Jump to content
  • הצטרפו למשפחה

    היי, היי אתה (או את) שם!

    אנחנו יודעים, נחמד להיות אנונימי, ולמי בכלל יש כוח להירשם או להיות עכשיו "החדשים האלה".

    אבל בתור חברי פורום רשומים תוכלו להנות ממערכת הודעות פרטיות, לנהל מעקב אחרי כל הנושאים בהם הייתם פעילים, ובכלל, להיות חלק מקהילת הרכב הכי גדולה, הכי מגניבה, וכן - גם הכי שרוטה, באינטרנט הישראלי. 

    אז קדימה, למה אתם מחכים? בואו והצטרפו ותהיו חלק מהמשפחה הקצת דפוקה שלנו.
     

מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?


koka

פוסטים מומלצים

לפני 3 שעות, sperial כתב:

@שליקו99 כנראה פספסת משהו. הם בקבוצת המימון הנמוכה (פחות מ-45%).

 

מה שלא ברור לי הוא למה לקחת מ"צ לתקופה ארוכה - אלא אם מדובר ב"מסלול פיתוי" עם מקור לפרעון רכיב זה בתחנת היציאה הראשונה (5 שנים).

נכון, טעות שלי.

במצב כזה עוד יותר מוזר הריבית שהוצעה להם, הם יכולים גם לקחת אותה בחצי אחוז פחות.

כמו שאמרתי, עד שליש הריביות עדיפות, מעל שליש היא עולה.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

  • חודש מאוחר יותר...

היי, אני לקראת נקודת יציאה ראשונה במסלול צמוד מדד (V+2.7%) משתנה כל 5 שנים ורוצה להבין האם כדאי לסלק את המסלול (יש לי את סכום הכסף זמין) או להשאיר את המסלול או למחזר את כל המשכנתא. מדובר בסכום קטן יחסית לסלק העומד על 45K שקל.

 

ממה שהבנתי, מדד המחירים לצרכן עלה ב- 4.5% מאז לקיחת ההלוואה. אז הריבית החדשה תהיה 4.5+2.7% ?

 

משכנתא.jpg

עריכה אחרונה על ידי The REAL B.r
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 13 דקות, The REAL B.r כתב:

היי, אני לקראת נקודת יציאה ראשונה במסלול צמוד מדד (V+2.7%) משתנה כל 5 שנים ורוצה להבין האם כדאי לסלק את המסלול (יש לי את סכום הכסף זמין) או להשאיר את המסלול או למחזר את כל המשכנתא. מדובר בסכום קטן יחסית לסלק העומד על 45K שקל.

 

ממה שהבנתי, מדד המחירים לצרכן עלה ב- 4.5% מאז לקיחת ההלוואה. אז הריבית החדשה תהיה 4.5+2.7% ?

 

משכנתא.jpg

העוגן שעל פיו ישתנה גובה הריבית במסלול לא קשור לעניין הצמדת מחירים לצרכן, זה אכל ממך כל חודש בחודשו מהקרן וימשיך לאכול, ממליץ לחסל ומהר

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

צריך לבדוק מהו העוגן במסלול זה בבנק הפועלים. אם הוא למשל ריבית משכנתאות צמודות מדד ממוצעת אז הוא דווקא ירד יפה מאוד, כי ב04/2017 הוא היה בשיא ומאז ירד כ-1.8% (מקור).

הבעיה שהמסלול כולו צמוד למדד (הקרן, לא הריבית) וסביר להניח שההצמדה הזו עולה לך ביוקר לעומת עליית/ירידת ריבית העוגן.

 

לגבי שאר המסלולים, סביר להניח שאפשר לקבל ריביות טובות יותר אפילו היום (למרות העליות של התקופה האחרונה), אבל צריך לקחת בחשבון את עמלת הפרעון המוקדם של הקל"צ שמהווה את המסלול העיקרי.

בקיצור גש לבנק ותבדוק מה אומר החישוב. ואז גש לבנק נוסף לקבל עוד הצעה.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני 11 שעות, The REAL B.r כתב:

ממה שהבנתי, מדד המחירים לצרכן עלה ב- 4.5% מאז לקיחת ההלוואה. אז הריבית החדשה תהיה 4.5+2.7% ?

 

לא הבנת נכון

 

המדד עלה ב4.5% = הקרן שלך עלתה ב4.5%

שינוי בריבית בתחנה הוא מהעוגן שבו לקחת, ודוקא מהפן הזה לא הייתי חושש.

 

האם לפרוע?

תלוי כמה אתה מרוויח על הכסף הזה היום. מסתבר שלא יותר מעליית מדד+ ריבית, אז כן, לפרוע.

ציטוט

יבגניפ כתב:

 

אוף. למה אני מגיב פה? 

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

חשבנו להתחיל בתהליך למחזור המשכנתא שלנו, נלקחה לפני שנתיים.

מחיר רכישה (מחיר למשתכן): 1.7. שווי תיאורתי 2.1 (לדעתי בהערכה מופחתת).

משכנתא מקורית:

394k פריים - 0.4 - 30 שנים

670k קלצ - 3 - 20 שנים

124k - משתנה צמודה - 1.5 - 30 שנים

 

מה שנשאר:

380 פריים

632 קלצ

123.8 מצ

 

לפי מה שהתחלתי לקרוא, אני כניראה לא אקבל ריביות טובות יותר ממה שיש לי - גם במחיר של קיצור תקופה לקלצ (נגיד 15 שנים) והעלאת החזר.

מה שנותן לי רעיון אולי לתקוף את המשכנתא מכיוון אחר - ולפרוע.

ברור שהמצ לא כלכלית - משלמים כבר שנתיים והחוב בכלל לא הצטמצם(בעיקר בגלל עליות המדד, 4600 שקלים למסלול הזה)

יש לנו חסכון יפה בכל חודש וגם עוד כסף שחסכנו במהלך השנתיים האחרונות - יכולים לסגור את המצ(וגם חלק נכבד מהפריים, שאני לא חושב שכדאי לדעת בו כרגע)

האם זה יהיה הצעד הנכון ביותר לעשות?

זה יוריד את ההחזר ב450 שקלים - שיוכלו להיחסך גם כן ולסגור מסלולים אחרים עם הזמן.

מצד שני - יש גם תשואה אלטרנטיבית לכסף שלנו, שמושקע בשוק ההון.

הראש אומר שאם הכסף מרוויח יותר מהריבית- אין מה לדהור ולסגור את המשכנתא.

האם נכון להגיד שלא כדאי בשלב הנוכחי לגעת בקלצ? בהתחלה חשבתי שהריבית שם גבוהה אבל לאור מה שקורה בשוק בזמן האחרון - ניראה ש 3 אחוזים ל 20 שנים זה לא רע בכלל.

בקיצור - מבולבל מהאפשרויות- אבל מצד שני, ישן דיי טוב בלילה ללא פחד מהמשכנתא בגלל שהחלק הארי נמצא בקלצ (תודה @ישה).

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני שעתיים, yaniv572 כתב:

ברור שהמצ לא כלכלית - משלמים כבר שנתיים והחוב בכלל לא הצטמצם(בעיקר בגלל עליות המדד, 4600 שקלים למסלול הזה)

 

הקרן של מ״צ מתעדכנת כל חודש או פעם ב 5 שנים?

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני כשעה, avargel כתב:

לפרוע את המ"צ

להגדיל החזר בפריים

לא לגעת בקל"צ

 

להגדיל החזר בפריים = לבקש מחזור למסלול הספציפי מהבנק שכרגע המשכנתא נמצאת בו? או לפרוע חלק ולבקש קיצור תקופה?

 

@iluxxxa - הריבית עצמה מתעדכנת פעם ב 5 שנים. ההצמדה מתעדכנת לדעתי בכל חודש. כלומר אני רודף שם אחרי הזנב של עצמי.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

בתאריך 16.7.2016 בשעה 09:34, ישה כתב:

 

 

 

יש מספר מסלולים ובוא נכיר אותם

 

ראשית יש מסלולים צמודים ויש שאינם צמודים ( בגדול מומלץ מאוד לא לקחת מסלול צמוד ). למרות שאנו כעת בתקופת אינפלציה 0 או שלילית, תוואי הממשלה/ בנק ישראל הוא בין 1-3%, וכעת זו "תאונה" וכשיבוא תיקון הוא עלול לגלוש מעבר לתוואי של 1-3% עד שיחזור לתוואי.

 

השפעת המדד על המסלול - המדד פועל על הקרן , כלומר אם לקחתי הלוואה של 100K והמדד עלה באותו חודש 1% אני חייב לבנק 101K ועל הקרן החדשה מחושבת הריבית, ולכן התשלום החודשי גבוה מהתשלום המקורי.

 

מדד גבוה עם סביבת ריבית גבוהה ( אחד האמצעים להקטנת אינפלציה היא העלאה של הריבית ) עלולים ליצור מצב בו אתה תהיה חייב לבנק יותר כסף משלקחת, גם אחרי מספר שנים ששילמת מדי חודש כמו שעון, מבלי לדבר על כך שהתשלום החודשי יגדל.

 

קרן וריבית.

 

בכל תשלום בכל מסלול ( למעט מסלולים שאתאר להלן )אתה משלם שילוב של קרן וריבית. אין רק תשלום ריבית ואין רק תשלום קרן תמיד מדובר בשילוב ביניהם, שמשתנה במהלך חיי ההלוואה. בכל חודש נעשה חישוב כמה מגיע לבנק על הריבית ואח"כ מתווסף הסכום עבור פרעון הקרן.

 

חישוב בשיטת שפיצר חישוב בשיטת קרן שווה (וניתן לקבלן בכל מסלול )

 

בשיטת שפיצר אתה משלם תשלום קבוע מדי חודש , בתחילה תשלום הריבית גבוה , וככל שעובר הזמן והקרן קטנה , גם תשלום הריבית קטן. כיוון שהתשלום החודשי קבוע התשלום לפרעון הקרן הולך וגדל.

 

בשיטת קרן שווה - אתה משלם בהתחלה תשלום חודשי גבוה שהולך וקטן כיוון שחיובי הריבית קטנים עקב ירידת הקרן, והבסיס הוא פרעון שווה של הקרן מדי חודש.

 

נדגים

 

הלוואה של 100K ל 25 שנה כלומר 300 חודשים בריבית של 3% כלומר 0.25% לחודש, או 250 ש"ח ריבית בחודש הראשון.

 

בקרן שווה תחילה מוצאים מה התשלום החודשי לפרעון הקרן והתוצאה המתקבלת היא 333.33 ( מאה אלף לחלק ל 300 חודשים ). לזה מוסיפים את תשלום הריבית 250 ש"ח לכן התשלום הראשון יהיה 583.33 ( פרעון קרן 333.33 + תשלום הריבית 250 )

 

בחודש הבא הקרן כבר לא 100K אלא "רק" 99,667 לכן גם הריבית לא תהיה 250 ש"ח אלא 249 ש"ח לכן התשלום החודשי ירד.

 

התשלום האחרון בעוד 25 שנה יהיה מורכב מקמצוץ של ריבית וקרן של 333.33 שח סה"כ כ 334 ש"ח ירידה של 250 בתשלום החודשי במהלך חיי ההלוואה.

 

בשיטת שפיצר מחשבים כמה ריבית נשלם לכל אורך חיי ההלוואה לתוצאה הזו מוסיפים את סכום הקרן ומחלקים ב 300 תשלומים. כך מקבלים תשלום חודשי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה.

בהלואה של ה 100K התשלום החודשי יהיה כ 474 ש"ח וכאמור כך הוא יישאר.

 

בחודש הראשון הריבית תהיה 250 ש"ח לכן לפרעון הקרן יועדו 224 ש"ח (474-250)

 

בחודש השני הריבית כבר על קרן יותר נמוכה נניח 249 ש"ח לכן לפרעון הקרן יוקצו 225 ש"ח. בחודש האחרון הריבית תהיה פחות מש"ח וכל התשלום ילך לפרעון הקרן.

 

בסה"כ נשלם בקרן שווה ריבית של 37600 ש"ח ובשפיצר ריבית של 42200. לכן הבנקים לא אוהבים כל כך לתת בקרן שווה.

 

גם ללווה הזוג הצעיר השיטה לא "טובה" כיוון שהיא דורשת ממנו תשלום חודשי גבוה בהתחלה שהולך ויורד, כאשר הכנסותיו נעות בדיוק הפוך לכך ,נמוכות בתחילה והולכות ועולות.

 

היא טובה למי שצופה ירידה בהכנסות כמו אחד שבמהלך ההלוואה ייצא לפנסיה..

 

ועכשיו למסלולים עצמם

 

המסלול הראשון והפשוט ביותר הוא הפריים בו הריבית אינה קבועה אלא היא משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את שיעור הריבית הבסיסית.

 

היום הריבית הבסיסית היא 0.1% לזה מוסיפים מרווח קבוע של 1.5% וקיבלנו 1.6% ריבית פריים. אתה מנהל מו"מ עם הבנק על ההנחה שאתה הולך לקבל מ ה1.6 ולכן נוקבים לך במרווח, המרווח יישאר קבוע לכל אורך חיי ההלוואה , פריים מינוס X . עד לפני שנה הכמעט סטנדרטי היה מינוס 0.9 , כעת הבנקים מצמצמים את המרווח.

 

מכאן שהתשלום החודשי יישתנה בכל פעם שהריבית תשתנה.

 

הריבית עצמה לא משתנה בין אם לקחת את המסלול ל 5 שנים או ל 30 שנה ( המקסימום המותר היום לפי הוראות בנק ישראל בכל המסלולים הוא 30 שנה )לכן זה יהיה מסלול שבד"כ יילקח לתקופה ארוכה. בנק ישראל הגביל שלא ניתן לקחת יותר משליש מערך ההלוואה בפריים או במשתנה עד שנה, הבנקים כעת יותר שמרנים וקשה לקבל עד שליש.

 

מסלול ריבית קבועה ( קל"צ )

 

הריבית נקבעת היום ונשארת קבועה במשך כל השנים , גם אם הריבית במשק משתנה למטה או למעלה. לכן גם התשלום החודשי בשפיצר יהיה קבוע.

 

הריבית שנקבעת היום גבוהה יותר ככל שהתקופה ארוכה יותר אם לדוגמה ל 10 שנים הריבית היא 3% לתקופה של 20 שנה הריבית היא 4% לכן אנחנו מחפשים לקצר את המסלול הזה ככל שניתן.

 

מסלול ריבית משתנה - כשמה כן היא, משתנה במהלך חיי ההלוואה על פי השינויים שחלים במשק. אבל השינוי הוא לא בעת שקורה שינוי בריבית הבסיס כמו בפריים , אלא בכל תקופה שנקבעת מראש פעם בשנה, פעם בשנתיים וחצי, פעם ב 5 שנים ( התחנה ). גם כאן יש הגבלה של בנק ישראל ואסור לקחת יותר משני שליש במסלולי ריבית משתנה , וכיוון שלקחנו שליש בפריים נשאר לנו לקחת לא יותר משליש, למרות שאתה יכול לקחת כאן עד שני שליש אם החלטת לוותר על הפריים למשל.

 

יש נוסחת חישוב כיצד הריבית תשתנה מפוקחת על ידי בנק ישראל וזו לא על פי גחמת הפקיד היושב מולך.

 

כיוון שהיון הריביות נמוכות מאוד, כבר לא בשפל כפי שהיו לפני כשנה, אבל עדיין נמוכות מאוד היסטורית, לקיחה במסלול קל"צ מועדפת. בריבית משתנה אתה חושש שבתחנה היא תקפוץ , בכמה - נבואה ניתנה כידוע לשוטים.

 

גובה הריבית

 

הנמוכה ביותר היא הפריים, חסרונות. עלולה להשתנות מדי חודש כיון שהיא בשפל כיום הכיוון הוא רק כלפי מעלה.

 

הגבוהה ביותר היא הקל"צ כי הבנק לוקח על עצמו התחייבות לטווח ארוך, ככל שאורך התקופה גדל , הריבית עולה, כך מבטח עצמו הבנק מפני השינויים הצפויים , וגם גיוס המקורות היום , ככל שאורך התקופה ארוך יותר הוא משלם למפקידים שלו יותר.

 

לנו הלווה מדובר בקיבוע הריבית , בקיבוע התשלום החודשי , מעין פרמיה לביטוח, בייחוד שאנו צופים שהריבית תעלה.

 

באמצע יש לנו את המשתנה שבה הריבית נמוכה יותר כיוון שההתחייבות של הבנק היא לא לכל אורך תקופת ההלוואה אלא היא משתנה פעם בתקופה.

 

במסלול צמוד הריבית תהיה תמיד יותר נמוכה מהמקבילה שלה הלא צמודה כי לריבית מצטרפת גם ההצמדה.

 

קנס פרעון מוקדם

 

מה זו החיה הזו?

 

אתה עושה חוזה הלוואה עם הבנק לתקופה של 25 שנה, ופתאום בא לך "להפר" אותו על ידי הקדמת תשלום / סילוק כל ההלוואה לפני זמנה.

 

להפרה יש מחיר והוא קנס הפרעון המוקדם , שבא לפצות את הבנק על הנזק שנגרם לו מההפרה.

 

חישוב הקנס, שוב , נעשה לפי נוסחת חישוב שנקבעה על ידי בנק ישראל, וטרם ראיתי פעם אחת ( וראיתי הרבה מאוד ) שיש טעות בחישוב.

 

בכל מסלול יש חישוב שונה.

 

במסלולים שמשתנים עד לשנה אין קנס בכלל ( כמון בפריים )

 

במסלולים משתנים - החישוב ייעשה עד לתחנה הקרובה , בתחנה עצמה מותר לך לפרוע חלק או את כל המסלול ללא קנס בכלל.

 

בקל"צ החישוב נעשה עד למועד בו ההלוואה הייתה אמורה להיות.

 

למה הדבר לא כל כך קריטי ללווה היום?

 

כיוון שהריבית נמוכה מאוד וצפויה לעלות , לבנק לא ייגרם נזק כיוון שאת הכסף שהחזרת לו שהיה בריבית של 3% הוא יוכל להלוות אז ב 4%, צריך בעצם להודות לך, לזה עוד לא הגענו.

 

גרייס

 

פירושו תקופת חסד בו הבנק בא לקראתך, עקב אילוציך הזמניים כמו אתה גר בשכירות וקשה לך גם לפרוע משכנתא וגם לשלם שכירות.

 

גרייס מלא - לתקופה לרוב עד 2-3 שנים אתה לא משלם לבנק כלום , לא קרן ולא ריבית שמצטברים לקרן גבוהה יותר ואז כשחלף האילוץ אתה פורע את הקרן החדשה בהתאם למסלול המקורי שנקבע אבל...

 

אם לקחת את המסלול ל 20 שנה ותקופת הגרייס הייתה שנתיים כעת תיפרע את הקרן הגבוהה במשך 18 שנים כלומר תשלום חודשי גבוה יותר.

 

גרייס חלקי- אתה משלם במהלך התקופה את הריבית על הקרן , כלומר בסיום תקופת הגרייס , הקרן נשארה כפי שלקחת ושוב יחולו הכללים לפרעון במהלך 18 שנה.

 

לבנקים יש נטיה לא לתת גרייס מלא אלא רק חלקי , ולגבות ריבית גבוהה יותר מאשר אילו לקחת ללא גרייס "עקב הסיכון המוגדל".

 

 

בלון

 

מסלול בו אתה לוקח הלוואה לתקופה שוב קצרה יחסית 2-3 שנים ופורע אותה בתשלום אחד בסוף התקופה.

משתמשים בה כאשר לאדם יש מקור לסילוק אותה הלוואה כמו חיסכון שנפתח קה"ש שהגיעה לפרקה.

 

ניתן לשלם גם כאן את הריבית במהלך התקופה למרות שכאן הבנקים יותר גמישים אם הריבית תצטבר, ותשולם בסוף התקופה יחד עם הקרן.

הסבר שכתבתי לפני כשש שנים בערך. הכל תקף פרט לנושא גובה הריביות והאחוז של הפריים שמותר לקחת

 

מיועד לכולם במיוחד  לאלה שלא מבינים כיצד עובד המדד על הקרן!!

  • אהבתי 2

ישראל סבא בסבבא של 🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰

😍😍😍

יששששש נבחרת כדורגל

סלע כתב " מתים רק פעם אחת , חיים כל יום מחדש

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כאשר אני מבקש לפרוע מסלול משתנה כל 5 שנים (הגעתי לנקודת יציאה ללא עמלת פרעון מוקדם), הבנק שואל האם לקצר את תקופת ההלוואה או להקטין את ההחזר החודשי.

אני רוצה לבחור לקצר את תקופת ההלוואה ואז התשלום החודשי נשאר ללא שינוי. 

האם בחירה כזו אומרת שאני למעשה עושה מחזור משכנתא ומשנה את שאר המסלולים ולכן צריך לשלם עמלת פרעון מוקדם עבור שאר המסלולים? 

לא מצאתי ברשת את משמעות הבחירה וההשפעה על עמלת פרעון מוקדם של שאר המסלולים, אשמח לקבל תשובה וודאית או הפניה למידע מקיף יותר.

עריכה אחרונה על ידי The REAL B.r
שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

×
×
  • תוכן חדש...