מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[nizzan943]

לפני שעתיים, Gosser1860 כתב:

@nizzan943 

סליחה אם אני אהיה קצת זקן טרחן אבל חשוב לי להתייחס שוב למה שפינדר כתב דווקא מניסיון אישי (נראה לי שאנחנו קרובים בגיל), מקווה שיספק לך עוד פרספקטיבה.

 

אנחנו זוג מתכנתים עם הכנסה פנויה גדולה ממה שציינת ושקלנו לקחת משכנתא בסד"ג שאתה מתאר. לא מזמן התחלנו תהליך לברר ולבדוק, תמהילים ועניינים. ואפילו היינו בצד השמרני של החזר המשכנתא ביחס להכנסה הפנויה. 

ועדיין, הרגשנו לא בנוח עם התחייבות בסד"ג הזה. לא לקח הרבה זמן והחברות התחילו לקצץ/לצמצם וכו'. ואז נפל לנו האסימון שאם אחד מאיתנו ימצא את עצמו בחוץ (וזה ריאלי, לא משנה כמה אתה טוב), גם עם אבטלה (שלא מתקרבת לשכר ה"רגיל"), המשכנתא תהפוך לרחיים על צווארנו מה שנקרא. בטח אם יש תכנון לילדים בעתיד.

אני ממליץ לוודא שיש מספיק אוויר לנשימה (קרן חירום/הורים וכו') למצב כזה (אחד מבני הזוג ללא עבודה מס' חודשים). כמו שהשכר בהייטק יודע לעלות, הוא יודע גם לרדת וגם לעצור.

 

[/זקן טרחן]

 

לפני שעה, MZN כתב:

אין קשר לזקן טרחן @Gosser1860, אני מסכים עם מה שכתבת. גם אנחנו זוג צעיר שמרוויחים יפה ואני מאוד נרתע מלקיחת משכנתא בסכום כזה, מי יודע מה יקרה עוד כמה שנים.. אולי גם המתכנתים יתחלפו ב A.I מי יודע 😓
בינתיים התשובה שלי לזה היא לנסות להגיע להחזר חודשי שבו נוכל לחיות ממשכורת של אחד מאיתנו, אולי זה מוגזם מידי אבל אני משתדל להגיע למצב הזה. 

 

אגיב לשניכם יחדיו, זקנים טרחנים אתם לא, אתם ריאלים-שמרניים וזה מעולה, גם אני כזה.

עם זאת, המשכורות שציינתי עדיין מאוד ריאליות גם בתחום מצומצם של מיתון בענף.

והמצב לא כזה גרוע כמו שדה מרקר מנסים לתאר.

מהצד השני עובדים על קרנות חירום ומתחזקים שם, על כל יום שיבוא.

[om2]

קרן השתלמות שלך ושל אישתך יכולה להיות אחלה קרן חירום.

הרי הן לא יפתחו באותו יום. אפשר לא לפדות אותה עד הקרן של השני/ה נפתחת.

אני אישית לקחתי יותר כסף (30-50 אלף) והשארתי אותו בצד (מושקע. עזוב שכרגע הוא יורד)

אני לא בטוח שזה נכון כלכלית.

אבל לי זה נותן שקט נפשי במציאות של משכנתא+ כמה ילדים.

ש2-3 חודשים בלי משכורת זה קשוח!

 

בעת מצוקה

אני לעצמי יכול לאכול לחם עם גבינה ולשתות מים חודשיים.

להתקלח פעם בכמה ימים ולא להפעיל מזגן בכלל.

 

אבל לילדות שלי אני לא אהיה מסוגל לעשות את זה לכן אני מעדיף שיהיה כסף בצד לכל מצב.

 

אני לא בא להמליץ לאף אחד מה לעשות.

משתף מה עוזר לי לישון טוב בלילה.

 

 

 

[farkash7]

לפני שעתיים, nizzan943 כתב:

המשכורות שציינתי עדיין מאוד ריאליות גם בתחום מצומצם של מיתון בענף.

אתה בתחילת הדרך, ממש לא בא להתפז"מ או משהו אבל קח שני טיפים:

טיפ: עם כמה שאתה אופטימי תזכור דבר אחד הנטו והברוטו לא עולים באותו קצב.
אם אחד עולה ועולה (עד תקרה מסויימת כן?) השני מתישהו נפרד ממנו ודורך במקום. מקווה בשבילך שהתחזית שלך תתגשם אבל אל תבנה יותר מדי על הברוטו...

טיפ נוסף שמתחבר לטיפ הקודם: רוצה לעשות כסף? לך תעבוד בתאגיד. בעוד 10 שנים יהיה לך פול גדול של מניות (שבתקווה יהיו שוות לא מעט) ותהיה סגור מבחינת המשכנתא.

עריכה אחרונה ב-19 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[פינדר]

לפני 3 שעות, nizzan943 כתב:

המצב לא כזה גרוע כמו שדה מרקר מנסים לתאר.

שמע, אנשים כותבים לך מתוך נסיון עבר ומתוך היכרות של המצב הנוכחי. לא על סמך דה מרקר.

אף אחד לא כתב לך לסגת מהעסקה, רק שתהיה מודע לזה שקשה לבנות על המשכורת של עוד 5 שנים.

[ישה]

לפני 20 שעות, nizzan943 כתב:

כ21400.

 

מאחר ואני בונה על מכירת הנכס בעוד גג 10 שנים (דירת 3 חדרים לזוג צעיר לא יכולה להחזיק מים הרבה זמן, אחרי ילד או שניים צריך להתקדם ל4 חדרים), חבר הציע לי את הכיוון הבא:

 

קלצ 800K

משתנה לא צמודה כל 3 או 5 שנים - 500K

היתרה (כ466K) בפריים 

 

מה אתה אומר כל הכיוון הזה ולאיזה ריביות אני צריך לכוון מהבנק בהתאם לריביות שהבאתי לך אחרי שחזרתי מהבנק עם התוכנית שלך.

 

גם ככה עוד גג 10 שנים אמכור את הדירה, וכנראה אמחזר את המשכנתא בציפייה שסביבת הריביות תיהיה נמוכה יותר.

 

תודה!

 

עריכה:

טענתו היא כזאת:

מדינת ישראל כמדינה מונחת צמיכה כלכלית לא תחייה בריבית גבוהה לאורך זמן ושאבוא למחזר את המשכנתא עם 1200K קלצ אני אזדמבר בקנסות מטורפים.

משק לא יכול לצמוח בסביבה של ריבית בסיסית כה גבוהה.

 

 

אם אתה לא פורע בתחנה אז המשתנה דינה כמעט כמו הקל"צ לגבי קנס פרעון מוקדם

 

מציע עדייין לזנוח את לאומי ולגשת לאחרים עם החזר של 10,000 ש"ח.

 

ובעוד 10 שנים בתמהיל שלי היתרה בקל"צ תהיה יחסית נמוכה. אצלי הקל"צ העיקרי הוא ל 17 שנים.

 

תגיד לחבר שלך שהריבית בישראל נגזרת באופן משמעותי מהריבית בארה"ב ולא מצרכי המשק הישראלי.

 

בניית התמהיל מבוססת על השכר הנוכחי ולא על האופטימיות של ניצן לגבי עליות שכר

 

ובתמהיל בו חלק עיקרי בסכום הוא ל 17 שנה אז במקרה של ירידה בשכר ניתן יהיה להאריך את תקופת המסלול

[nizzan943]

@ישה

ביררתי עם הפועלים והבינלאומי, התנאים שם גרועים מלאומי.

 

יש לי עוד חצי שעה פגישה עם משכנתאות.

עד כמה גרוע זה לקחת את המסלול שלך ל20 שנים בקלצ?

הריביות שאתה מתאר לא עומדות בקנה אחד עם הריביות של הבנק, הוא לא מוכן לתת ריביות כאלה.

לצערי אין לי איך לקחת כסף מאף אחד. 

ההכנסה הפנוייה היא 20500 ואולי 21400.

 

על בסיס זה אני צריך לקחת מליון קלצ ל17 שנים בריבית של 4.28% ורק זה החזר חודשי של 6908 שקלים על פי מחשבון משכנתא.

זה משאיר לי "כולה" מקסימום של 1700 שקל לשאר המסלולים וזה פשוט קצת מדי.

אני חייב לעלות את השנים של הקלצ.

אם אקח ל20 שנים מדובר על החזר של 6200, עוד 700 שקלים שיוכלו לעבור לשאר המסלולים.

 

יש משהו לעשות עם הנתונים האלה?

איך אני יוצא מפה שידי על העליונה?

 

חייב עזרה דחוף, לתפוס את משכנתאות זה לא פחות מסיוט ואני יושב אצלה עוד חצי שעה בסניף.

אני רוצה לצאת משם עם תשובות ותמהיל לחתימה ולא להמשיך תהליך כי כל יום שעובר הריביות עולות ואני מפסיד כסף בגלל תשומות הבנייה.

[garicho]

חבר, אני לא יודע מה להגיד לך פרט ללאחל לך בהצלחה! 

[G. P. Magnus]

לפני 4 שעות, nizzan943 כתב:

זה משאיר לי "כולה" מקסימום של 1700 שקל לשאר המסלולים וזה פשוט קצת מדי.

 

תקרא שוב את הפוסט שכתבת כי האמת מולך, אתה פשוט מתעלם ממנה ...

1. אפילו בתנאים ש @ישה תיאר המשכנתא רחוקה מלהיות לא מסוכנת.
2. בתנאים שיש לך כרגע היא עוד יותר מסוכנת.
3. לכאורה אין לך יותר עזרה משום מקור ואתה לא יודע בוודאות מה תהיה ההכנסה קדימה - היא יכולה לעלות וגם לרדת כי פיטורים זה לא דבר בלתי אפשרי.

4. מה שאני יודע בוודאות זה שההוצאות שלך יעלו, בין עקב אינפלציה ובין עקב התרחבות המשפחה - אם לא היום אז עוד 5 שנים, וזה עולה הרבה כסף. אפשר לממן הוצאות של זוג ממה שישאר לך אחרי משכנתא של 10K (בערך 11K אם אני מבין נכון) אבל אחרי הוצאות בית, רכב, ביטוחים, מזון וכו' לא ישאר הרבה אם בכלל וזאת משקולת כבדה כשהדבר היחיד שיש לך כנגד זאת הארכת תקופת המשכנתא ככל הנראה עם ריביות גרועות עוד יותר ...

צריך לדעת מתי אין אפשרות כלכלית לרכוש נכס וכמו שכתבת "זה פשוט קצת מדי" ...

 

אל תכעס, באמת שכולם כאן רוצים מאוד לעזור לך אבל יש עובדות והשמיכה קצרה מדי ויש יותר מדי תרחישים בהם אתה מאבד את המכנסיים והדירה גם יחד והם לא דימיוניים ...

[om2]

ממה שהבנתי הוא כבר חתם על החוזה ועכשיו הוא צריך להביא את הכסף.

זה לא כזה פשוט לעשות עכשיו אחורה פנה

[nizzan943]

לפני 16 שעות, G. P. Magnus כתב:

 

תקרא שוב את הפוסט שכתבת כי האמת מולך, אתה פשוט מתעלם ממנה ...

1. אפילו בתנאים ש @ישה תיאר המשכנתא רחוקה מלהיות לא מסוכנת.
2. בתנאים שיש לך כרגע היא עוד יותר מסוכנת.
3. לכאורה אין לך יותר עזרה משום מקור ואתה לא יודע בוודאות מה תהיה ההכנסה קדימה - היא יכולה לעלות וגם לרדת כי פיטורים זה לא דבר בלתי אפשרי.

4. מה שאני יודע בוודאות זה שההוצאות שלך יעלו, בין עקב אינפלציה ובין עקב התרחבות המשפחה - אם לא היום אז עוד 5 שנים, וזה עולה הרבה כסף. אפשר לממן הוצאות של זוג ממה שישאר לך אחרי משכנתא של 10K (בערך 11K אם אני מבין נכון) אבל אחרי הוצאות בית, רכב, ביטוחים, מזון וכו' לא ישאר הרבה אם בכלל וזאת משקולת כבדה כשהדבר היחיד שיש לך כנגד זאת הארכת תקופת המשכנתא ככל הנראה עם ריביות גרועות עוד יותר ...

צריך לדעת מתי אין אפשרות כלכלית לרכוש נכס וכמו שכתבת "זה פשוט קצת מדי" ...

 

אל תכעס, באמת שכולם כאן רוצים מאוד לעזור לך אבל יש עובדות והשמיכה קצרה מדי ויש יותר מדי תרחישים בהם אתה מאבד את המכנסיים והדירה גם יחד והם לא דימיוניים ...

 

אני כלל לא כועס, אין לי על מה (אפילו ההפך אני מודה לכולם על העובדה שמקדישים לי מזמנם החופשי כדי לנסות לעזור לי), אני פשוט מנסה להוציא מהסיטואציה את המיטב והזמן עובר ועובר, הריביות עולות והאפשרויות קטנות ואני רוצה לגמור עם הסיטואציה ולשים אותה מאחוריי. בינתיים עם ההמתנה שלי עלתה גם ריבית הפריים והשפיעה בצורה חד משמעית על ההחזר החודשי שהבנק מאפשר ואני מאבד "כוח קנייה".

 

כנראה שאלך בסוף על מסלולים לא קבועים כדי שאוכל למחזר בשנים הקרובות ללא קנסות גדולים למדיי.

 

הייתי רוצה מאוד לקחת את המסלול ש @ישה הציע לי, אבל הבנקים לא עומדים (או לא רוצים לעמוד) בקנה אחד עם התמהיל, הלכתי לעוד בנקים, אף אחד לא הסכים לתת לי בריביות האלה את המסלולים וגם לא בשנים, הכי טוב שהצלחתי להוציא זה החבילה הבאה:
 

קלצ - 1000 אש"ח - 22 שנים - 4.38%

קלצ - 200 אש"ח - 25 שנים - 4.45%

פריים - 566 אש"ח - 30 שנים - P+0.35 

 

שזה ממש רחוק ממה מכוונותיו של המשורר.

 

תודה לכולם על העזרה, הפורום הזה היה וישאר המקום הטוב ביותר להתייעצויות ודיונים 🙂

 

[nizzan943]

@ישה היקר, מצטער על הטרלול, אני באמת אבוד.

 

הגעתי אתמול לבנק, ירדה לי ההכנסה הפנויה ב800 שקלים (אחד התלושים הקודמים שהיו לי וכבר לא רלוונטים היו כולל החזרי נסיעות חו"ל מהעובדה), ואני נאלץ לסגור את ההלוואה שלי כדי לעמוד באותה הכנסה פנויה של 20,500.

 

אין לי אפשרות לסגור את ההלוואה הגדולה של בת הזוג.

 

איך אני יוצא עם ידי על העליונה עד כמה שאפשר מהסיטואציה?

החזר חודשי מקסימלי הוא 8000 שקלים.

 

כמה תמהילים שאספתי מהבנקים שנראים לי הכי רלוונטים:

 

 

אנא הנחה אותי מה לעשות, מההבנה שלי תמהיל 2 הוא המאוזן ביותר, גם אופציה למחזור עתידי (מליון ש"ח בלא קבוע) וגם 0 חשיפה למדד.

תודה!

 

עריכה:

התבלבלתי, תמהיל 2 יש חשיפה למדד אך הוא על כ8% מהמשכנתא, בתקווה שאוכל לפרוע את זה בשנים הקרובות.

עריכה אחרונה ב-21 ליולי, 2022 על ידי nizzan943

[Nemesis]

לדעתי כבר עדיף 3. 

[farkash7]

פי תהיה לי בריא... איזה התחייבות אתה לוקח... גם עם משכורת פי 2 ממה שיש לך לא הייתי לוקח כזו התחייבות אבל אני זה אני אז לא בטוח שצריך להתרגש ממה שאני אומר.

משהו שאני לא יודע אם יכול לעזור אבל שווה לבדוק, הלוואה שמשפיעה על יכולת ההחזר היא רק אחת שהיא לטווח של יותר משנתיים לפחות בבנק שלי.
אם זה נכון גם אצלך אולי תיקח הלוואה לשנתיים שסוגרת את ההלוואות שיש לך, זה יעלה את ההחזר שהבנק מחשב לך ואולי תוכל לשחק עם זה ולצאת עם תמהיל יותר טוב.

עריכה אחרונה ב-21 ליולי, 2022 על ידי farkash7

[ישה]

טוב או רע תלוי בנקודת המבט

 

בהנחה שהלקוח לא רוצה לבטל את העיסקה וביודעו את הסיכונים ננסה לענות

 

ראשית המגבלה של בנק ישראל היא לכל התחייבות מעל 18 חודש ולא שנתיים כפי שכתב פרקש.

 

על פי נספח א' להוראת בנק ישראל מספר 329 מחודש דצמבר 2021

 

בודק את האפשרות שאחד מן ההורים או אח (להלן קרוב) ייכנס לתוך ההלוואה ואז %50 מהכנסתו הפנויה תיחשב כהכנסה לצרכי המשכתנא

 

נוסיף לקושי הזה על אותו קרוב לפרוע מחשבונו 20% מההחזר החודשי. כמובן במקרה הזה הזוג המאושר יחזיר במידת הצורך  לאותו קרוב את הסכום הזה במזומן.

 

ואם מורמת גבה , מה אתה מערב , מערבב הורים , סביר שבמקרה צרה הם ינסו לסייע, אני מעדיף אותם כבר עכשיו כדי לשפר את מבנה ההלוואה.

 

כדי לבחון תמהיל מול תמהיל עליך לבוא עם תמהיל שלך וכל בנק ייתן את הריביות שלו לאותו תמהיל  ולא כל בנק ייתן תמהיל משלו. רק כך ניתן יהיה להשוות מה עדיף.

[MiniMiz3r]

לפני 10 שעות, farkash7 כתב:

גם עם משכורת פי 2 ממה שיש לך לא הייתי לוקח כזו התחייבות אבל אני זה אני אז לא בטוח שצריך להתרגש ממה שאני אומר.

 

לא רק אתה. להכנס להתחייבות אדירה של מעל 2 מיליון ש"ח זה משהו שלא הייתי עושה לעולם כשכיר בהייטק, ויש לי קצת יותר קילומטרז' בתחום מהבחור פה.

אנשים חושבים שהשכר ה"מטורף" (*) שיש היום בתחום זה איזה חוק טבע ושהוא לעולם לא יכול לרדת ושלעולם לא יפטרו אותם. הם שוכחים (או שבמקרה הזה, עדיין לא למדו) שהשוק הוא מחזורי ויש תקופות גאות ותקופות שפל וכרגע אנחנו נמצאים בסופה של תקופת הגאות (נחשו מה מגיע אחריה). לא צריך לקרוא דה מרקר כדי להבין שאנחנו הולכים להאטה כלכלית כי הבנקים המרכזיים בעולם לוחצים בכל הכח על הבלמים.

 

(*) אנשים מסתנוורים משכר של 30/40/50 אלף ושוכחים שמדובר בברוטו ולא בנטו. שכר ברוטו של 40,000 מתרגם לכ-22,000 נטו.