מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[rafi_vk]

את הפריים לקחתי ל 25 שנה (במטרה לצמצם אותו לאחר סיום הקל"צ) יתרה - 158K, החזר חודשי כ 528 ש"ח

את הקל"צ לקחתי ל 10 שנים - יתרה - 288K, החזר חודשי כ 3263 ש"ח

 

שווי נכס - 1.5M (לאחר השיפוץ אין ספק שזה יאמיר מעט)

 

אגב,

בנתונים שאני רואה בפרטי ההלוואה מופיע לי עמלת פרעון מוקדם כך:

על סילוק הפריים: עמלה 158 ש"ח

על סילוק הקל"צ: עמלה  5074 ש"ח

 

אבל איך אני עושה זאת מבחינה טכנית , מתקשר ללאומי למשכנתאות, ומבקש למחזר ולקחת שוב יותר כסף - אם היא תשאל לשם מה? מה עליי לומר לה?

[G. P. Magnus]

לפני 5 שעות, rafi_vk כתב:

את הפריים לקחתי ל 25 שנה (במטרה לצמצם אותו לאחר סיום הקל"צ) יתרה - 158K, החזר חודשי כ 528 ש"ח

את הקל"צ לקחתי ל 10 שנים - יתרה - 288K, החזר חודשי כ 3263 ש"ח

 

שווי נכס - 1.5M (לאחר השיפוץ אין ספק שזה יאמיר מעט)

 

אגב,

בנתונים שאני רואה בפרטי ההלוואה מופיע לי עמלת פרעון מוקדם כך:

על סילוק הפריים: עמלה 158 ש"ח

על סילוק הקל"צ: עמלה  5074 ש"ח

 

אבל איך אני עושה זאת מבחינה טכנית , מתקשר ללאומי למשכנתאות, ומבקש למחזר ולקחת שוב יותר כסף - אם היא תשאל לשם מה? מה עליי לומר לה?

 

מתקשר למרכז המידע של הבנק ומבקש לקבל פירוט של עמלות הפרעון המוקדם (חלק הם מניחים שלא תודיע מראש וכו'). לא אומר להם מעבר לזה כלום.

 

הולך לבנקים אחרים ומבקש הצעת מחיר למשכנתא חדשה - אתה במדרגת מימון הכי נמוכה לכאורה (עם עוד מאה אתה סביב 550 על נכס של 1.5). רק אחרי שיש לך הצעה טובה ביד אתה חוזר ללאומי (כרגע אתה שבוי אצלם ואין להם שום אינטרס למחזר לך בתנאים פחות טובים להם) ואומר להם - תעשו לי מימון מחדש בתנאים האלה או שאני עובר בנק. לא עובד? תעבור. רק תזכור לקחת בחשבון המימון שלך את העלות של פריעת המשכנתא הקיימת.

[rafi_vk]

אני מבין. במשפט האחרון רק משהו קטן,

כתבת: "רק תזכור לקחת בחשבון המימון שלך את העלות של פריעת המשכנתא הקיימת" . כלומר אני צריך לחשב את עלות הפסד (של הפרעון המוקדם) מכיסי הפרטי מול העלות של לקחת משכנתא של עוד 100K בהלוואה חיצונית?

שאלה נוספת:

על כמה בערך אני אמור לקבל היום 550K , שליש פריים 25 שנה, ו 2/3 קל"צ ל 10 שנים?

החזר חודשי 3800~

תודה

[G. P. Magnus]

לפני 5 דקות, rafi_vk כתב:

אני מבין. במשפט האחרון רק משהו קטן,

כתבת: "רק תזכור לקחת בחשבון המימון שלך את העלות של פריעת המשכנתא הקיימת" . כלומר אני צריך לחשב את עלות הפסד (של הפרעון המוקדם) מכיסי הפרטי מול העלות של לקחת משכנתא של עוד 100K בהלוואה חיצונית?

שאלה נוספת:

על כמה בערך אני אמור לקבל היום 550K , שליש פריים 25 שנה, ו 2/3 קל"צ ל 10 שנים?

החזר חודשי 3800~

תודה

 

נכון. גם יש לך עוד עלויות כי תצטרך שוב שמאי וכו' והבנקים כרגע גם לא שיים לתת משכנתאות.

 

לענין עלויות המימון זה תלוי גם בגובה ההכנסות שלך וכמה הן בטוחות (עובד מדינה לעומת עצמאי). מכיר עצמאיים שכרגע לא מאשרים להם משכנתא ... הריבית הממוצעת בין 5 ל-10 שנים בקל"צ כעת היא 2.88 אז אני מניח שעם משכנתא של ~40% משווי הנכס תוכל לקבל משהו קצת יותר טוב מזה אבל אני לא מומחה בזה - אולי @ישה יוכל לסייע

[rafi_vk]

הבנתי.

ובבנקים האחרים (כבר פתחתי פניה לבנק אחד...) מה להגיד אם שואלים אותי מדוע אתה ממחזר ולוקח עוד 100K? כי מיחזור הוא למטרת שיפור תנאים והוזלת עלויות...לא? סליחה על החפירה, פשוט אין לי נסיון בזה....

אני לא רוצה שאת ה 100K יכניסו לכותרת של הלוואה לשיפוצים.... (יותר יקרה)

[G. P. Magnus]

גם לי אין ניסיון בזה. אולי חכמי הפורום ידעו להגיד .... 

[rafi_vk]

יש מישהו שיכול לדעת כמה בערך אני יכול לקבל בתמהיל שציינתי לעיל?

תודה מראש

[rafi_vk]

מישהו יכול לעזור?

[Superdror]

שאלת מחזור משכנתא של קרובת משפחה.

 

מדובר במשכנתא שנלקחה לפני יותר מעשור , אין לי מושג מתי במדויק. הנכס שווה מעל 2 מליון ש"ח.  

המסלולים הם: 

1. פריים, 1.25% , יתרה 65000, מסתיים אוגוסט 27.

2. משתנה כל שנה, צמודה למדד המחירים, 3.87%, יתרה כ115000, מסתיים אוגוסט 27

3. קבועה, צמודה למדד המחירים, 3.8%,  יתרה כ-77000, מסתיים אוגוסט 26.

4. פריים, 1.25% , יתרה כ28000,  מסתיים אוגוסט 27.

 

הדו"ח הנ"ל הופק לפני פרוץ הקורונה כך שזה לפני הירידה של המדדים, אך  כנראה עדיין גבוה ביחס לשוק היום. 

שלחתי את קרובת המשפחה אל הבנק להתעניין במחזור, הנציגה אמרה לה כי לא כדאי לא למחזר בטענה כי "כבר שילמת את כל הריבית", האם יתכן הדבר?  בפירוט שקיבלתי לא פורטה שיטת ההחזר(שפיצר\וואטאבר). הצהרת הנציגה נשמעה לי תמוה מאוד לגבי משכנתא עם ריביות כאלו, אך אולי הידע שלי לא מספיק מעמיק.

 

אני משער שאת המשתנה צמודה ניתן לפרוע באוגוסט בלי לשלם היוון. האם הדבר נכון גם לגבי הקבועה צמודה ?

ובכלל, האם כדאי למחזר? במשחק עם המחשבונים יתכן וניתן לחסוך קצת כסף, אם כי החסכון לא יהיה גבוה כי המשכנתא כבר די נמוכה.

מצד שני, החסכון אומנם מזערי, אבל ניתן להעביר את רוב הכסף לפריים + קל"צ ולהישאר באותה רמת החזר חודשי ואולי אף להקטין.  האם הדבר יהיה חכם בעת הזאת ?  מה אתם הייתם עושים ? איזה תמהיל אתם ממליצים ? 

 

אודה לעזרתכם!

דרור

[A_lex]

לדעתי אתה צודק. שתלך ותבקש שהפקידה שתזיז את האצבע ותוציא לה הצעה מסודרת למחזור ותפרט את כל העמלות הדרושות, אם יש כאלו.

[epiphone]

שלום,

סיפרתי לחבר שאינו גולש בפורום על ה-טרד העמוס בידע ועצות בנושא ואני כותב עבורו כדי לקבל תמהיל מומלץ וכל עזרה שהיא כדי להגיע מוכן אל הבנקים,

 

דירה בעלות 1.8 מליון,

הון עצמי 1.5 מליון (לאחר מכירת דירה),

יש כוונה לקחת 300 אלף שח משכנתא, עם החזר בסביבות 3000 שח חודשי (לא גמישים כל כך ברצון להעלות את ההחזר החודשי משיקולים שלהם),

במידה וחסרים נתונים כלשהם כדי לענות תגידו.

תודה.

עריכה אחרונה ב-31 לאוגוסט, 2020 על ידי epiphone

[aviaviavi]

מכיוון שאחוז המימון הנדרש די נמוך יכולת המיקוח שלו גדלה מאוד מול הבנקים.

לדעתי עם שליש פריים ושני שליש קל"צ הוא יכול לקבל אחוזים טובים ולסיים את המשכנתא בפחות מ-9 שנים.

מנגד, אפשר לבדוק אפשרות לקחת הלוואות קטנות יותר מגופים שונים(יש הרבה הצעות של הלוואות בריביות מאוד נמוכות, מה שעולה לי בראש זה למשל 70K ללא ריבית למי שחבר בהוט ועובר לבנק לאומי ) 

 

[redroze]

לפני 3 שעות, epiphone כתב:

שלום,

סיפרתי לחבר שאינו גולש בפורום על ה-טרד העמוס בידע ועצות בנושא ואני כותב עבורו כדי לקבל תמהיל מומלץ וכל עזרה שהיא כדי להגיע מוכן אל הבנקים,

 

דירה בעלות 1.8 מליון,

הון עצמי 1.5 מליון (לאחר מכירת דירה),

יש כוונה לקחת 300 אלף שח משכנתא, עם החזר בסביבות 3000 שח חודשי (לא גמישים כל כך ברצון להעלות את ההחזר החודשי משיקולים שלהם),

במידה וחסרים נתונים כלשהם כדי לענות תגידו.

תודה.

מקרה קלאסי למסלול פיתוי.

לבקש 45% מימון, שליש קל"צ והשאר במסלול שהכי רווחי לבנק ללא קנס יציאה.

מיד עם קבלת הכסף סוגרים את המסלול שהוא לא קל"צ ונשארים עם ריבית של 1% בערך. מכיוון שהסכום שיתקבל הוא קצת פחות מ-300 ניתן לגשר עם הלוואה של כמה עשרות אלפי שקלים.

החיסרון הוא חשיפה מוגברת לשינויי ריבית.

[ישה]

לפני 4 שעות, epiphone כתב:

שלום,

סיפרתי לחבר שאינו גולש בפורום על ה-טרד העמוס בידע ועצות בנושא ואני כותב עבורו כדי לקבל תמהיל מומלץ וכל עזרה שהיא כדי להגיע מוכן אל הבנקים,

 

דירה בעלות 1.8 מליון,

הון עצמי 1.5 מליון (לאחר מכירת דירה),

יש כוונה לקחת 300 אלף שח משכנתא, עם החזר בסביבות 3000 שח חודשי (לא גמישים כל כך ברצון להעלות את ההחזר החודשי משיקולים שלהם),

במידה וחסרים נתונים כלשהם כדי לענות תגידו.

תודה.

הדירה הישנה כבר נמכרה ?

[G. P. Magnus]

קודם כל שידע שבאמת יש לו 1.5 מליון ממכירת דירה - לא פשוט בימינו.

 

אם כן, שיבקש הצעה על 450 אש"ח - שליש פריים שליש קצ"ל ושליש משתנה צמודה (מסלול פיתוי) - כך יקבל את הריביות הטובות ביותר.

 

מיד אחרי שלוקח הלוואה פורע את המשתנה הצמודה ונשאר עם פריים וקלצ. עם פריים ל-20 שנה ב-0.90% וקל"צ ל-6 שנים ב-2.2% יצא להחזיר כ- 2,909 ש"ח לחודש. עם קיצור של הפריים ל-15 שנה יצא כ-3,100 ש"ח