מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ay115]

מצטרף למתייעצים - הייתי היום בבנק לקבלת הצעה למשכנתא (בנק לאומי, הבנק בו אנו מתנהלים עם החשבונות עו"ש)

משכנתא מבוקשת 1,220,000 שווי דירה 1,635,000 (דירה מקבלן) (כ-75% מימון)

משכורת חודשית - 26,000 (צפויה לעלות בשנים הקרובות באי אלו אלפי שקלים) החזר חודשי רצוי - עד 6,500 

 

זאת ההצעה שקבלנו:

 

אנחנו מאמינים שבעוד כ-7 שנים נוכל לסגור את המסלול של המשתנה, אולי קצת לפני.

 

אשמח לשמוע את דעתכם

 

[אליהו שבת]

לפני 2 דקות, ay115 כתב:

מצטרף למתייעצים - הייתי היום בבנק לקבלת הצעה למשכנתא (בנק לאומי, הבנק בו אנו מתנהלים עם החשבונות עו"ש)

משכנתא מבוקשת 1,220,000 שווי דירה 1,635,000 (דירה מקבלן) (כ-75% מימון)

משכורת חודשית - 26,000 (צפויה לעלות בשנים הקרובות באי אלו אלפי שקלים) החזר חודשי רצוי - עד 6,500 

 

זאת ההצעה שקבלנו:

 

אנחנו מאמינים שבעוד כ-7 שנים נוכל לסגור את המסלול של המשתנה, אולי קצת לפני.

 

אשמח לשמוע את דעתכם

 

מעלה יותר ברכיב הפריים לעומת המשתנה צמוד, שם לא יותר מ100,000 במשתנה צמוד, מסלול ללא עתיד

[aviaviavi]

הפריים סביר, הקבועה סבירה על הצד הגבוה במיוחד שהתקופה לא ארוכה.

המשתנה גבוהה מאוד

[om2]

בתאריך 29.6.2021 בשעה 12:33, אליהו שבת כתב:

תשלח מה המצב הקיים

 

 

זה המצב הקיים, חד משמעית הריביות גבוהות

 

כאמור, הציעו לי את זה ( יותר נכון הציעו גבוה יותר ונתתי להם הצעה נגדית פקטיבית והורידו בריביות)

חד משמעית שמשתלם למחזר להצעה הזאת

 

 

 

 

 

השאלה העיקרית שלי היא האם הרביות האלה טובות

למחזר יהיה לי כדאי, גם למצב הזה

אבל אני שואף (כמו כולם) להגיע לרביות טובות

 

מה הרביות הטובות שאני צריך לשאוף לקבל 

ממש מספרים, את המספרים האלה אני אעביר כהצעה נגדית (הם לא דורשים ממני מסמך מקורי או משהו)

והם ינסו להשוות או להוריד

 

דבר נוסף

אני רואה שרמת האינפלציה עולה ולכן אשמח לקבל את כל הריביות כלא צמודות מדד

אפשרי על סמך התמהיל שלמעלה (רק הכל בלא צמוד)

 

אני מקווה שהובנתי

תודה

 

[Emanuel5]

שאלה:

אני עומד בפני המצב הבא:

אני צריך משכנתא של 900 אלף שקלים,  העניין הוא שאני צופה מדד גבוה בשנים הבאות ולכן מעוניין להשאר אך ורק עם ריבית קבועה ופריים.

הבעיה היא שאם אני מספר את זה לבנק הריבית הקבועה מייד קופצת (או הפריים לא משנה), כי זה המקום שמכניס לבנק הכי הרבה כסף.

 

מה שחשבתי לעשות הוא לבקש משכנתא על סך 1.35 מיליון (זה עדיין פחות מ 45% מימון ולכן אין שינוי בריביות ואין גם בעיה עם כושר ההחזר )

ובפועל אקח שליש בפריים + שליש בקבועה זה יוצא בדיוק ה 900 אלף שאני צריך והריביות מדהימות, ואת המסלול של הצמוד מדד - פשוט לא אקח, אשאיר אותו שם.

 

האם יש בעיה כלשהי עם התוכנית הזאת, אני מפספס משהו ?

תודה לעוזרים.

 

[A_lex]

אתה לא יכול "להשאיר אותו שם". אתה כן יכול לקחת אותו ומיד להחזיר אותו. זה מה שנקרא מסלול פיתוי.

יש כל מיני ניואנסים עם תאריכי שינוי מדד על מנת שלא תחטוף עליית מדד בין מועד הלקיחה למועד ההחזרה. תקרא על זה.

 

ותודה לישה שעזר לי להשתמש בו בזמנו. במקרה שלי לא הסתדרו לי התאריכים כך שלא יפורסם מדד חדש בין לבין, אבל למזלי המדד ירד באותו חודש ויצא שהחזרתי אלף שקל פחות ממה שלקחתי שבועיים קודם ☺️

[אליהו שבת]

לפני שעה, om2 כתב:

 

 

זה המצב הקיים, חד משמעית הריביות גבוהות

 

כאמור, הציעו לי את זה ( יותר נכון הציעו גבוה יותר ונתתי להם הצעה נגדית פקטיבית והורידו בריביות)

חד משמעית שמשתלם למחזר להצעה הזאת

 

 

 

 

 

השאלה העיקרית שלי היא האם הרביות האלה טובות

למחזר יהיה לי כדאי, גם למצב הזה

אבל אני שואף (כמו כולם) להגיע לרביות טובות

 

מה הרביות הטובות שאני צריך לשאוף לקבל 

ממש מספרים, את המספרים האלה אני אעביר כהצעה נגדית (הם לא דורשים ממני מסמך מקורי או משהו)

והם ינסו להשוות או להוריד

 

דבר נוסף

אני רואה שרמת האינפלציה עולה ולכן אשמח לקבל את כל הריביות כלא צמודות מדד

אפשרי על סמך התמהיל שלמעלה (רק הכל בלא צמוד)

 

אני מקווה שהובנתי

תודה

 

התשובה כזאת, אתה ממחזר פנימי ממזרחי ומזרחי רק את המשתנה והקלצ ללא הפריים! אל תמחזר אותו, כעת אתה יכול להגדיל את רכיב הפריים ממה שנותר עד לסך 2/3 מסך המשכנתא הכוללת 

 

התוצאה תהיה חיסכון כספי רב וריביות זולות יותר

 

נ.ב. תעלה את הפריים ותוריד את הקלצ, קלצ 2.9 ל10 שנים זה לא זול ומשתנה צמוד מדד 2.8 זה פשוט יקר.

חלופת הפריים למשל במקום המשתנה צמוד תתן לך ריבית לא צמודה ונמוכה יותר בפער ניכר.

[Emanuel5]

לפני 24 דקות, A_lex כתב:

אתה לא יכול "להשאיר אותו שם". אתה כן יכול לקחת אותו ומיד להחזיר אותו. זה מה שנקרא מסלול פיתוי.

יש כל מיני ניואנסים עם תאריכי שינוי מדד על מנת שלא תחטוף עליית מדד בין מועד הלקיחה למועד ההחזרה. תקרא על זה.

 

ותודה לישה שעזר לי להשתמש בו בזמנו. במקרה שלי לא הסתדרו לי התאריכים כך שלא יפורסם מדד חדש בין לבין, אבל למזלי המדד ירד באותו חודש ויצא שהחזרתי אלף שקל פחות ממה שלקחתי שבועיים קודם ☺️

 

בטוח שאי אפשר פשוט לא לקחת אותו ? נשמע לי מוזר ...
המצב שאתה מתאר של לקחת ומייד להחזיר, לא יגרור עמלת פירעון מוקדם גבוה מאוד ?

 

אהה ומתי מתפרסם המדד ? שאדע לכוון את עצמי.

 

תודה.

עריכה אחרונה ב-1 ליולי, 2021 על ידי Emanuel5

[A_lex]

תדאג שהריבית תהיה מתחת לריבית הממוצעת למסלול זה ולא יגבו ממך עמלת פרעון מוקדם.

בעקרון אתה אמור גם לתת התראה של 10 ימים כדי שלא יגבו עמלת פרעון ללא התראה (כמה עשרות שקלים), אבל במקרה שלי בגלל שהריבית הייתה נמוכה משמעותית מהממוצעת אז הבנק אפילו לא טרח. כלומר באתי לפקיד ואמרתי שבאתי לתת התראה של 10 ימים כי אני רוצה לפרוע והפקיד אמר לי "עזוב. תפרע עכשיו. אנחנו נוותר על העמלה". שוב כי הריבית היתה נמוכה מהממוצע, מה שאומר שהבנק יכול לקחת את הכסף שלך ולתת למישהו אחר ולהרוויח יותר.

לגבי תאריכים - לא זוכר. אם ישה יקפוץ לפה הוא ידע לענות בשלוף.

[om2]

לפני שעה, אליהו שבת כתב:

התשובה כזאת, אתה ממחזר פנימי ממזרחי ומזרחי רק את המשתנה והקלצ ללא הפריים! אל תמחזר אותו, כעת אתה יכול להגדיל את רכיב הפריים ממה שנותר עד לסך 2/3 מסך המשכנתא הכוללת 

 

התוצאה תהיה חיסכון כספי רב וריביות זולות יותר

 

נ.ב. תעלה את הפריים ותוריד את הקלצ, קלצ 2.9 ל10 שנים זה לא זול ומשתנה צמוד מדד 2.8 זה פשוט יקר.

חלופת הפריים למשל במקום המשתנה צמוד תתן לך ריבית לא צמודה ונמוכה יותר בפער ניכר.

אשמח אם תרשום לי תמהיל ראלי עם ריביות ושנים.

אשלח לבנק ואראה מה יצא

 

[Emanuel5]

תמהיל ריאלי (ויש עוד מקום לשיפור) לאחוז מימון נמוך מ 45%:

[133hp]

שלום חברים אני מעוניין לקחת משכנתא על דירה קיימת (אין עליה משכנתא) לטובת רכישת נכס בחו״ל. 

אני מעוניין בתמהיל עם מינימום קנסות/עמלות היוון אם ארצה לסגור את המשכנתא בעוד 3-4 שנים.

באיזה מסלולים להתמקד? 

לאיזה ריביות לצפות?

תודה

[borsood]

אסתכן בלהיות קצת ספריאל  ואומר לך שלמשכן נכס בארץ לטובת נכס בחו"ל (גם אם הבנק יסכים משום מה) זה בדרך כלל לא רעיון טוב אלא אם כן אתה מתגורר באותו חו"ל ומבין את השוק הרלוונטי.

 

ראה גם את העצות כאן ובמיוחד 4 (וגם 17 אם רלוונטי)

 

עריכה אחרונה ב-4 ליולי, 2021 על ידי borsood

[sperial]

@133hpאני אתן לך את זה בספריאל מלא מלא, וזה בלי שיש לי מושג ירוק על איזה עסקה מדובר ואיך נראה חשבון הבנק שלך.

 

אתה מוכן להמר על הדירה שלך? כי זה מה שאתה עושה. ויודע מה? בימים אלה של קורונה גם אם אתה מכיר את אותו שוק זה הימור רציני. 

 

אני מנחש שאתה גם משלם לאיזה מתווך, הוא ידאג שלא הוא יפסיד אלא אתה.

 

לעצם העניין - הריביות על משכנתא "לכל מטרה" (שאינה רכישת הדירה) גבוהות מהריביות על משכנתא לדיור. העסקה שאתה רוצה לעשות צריכה להיות סופר אטרקטיבית כדי שיהיה לה פוטנציאל להרוויח.

עריכה אחרונה ב-4 ליולי, 2021 על ידי sperial

[om2]

בהמשך למשא ומתן עם הבנק

בניתי שני תמהילים שנראים לי טובים

 

אשמח לדעתכם (האם הריביות האלה ראליות/גבוהות/טובות):