מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[G. P. Magnus]

לפני 3 דקות, ישה כתב:

איזו בטוחה הקבלן ייתן אם תשלם לו יותר מוקדם כי להיות צמוד למדד תשומות הבניה זו חוויה לא רצויה ומעדיף לקחת משכנתא ולשלם עכשיו חלק משמעותי אם יש בטוחה כמו ערבות בנקאית.

 

הדירה שלכם בקומה X?

 

יש ערבות בנקאית מלאה על כל הסכומ(ים), לאומי בנק מלווה. דירה בקומה 15 (טרם נבנתה).

[ישה]

מציע לא להמתין , לבצע במבצעי סוף שנה לפחות את החלק הקל"צי חלק מהמשתנה וסוגר את המרווח בפריים וכך להיפטר מהצמדה למדד תשומות הבניה כמה שאפשר.

 

יש להראות לבנק שביחס למחיר השוק אתה בשיעור מימון נמוך האם יכול להגיע למתחת ל 45%?

 

בכל מקרה כדי להיות בצד הנוח לוקח החזר חודשי של 30% דהיינו כ 10500 ש"ח ומתמהל כך

 

480K  פריים ל 25 שנה 

700K קל"צ ל 9 שנים

260K משתנה כל 5 ל 20 שנה לא צמודה /צמודה תלוי בתחושותיך לגבי המדד ל 5 השנים הקרובות

 

החזר כ 10500 תלוי בריביות  שתקבל.

 

את היתרה של עד 15,000 אתה משקיע בתבונה ובתחנה הראשונה בעוד 5 שנים אתה פורע את המסלול הזה יתרתו תהיה כ 200-220 אלף ש"ח.

 

מקצר אז את הפריים ואחרי סיום הקל"צ מקצר את הפריים כל שאם הכל כמתוכנן אחרי 11 שנה סיימת.

 

מנהל מו"מ עם כל הבנקים לקבל את הריביות הטובות ביותר

 

קל"צ  כ 2.5% המשתנה כ 2.5-3%  פריים סוגר את המרווח 0.6-0.8הפחתה 

[G. P. Magnus]

לפני 9 דקות, ישה כתב:

יש להראות לבנק שביחס למחיר השוק אתה בשיעור מימון נמוך האם יכול להגיע למתחת ל 45%?

 

זה אכן מה שניסיתי לעשות כי אפילו עם הדירה שווה "רק" 50% יותר אזי המימון כאחוז משווי הנכס 40%.

לפני 13 דקות, ישה כתב:

את היתרה של עד 15,000 אתה משקיע בתבונה ובתחנה הראשונה בעוד 5 שנים אתה פורע את המסלול הזה יתרתו תהיה כ 200-220 אלף ש"ח.

 

אוקיי. 

 

לפני 15 דקות, ישה כתב:

מקצר אז את הפריים ואחרי סיום הקל"צ מקצר את הפריים כל שאם הכל כמתוכנן אחרי 11 שנה סיימת.

 

להבהיר - אחרי שסוגר משתנה מקצר פריים כך שההחזר נותר זהה ועושה אותו הדבר אחרי סיום הקל"צ.

לפני 16 דקות, ישה כתב:

קל"צ  כ 2.5% המשתנה כ 2.5-3%  פריים סוגר את המרווח 0.6-0.8הפחתה 

 

ריבית קל"צ שרשמת נראית לי טיפה גבוהה (מוטי שמואלביץ אומר ש-60% שווי ל-9 שנים סביבות 2.05% ואם שווי מתחת ל-45% תוריד 2 עשיריות) ...

[ישה]

אכן הבנת נכון את הטכניקה של הקיצור

 

מבחינת הריביות לך על הריביות של שמואלביץ

 

מה שיקבע בסוף למה תוכל  להגיע,  ונשמח שתדווח לנו כאן 

[oleg_kra]

שלום, 

מבקש עזרה בנושא מיחזור משכנתא. 

לפני בערך 4 שנים לקחנו משכנתא של 790k

530k   קלצ בריבית 3.8

264k פריים בריבית פריים מינוס 0.8

 

עמלת פרעון מוקדם של הקלצ 23k

חושב על מיחזור משכנתא. האם לפי הנתונים הנ"ל זה ישתלם? האם נצטרך לשלם 23k עמלה רק כדי לקבל ריביות טובות יותר או שגם זה נתון למשא ומתן? המשכנתא בבנק הפועלים. 

בנוסף יש הלוואות סביב. ה 80K.

משלמים כרגע 4500 לחודש על המשכנתא ועוד בערך 4 להלוואות. מעוניינים להמשיך ולשלם סביב 4500 למשכנתא בחודש. 

שווי הנכס סביב 1.4 מיליון. 

נשאר לשלם 425k בקלצ

220k בפריים

 

הכנסה משותפת סביב 26k נטו, יש ילד קטן בבית. 

 

תודה רבה

עריכה אחרונה ב-15 לנובמבר, 2020 על ידי oleg_kra

[m1011409]

אני נמצא בשלבים מתקדמים לרכישת דירה, 

לאחר אישור עקרוני מארבעה בנקים ולפני 

פגישה (פיזית/טלפונית) עם הבנקים. 

משום מה ה"תורים" שלהם רחוקים, לאומי 

מחר טלפונית וטפחות בתחילת שבוע הבא.

 

אשמח לסיוע בכיוון לתמהיל הנכון ולרמות 

הריבית ה"נכונות" לאחר מיקוח לכל אחד 

מהמסלולים.

 

רוכש לבד, משכורת נטו בבנק כ 9,000 (בממוצע 

שנתי סדר גודל של 9,500), עובד מדינה.

 

ערך הנכס: 1,030,000

הון עצמי: 430,000

משכנתא של 600,000, אשר מהווה כ 58% 

מערך הנכס.

* כ 50,000₪ ילקחו בהלוואה ל 10 שנים עם ריבית של 0.69%.

 

משך משכנתא רצוי 25 שנים ומטה. 

 

ממה שהצלחתי להבין, המסלול הרצוי עבורי הינו 

שליש פריים, שליש קל"צ ושליש צמודת מדד.

 

האם אכן מדובר במסלול המתאים? 

מהם טווחי הריביות הרצוים לאחר מיקוח אליהם 

אני צריך לשאוף בכל אחד מהמסלולים? 

 

האם יש מקום למיקוח על עלות פתיחת התיק?

האם יש מקום למיקוח על עלות פרעון מוקדם/מחזור?

 

תודה מראש

[m1011409]

לבינתיים קיבלתי הצעה שנראית לי לא כל כך אטרקטיבית. 

 

אשמח לדעה הן לגבי הריביות (ולכמה אפשר לצפות) והן לגבי התמהיל.

25 שנה

פחות מ 60% מימון

600k

1/3 במסלול פריים - ריבית 1.4%

1/3 במסלול קל"צ - ריבית 3.75%

1/3 במסלול צמודה משתנה כל 5 שנים - ריבית 2.85%

[A_lex]

וואו הבנק ממש לא אוהב אותך [emoji6]
לגבי המסלולים... למה אתה לוקח את המשתנה כל 5? יש צפי למקור לכיסוי המסלול הזה תוך 5 שנים?

לגבי עלות פתיחת תיק - בהחלט ניתן לקבל 50% הנחה.

[m1011409]

ראשית, תודה הסיוע. 

 

גם אני חשבתי שמדובר בריביות לא אטרקטיביות, לאור מה שאני רואה ברשת.

לא כל כך מבין למה, כאמור אני לקוח די 

בטוח, מימון פחות מ 60%, עם רקורד בנקאי ותעסוקתי טוב.

 

המשתנה כל 5 - מתוך מחשבה לקבל ריבית טובה. מאמין שאוכל לסגור את מה שישאר במסלול הזה בעוד 5 שנים (על ידי קרן ההשתלמות).

 

חשבתי על סידור שונה של המשכנתא: 

200k פריים - 24 שנה

240k קל"צ - 20 שנה

160k צמודה משתנה כל 5 שנים - 20 שנה

 

אשמח לחוות דעת לגבי התמהיל.

 

האם יש כיוון איך מצמצמים את עלות פתיחת התיק? בתחילת המו"מ מול אותו בנק או בסיום לאחר ביצוע ההשוואות? 

[ישה]

בתאריך 15.11.2020 בשעה 12:14, oleg_kra כתב:

שלום, 

מבקש עזרה בנושא מיחזור משכנתא. 

לפני בערך 4 שנים לקחנו משכנתא של 790k

530k   קלצ בריבית 3.8

264k פריים בריבית פריים מינוס 0.8

 

עמלת פרעון מוקדם של הקלצ 23k

חושב על מיחזור משכנתא. האם לפי הנתונים הנ"ל זה ישתלם? האם נצטרך לשלם 23k עמלה רק כדי לקבל ריביות טובות יותר או שגם זה נתון למשא ומתן? המשכנתא בבנק הפועלים. 

בנוסף יש הלוואות סביב. ה 80K.

משלמים כרגע 4500 לחודש על המשכנתא ועוד בערך 4 להלוואות. מעוניינים להמשיך ולשלם סביב 4500 למשכנתא בחודש. 

שווי הנכס סביב 1.4 מיליון. 

נשאר לשלם 425k בקלצ

220k בפריים

 

הכנסה משותפת סביב 26k נטו, יש ילד קטן בבית. 

 

תודה רבה

לא רשמת את יתרת השנים בכל מסלול ומסלול

מה הריביות בהלוואות מסביב , בדוק אפשרות לפרוע אותם על ידי הגדלת המשכנתא.

 

ואז תגדיל משמעותית את ההחזר החודשי !!!!

 

עמלת פירעון מוקדם  ניתנת למיקוח אבל ההצלחה היא אפסית בטח אם את המיחזור תעשה בבנק אחר.

בתאריך 11.12.2020 בשעה 09:53, m1011409 כתב:

ראשית, תודה הסיוע. 

 

גם אני חשבתי שמדובר בריביות לא אטרקטיביות, לאור מה שאני רואה ברשת.

לא כל כך מבין למה, כאמור אני לקוח די 

בטוח, מימון פחות מ 60%, עם רקורד בנקאי ותעסוקתי טוב.

 

המשתנה כל 5 - מתוך מחשבה לקבל ריבית טובה. מאמין שאוכל לסגור את מה שישאר במסלול הזה בעוד 5 שנים (על ידי קרן ההשתלמות).

 

חשבתי על סידור שונה של המשכנתא: 

200k פריים - 24 שנה

240k קל"צ - 20 שנה

160k צמודה משתנה כל 5 שנים - 20 שנה

 

אשמח לחוות דעת לגבי התמהיל.

 

האם יש כיוון איך מצמצמים את עלות פתיחת התיק? בתחילת המו"מ מול אותו בנק או בסיום לאחר ביצוע ההשוואות? 

עלות פתיחת התיק זה דבר זניח . את ההשקעה צריך להקדיש לתמהיל ולריביות.

 

הבנק לא אוהב אותך כי אתה יחיד ולא זוג, אתה על החזר חודשי של שליש מההכנסה ועל סף ה 60%.

 

אבל תמשיך מול הבנקים האחרים ולכל הצעה תעקם את האף בהתחלה.

 

פרעון מסלול כנגד קרן השתלמות הוא פשע, ( בטח אם התשואה בקרן גבוהה מריבית המסלול ) המקסימום שאני ממליץ עליו הוא לקיחת הלוואה מהקרן ועימה לפרוע את המסלול.

 

לכן בנה את המסלול המשתנה בהתאם לגובה ההלוואה שתוכל לקחת מהקרן בתחנה הראשונה בעוד 5 שנים.

והמסלול שבד"כ אהוב על הבנק לא הקנה לך בהצעה הראשונית שום שיפור בריבית!!

עריכה אחרונה ב-12 לדצמבר, 2020 על ידי ישה

[m1011409]

בהנחה ואני לא פורע את המשתנה בעוד 5 שנים, עדיף להגדיל את החלק של הקל"צ?

 

מה דעתך על התמהיל וחלוקת השנים? 

200k פריים - 24 שנה

240k קל"צ - 20 שנה

160k צמודה משתנה כל 5 שנים - 20 שנה

 

אכניס כנראה עוד 15 אש"ח כחלק מהמשכנתא, זה עדיין ישאיר אותי מתחת ל 60% ויעזור לי קצת בשיפוץ. 

 

האם יש 'מדרגה' של שנים (בדומה למדרגות בשיעור המימון)?

כלומר, למשל לקחת את הקל"צ לפחות שנים ולהרוויח ריבית נמוכה יותר? אם כן, מהן המדרגות?

 

ראיתי בקבוצות בפייסבוק תמהילים בהם הבנק נותן 50 אש"ח בריבית פריים מינוס 1.59 (כלומר ריבית 0.01) - פשוט לנסות לבקש מהבנקאית או שיש טיפ ספציפי בעניין?

 

עד כמה זה מקובל במיקוח להציג בבנק תמהילים שראיתי שאחרים קיבלו ולבקש להשוות תנאים? (ברור לי שזה תלוי גם בלווה - אך האם מדובר בכלי לגיטימי במיקוח?)

 

תודה

 

[ישה]

אני הייתי הולך על שליש פרייים ל 30 שנה ריבית כ 1% שני שליש קל"צ ל 18 שנה ריבית כ 3%

 

הלוואות המתנה הם לזמן קצר בד"כ ולכן מאריכות לך את המסלול העיקרי קל"צ  כי הרי 3,000 ש"ח זה התשלום שייעדת להחזר חודשי 

 

אתה לא מראה של אחרים וגם לא שלך אבל מצטט מה קיבלת ומפחית מזה כל פעם כ 0.1-0.2%

 

מבקשים בכתב אתה עושה פרצוף של נעלב ואומר "אתה לא רוצה שאני אראה את ההצעות שלך לבנק המתחרה?"

 

כאשר תקבל מהבנק את ההצעה בכתב תדע שאתה רחוק מהקרקעית של הריבית 

[oleg_kra]

תודה על התשובה ישה. 

נשאר 13 שנה לקלצ ו 20 לפריים. 

יש לי הטבה בלאומי ל 70k הלוואה ללא ריבית. הם גם הציעו 2.6 לקלצ ל 10 שנים (450k) ופריים מינוס 0.8 ל 20 שנה כמו עכשיו. האם הצעה טובה? 

תודה

עריכה אחרונה ב-12 לדצמבר, 2020 על ידי oleg_kra

[ישה]

מה תנאי ההלוואה של ה 70K לכמה זמן היא ? מה ההחזר החודשי

 

האם היא שייכת ל 80K או שזה משהו בנפרד?

[oleg_kra]

לפני 47 דקות, ישה כתב:

מה תנאי ההלוואה של ה 70K לכמה זמן היא ? מה ההחזר החודשי

 

האם היא שייכת ל 80K או שזה משהו בנפרד?

70 תשלומים ללא ריבית (כלקוח חדש). 

זה יכול לכסות את רוב ההלוואות הקיימות על סך 80k. אלה 3 הלוואות שהגדולה על סך 60k בריבית 2.25. יש עוד 16k בריבית 2.7 והשאר בריבית 1.6. הכוונה שלי (אם נחליט לעבור בנק) לכסות את רוב ההלוואות הקיימות עם ההלוואה הזו.