מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Fitch]

זה כסף קטן בסופו של דבר. העיקר שהקלצ יהיה נמוך ככהנ.

[matansab]

מנסה שוב:

האם מישהו קיבל משכנתא לבניה עצמית שהיא שליש פריים מסך המשכנתא הכוללת על כל הנכס לאחר שלקח משכנתא על המגרש ללא פריים?

 

לדוגמא: בעת רכישת המגרש לוקים 400 אלף בקלצ בלבד.

ובעת בניית הבית לוקחים 800 אלף, ומתוכם לוקחים 400 בפריים (שליש מסך המשכנתא על הנכס)

 

בנק אוצר החייל טוענים בצורה חד משמעית שהדבר אינו אפשרי.

[Fitch]

לדעתי בלתי אפשרי.

רק במחזור על הנכס הבנוי בסוף...

עד אז זה 2 משכנתאות נפרדות שכל אחת צריכה לעמוד בדרישות בנק ישראל.

[matansab]

קיימות שלוש אפשרויות

 

הראשונה

 

שליש היום בפריים שני שליש בקל"צ למגרש בוא נגיד 130K+ 270K

 

ולבניה שוב אותה מתכונת 200 בפריים 400 בקל"צ

 

השניה

 

400K היום בקל"צ למגרש

200K בפריים 400K בקל"צ לבניה

 

השלישת

 

400K היום בקל"צ למגרש

330K בפריים 270K בקל"צ לבניה

 

ניתן לקבל, יותר קשה לקבל.

 

אני מעדיף את השלישית אחריה את השניה והראשונה היא האחרונה כל זה בהנחה שהריביות תעלינה בשני המסלולים עד לסיום הבניה ב 3-4% ותישארנה כך.

 

 

אם ישה כתב, אני מניח שישה יודע.

מה צריך לעשות כדי לקבל? עושה רושם שכל הטריקים שלי לא עזרו עד עכשיו.

[ישה]

עזוב את הבנק הנוכחי

 

לך לבנקים האחרים ובקש מסגרת למימון כל הפרוייקט מגרש + בניה

 

שם יתנו לך שליש פריים על הכל,

 

ופרע את ההלוואה הנוכחית.

[matansab]

הקנס על הפירעון עומד על 16k.

אני כמובן יכול גם לפרוע את המשכנתא ולהשאר באותו בנק. לא חייב לעבור.

אבל נקודתית, על ה 330 אלף שקל שיש בקרן שם, אני צריך עכשיו להשכיב 16k, כדי לחסוך בערך 6k על פני 15 שנה. לא נשמעת השקעה מפתה כל כך.

לכן חשבתי לי שהיצמדות לתוכנית המקורית תהיה עדיפה, כי זה מצמצם את הכדאיות למחזר.

האם ניתן או לא ניתן? איפה אפשר למצוא את הסימוכין המתאימים?

 

 

ואם כן למחזר, אז זה מביא אותנו למקרה פשוט יותר:

נכס 2.6 מליון.

הלוואה דרושה 1.47 מליון.

הכנסות 21k

הוצאות חודשיות מוערכות 11k

בעוד שנתיים וחצי יהיו קרנות השתלמות נזילות עם כ 200k

 

איך מומלץ לתקוף את הסיטואציה?

 

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[yaniv572]

תודה על התשובה.

מעדכן תמהיל לפני סגירה (66% מימון)

פריים: 396k, ריבית p-0.5 ל 30 שנים

קל"צ: 670k, ריבית 3.00 ל 20 שנים

משתנה כל 5, צמודה: 124k ריבית 1.900 ל 30 שנים

 

החזר חודשי: 5487, 25% מהשכר הפנוי.

 

הערות:

* מתכננים לשמור כ 25k ולפרוע מיידית מהמשתנה (שתילקח בעוד שנתיים), לצורך קיצור המסלול לכיוון 20 שנים. בנוסף, מניחים שיתאפשר אבל אי אפשר לדעת ב 100%, מתכננים לפרוע את כל המסלול המשתנה לאחר 5 שנים.

* זו דירה במחיר למשתכן שהשווי שוק שלה גבוה מ 1.8. אם התנאים יבשילו וסיביבת הריבית תמשיך להישאר נמוכה, שוקלים מחזור בעוד שנתיים-שלוש וירידה לאחוז מימון של סביבות 55%.

 

אני מרגיש שאין יותר מדיי לאיפה לרדת עם הריביות. דעתכם?

 

תודה!

 

רוצה להתייעץ בנושא נוסף.

אחרי שעשינו עוד קצת שיעורי בית, החלטנו לחשוב מה קורה ב worst case ואיך יוצאים מזה בצורה הכי טובה.

נניח ולא נפרע את כל המשתנה בעוד 5 שנים (כרגע יש בצד 25k למטרה הזו).

ייצא שמחזור הפריים וקיצורו לא ייצא לפועל ונשלם משכנתה במשך 30 שנים.

מנסים לחשוב האם כדאי להאריך את הקלצ בשנתיים-שלוש (מבדיקה מול הבנק, מוסיף 0.05 לריבית) ולקצר את הפריים ב 5-7 שנים (מתעלם מהמשתנה כי פרעון של 25k מקצר אותה ביותר מ 5 שנים).

מחשבות למה כן:

שורה תחתונה, פחות ריבית לבנק. בנוסף, נשלם משכנתה לתקופה קצרה יותר.

למה לא:

כי זה אומר 22-23 שנים להישאר עם החזר של 5.5 (לפחות), לעומת 20. לאחר 20 שנים יישאר החזר של 2000 שח, ועם לוקחים בחשבון שינוי ריבית במשתנה ופריים, נגיד 2500-3000. עדיין נשמע הגיוני יותר בגיל 50 להתמודד עם זה מאשר 5500. יכול להיות שהשנתיים-שלוש האלו לא משמעותיות כמו שאנחנו חושבים, אבל עדיין.

 

יש לכם שנקל בנושא?

* מבינים שההחזר החודשי שבחרנו קצת נמוך למשכנתא הזו.

[Fitch]

אין מה לקצר את הפריים מראש.

רק כשהוא ישתולל או כשתגמור את הקלצ.

[Nemesis]

אתה יכול לאחר 20 שנה או למחזר את מה שנותר למסלולים חדשים שיתנו לך החזר חודשי גבוה יותר, או לאסוף כסף כל כמה חודשים ולפרוע.

[yaniv572]

אין מה לקצר את הפריים מראש.

רק כשהוא ישתולל או כשתגמור את הקלצ.

 

טכנית, זו גם הדעה שלי (וגם של היועצת בבנק).

עדיין לא הצלחתי מבחינת מספרים לשכנע את אשתי (לא קל להתווכח עם כלכלנית, בטח אם היא אשתך )

יש לנו גם אפשרות לקחת מסלול קצ, 88k ל 18 שנים בריבית 0.47. בהנחה וזה לא פוגע בקלצ, יש מניעה למה לא לקחת?

 

 

*הרעיון של מחזור לאחר 20 שנים אפשרי. פשוט מוזר להסתכל על זה ל 20 שנים קדימה...

עריכה אחרונה ב-2 לינואר, 2020 על ידי yaniv572

[Fitch]

יש מניעה.

המדד.

[yaniv572]

יש מניעה.

המדד.

 

אוקיי,

לאחר דיון קבינט יש הסכמה שבעת הזו לא כדאי לקצר את הפריים על חשבון הקלצ.

*בהנחה שהפריים לא ישתנה(לא סביר, אבל עדיין) בעוד 20 שנה יישארו לתשלום 170k (כולל המשתנה). בהחזר חודשי נמוך מ 5.5 אפשר לסגור הלוואה כזו ב 3 שנים.

 

אז נדבוק בתכנון המקורי של פרעון של כ 25k מהמשתנה וננסה להגיע לפרעון מלא שלה בעוד 5 שנים.

בנוגע לפריים, היינו בעוד פגישה בבנק אבל ממשיכים לעשות שרירים ולהגיד שאי אפשר (אני בטוח שאפשר). ננסה לפני החתימה ללחוץ עוד בכיוון בתקווה שנקבל הצעה משופרת מהבנק שלי.

 

תודה על העזרה!

[MaDxXx]

אהלן חברים,

מעדכן לאחר תקופה של כ-17 חודשים עם הנתונים הנ"ל, החזר כ3.5K :

 

160K בפריים ל 25 שנה (p-0.6) יתרה של 152K

 

160K במשתנה כל 5 צמודה ל 20 שנה (2.5) יתרה של 152K

 

160K קל"צ ל 7 שנים (2.3) יתרה של 128K

 

ישנה אפשרות לפרוע את כל הקל"צ, כך שההחזר יקטן בכ-2K וניתן יהיה לחסוך עוד בעזרת "התוספת" הזו ולהשאיר כרגע את המסלולים כמו שהם.

אשמח לדעת מה צפוי להיות הקנס לפרעון מוקדם של הקל"צ (לפי החישוב שלי אם אני ממשיך לשלם כרגיל הריבית מעכשיו והלאה מה שנקרא צריכה להיות כ-8.9K סה"כ, מאמין שאם יהיה קנס הוא צריך להיות קטן מהסכום הזה לא?)

 

 

אשמח להמלצות, האם דרך החשיבה נכונה?

או שעדיף לשנות את כל המסלול, מאמין שאוכל להגדיל את ההחזר לסביבות 4.2K (ואז מסלול פריים קיצור ל4 שנים, וקל"צ ל9 ?)

 

תודה!

[Fitch]

קנס כנראה 0.

אבל למה לא לפרוע את המצ?? 2.5+מדד זה הרבה יותר מ2.3 לא צמוד...

[MaDxXx]

כן, אבל

כך ההחזר הכללי יקטן בכ-2K וניתן יהיה לחסוך יותר מהר על מנת לפרוע את השאר,ולהשאיר כרגע את המסלולים כמו שהם, או לחילופין לשנות הכל, להגדיל החזר ולקצר בהרבה את השנים.

(ואולי לקבל ריביות טובות יותר? אם כי במצב כזה אין הבדל גדול אפילו כאשר הפרש הריביות הוא 0.5..)