מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

לפני 6 שעות, redroze כתב:

את המספרים של הלוטו יש לך?

אם תעשה את המהלך הזה אתה מהמר שהפריים יעלה פחות מהמדד.

זה אומר שאתה כנראה נביא שיודע מה יהיה בעתיד.

היתרון היחיד במהלך הזה הוא שההצמדה בפריים משפיעה רק על ההחזר (שמוצמד לפריים) בעוד שבהצמדה למדד כל הקרן מוצמדת (גם הקרן וגם ההחזר מושפעים).

 

למרות שקרן השתלמות היא השקעה הכי טובה שיש ואני לרוב ממש נגד פתיחה שלה. אני הפעם אחרוג ממנהגי ואמליץ לפתוח את הקרן כשהיא תהיה נזילה ולסגור את המסלול הזה. הסיבה היא שלא מתקנים טעות בטעות אחרת.

דעתי שונה

 

הפריים מחכה ומחקה את המדד לכן מעדיף אותו על הלוואה צמודה 

 

ולא פודה את הקה"ש אלא אם היא תיתן תשואות עלובות 

לפני 3 שעות, elad_w כתב:

אהלן חברים,

בהמשך לכל הדיונים סביב מסלולים צמודי מדד אשמח לעזרה בהתלבטות.

כיום המשכנתא שלי מורכבת מ-2 מסלולים:

1. פריים מינוס 0.7, לא מעוניין לגעת במסלול הזה.

2. צמודה קבועה בריבית של 3%, יתרה של כ-85 אלף ש״ח והמסלול עתיד להסתיים ב-8/2025.

 

מה ההתלבטות?

יש לי סכום בעו״ש שמאפשר לי לסגור את המסלול הצמוד קבוע ובכך לפנות לי עוד כ-2,000 בחודש מהשכירות שאני מקבל על הדירה (המשכנתא היא על דירה להשקעה שהשכירות משלמת את המשכנתא במלואה).

מצד אחד אני לא מרגיש את החזר המשכנתא ביום יום ואני לא לחוץ לסגור את המסלול, מצד שני המדד ממשיך לעלות ואין לדעת בכמה יעלה בשנתיים הקרובות עד לסיום המסלול.

 

האם לדעתכם נכון לסגור את המסלול או להמשיך לשלם אותו חודש בחודשו מהשכירות עש לסיומו?

 

סוגר היום ובכסף שמשתחרר מגדיל את ההחזר על הפריים דהיינו מקצר אותו

עריכה אחרונה ב-9 ליולי, 2022 על ידי ישה

[elad_w]

@ישה תודה, אבל עד כמה שזכור לי הגדלת ההחזר וקיצור התקופה מתאפשרת רק כאשר סוגרים מסלול בצורה חלקית, ואז ניתנת הבחירה האם להישאר באותו החזר ולקצר תקופה או להישאר עם אותה תקופה ולהקטין את ההחזר החודשי.

 

זה מה שנאמר לי בעבר כשסגרתי מסלול אחר באופן מלא ורציתי לעשות את מה שהצעת, מכיוון שהבנק לא שיתף פעולה שמתי בצד כל חודש את הדלתא בין ההחזר הרצוי למצוי וכשהצטבר סכום של 10% ביצעתי פירעון חלקי.

 

 אופציה אחרת היא ביצוע מחזור, האם זה משתלם מבחינת ריביות?

 

האם אני מפספס משהו?

עריכה אחרונה ב-9 ליולי, 2022 על ידי elad_w

[ישה]

בפריים בד"כ לא עושים בעיות מקסימום בטכניקה של פרעון בסכומים חד פעמיים גם לא מקפידים על 10%.

באיזה בנק ההלוואה?

 

לא נראה לי מיחזור הפריים כיום

[elad_w]

המשכנתא נלקחה במזרחי טפחות, בזמנו לקחתי מסלול פיתוי (משתנה כל 5 צמודה) שנסגר במלואו, כשביקשתי להישאר באותו החזר ולקצר תקופה במסלול אחר (קבועה צמודה) נאמר לי שזה לא אפשרי והאופציה היחידה היא למחזר את כל המשכנתא.

 

אנסה את מזלי, מקסימום נפרע בסכומים חד פעמיים.

[motizkn]

בנושא הזה, אני עוד מספר שנים מסיים את הקל"ץ ונשאר עם מסלול פריים בלבד.

התיכנון להגדיל את ההחזר החודשי על הפריים.

אין קנס על הגדלת ההחזר החודשי על הפרים (בפועל קיצור של הזמן)?

[ישה]

אין קנס פרעון מוקדם ובכלל קנס על מסלול הפריים 

[אליהו שבת]

קה"ש היום נותן תשואות מינוס יפות בהחלט, נתון לשיקול הצעד לשני הכיוונים ובעיקר לחוסנו של הלקוח 

 

מסכים עם עניין הפריים שמחכה את המדד

 

זה בדיוק מה שקרב כעת בכיוון ההפוך

רק שהמדד כל חודש מתעדכן והפריים עד שהנגידים החליטו בעקבות כך שהגיעו מים עד נפש

המקמ למשל השתולל כבר דרמטי!

[feel]

בתאריך 7.7.2022 בשעה 14:04, ישה כתב:

רק 241.5 אלף ש"ח ועדיין כואבבבב

כמובן אם אפשרי להעיף את הצמודה על ידי ירושה /לוטו/ טוטו או הלוואה מקה"ש עדיףףף למרות שבסיום הקל"צ ניתן להסתער על הצמודה אבל המשק העולמי הולך כנראה לסטגפלציה = מיתון עם אינפלציה שהבנקים המרכזיים צריכים להחליט על גובה הריבית בהתאם.

 

לא ג'וב קל להיות נגיד הבנק המרכזי בזמנים כאלו.

 

שמייח שאלו שקיבלו את עצות "אחיתופל " שלי ישנים טוב בלילה כי אני ראיתי כמשימה עיקרית זה לגדר את הסיכונים שליפול בהחזרים מאשר למקסם את הריבית המשולמת.

 

תובנות ביקש הבחור

שילם 30 תשלומים עד היום

 

בפריים סה"כ שילם כ 42 אלף והיתרה קטנה ב 32 אלף

 

בקל"צ סה"כ שילם 183 אלף והקרן ירדה ב 156 אלף

 

בצמודה סה"כ שילם כ 31 אלף והקרן ירדה "רק" ב 4,000 ש"ח, וזאת בסביבת אינפלציה  יחסית נוחה ונמוכה וכאמור לא רק ההצמדה תאכל לו את הלב ואת הכיס  אלא גם עליית הריבית בתחנה הקרובה

 

ולעתיד 

ועכשיו לאור צפי של גידול באינפלציה לא להתפתות לקחת מסלולים צמודים וגם לאור הצפי בעליית הריבית לא להגזים במסלול הפריים

 

ישה - ראשית תודה על הניתוח....    

 

שאלתי אם אם כדאי לקחת הלוואה של 250K כנגד קרן השתלמות ולכסות איתה את מסלול מ״צ .... חלק המליצו לי לפרוע את קרן השתלמות ולכסות את ההלוואה וחלק לא.

 

ועכשיו תפנית עלילתית: נמצאו 200K בעו״ש ועוד 50K הנוספים אצטרך לקחת הלוואה ( או כנגד קרן השתלמות ואז אצטרך לשנות מסלות ממנייתי לרגיל או כנגד הלוואה בנקאית רגילה) ואז יש את כל 250K וניתן לכסות את משתנה צמודה.

 

מה ממליצים לעשות?  לכסות רק 200K במזומן ללא לקיחת הלוואה ולהשאיר 50K מ״צ?  או לחסל את מ״צ לגמרי ע״י לקיחת הלוואה של 50K?

 

לטובת הנוחות, מצרף שוב את התמהיל משכנתא. 

 

נ.ב שוכבים בעו״ש ללא שימוש כלשהו כרגע...

 

 

 

 

 

 

 

עריכה אחרונה ב-12 ליולי, 2022 על ידי feel

[ישה]

פורע 200 ואת ה 50 בתחנה הראשונה

[feel]

לפני 3 שעות, ישה כתב:

פורע 200 ואת ה 50 בתחנה הראשונה

 

למה עם ה-50 להמתין לתחנה ראשונה דווקא?  במידה ויהיה סכום / חצי סכום זמין לפני (תחנה הראשונה בעוד שנתיים וחצי) ?

[ישה]

יש לך תפרע

[nizzan943]

בתאריך 7.6.2022 בשעה 12:59, nizzan943 כתב:

שלום פורום יקר!

צריך את עזרתכם!
אז ככה:
זוג צעיר, בני 26 מראשון לציון, מעוניינים לקנות דירה יד ראשונה מקבלן בשכונה חדשה בראשון לציון גם כן.

אני מפתח תוכנה בתחילת דרכי (עדיין ג'וניור, עושה 20K ברוטו וצפויה העלאת שכר בדצמבר הקרוב בכ15%, מאמין שתוך כשלוש שנים מהיום אחרי רענון מקום עבודה אני עומד על הכנסה ברוטו של 30K), בת הזוג שלי עובדת בבנק בו נינתה ההצעה.

ילדים לא מתוכננים ב5 שנים הקרובות.

טיפה דגשים לגבי התמונה למטה.
יש לנו 2 הלוואות שתופסות את ההכנסה הפנוייה, כלומר שהן יגמרו ההכנסה הפנוייה תעלה.
1. החזר חודשי של 870 שקלים לעוד 39 חודשים.

2. החזר חודשי של 2670 לעוד 30 חודשים.
כניסה לדירה מתוכננת למרץ 2024, כלומר עוד 21 חודשים מהיום, בעת הכניסה לדירה חלק גדול מאוד מההלוואה של ה2670 תסתיים והיא תיהיה 90% מאחורינו.

 

מתוכנן גרייס שלא מגולם בהצעה למטה, שעם הגרייס ההחזר החודשי עולה ל8100 שקלים אחרי קבלת המפתח.

הגרייס עצמו יעלה לנו 5015 שקלים בחודש.

 

שנה ו3 חודשים טרם קבלת המפתח נעבור לגור אצל הוריי.

 

הריביות שניתנו למטה ניתנו במרווח של 0.7 ( בת הזוג שלי עובדת בבנק בו נינתה ההצעה). יועצת המשכנתאות של הבנק טוענת שזה "ההכי טוב שהיא יכולה לתת, מסלול סולידי בלי יותר מדי סיכונים, בהתחשב בפריים שהולך לעלות".

 

עזרתכם בבקשה, אני אבוד!

 

 

@ישהאודה לעזרתך, עזרת לי בעבר בעסקה שלא צלחה לפני כשנה ועזרת לאחי בפורום גם כן ובזכותך השיג משכנתא מעולה, תודה!

 

שלום כולם,

ההודעה למעלה נכתבה טרם חתימת החוזה, מאז זזו הרבה מים בנהר והשתנו הריביות, אנחנו לקראת סגירה של המשכנתא לצערי בסכומים גבוהים משחשבנו אך כאלה שיכולים להתמודד מולם.

להלן 2 התמהילים הכי טובים שאני מצליח לקבל : (בנק לאומי)

 

תמהיל 1:
600K קלצ ל30 שנה, 4.28% תשלום חודשי ראשון 2962.

216K עוגן צמודה 5 שנים ל30 שנה, 3.78%, תשלום חודשי ראשון 1004.

950K פריים ל30 שנה, P+0.0, תשלום חודשי ראשון 3878.
סה"כ החזר חודשי 7844 שקלים, סה"כ הכנסה פנויה אחרי התחיבויות 20.5K.

תמהיל 2:

750K קלצ ל30 שנה, 4.28% תשלום חודשי ראשון 3702.

266K עוגן צמודה 5 שנים ל30 שנה, 3.78%, תשלום חודשי ראשון 1236.

750K פריים ל30 שנה, P+0.0, תשלום חודשי ראשון 3063.
סה"כ החזר חודשי 8000 שקלים, סה"כ הכנסה פנויה אחרי התחיבויות 20.5K.

 

בדקתי בכל הבנקים, זה ההצעות הטובות ביותר שקיבלתי.

החזר מקסימלי 75% מערך הדירה, וגם החזר חודשי מקסימלי ביחס להכנסה פנויה.

 

תודה! 
 

 

[rev-Match]

ומה יהיה כשפריים יגיע ל 3.5-4% בדקת? לפי התחזיות זה יקרה בעתיד הלא רחוק. 

כמה הכנסה פנויה יישאר אז? 

 

 

 

 

[motizkn]

אישית אני חושב שאתה מתאבד עם המשכנתא הזו, יש לך פה יותר מ 1M שקל מוצמדים לפריים ולמדד אבל אני בחור פסימי וכנראה שאתה ממש אופטימי.

בכל מקרה אני אישית הייתי מנסה להגדיל את הקל"צ עד כמה שאני יכול ומקטין את העוגן (ההנחה שלי שאין לך כספים כדי לסגור את העוגן בזמן הקרוב)

[om2]

קח בחשבון שצמוד מדד יכול להאכיל אותך מרורים.

תשלם תשלם ותשלם ואחרי 5 שנים תהיה חייב לבנק יותר כסף ממה שלקחת.

 

כמה מציעים את זה עם משתנה לא צמודה?