מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

הורים רגע לפני סגירה על דירה חדשה(סיום משוער שנה וחצי - עומד לסיים שלד) והתחלת מו"מ על משכנתא. זקוק לעזרה.

דירה קיימת של ההורים - שווי משוער 850 אלף עתידה להמכר בחודשים הקרובים (הציעו 810 מחכים ל850)

מתכננים על דירה חדשה ב1145 תוך כדי לקיחת משכנתא בשווי 350 אלף פלוס מינוס.

גיל ההורים 62 אבא, אמא 55.

אין משכנתא על בית קיים

הקבלן עומד לסיים שלד ומבקש כרגע 60 אחוז משווי הנכס (687 אלף) ובעוד 5 חודשים עוד 15 אחוז טיח וכדו'..

סביבות 900 אלף.

 

נאמר ע"י הקבלן שכל עוד לא לא הדירה לא נמכרת ע"מ להעביר תשלום ניתן למשכן נכס קיים עד 70 אחוז ונכס חדש עד 30 אחוז מה שיתן פחות או יותר את הסכום הרצוי.

בהסכם בע"פ כרגע מול הקבלן נאמר שכל עוד הדירה לא נמכרה הוא יקבל סכום של 100 אחוז משכון ובעת מפתח או מכירה יקבל את היתר ככה שההורים לא יצטרכו להביא כסף "מהבית"

רגע לפני פגישה עם מספר בנקים -

 

האם משכון הנכסים זה צעד שנכון לעשות ( הדירה במחיר מצויין ולא בטוח שתשאר בשוק יותר מידי) ?

האם יש אופציה אחרת?

האם קיימים סיכונים?

ובכלל כיצד נכון להתקדם (בהנחה ולא נמכור את הדירה בחודש חודשיים הקרובים עד חתימת חוזה)

 

תודה מראש.

 

לפני כל מהלך הייתי הולך למספר בנקים ורואה האם מצפה להוריך קושי בקבלת המשכנתא בגלל הגיל. או בעברית פשוטה מקבל מהבנקים אישור עקרוני בכתב!!

 

שנית מה הבטוחות שנותן לך הקבלן עבור לוח תשלומים ההדרקוני שלו?

[avi2014]

לפני כל מהלך הייתי הולך למספר בנקים ורואה האם מצפה להוריך קושי בקבלת המשכנתא בגלל הגיל. או בעברית פשוטה מקבל מהבנקים אישור עקרוני בכתב!!

 

שנית מה הבטוחות שנותן לך הקבלן עבור לוח תשלומים ההדרקוני שלו?

משכנתא מבירור קצר מול סגנית מנהל סניף של ההורים לא תיהיה בעיה מיוחדת לקבל יש הכנסה טובה וחסכונות יפים בצד.

האם יש הגבלה על משך המשכנתא או שזה נתון לשיקול הבנק?

 

מבחינת ערבויות אין ערבות בנקאית אך מצד שני נמכרו 23 יחידות מתוך 28 ללא הזרמה של משכנתאות לקבלן(בנקים לא אישרו הזרמת כספים עד לסיום שלד).

 

בהנחה ויהיה אישור עקרונית(צפויות 2-3 פגישות השבוע) מה ההליך הצפוי? סיכונים, עלויות וכדו..

[ישה]

ראשית שיהיו להורים מספר אישורים עקרוניים למשכנתא בכתב. שיחה עם הסגנית לא מספקת!! כך יוכלו לנהל מו"מ על תנאי המכנתא מול מספר בנקים

 

שנית מקסימום שנות משכנתא על פי הוראות בנק ישראל 30 שנה. אבל לכל בנק יש מדיניות אחרת לגבי גיל הלווה, לכן החשיבות לאישור העקרוני כי כבר שם יש לחדד את הסוגיה מול מוכר המשכנתא.

 

לגבי תשלום לקבלן - אם הוא לא נותן שום בטוחה לא הכרחי דווקא ערבות בנקאית , יש עוד מספר אפשרויות לספק בטוחה , עליו לעמוד בכללי תשלום כפי שמכתיב החוק

 

60% אומר שהקומה של דירת ההורים צריכה להיות כבר בנוייה בחלקה הגדול

 

תקרא כאן

 

https://www.nevo.co.il/law_html/Law01/240_007.htm

[avi2014]

אנחנו התחלנו את תהליך המשכנתאות השבוע מאמין שיהיו אישורים עקרוניים השבוע.

יש לך אולי מידע לגבי התנאים בצפויים במשכון 2 הדירות? מה תשלום משוער(לפי 900 אלף שקלים משכון) ? האם זאת פעולה לגיטימית(או שהקבלן מכניס אותנו להרפתקאה)?

אני אישית לקחתי משכנתא רגילה אבל אני פחות מכיר פרוצדורה של משכון 2 דירות במקביל.

[ישה]

מקווה שהקבלן יודע לבנות טוב יותר מאשר בקיאותו במשכנתאות.

 

שיתחייב שהוא זה שדואג למישכון דירה קיימת ב 70%.

 

בנק ישראל קובע 50%.

 

ומחזיר אותך לשאלה מה הבטחונות שהקבלן נותן לך כנגד התשלום!!

[avi2014]

הערת אזהרה יכולה להנתן במעמד חתימת חוזה? זאת בטוחה מספיק טובה?

[ישה]

לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:

(תיקון מס' 4) תשס"ח-2008 (תיקון מס' 9) תשע"ז-2017

(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח על הבנקים, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;

(תיקון מס' 4) תשס"ח-2008 (תיקון מס'

תשע"ו-2016 (תיקון מס' 9) תשע"ז-2017

(2) ביטח את עצמו אצל מבטח, שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל ההכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, בהתקיים הנסיבות כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;

(תיקון מס' 4) תשס"ח-2008 (תיקון מס' 9) תשע"ז-2017

(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, בהתקיים הנסיבות כאמור בפסקה (1);

(תיקון מס' 1) תשל"ו-1976

(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

 

בהתקיים התנאי שההדירה או הקרקע נקיה אז כן.

 

אפשרות שאני פחות אוהב מכל האפשרויות של מתן בטוחה

 

מעדיף ערבות בנקאית או של מבטח

[yaniv572]

חוזר להתייעצות לפני סבב בנקים נוסף

מחיר דירה: 1,702,000

משכנתא דרושה: 1,190,000

אחוז מימין: 70 (או 65 במסגרת מחיר למשתכן, אין סיכוי להגיע ל 60%)

הכנסה נטו 22

החזר חודשי רצוי: עד 5,500 (מודעים שייתכן וקצת נמוך לגובה המשכנתא, אך לא רוצים להגיע לקצה). לא מדובר בדירת מעבר, מניחים שנוכל להיות בדירה 15 שנים ויותר (אלא אם כן הסביבה תהיה לא טובה)

תמהיל נוכחי:

פריים - 396,000 ל 30

קלצ: 600 ל 20

משתנה צמודה:194 ל 30

 

אחרי סבב ראשון בבנקים:

הצעה 1+3 (ממש זהות, מבנקים שונים)

פריים-0.5

קלצ: 3.7

משתנה: 2.05

הצעה 2:

פריים-0.4

קלצ: 3.3

משתנה: 2.05

 

בשבוע הבא יש פגישה עם בנק רביעי.

כמובן שאין יותר מדיי מה לחשוב על הריביות, הצעה 2 הכי משתלמת וגם הבנק הכי נוח מבחינת תשלומים לקבלן. אולי נוכל קצת להוריד את הפריים אבל בגלל שההצעה מנצחת בנוק-אאוט את כל השאר זה משאיר לנו פחות מקום לויכוח על הקל"צ, אבל ננסה.

יש לנו תהייה לגבי התמהיל. חשבנו להוריד את המשתנה כי אנחנו מעריכים שבעוד 5 שנים נוכל לנסות ולסגור שם 100k.

האם לנסות מול הבנק להוריד את המשתנה ל 120 בתקווה שהם לא ישנו את הריבית בקלצ? אם הריבית בקלצ עולה, האם כדאי להישאר בתמהיל הזה?

 

תודה

[ישה]

עליה של 800 ש"ח בהחזר חוסכת מעל 100K בריבית

 

אם קיבלת את ההצעה בכתב מהבנק אתה רחוק מתחתית הריבית.

 

תקטין את המשתנה ל 114K ותגדיל את הקל"צ בהתאם

[yaniv572]

עליה של 800 ש"ח בהחזר חוסכת מעל 100K בריבית

 

אם קיבלת את ההצעה בכתב מהבנק אתה רחוק מתחתית הריבית.

 

תקטין את המשתנה ל 114K ותגדיל את הקל"צ בהתאם

 

מבין את נושא הגדלת התשלום החודשי, אבל בגלל שלא ניהלנו משק בית משותף אנחנו קצת חוששים מהחזר חודשי שהוא עם קפיצה מעל הפופיק (מספיק יש לנו תחושה קלה שגם העסקה היא קצת מעל הפופיק, אבל בהסתכלות ארוכת טווח זו כניראה ההחלטה הנכונה ביותר עבורנו)

 

בנוסף, הנבואה ניתנה לשוטים אבל... האם לדעתכם סביבת הריבית הנמוכה תישמר בחודשים הקרובים?

האם יש אמת בזה שכדאי לסגור את המשכנתא לפני תחילת השנה?

כרגע המועד הכי מוקדם שנוכל לבצע תשלום הוא ב 16.1, מנסים למצוא דרך להקדים את התשלום מול הקבלן ומחפחדים שהריבית תשתנה לרעה בתקופה הקרובה.

[Nemesis]

עדיף להגדיל את התשלום החודשי בהתחלה. ההכנסה כרגע גבוהה. מתרגלים מהר מאוד לסכום החודשי הנותר שהוא נניח 15,000 ש"ח אם תחזיר 7,000 ש"ח בחודש שהוא לא נמוך כלל, בהנחה ואין לך מספר רב של ילדים. כך בשנים הראשונות אתה נוגס עמוק בחוב. אם תגיע למצב שצריך לשנות משהו תגיע לכך עם חוב נמוך בהרבה ומרחב תמרון גדול. אם תחזיר את הסכום שחשבת עליו, אתה לוקח משכנתא לטווח המקסימלי האפשרי כמעט, וקצב ירידת החוב יהיה סופר איטי. בעוד חמש שנים אם תמצא את עצמך במצב בו צריך לשנות תגלה שהחוב בקושי ירד ואין לך לאן לפרוס יותר כדי להקל על עצמך.

 

 

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[TheOne23]

אשמח לחוות דעת על תמהיל מומלץ:

מחיר הדירה: 1.43 מליון.

הון עצמי למשכנתא: 800500.

משכנתא נדרשת בשכלול כל ההוצאות הנלוות: 650 אלף.

 

יכולת ההחזר שלנו גבוהה בשכלול הכנסות/הוצאות, ומענויינים להעיף את המשכנתא בתקופה קצרה של 4 עד 5 שנים בהחזר חודשי יחסית גבוהה של איזור ה14 אלף. ההחזר הזה בשכלול הכנסות והוצאות נוכחיות/עתידיות.

חשבתי על המסלול הבא:

בגלל שתקופת ההחזר קצרה חשבתי להעדיף מסלול שמורכב ברובו מקל"צ שמורכב משני מסלולים לפי מחשבון משכנתאמן (מצ"ב):

1. פריים:

אחוז: 33%

ריבית :1 אחוז,

החזר חודשי: 4600~

2. קל"צ :

אחוז: 67%

ריבית 2%,

החזר חודשי: ~9400

 

עדיין לא התחלנו את השוק מול הבנקים, האם הרביות שמוצגות במחשבון ראלית?

אשמח לחוות דעת על המסלול.

תודה.

עריכה אחרונה ב-30 לנובמבר, 2019 על ידי TheOne23

[ישה]

החזר של 14K דורש הכנסה נטו של 35K אם אתה שם סחטיין עליך.

 

בהנחה שכן מושך את הפריים ל 25 שנה ומקצר את הקל"צ בהתאם

 

מקטין את המשכנתא שלא תעבור 45% מערך הנכס כלומר משהו כמו 640K

 

הסיכוי לקבל ריבית טובה יותר מתחת ל 45%.

 

לא תדע עד שלא תתחיל בסחר הסוסים עם הבנקים.

 

ריביות משכנתאמן מהווים אינדיקציה שלא תמיד תואמת למציאות של הלווה הספציפי

[Nemesis]

אם אתה מתכוון לסגור תוך 4-5 שנים אפשר לשקול מסלול פיתוי ולהשאיר הכל בפריים אח"כ.

[TheOne23]

החזר של 14K דורש הכנסה נטו של 35K אם אתה שם סחטיין עליך.

 

בהנחה שכן מושך את הפריים ל 25 שנה ומקצר את הקל"צ בהתאם

 

מקטין את המשכנתא שלא תעבור 45% מערך הנכס כלומר משהו כמו 640K

 

הסיכוי לקבל ריבית טובה יותר מתחת ל 45%.

 

לא תדע עד שלא תתחיל בסחר הסוסים עם הבנקים.

 

ריביות משכנתאמן מהווים אינדיקציה שלא תמיד תואמת למציאות של הלווה הספציפי

 

אכן ההכנסה כזו,

לא הבנתי למה למשוך משכנתא ל25 שנה אם אני יכול לסיים איתה ב4-5 שנים? ואני משלם עליה, לפחות לפי המחשבונים, סה"כ ריבית על של 22 אלף..

עריכה אחרונה ב-30 לנובמבר, 2019 על ידי TheOne23