מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[bobi]

מה דעתכם על זה, נראה די גרוע.

ל 30 שנים. 1.2 מיליון על דירה של 2.35 מיליון.

 

 

 

 

 

[avargel]

החזר נמוך מדי בשביל 1.2M ש"ח

 

ההלוואה נפרסת למקסימום האפשרי

 

התוצאה היא שהבנק מתמחר גבוה

[om2]

בתאריך 5.7.2021 בשעה 10:27, om2 כתב:

בהמשך למשא ומתן עם הבנק

בניתי שני תמהילים שנראים לי טובים

 

אשמח לדעתכם (האם הריביות האלה ראליות/גבוהות/טובות):

 

 

 

אשמח לדעה על התמהילים האלה 

תודה

[BRAVO_SX]

אשמח לקבל את חוות דעת על ההצעה

 

טל.

 

[ישה]

מה אחוז המימון?

 

הבנק לא אוהב אותך במיוחד

[BRAVO_SX]

אחוז מימון 60%. 

דירה במחיר למשתכן. 

 

החזר על כל שקל יוצא 1.25

 

למה לא אוהב?

 

טל. 

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2021 על ידי BRAVO_SX

[ay115]

@ישה מה דעתך על ההצעה?

 

מימון של 75%, הכנסה של 26,000 (צפי לעליה ל29,000 בחצי שנה הקרובה).

 

 

זאת ההצעה הראשונה שקבלנו מהבנק בו מתנהלים העו"שים שלנו, לאחר שפנינו לכמה בנקים אחרים, לא קיבלנו הצעות טובות משמעותית לתמהיל הנ"ל 

 

 

[ישה]

אני שונא את המסלול המשתנה כל 5 שנים.

אם לא מתוכנן לפרוע אותו עד לתחנה הראשונה לא לוקח אותו.

 

ולא פלא שהבנק מציע אותו ברוחב לב כי הוא רווחי לבנק.

 

BRAVO

 

ס'תכל על שיעורי הריבית של של התמהיל מתחתיך ותבין.

[ay115]

השאיפה היא לסגור את המסלול של הצמודה- משתנה בתוך 5 שנים (התקופה הראשונה) ולכל המאוחר בתוך 7 שנים.

 

אנחנו לא אוהבים סיכון, אז נעשה הרבה מאמצים להעיף את המסלול הזה בהקדם האפשרי.

[ישה]

אם בנקים אחרים לא נותנים פייט  עושים כאילו שכן כמו מה תהיה ההצעה אם נעביר אליכם את המשכורות שלנו ושאר הפעילות הפיננסית העניפה שלנו 

 

ואז מנסים ללחוץ את הבנק "שלכם" וסוגרים

[car_me]

אני לפני בחירת דירות מחיר למשתכן ולא ברור לי מה התזמון של המשכנתא.

יש הסכם תשלומים (במידה והקבלן לא רוצה לקבל את הכסף כולו בהתחלה). אחרי חתימה 20%, אחר כל כל חצי שנה משהו כמו 17%, ובמסירה 10%.

נגיד ויש לי הון ראשוני שמכסה את השנה הראשונה של התשלומים ואפילו יותר,  איך המשכנתא הולכת, כי אני מניח שהריביות ניתנות לחודש, ואני צריך את התוספת של המשכנתא רק בעוד שנה וחצי.

האם צריך לקחת את המשכנתא עכשיו, ואיך הריביות נשמרות אם אני משלם מהמשכנתא את הכסף רק בעוד שנה וחצי ואני מניח שאני אצטרך לנחש מה יהיה מדד תשומות הבניה ולקחת משכנתא גדולה יותר.

[ay115]

בתאריך 4.8.2021 בשעה 10:10, ישה כתב:

אם בנקים אחרים לא נותנים פייט  עושים כאילו שכן כמו מה תהיה ההצעה אם נעביר אליכם את המשכורות שלנו ושאר הפעילות הפיננסית העניפה שלנו 

 

ואז מנסים ללחוץ את הבנק "שלכם" וסוגרים

 

קבלנו הצעה נוספת דרך בנק דיסקונט, הכוללת שנתיים גרייס (לבקשתנו) על המסלול של הקל"צ והפריים:

 

 

 

 

[ay115]

חוזר לעדכן - החלטנו לשנות טיפה את תמהיל המשכנתא (הקטנת המ"צ והגדלת הפריים והקל"צ) בכדי שנוכל להבטיח בוודאות די גבוהה שנוכל לסגור את המסלול המשתנה בתוך 5 שנים.

 

בתמהיל הזה, קבלנו הצעות קצת פחות טובות בהתחלה, לאחר סבב מיקוחים, זאת ההצעה הכי טובה שהצלחנו לקבל (בבנק שלנו):

 

 

אנחנו לוקחים את המשכנתא עם גרייס לשנתיים (למעט לגבי המסלול של המשתנה צמודה)

התשלום החודשי, לאחר הגרייס ולפני סילוק המ"צ - אמור להיות כ-6,600.

 

@ישה דעתך?

 

[ישה]

שתי הערות

 

בנקים לא אוהבים גרייס לכן הריבית טיפה יותר גבוהה

 

למה נחוץ הגרייס?

 

על פי השכר שלכם הייתי מגדיל החזר חודשי בעוד אלפיה לפחות חוסכים כ 70 אלף ש"ח בריבית

[ay115]

מדובר בדירת קבלן, שעתידה להימסר בעוד שנתיים וכמה חודשים, הגענו להסדר עם הקבלן להקדמת תשלומים, וזאת נוכח מדד תשומות הבניה שמחפש את הגג כל חודש מחדש - לכן אנחנו לוקחים את המשכנתא בשלב יחסית מוקדם של הבניה (לא לדאוג, יש ערובה לפי חוק המכר על כל התשלומים), בשלב זה אנחנו לא רוצים לשלם משכנתא ושכ"ד במקביל (מאפשר לנו להמשיך לחסוך כסף שעתיד לשמש לעלויות הנלוות לרכישת הדירה, שינויים ריהוט וכיוב', וכן בסיס לסגירת המסלול המ"צ בעוד כחמש שנים.)

 

עלות הגרייס שלנו תהא כ-38,000 על פני תקופה של שנתיים, שזה שווה ערך לעליית מדד של 3% על יתרת התשלום לדירה (80%), יכול להיות שזה יהיה יקר מהמדד ויכול להיות שזה יהיה זול ממנו, אבל כמו שכתבת פה "ברי ושמא, ברי עדיף".

 

לגבי התשלום החודשי, אנחנו מעדיפים להישאר באזור ה6,500+-, מאחר ואנחנו צופים עליה בריבית בשנים הקרובות, מה שיעלה את ההחזר בגלל רכיב הפריים (כ45% מסך המשכנתא), והרחבת המשפחה - שאף היא מתוכננת ל3-4 השנים הקרובות.

 

כמו כן, בחרנו בהחזר הזה, מאחר ואנחנו צופים שנוכל לעמוד בו גם עם משכורת אחת, במידת הצורך.