Jump to content
  • הצטרפו למשפחה

    היי, היי אתה (או את) שם!

    אנחנו יודעים, נחמד להיות אנונימי, ולמי בכלל יש כוח להירשם או להיות עכשיו "החדשים האלה".

    אבל בתור חברי פורום רשומים תוכלו להנות ממערכת הודעות פרטיות, לנהל מעקב אחרי כל הנושאים בהם הייתם פעילים, ובכלל, להיות חלק מקהילת הרכב הכי גדולה, הכי מגניבה, וכן - גם הכי שרוטה, באינטרנט הישראלי. 

    אז קדימה, למה אתם מחכים? בואו והצטרפו ותהיו חלק מהמשפחה הקצת דפוקה שלנו.
     

מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?


koka

פוסטים מומלצים

אהלן חברים,

מעדכן לאחר תקופה של כ-17 חודשים עם הנתונים הנ"ל, החזר כ3.5K :

 

160K בפריים ל 25 שנה (p-0.6) יתרה של 152K

 

160K במשתנה כל 5 צמודה ל 20 שנה (2.5) יתרה של 152K

 

160K קל"צ ל 7 שנים (2.3) יתרה של 128K

 

ישנה אפשרות לפרוע את כל הקל"צ, כך שההחזר יקטן בכ-2K וניתן יהיה לחסוך עוד בעזרת "התוספת" הזו ולהשאיר כרגע את המסלולים כמו שהם.

אשמח לדעת מה צפוי להיות הקנס לפרעון מוקדם של הקל"צ (לפי החישוב שלי אם אני ממשיך לשלם כרגיל הריבית מעכשיו והלאה מה שנקרא צריכה להיות כ-8.9K סה"כ, מאמין שאם יהיה קנס הוא צריך להיות קטן מהסכום הזה לא?)

 

 

אשמח להמלצות, האם דרך החשיבה נכונה?

או שעדיף לשנות את כל המסלול, מאמין שאוכל להגדיל את ההחזר לסביבות 4.2K (ואז מסלול פריים קיצור ל4 שנים, וקל"צ ל9 ?)

 

תודה!:wink:

בהנחה שאין קנסות ( בדיקה מול הבנקאי במוקד תגלה לך זאת תוך 30 שניות )

 

מקטין ב 128K את הצמודה מקצר את היתרה ל 4 שנים

 

מקצר את הפריים ל .8.5 שנים לערך

 

כך מגיע להחזר מבוקש חדש של 4.2K

ישראל סבא בסבבא של 🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰

😍😍😍

יששששש נבחרת כדורגל

סלע כתב " מתים רק פעם אחת , חיים כל יום מחדש

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

מנסה שוב, הפעם יש עוד נתונים:

בניה עצמית.

הערכת שמאי לנכס גמור 2.5 מליון.

הערכת שמאי לפני טופס 4 היא 2.4 מליון. ובבנק אומרים שזה הקובע.

משכנתא נוכחית על הנכס 330k, כולה קלץ עם 3.9 אחוז. יתרה של 15 שנה.

קנס פרעון על המשכנתא הנוכחית 16k.

לפי כל ההערכות שלי, דרושים לי כ-750k שח לסיום הבניה.

כמובן שאני מפחד להגיד לבנק שאני אקח 45 אחוז מימון, כי יש סיכוי שמשהו ישתבש ואני אתקע.

אז ניקח 60 אחוז. הסבירו לי שמאשרים בצורה הזאת: אני מקבל אישור על תמהיל כולל למשכנתא כולה. ובכל שלב אני מחליט מה למשוך מתוך התמהיל הכולל.

שאלתי, ואמרו בפירוש שם אני מסיים את הבניה לפני שמשכתי את כלל התמהיל אז זה פשוט נעצר.

מה שגורם לי לחשוב לכיוון של ייצור מסלול פיתיון. מקסימום נמשוך ממנו חלק.

 

דעתכם בנידון?

 

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

FIAT Punto SX75 1998 > Punto EVO active 2010 > Bravo sensation 2011

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לפני סגירה, מנסה שוב למצוא את דעתכם:

 

שווי נכס 2.4 מליון.

60 אחוז מימון.

 

מיחזור:

מצב נוכחי 346K במסלול קלץ עם יתרה של 15 שנה, ריבית 3.9%.

ממחזר ל:

114K בפריים ל-30 שנה בפריים מינוס 0.6

232K בקלץ ל-20 שנה בריבית 2.7%

כמובן שהמהלך כרוך בקנס של 16K שח.

 

הלוואה חדשה:

360K בפריים ל30 שנה בפריים מינוס 0.6

500K בקלץ ל20 שנה בריבית 2.7%.

133K לא צמוד בריבית משתנה כל 5 למשך 25 שנה בריבית 2.6%

99K זכאות - צמודה משתנה כל 5 למשך 20 שנה, בריבית 1.91%

 

ואם נסכום את הכל יחד:

474K בפריים ל30 שנה בפריים מינוס 0.6

732K בקלץ ל20 שנה בריבית 2.7%.

133K לא צמוד בריבית משתנה כל 5 למשך 25 שנה בריבית 2.6%

99K זכאות - צמודה משתנה כל 5 למשך 20 שנה, בריבית 1.91%

החזר כללי התחלתי כ 6500 ש"ח.

 

אני חושב שלא אזדקק כלל ל 233K המוצעים לי בריבית משתנה, אבל אולי כן, אז הם שם.

הרעיון הכללי הוא להגיע לסוף עם יחס של שליש פריים ושני שליש קלץ. לקראת סוף הבניה נעשה הערכה מחודשה ואולי דווקא ניקח חלק כלשהו בזכאות על מנת לפרוע בתוך פחות מחמש שנים

במידת הצורך בעוד שנתיים - חמש שנים נבחן את מצב המסלולים המשתנים ונמחזר/נפרע בהתאם למצב.

 

עכשיו בטוח יש לכם מה להגיד.

FIAT Punto SX75 1998 > Punto EVO active 2010 > Bravo sensation 2011

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

העלת נקודה יפה מאוד, ובדיוק בגלל זה חזרתי לכאן.

לא שמתי לב שזה עולה יותר!

אחרי בדיקה מול הבנק הבנתי שהם הכניסו לי את תשלום הקנס לתוך ההלוואה החדשה.

זאת אומרת אני צריך 328 כדי לכסות את יתרת הקרן.

ומשום מה הקנס כבר עלה ל 18 אלף שקל.

 

 

כרגע נשארו לי 175 חודשים עם תשלום של 2451 ש"ח. משמע ~429K

ומחזור אני אמנם מפחית את ההחזר ל 1627, אבל הפריסה ל20 ו30 שנה מעלה את הסכום הסופי ל ~435K

אם אני אשלם את הקנס באופן מידי, אז יוצא החזר סופי של 412K, שזה בעצם יוצא שאין חיסכון, אבל יש הקטנה של ההחזר החודשי.

בקיצור, יוצא שאני משלם 6K יותר בכללי, אבל מקטין החזר חודשי ב 800 ש"ח ומורח את החזר הכסף להרבה יותר שנים. ובנוסף גם חשוף לשינויים של ריבית הפריים על חלק מהסכום. לא גרייסה מציאה, אבל גם לא כזה נורא.

 

למרות שפתחה לי את זה כשתי בקשות שונות, עכשיו היא טוענת שאני לא יכול להתחיל את ההלוואה מהחלק החדש, ומבקשת שאעשה קודם את המחזור.

כי אם אכן אסיים את הבניה בפחות מ 1.1 מליון, כנראה שלא אצטרך לעשות את המיחזור כלל. כי אעמוד בהחזר הגיוני.

אבל אם אכן אזדקק לכל הסכום, ההחזר הופך להיות מעל לשליש הכנסה פנויה ואני מעדיף לא להיות שם.

 

 

גם בהלוואת הזכאות הצליחה הגברת לבלבל אותי. בהתחלה שמה לי מסלול משתנה כל 5 צמודת מדד בריבית זהה לזאת שנותנים בזכאות לאותה תקופה, ואמרה לי שזה בדיוק אותו הדבר ושהיא "הצליחה" לתת לי תנאים זהים להלוואת זכאות.

אז ישב לי בראש שהזכאות משתנה כל 5.

בכל מקרה את הזכאות אני מתכנן לקחת בסוף בסוף, כך שיש סיכוי סביר שלא אקח אותה כלל.

FIAT Punto SX75 1998 > Punto EVO active 2010 > Bravo sensation 2011

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

שמע, אני לא יועץ, אבל המקרה שלך די סבוך. הבנקאית מסבנת אותך חופשי.

קח יועץ שישיג לך חסכון של לפחות גובה שכר הטרחה שלו ותתרווח לאחור.

משכנתא זה קל

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

בפעם שעברה לקחתי יועץ, הוא היה מאוד מיותר. הוא עומד באותן חוסר ודאויות כמוני, רק שהרשה לעצמו להניח כל מיני הנחות כדי לקבל החלטה.

וזה לא שיבוא עכשיו מישהו ויעשה איזה קסם. הדרך היחידה לחיסכון משמעותי זה חיתוך במשך ההלוואה.

שכמובן הייתי עושה את זה בשמחה לו רק הייתי יודע מה הסכום הסופי האמיתי שאני צריך.

כמובן שיש לי אמדן עלויות, עד עכשיו הוא גם מוכיח את עצמו יפה.

אבל בגלל שכולם מפמפמים לי בראש להשאיר הרבה מקום לטעויות אז אני עושה את זה.

 

בנוגע להלוואה הגדולה יותר אני די בטוח בעצמי.

יש שם יותר מהסכום שלהערכתי אני זקוק לו בהכרח לסיום הבניה, ביחס של שליש ושני שליש פריים וקלץ.

יש שם עוד יתרה של משתנה כל 5, למקרה שאצטרך.

ויש את הזכאות, לגיבוי של הגיבוי.

FIAT Punto SX75 1998 > Punto EVO active 2010 > Bravo sensation 2011

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

אם תישאר עם כסף יהיה לך הכי קל "לחתוך במשך ההלוואה".

 

שמע, הייתי ממחזר. לי יצא שתחסוך כ-22K ותוציא 16K + תרוויח תזרים להמשך ההלוואה.

 

לגבי ההלוואה הגדולה, היא באמת נראית בסדר. רק תוודא שהזכאות שאתה מקבל היא קבועה ולא משתנה. ואולי אפילו תוותר עליה ותוסיף אותה למל"צ שלך (כי קיבלת ריבית פצצה שם).

 

 

בהצלחה,

משכנתא זה קל

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

החישוב שלי הוא כזה:

ההלוואה הנוכחית היא 2451 ש"ח לחודש, ברזל, לא יכול לעלות או לרדת, ונשארו 175 חודשים לתשלום. משמע סה"כ של 428,925 ש"ח.

ולאחר המיחזור בתנאים הנ"ל, משכנתאמן טוען שאני אשלם סכום סופי של 435,353.

תחשיב מחזור.PNG

 

כמו שציינתי, סכום ההלוואה במיחזור כבר כולל בתוכו את הקנס על הפירעון המוקדם.

אז 435,353-428,925=6,428 ש"ח, לטובת המצב הקיים.

 

איך הגענו לתוצאות שונות?

 

 

נכון שאם אשאר עם כסף זה הכי קל, אבל המסלולים שנלקחו בריבית קבועה לא צמודה ישאו קנסות גבוהים למיחזור בעוד שנה-שנתיים, כמו שקורה עכשיו.

אז הדרך היחידה שלי לשנות את ההלוואות בדיעבד היא לשחק עם המסלולים המשתנים, שזה בעיקר הפריים, אבל ממשחקים במשך הפריים כנראה שלא נראה שינויים משמעותיים.

 

אז מקרה קיצון אחד זה שאני מסיים בתחזית הכי אופטימית שלי ומושך רק 700 אלף שח מהבנק. שליש-שני שליש בתנאים שהוצעו לי.

ההחזר על החלק החדש יהיה 3286. ועוד המיחזור עם החזר חודשי של 1627. יוצא החזר של כ-5K. לא חבל? יכולתי להגדיל ל-6K ולהחזיר פחות, אבל כבר יהיה מאוחר מידי לעשות את השינוי הנכון.

כי אם באמת אצליח להגיע למספרים האלה אז אני בכלל ב-45 אחוזי מימון, ויכולתי אולי לקבל ריביות יותר טובות.

 

אולי אי אפשר להגיע למשכנתא המושלמת במקרה כזה, אבל אני לפחות מנסה.

FIAT Punto SX75 1998 > Punto EVO active 2010 > Bravo sensation 2011

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כי אני חישבתי 180 חודשים שנותרו ואתה 175.

אל תשכח שאחרי 20 שנה לא באמת תשלם שקל תשעים רק על הפריים אלא תקצרו ותחסוך עוד כספים.

 

לגבי פרעונות. תשלם לעצמך. אתה לא חייב שההחזר שלך לבנק יהיה 6000 בשביל לשלם 6000...צא מהקופסא רגע.

משכנתא זה קל

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

  • 3 שבועות מאוחר יותר ...

בוקר טוב,

שואל בשביל חבר קרוב

 

שווי נכס נוכחי 1.2M (דירה אשר רכש לפני 4 שנים)

משכנתא ל30 שנה (שולם 4 שנים,נותרו 26)

נלקחה משכנתא של 850,000 ש"ח

החזר נוכחי 3700 ש"ח בחודש (מעוניין להשאר בסכום זה,זוג צעיר + תינוק)

הכנסה חודשית נטו משותפת 16K

הבחור משוכנע שהשחילו לו משכנתא מהגיהנום ורוצה למחזר - אשמח לדעתכם באם נכון ומה עליו לעשות על מנת לשפר עמדות.

(מצורפת תמונת החזר נוכחי)

 

תודה לעוזרים!

 

תומרCapturגגe.PNG

a3ca350c-a3fb-4278-8644-400463bfee5e.jpg

"היום הוא המחר שאתמול דאגתם בגללו כל כך"

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

הייתי ממליץ לעלות לפחות להחזר חודשי של 4000 ש"ח בהנחה שמדובר בעבודות "קבועות"

 

חיובי נבנה תמהיל

שלילי נבנה תמהיל

ישראל סבא בסבבא של 🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰

😍😍😍

יששששש נבחרת כדורגל

סלע כתב " מתים רק פעם אחת , חיים כל יום מחדש

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

×
×
  • תוכן חדש...