מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Ziv]

זוג בני 31, 2 ילדים קטנים.
הכנסות כ-28K חודשי, יש ביטחון תעסוקתי יחסי (לא עובדי מדינה, אבל מקצועות מבוקשים).

חתמנו על דירה במחיר למשתכנז. מיועד להשקעה.
עלות הנכס: 1,581,000.
שווי לצורך חישוב משכנתא: 1,800,000.
מבקשים לקחת הלוואה בגודל 75% שהם 1,350,000.
הון עצמי לצורך רכישה: 231,000.

לאחר מכרז בין לאומי ודיסקונט הגענו להצעה הבאה:
625,000 בפריים -0.1 ל-30 שנים
50,000 בפריים -0.8 ל-25 שנים
450,000 קל"צ 2.64% ל-20 שנים
225,000 קל"צ 2.83% ל-25 שנים

החזר חודשי 5,800. שכירות ממוצעת באזור 6500 (דירה תהיה מוכנה בעוד שנתיים וחצי).

קיים הון עצמי נוסף ומתכוונים לרכוש בעזרתו דירה למגורים.

דעה על הריביות/תמהיל?


Sent from my Mi 9 Lite using Tapatalk

[Nemesis]

אני צופה שתהיה הגדלה בהכנסות.
אני מעדיף לא לקחת רכיב גדול מאוד בקל״צ בגלל קושי במחזור.

אבל אני כן אשמח לשמוע הצעות/דעות אחרות.

ברור לי שפריים היא ריבית תנודתית שיכולה לעלות.
מצד שני. את רכיב הפריים אפשר למחזר בקלות. לא?

מה יעזור לך למחזר את כפריים אם מתי שתרצה למחזר אותו כל הריביות יהיו בשמיים?

Sent from my SM-G991B using Tapatalk

[Nakamichi]

אז מה בעצם אתה ממליץ?
להגדיל קלצ? לכמה?

[אליהו שבת]

בתאריך 25.2.2021 בשעה 19:47, Nakamichi כתב:

שלום לכולם.

דירה במחיר למשתכן.

מחיר רכישה 1.4

מחיר הערכת שמאי מעל 1.8.

 

מעוניין לקחת מימון של 1.08 (60%) בהחזר של 4-4.5.

לא מעוניין במסלול שהוא צמוד. לא משתחרר שום כסף בקרוב.

 

הצעה שהתקבלה:

360 אלף בקל"צ בריבית של 3.78. ל-30 שנה.

670 פריים פלוס 0.9 ל-30 שנה.

50 בהטבה ל-25 שנה בפריים מינוס 1.59 (כלומר כרגע ללא ריבית).

 

סהכ החזר חודשי 4486

על כל שקל מחזירים 1.48

 

אם נוריד את הפריים ונוסיף מסלול לא צמודה משתנה כל 5 - אין שום שיפור בריביות או בהחזר. אפילו מייקר.

 

עכשיו, רציתי לשאול - 

1. מבחינת חלוקת מסלולים - ייתכן ויכולת ההחזר תעלה בעתיד. במצב של 2/3 פריים קל לי יותר למחזר את החלק הזה לא?

2. ריביות. ברור לי שהריביות שקיבלתי לא טובות. השאלה מהו יעד ריאלי. 

שני שליש פריים בריבית של פריים בלבד זה אפשרי?

קל"צ לרדת לכיוון ה-3 זה אפשרי? 

מה בעצם היחס החזר שמראה שההלוואה היא טובה/סבירה.

 

 

יקר, יקר, ניתן לקבל משמעותית הרבה יותר טוב.

לפני 22 שעות, Nakamichi כתב:

אז מה בעצם אתה ממליץ?
להגדיל קלצ? לכמה?

באיזה בנקים היית?

לך לדיסקונט

[Nemesis]

אז מה בעצם אתה ממליץ?
להגדיל קלצ? לכמה?

אין המון להמליץ. בעיני זו משכנתה רצחנית אלא אם כן כושר ההחזר הנוכחי הוא משהו זמני ביותר. כל שינוי בתנאי הריביות יקפיץ לכם את ההחזר. כל בעיה תעסוקתית תהפוך לבעיה גדולה. אורך המשכנתא שהוא מראש מקסימלי הופך גם כל מחשבה על מחזור להורדת החזרים לכמעט בלתי אפשרי במצב חירום.

ככל שתקח יותר קלצ אתה מסתכן פחות על חשבון החזר גבוה יותר.

Sent from my SM-G991B using Tapatalk

[epiphone]

בתאריך 25.2.2021 בשעה 15:28, epiphone כתב:

שוב שלום,

 

ההצעה מהבנק הראשון שהם קיבלו היא כזו:

 

אופציה ראשונה:

 

100K בפריים ל20 שנים ריבית 0.4%-

100K משתנה צמודה ל20 שנים 2.43% עם כוונה לפרוע בעתיד

100K קבועה לא צמודה 55 חודשים 2.55%

 

אופציה שנייה:

 

100K בפריים ל20 שנים ריבית 0.4%-

100K משתנה לא צמודה ל20 שנים 2.93%

100K קבועה צמודה 48 חודשים 2.31%

 

שוב שלום,

 

הסיבוב שלהם התחיל בצורה "רשמית" התקבלו מבנק נוסף נראה קצת יותר רציני שתי הצעות:

 

הצעה ראשונה:

100K פריים, 96 חודשים, תוספת ריבית 0.8%-

100K משתנה צמודה, 360 חודשים, ריבית 1.42%

100K קבועה לא צמודה, 60 חודשים, ריבית 1.46%

 

הצעה שנייה:

100K פריים, 96 חודשים, תוספת ריבית 0.8%-

100K משתנה צמודה, 144 חודשים, 1.77%

100K קבועה לא צמודה, 84 חודשים, 1.56%

 

בשתי ההצעות הכוונה היא לסגור תוך תקופה קצרה יחסית את המשתנה הצמודה,

נשמח לשמוע דעתכם.

 

[avargel]

לא הבנתי 

 

ההצעה הראשונה טובה בהרבה מההצעה השניה

 

מה השאלה כאן?

[Nakamichi]

בתאריך 25.2.2021 בשעה 19:47, Nakamichi כתב:

שלום לכולם.

דירה במחיר למשתכן.

מחיר רכישה 1.4

מחיר הערכת שמאי מעל 1.8.

 

מעוניין לקחת מימון של 1.08 (60%) בהחזר של 4-4.5.

לא מעוניין במסלול שהוא צמוד. לא משתחרר שום כסף בקרוב.

 

הצעה שהתקבלה:

360 אלף בקל"צ בריבית של 3.78. ל-30 שנה.

670 פריים פלוס 0.9 ל-30 שנה.

50 בהטבה ל-25 שנה בפריים מינוס 1.59 (כלומר כרגע ללא ריבית).

 

סהכ החזר חודשי 4486

על כל שקל מחזירים 1.48

 

אם נוריד את הפריים ונוסיף מסלול לא צמודה משתנה כל 5 - אין שום שיפור בריביות או בהחזר. אפילו מייקר.

 

עכשיו, רציתי לשאול - 

1. מבחינת חלוקת מסלולים - ייתכן ויכולת ההחזר תעלה בעתיד. במצב של 2/3 פריים קל לי יותר למחזר את החלק הזה לא?

2. ריביות. ברור לי שהריביות שקיבלתי לא טובות. השאלה מהו יעד ריאלי. 

שני שליש פריים בריבית של פריים בלבד זה אפשרי?

קל"צ לרדת לכיוון ה-3 זה אפשרי? 

מה בעצם היחס החזר שמראה שההלוואה היא טובה/סבירה.

 

 

 

הצעה 2:

1.05

 

60% פריים פלוס 0.75.

40% קל"צ 3.75

שניהם 30 שנה.

 

הצעה 3:

140 אלף משתנה צמודה 2.65%

495 אלף פריים פלוס חצי

330 קלצ 3.65

זכאות 90 אלף 2.45

 

הכל 30 שנה

[Ziv]

הבנק מאוד לא אוהב אותך.
לא רשמת פרטים חשובים כמו הכנסות ומקצועות, או אם יש הלוואות קיימות. יכול להיות שזה גורם לריביות להתייקר כך.
החזר של 1.48 על כל שקל זה ה-מ-ו-ן!
ואתה ב-50% חשיפה לריבית בנק ישראל, כך שזה די בוודאות יעלה.
ראה את ההצעה שקיבלתי בהודעה מתחתיך לשם השוואה.

במקרה שלך אני אחרוג ממנהגי ואמליץ על יועץ. מרגיש לי שיש איזה כתם שחור או נורית אזהרה שהבנק רואה ויועץ טוב ידע להסתיר.

Sent from my Mi 9 Lite using Tapatalk

[Nakamichi]

הבעיה היחידה שאני יכול לחשוב עליה זה החלק היחסי של ההחזר החודשי מהמשכורות הנוכחיות וזה שההלוואה היא לתקופה של 30 שנה.

אגב, כל ההצעות הן ראשוניות, טרם מו"מ.

 

כמה זה יחס טוב לשקל אגב? 1.3? 1.35?

 

 האמת שאני גם מרגיש שיש פה הרבה בשר שיועץ יכול לעזור ואז להצדיק את השכר שלו, אז אני אבדוק גם בנושא.

[Ziv]

במקרה של 60% מימון (מלמטה) אפשר אפילו להגיע להחזר יותר נמוך מ-1.3. רק צריך לוודא שאתה מתחת למדרגה של ה-60%.

הבעיה היא שאתה מבקש החזר חודשי נמוך יחסית לגובה ההלוואה, שזה לגיטימי. רק שבמקרה כזה תקופת ההחזר עולה ואיתה הריביות במסלולים הקבועים, ולכן סך ההחזר יעלה.

לשאלתך, טווח של 1.3-1.35 החזר עבור כל שקל הוא יעד טוב וישים במקרה הזה. חשוב לשים לב כמובן שזה לא הפרמטר היחיד, שכן מסלולים צמודים שנוטים להיות זולים היום, עלולים להיות יקרים בעתיד.


Sent from my Mi 9 Lite using Tapatalk

[epiphone]

לפני 14 שעות, avargel כתב:

לא הבנתי 

 

ההצעה הראשונה טובה בהרבה מההצעה השניה

 

מה השאלה כאן?

 

היי, תודה על התייחסות, גם בתנאי שסוגרים את הצמודה משתנה בתקופה קצרה?

עדיין האופציה השנייה עדיפה?

ובכל מקרה האם אחוזי הריבית "טובים"? אפשר ללחוץ ושפר לדעתכם?

 

תודה לעונים.

 

 

[אליהו שבת]

לפני 28 דקות, Nakamichi כתב:

הבעיה היחידה שאני יכול לחשוב עליה זה החלק היחסי של ההחזר החודשי מהמשכורות הנוכחיות וזה שההלוואה היא לתקופה של 30 שנה.

אגב, כל ההצעות הן ראשוניות, טרם מו"מ.

 

כמה זה יחס טוב לשקל אגב? 1.3? 1.35?

 

 האמת שאני גם מרגיש שיש פה הרבה בשר שיועץ יכול לעזור ואז להצדיק את השכר שלו, אז אני אבדוק גם בנושא.

60 אחוז פריים סביב ה2

50% קלצ סביה ה3.2

 

זה מה שתשאף אם אתה מעוניין בתמהיל זה

 

[Nakamichi]

אז זה יוצא 1.42 בערך לכל שקל.

 

המשכנתא פחות מ-60%.

אני מסתכל על התמהיל שZIV קיבל וזה יוצא אפילו פחות מ-1.3 כמו שהוא אמר על 75% מימון.

 

[avargel]

לפני 47 דקות, epiphone כתב:

 

היי, תודה על התייחסות, גם בתנאי שסוגרים את הצמודה משתנה בתקופה קצרה?

עדיין האופציה השנייה עדיפה?

ובכל מקרה האם אחוזי הריבית "טובים"? אפשר ללחוץ ושפר לדעתכם?

 

תודה לעונים.

 

 

 

לדעתי ריביות טובות

 

שאלת על שליש קל"צ שני שליש פריים?