מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[rafi_vk]

לפני 13 שעות, ישה כתב:

בוא נעשה סדר

 

אחרי 8 שנים מסלול הקל"צ מסתיים

ונשארת עם עוד 130,000 הלוואת פריים שבתשלום חודשי של 3800 ש"ח תסתיים תוך כ 34-35 חודשים. סה"כ כ 130 חודש

 

הלא יפה בהצעה שאתה עם מסלול שהריבית שלו יכולה להשתנות כלפי מעלה, לכן מעדיף לחלק אחרת

 

9 שנים קל"צ פריים ל 25 שנה. בסוף הקל"צ אתה מקצר את הפריים נשאר באותו תשלום חודשי ומסיים תוך 22 חודשים סה"כ 130 חודשים 

 

בדיוק אותם מספר חודשים אבל מקטין את החשיפה לפריים.

 

ראיתי כי אתה מדבר על מיחזור לכן הבנק קצת מדיין אותך כי אתה מבחינתו לקוח שבוי.

 

לך לבדוק בבנקים אחרים גם. בנק איגוד למשל אוהב מאוד שיעורי מימון נמוכים מ 45%.

 

לזה תצטרך להוסיף עלות שמאי ועוד קצת ניירת אבל ייתכן וכדאי.

 

או כמנוף ללחוץ על טפחות להתגמש קצת בריבית.

לכמה לשאוף בריבית של הקל"צ?

[A_lex]

בתאריך 15.10.2020 בשעה 18:51, G. P. Magnus כתב:

 

1. מה אחוז ההלוואה משווי הנכס? בכל מקרה ריבית הקל"צ גרועה על גבול המזעזעת - תסתכל כאן:

 

https://www.moti.org.il/intrests

 

אתה אמור לשלם סביבות 2% ל-8 שנים.

 

 

[rafi_vk]

כל כך נמוך???

מוזר שני בנקים הציעו לי 2.82 ו 2.88 הכי נמוך....

[A_lex]

לשם דוגמא, כשלקחתי משכנתא ההפרש בין ההצעה הראשונה לאחרונה באותו הבנק (הבנק שבו התנהל חשבוני גם קודם) השתפרה ב0.55% בקל"צ, 0.85% במשתנה כל חמש, ו-0.15% בפריים.

השיפור כמובן לא בא במכה, אלא כל פעם קצת בהתאם להצעות של בנקים אחרים.

אז אם זו ההצעה הראשונה נראה לי שיש לאן לשפר.

[epiphone]

בתאריך 31.8.2020 בשעה 14:07, epiphone כתב:

שלום,

סיפרתי לחבר שאינו גולש בפורום על ה-טרד העמוס בידע ועצות בנושא ואני כותב עבורו כדי לקבל תמהיל מומלץ וכל עזרה שהיא כדי להגיע מוכן אל הבנקים,

 

דירה בעלות 1.8 מליון,

הון עצמי 1.5 מליון (לאחר מכירת דירה),

יש כוונה לקחת 300 אלף שח משכנתא, עם החזר בסביבות 3000 שח חודשי (לא גמישים כל כך ברצון להעלות את ההחזר החודשי משיקולים שלהם),

במידה וחסרים נתונים כלשהם כדי לענות תגידו.

תודה.

שלום לכולם,

 

בהמשך להודעה המצוטטת,

הם קיבלו הצעה כזו וישמחו לחוות דעת:

 

הון עצמי - מליון

משכנתא - 800 אלף

 

380,000 לא צמוד משתנה כל 5 שנים ל 240  חודשים

ריבית: 2.75

 

+

 

265,000 פריים לתקופה של 240 חודשים

ריבית: 0.8

 

+

 

155,000 לא צמודה קבועה לתקופה של 96 חודשים

ריבית: 2.05

 

תודה לעונים.

 

[ישה]

קשר רופף בנתונים בין ההודעה הראשונה להודעה הזו

 

ההחזר כאן 5000 ש"ח . שם לא רצו לעבור על 3000 ש"ח.

 

המשכנתא גדלה ב 500 אלף ש"ח .

 

האם יש מקור לסילוק הלא צמודה משתנה כל 5 שנים בתחנה הראשונה ? אם לא , לא ממליץ .

[p_306_m]

שלום לכולם, אשמח לחוות דעת לריביות שקיבלתי ממזרחי. דיסקונט כבר הודיעו שלא יכולים להתחרות וחשוב לציין שמזרחי היסתכלו על השכר הברוטו שלי ולא הנטו.

איך אני יכול לנהל משא המתן עם הנציג ממזרחי כדי להוריד את הריביות או ההחזר החודשי? אשמח לניסוח מדוייק שאוכל להעביר במייל לנציג.

כנ"ל לגביי הוצאות נילוות, פתיחת תיק וכו.

הסניף שלי הוא פועלים

*אין לי יכולת לעלות בהחזר החודשי - מקסימום 300 אם זה יכול להיות משמעותי

*רווק ללא, דירה ראשונה

*התחלתי תהליך עם בנק פועלים ולאומי, מחכה לתשובות

*אני מתכנן לבקש מסלול קל"צ ולא צמוד למדד בריבית הקבועה

 

 

תודה

 

עריכה אחרונה ב-29 לאוקטובר, 2020 על ידי p_306_m

[ישה]

קפצת מעל הפופיק

 

המלצתי רד מזה לכיוון דירה יותר זולה

[p_306_m]

תודה ישה, איפה בעצם המכשולים בדרך שאני צריך להיזהר מהם ולקחת אותם בחשבון בעתיד? 

[epiphone]

לפני 16 שעות, ישה כתב:

קשר רופף בנתונים בין ההודעה הראשונה להודעה הזו

 

ההחזר כאן 5000 ש"ח . שם לא רצו לעבור על 3000 ש"ח.

 

המשכנתא גדלה ב 500 אלף ש"ח .

 

האם יש מקור לסילוק הלא צמודה משתנה כל 5 שנים בתחנה הראשונה ? אם לא , לא ממליץ .

אתה צודק לגמרי ישה,

המטרה היא לסגור תוך חודש את ה380 אלף, ולהישאר עם החזר חודשי של 3000 שח להבנתי,

מסלול פיתוי. השאלה אם עבור מסלול שכזה הריביות והתמהיל טובים.

[ישה]

ריביות טובות מתמהל קצת אחרת

 

קל"צ ל 9 שנים 250,000

פריים ל 30 שנה 170,000

 

החזר כ 3000 ש"ח.

 

פשוט מקטין את הסיכון של מסלול הפריים  בגלל שינויי ריבית צפויים.

 

ברור שעם סיום הקל"צ נשארים באותו החזר ומסתערים על הפריים לסיימו במהירות משהו בשיעורי הריבית של היום כ 3.5 שנים.

לפני 8 שעות, p_306_m כתב:

תודה ישה, איפה בעצם המכשולים בדרך שאני צריך להיזהר מהם ולקחת אותם בחשבון בעתיד? 

איפוא לא

 

כל המסלולים ל 25 שנה מראה על  יכולת החזר נמוכה ביחס לגובה ההלוואה

שימוש במסלולים צמודי מדד יכול להביא אותך להחזר חוןדשי שלא תוכל לעמוד בו.

 

גם כאן בהצעה המקורית יש לך חוסר במימון של כ 70 אלף ש"ח.

 

מה גובה ההכנסה ביחס להחזר החודשי

 

היום אתה רווק מחר נשוי עם שובל ילדים.

 

הכל צריך להילקח בחשבון

 

לכן אם 4500 זה החזר רצוי ההכנסה נטו צריכה להיות סביב 15 אלף ש"ח

 

אם ה 4500 זה ההחזר הרצוי המשכנתא הסבירה צריכה להיות סביב 750,000 ש"ח מעדיף אפילו 700 אלף

 

משמע רכישת דירה בסכום של כמיליון ש"ח 

 

המומלץ  שהמשכנתא תהיה מתחת ל 60% מערך הדירה

[G. P. Magnus]

הי

@ישה 

 

דירת מחיר למשתכן במרכז. מחיר 2.4 מיליון. רוצה 60% מימון, 2/3 קל"צ 1/3 פריים (למה לסבך מעבר?). הכנסה חודשית נטו מעל 35. אין חובות, אין הלוואות. כמה שאלות ברשותך:

 

1. מעדיף לחסל את המשכנתא מהר יחסית - נגיד בין 8 ל-13 שנים (גג) [לפי סימולציה בסיסית שלי ההחזר ינוע בין 10 ל-15 לחודש, שזה לא בעייתי עבורי כלל, אם כי הייתי מעדיף להיות בכיוון ה-10 על כל צרה שלא תבוא] . מחד לא רוצה לשלם הרבה ריבית, מצד שני רוצה לתת לכסף לעבוד במקומות אחרים - מה לדעתך ה-sweet spot מבחינת שנות החזר? 

2. למרות שאין לי כוונה למכור לפני שיעברו עשר שנים - איך היית מקטין חשיפה לקנס יציאה (אם בכלל)?

3. לפי לוח התשלומים, אפילו אם אשכנע את הבנק להשאיר לי את 10% האחרונים, הפעם הראשונה שאצטרך למשוך את המשכנתא יהיה בעוד כשנה. איזו דרך יעילה יש לקבע את ריבית הקל"צ למבצעי סוף השנה בבנקים [תניח שאחתום על החוזה בשבוע האחרון של דצמבר]. 

4. ריביות מטרה  

 

תודה!

 

 

עריכה אחרונה ב-12 לנובמבר, 2020 על ידי G. P. Magnus

[ישה]

הבנק מסתכל ראשית על מחיר השוק של הדירה שהוא להערכתך ?

 

האם לוח התשלומים צמוד? כי אם כן רצוי לסלקו מוקדם יותר

 

באיזה שלב הבנייה?  מתי צפי לקבלה?

 

האם ההכנסה ברזל? איך החלוקה בין בני הזוג?

 

לקחה בחשבון צפי ילדים והגידול בהוצאות עליהם?

 

אחרי זה נתמהל

[G. P. Magnus]

לפני 3 דקות, ישה כתב:

הבנק מסתכל ראשית על מחיר השוק של הדירה שהוא להערכתך ?

 

האם לוח התשלומים צמוד? כי אם כן רצוי לסלקו מוקדם יותר

 

באיזה שלב הבנייה?  מתי צפי לקבלה?

 

האם ההכנסה ברזל? איך החלוקה בין בני הזוג?

 

לקחה בחשבון צפי ילדים והגידול בהוצאות עליהם?

 

אחרי זה נתמהל

 

מחיר שוק בין 50% ל-75% יותר גבוה. התשלומים צמודים למדד תשומות הבניה. הבנין כבר עבר קומה שלישית, צפי מסירה עוד כשנתיים. ההכנסה ברזל יצוק, אשה כ-12 היתר אני. לקחנו ילדים בחשבון (קשה להתעלם מהם!) ... יתכן עוד ילד אחד, אבל לא יותר. 

 

תודה!

 

[ישה]

איזו בטוחה הקבלן ייתן אם תשלם לו יותר מוקדם כי להיות צמוד למדד תשומות הבניה זו חוויה לא רצויה ומעדיף לקחת משכנתא ולשלם עכשיו חלק משמעותי אם יש בטוחה כמו ערבות בנקאית.

 

הדירה שלכם בקומה X?