מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Ozb]

דמיין מצב שהמדד 2-3% לשנה

 

היכן העדיפות על קל"צ

 

העדיפות שלה היא שבפרעון מוקדם אין קנס אבל אמרת אין פרעונות מוקדמים

 

בנוסף גם אם תזכה בלוטו סבתא תוריש לך כסף גם אם תפרע קל"צ סביר שלא יהיה קנס כי כעת אנו בתקופה בה הריביות נמוכות והסיכוי לעיל ה גדול מהסיכוי לירידה

 

ראשית, תודה על העצות המעולות.

אומנם לא יכול להתחייב על פירעון ב- 7 השנים הקרובות [קרן השתלמות שתהיה נזילה בעוד חצי שנה וכנראה תשמש (או הלוואה כנגד הקרן) להוצאות נלוות לדירה] אך כן יש סבירות שבטווח של 10 שנים אוכל לפרוע לפחות חלק.

 

ככול שזה המצב, ברור שהזכאות עדיפה על פני משתנה צמודה.

השאלה האם בטווח הארוך הזכאות עדיפה על משתנה לא צמודה?

[ישה]

תודה,

מעדיף להישאר מתחת ל 6,500. בחודש.

למה לקחת הלוואה של הקרן השתלמות עוד 5 שנים? גם שם יש ריבית.

 

איזה מסלול עדיף? של פועלים או מזרחי? או, מה לא טוב בהם?

נדמיין שהתשואה בקרן היא 5% נדמיין שעלות הריבית במסלול היא 3% מה עדיף.

 

הוסף על זה את הישארות החיסכון לטווח ארוך כאשר תגיע לפנסיה ואצלכם בהייטק מגיעים לכך בגיל 20 בערך.

 

השארת הכסף הופכת כל הפקדה חודשית לנזילה . פדיון הקרן תצטרך לחכות 6 שנים לנזילות או תלך לפתוח כל שנה איזה קרן לצרכי וותק נזילות.

 

הריבית בהלוואת הקרן זולה מאוד ( פריים מינוס ) והיא תחליף הלוואה בריבית גבוהה בהרבה במסלול שתיפרע.. בנוסף אתה משלם רק ריבית ולא פורע את הקרן , כך שאתה יכול להגדיל החזר בהלוואה של הבנק על ידי קיצור הפריים או אולי קיצור הקל"צ תלוי בתנאים באותה עת.

 

לגבי הקטנת ההחזר החודשי

 

תאריך את הקל"צ עד שתגיע להחזר של 6500 ש"ח יביא אותך למשהו כמו 17 שנים במקום 14 , בכך אתה מחטיא את הכוונה שלי שבעוד 15 שנה שתפרוש מההייטק תהיה עם משכנתא בסכומים נמוכים.

 

הארכה של המסלול פירושה גם עוד תשלום שחל כ 45K ריבית נוספת.

 

שני התמהילים שמכרו לך "יועצי" המשכנתא הם שליש פרים שליש משתנה צמודה שליש קל"צ.

 

המוקש הוא המסלול המשתנה גם צמוד וגם משתנה וככל הנראה השינוי יהיה כלפי מעלה.

 

לכן אם יש מקור לסילוק - הלוואה מקה"ש למשל אז ניתן לקחת במסלול הזה סכום שבעוד 5 שנים יהיה ניתן לכסות אותו על ידי הלוואה מקה"ש.

 

אם לא , לא נוגע בפצצה הזו.

[ישה]

ראשית, תודה על העצות המעולות.

אומנם לא יכול להתחייב על פירעון ב- 7 השנים הקרובות [קרן השתלמות שתהיה נזילה בעוד חצי שנה וכנראה תשמש (או הלוואה כנגד הקרן) להוצאות נלוות לדירה] אך כן יש סבירות שבטווח של 10 שנים אוכל לפרוע לפחות חלק.

 

ככול שזה המצב, ברור שהזכאות עדיפה על פני משתנה צמודה.

השאלה האם בטווח הארוך הזכאות עדיפה על משתנה לא צמודה?

אתה שבשבת

 

קח במסלול זכאות שסכומו בעוד 10 שנים יתאים למה שלדעתך יהיה ביכולתך לפרוע, והקטן את הקל"צ בהתאם וככל הנראה גם תוכל לקצרו במשהו כדי להישאר באותו החזר חודשי

[yaniv572]

נושאים שלא התייחסת אליהם:

1. האם תוכלו לעמוד בתשלום משכנתא ושכירות במקבכרגע גרים אאצל ההורים, על פניו נוכל לעמוד בשילוב של שניהם

2. האם הקבלן מוכן להקדים תשלומיםהעברנו שאלה כזו היום. לדעתי נוכל להגיע לעמק השווה.

3. הצמדה למדדים. על פי החוזה, החלק שלא שולם צמוד למדד.

4. אבזור בכניסה לדירה (ריהוט, מוצרי חשמל, מזגנים, רשתות, הובלה, וכו רשמתי בהודעה הקודמת שאני מניח שיהיו לנו כמה עשרות אלפי שקלים בצד מהשנתיים הקרובות ואני מייעד את הכסף לכניסה לדירה

5. האם זה אזור שאתה מעוניין לגור בובהחלט. עדיין מרכז, נגיש מבחינת רכבות וקרוב לציר תנועה ראשי

6. עד כמה מקומות העבודה שלכם יציבים והמקצוע שלכם מבוקשיםהמצב של אשתי מעט רגיש יותר, אצלי אי אפשר באמת לדעת (פיתוח תוכנה). כרגע נמצא במקום יציב, היא בסוג של חיפוש להסבת מקצוע. בגדול, הנחת המוצא שלנו היא שמה שיעלה לי בנטו בשנה הקרובה ירד אצלה ככה שנישאר במקום (אבל כן צופה שינוי במהלך השנים)

 

12345

 

כמו שאנחנו רואים את זה האפשרויות הן:

1. לעבור לשכירות ולרדוף אחרי הזנב של עצמנו עד שנקנה בית.

2. להמשיך לחפש בשוק החופשי בתקציב מעט יותר נמוך. אז כבר ראינו חצי שנה שזה לא עובד + המחשבה לקחת 1m משכנתא על בית בן 30 שנה ובניין מתפורר לא בדיוק משרה בטחון. אני באמת חשבתי עם עצמי, נניח שאנחנו רוכשים בית שכזה ב 1.5m (וראינו דירות 3 חדרים באזורים ככה ככה, בתים שדורשים שיפוץ רציני), ונניח שהמחירים ממשיכים לעלות.. מי יבוא בעוד 5 שנים וישלם את הסכומים האלה? או, אם אנחנו לוקחים משכנתא של 70% מימון ויש ירידה במחירים.. סוג של נמחק ההון העצמי. משני התרחישים האלו, דירה במחיר למשתכן בסגנון הזה מרגישה לנו הכי בטוח.

[redroze]

1. מעולה, ונראה לך שתצליחו לשרוד ככה עד הכניסה לדירה?

 

2. תשתדלו להקדים כמה שיותר, ככה תקטינו את חוסר הוודאות של התשלום האחרון.

 

3. ברור, כמו כל חוזה סטנדרטי. הכוונה שלי הייתה שלא לקחת את זה בחישובים שלך

 

אני לא מחסידי מחיר למשתכן מכיוון שלדעתי זה דלי עם הרבה חורים. התוכנית אכן מנגישה דירות אבל התנאים מסביב הם בלתי הגיוניים בעליל וגורמים לאנשים לבצע את החלטת הרכישה הכי גדולה בחיים שלהם בתנאי סביבה של ברית המוצעות לשעבר.

אני מניח שגם ההורים שלכם לא התחילו מדירה חדשה ותראה לאן הם הגיעו היום. אין שום דבר פסול בלקנות דירה ישנה שצריכה השקעה. תשפצו לאט כל חדר בנפרד ולפי קצב גידול המשפחה בשילוב היכולות הכלכליות שלכם תשתדרגו עם השנים.

אני יודע שהפער בין דירה ישנה לחדשה הוא לא גדול (בשונה מרכב פרטי) ולכן זה קורץ להרבה זוגות צעירים לקפוץ מעל הפופיק ולרכוש דירות חדשות. מי שזה ביכולתו אז כמובן שיהיה לו בריאות. מי שמגרד שקלים כדי להתכנס ל-70% משכנתא (או שצריך את המדינה שתגבה אותו ב-90% משכנתא) זו יכולה להיות מכת מוות עבורו במידה והשוק יורד או שחלילה הוא לא עומד בהחזר וצריך לממש את הנכס.

 

כבר בהודעה הקודמת לא אהבתי את ההתייחסות שלך לעליית השוק = הרווחתי. דירה שאתה גר בה היא לא דירה להשקעה ולכן אתה לא יכול/צריך להסתכל עליה בעיניים של רווח והפסד. המטרה של הדירה הזו היא לשים קורת גג קבועה למשפחה שלך ולכן אתה צריך לבדוק את הדירה לפי פרמטרים של התאמה למשפחה. כשתהיה לך דירה משלך ותחליט לרכוש דירה נוספת, אז תוכל להתחיל לדבר במונחים של רווח והפסד

 

אני אשלח אותך הביתה עם שיעורי בית. תעשה חישוב כמה תשלם בפועל על הדירה של מחיר למשתכן (בלי כל ההלוואות מסביב) לעומת כמה תשלם על דירה ישנה עם משכנתא יחסית שפויה של מיליון ש"ח (בהנחת אותו גובה החזר חודשי שכאמור יהיה למשך פחות שנים בדירה הישנה).

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2019 על ידי redroze

[yaniv572]

1. מעולה, ונראה לך שתצליחו לשרוד ככה עד הכניסה לדירה?

 

2. תשתדלו להקדים כמה שיותר, ככה תקטינו את חוסר הוודאות של התשלום האחרון.

 

3. ברור, כמו כל חוזה סטנדרטי. הכוונה שלי הייתה שלא לקחת את זה בחישובים שלך

 

אני לא מחסידי מחיר למשתכן מכיוון שלדעתי זה דלי עם הרבה חורים. התוכנית אכן מנגישה דירות אבל התנאים מסביב הם בלתי הגיוניים בעליל וגורמים לאנשים לבצע את החלטת הרכישה הכי גדולה בחיים שלהם בתנאי סביבה של ברית המוצעות לשעבר.

אני מניח שגם ההורים שלכם לא התחילו מדירה חדשה ותראה לאן הם הגיעו היום. אין שום דבר פסול בלקנות דירה ישנה שצריכה השקעה. תשפצו לאט כל חדר בנפרד ולפי קצב גידול המשפחה בשילוב היכולות הכלכליות שלכם תשתדרגו עם השנים.

אני יודע שהפער בין דירה ישנה לחדשה הוא לא גדול (בשונה מרכב פרטי) ולכן זה קורץ להרבה זוגות צעירים לקפוץ מעל הפופיק ולרכוש דירות חדשות. מי שזה ביכולתו אז כמובן שיהיה לו בריאות. מי שמגרד שקלים כדי להתכנס ל-70% משכנתא (או שצריך את המדינה שתגבה אותו ב-90% משכנתא) זו יכולה להיות מכת מוות עבורו במידה והשוק יורד או שחלילה הוא לא עומד בהחזר וצריך לממש את הנכס.

 

כבר בהודעה הקודמת לא אהבתי את ההתייחסות שלך לעליית השוק = הרווחתי. דירה שאתה גר בה היא לא דירה להשקעה ולכן אתה לא יכול/צריך להסתכל עליה בעיניים של רווח והפסד. המטרה של הדירה הזו היא לשים קורת גג קבועה למשפחה שלך ולכן אתה צריך לבדוק את הדירה לפי פרמטרים של התאמה למשפחה. כשתהיה לך דירה משלך ותחליט לרכוש דירה נוספת, אז תוכל להתחיל לדבר במונחים של רווח והפסד

 

אני אשלח אותך הביתה עם שיעורי בית. תעשה חישוב כמה תשלם בפועל על הדירה של מחיר למשתכן (בלי כל ההלוואות מסביב) לעומת כמה תשלם על דירה ישנה עם משכנתא יחסית שפויה של מיליון ש"ח (בהנחת אותו גובה החזר חודשי שכאמור יהיה למשך פחות שנים בדירה הישנה).

 

1. אם נבין שאין מוצא אחר אז כן. לא אידאלי זה ידוע.

2. המחשבה שלי הייתה ללכת על כל הקל"צ הפעימה הראשונה (סדר גודל של 600k על החזר של 4000 למשך 240 חודשים) כדי להקטין את החוסר וודאות + שלא יהיו הפתעה בריביות. מהרגע הזה החשיפה למדד תהיה על עד 700k, שזה עוד בסדר.

3. אכן לא בחישובים פה, אבל כן ננסה למזער את ההשפעה של המדד.

 

אני איתך, לא מת על התוכנית. חושב שהיא פותרת באופן חלקי בעיה ענקית, אבל בראיה שלי יש פה דור של אנשים שמשתעבדים ל 4 קירות (ואני בינהם) והתוכנית הזו נותנת מעט תקווה (איך שלא תסתכל על זה, לקנות במרכז דירת 5 חדרים ב 1.5m זה לחזור כמעט 10 שנים אחורה). הקטע שכל העסקה לחוצה. מרגע ההודעה על הזכיה יש שבוע לכנס, שבוע לבחירת דירה ועוד 10 ימים לחתום על חוזה. ברור שבקצב הזה לא צריכה להיסגר העסקה הכי גדולה של בנאדם בחיים שלו (כניראה הכי גדולה).

אם יהיו דירות של 1.5 מליון הן ייבחרו, אבל המיקום שלנו(30) וכמות הדירות(6) גורם לי להיות סקפטי. רוב הדירות הן בסדר גודל של 1.68 עד 1.72, דופלקסים ב 1.8 ומעלה ודירות גן ב 2.2 (פרט ל 2 ב 1.72).

 

אני גם לא אוהב להסתכל על זה בצורה של רווח והפסד, מבחינתי ובתפיסתי, כל עליה במחירים זה הפסד (שהרי העליה תמיד באחוזים, גם מה שנרצה לקנות יעלה יותר), אבל קשה לי בסיטואציה הזו להניח שיקולים מעוותים כאלה בצד.

 

ולגבי שיעורי הבית,

אני לא ישה אבל כן עשיתי קצת שיעורי וקראתי על הנושא.

הלוואה של 1m ההחזר של 6k תסתיים עם ריבית של 350k+-, כשרוב המשכנתא היא ל 15 שנים.

הלוואה של 1.2m עם החזר של 6k תסתיים עם ריבית של לפחות 500k, עם מינימום 20 שנים.

*ללא חישוב פירעון מוקדם של מסלול כזה או אחר

 

אני לא אגיד שאין לי חשש קטן מהעסקה. אבל כשאני מניח את החלופות על השולחן (=דירת 3 חדרים בת 30 שנה, שכניראה תזדקק לשיפוץ) אני חושב שבתנאים האלו הדירה ממחיר למשתכן טובה יותר.

 

רוב הדירות שראינו היו בראשון לציון, יהוד וחולון. הדירה היחידה שאיכשהו הייתה על הפרק הסתכמה במחיר של 1.45k אבל הייתה צריכה שיפוץ רציני ביותר, סדר גודל של 150k. בנקודה הזו הבנו שזו דירת 3 חדרים, בלי חניה/מרפסת שבסוף עם הרבה כאב ראש והשקעה תעלה 1.6m וירדנו מהעסקה.

 

ככל שאני חושב על זה יותר, ניראה לי שגם אם נלך על זה כדאי שנכוון לכמה שיותר הון עצמי (=להיכנס למוד אקסטרה חסכון בחודשים הקרובים, לא שאנחנו בזבזנים גדולים ולגרד את ה 500k מלמטה) ולא לקחת הלוואות מהעבודה/קופת גמל/הורים כרגע.

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2019 על ידי yaniv572

[Shaike.Zam]

נדמיין שהתשואה בקרן היא 5% נדמיין שעלות הריבית במסלול היא 3% מה עדיף.

 

הוסף על זה את הישארות החיסכון לטווח ארוך כאשר תגיע לפנסיה ואצלכם בהייטק מגיעים לכך בגיל 20 בערך.

 

השארת הכסף הופכת כל הפקדה חודשית לנזילה . פדיון הקרן תצטרך לחכות 6 שנים לנזילות או תלך לפתוח כל שנה איזה קרן לצרכי וותק נזילות.

 

הריבית בהלוואת הקרן זולה מאוד ( פריים מינוס ) והיא תחליף הלוואה בריבית גבוהה בהרבה במסלול שתיפרע.. בנוסף אתה משלם רק ריבית ולא פורע את הקרן , כך שאתה יכול להגדיל החזר בהלוואה של הבנק על ידי קיצור הפריים או אולי קיצור הקל"צ תלוי בתנאים באותה עת.

 

לגבי הקטנת ההחזר החודשי

 

תאריך את הקל"צ עד שתגיע להחזר של 6500 ש"ח יביא אותך למשהו כמו 17 שנים במקום 14 , בכך אתה מחטיא את הכוונה שלי שבעוד 15 שנה שתפרוש מההייטק תהיה עם משכנתא בסכומים נמוכים.

 

הארכה של המסלול פירושה גם עוד תשלום שחל כ 45K ריבית נוספת.

 

שני התמהילים שמכרו לך "יועצי" המשכנתא הם שליש פרים שליש משתנה צמודה שליש קל"צ.

 

המוקש הוא המסלול המשתנה גם צמוד וגם משתנה וככל הנראה השינוי יהיה כלפי מעלה.

 

לכן אם יש מקור לסילוק - הלוואה מקה"ש למשל אז ניתן לקחת במסלול הזה סכום שבעוד 5 שנים יהיה ניתן לכסות אותו על ידי הלוואה מקה"ש.

 

אם לא , לא נוגע בפצצה הזו.

 

תודה רבה על העצות המועילות.

באמת הכיוון הוא עוד 5-6 שנים לסגור את הצמודה משתנה, כנראה באמת ע"י הלוואה מקה"ש

כמה דברים שלא הבנתי.

הקלצ היא ל 17 שנה.

אתה ממליץ להוריד אותה ל 14 שנה ולהגיע ל 6,500 החסר חודשי?

[ישה]

לא

 

בתמהיל הראשוני שלי שההחזר החודשי הוא 7000 ש"ח הקל"צ היה ל 14 שנים

 

לאור רצונך להחזר של 6500 ש"ח תצטרך להאריך את הקל"צ ל 17 שנה.

 

עלות השינוי כ 45K ריבית נוספת.

 

וכמובן לשים לב שהמשתנה היא בסכום נמוך בהרבה מאשר השליש "שמכרו" לך הבנקים

[Shaike.Zam]

מה הכוונה? זה לא הבדל של 3k? מדבר על מזרחי, כי לפי דעתי זו הצעה טובה יותר משל פועלים.

ואת הקלצ אני אסגור לפני 15 שנה. ככה אני מקווה

[ישה]

שתי ההצעות שקיבלת טובות לבנק

 

קח את ההצעה שלי לבנקים ( יש עוד בנקים אחרים בחוץ שמחכים לעשות איתך עסקים )אתה לא מספר להם כמובן שאתה רוצה לפרוע את המשתנה אחרי 5 שנים

 

ועל זה אתה מבקש לקבל ריביות!!

 

ומשם אתה משסה הצעה בהצעה עד שאתה משפר את התנאים

יותר פשוט מזה אין.

 

ושאף אחד לא ישנה לך את ההרכב!!

[Shaike.Zam]

כבר 2 בנקים (לאומי ואיגוד) ראו את ההצעה של מזרחי ואמרו שלא יכולים להביא יותר טוב

[ישה]

אתה עקשן בלתי נלאה

 

לך אם התמהיל החדש שהצעתי לך לבנקים ותתחיל מההתחלה.

 

כלל ברזל

 

כל עוד הבנק נותן לך את ההצעה בכתב יש לאן לרדת

 

לקראת הסוף כבר לא תקבל את ההצעה בכתב ( למרות שהוראות בנק ישראל מחייבות זאת ) כי הבנקים יודעים שאתה הולך עם ההצעה לבנק אחר.

 

וכלל ברזל נוסף

 

אתה לא מראה את ההצעה לבנק השני אתה מפחית ממנה 0.1-0.2% בריבית ומבקש להשוות ולשפר.

[A_lex]

^בניסיון המועט שלי זה לא כל כך עבד. בנקים לא היו מוכנים לשפר את ההצעות שלהם בלי לראות את האישור העדכני (עם הריביות הנמוכות יותר) של המתחרים. מה שגרם לזה שרוב ההתקדמות היתה ב0.05% כל פעם במסלול או שניים, והרבה יותר איטרציות. אבל מכיוון שלאחר הפגישה הראשונה, כל התקשורת הייתה במיילים, זה לא כזה קשה לעשות פורוורד על ההצעה שקיבלת במייל מאחד לשני וחזרה מהשני לראשון וכו'.

[bmw700]

שלום צריך עזרה עם המשכנתא עקב שנוי לרעה בהכנסות החלטנו למחזר את המשכנתא צפי הכנסות סביב ה16-17 לא צופה לכסף שיכנס בקרוב..

 

אז יש לנו משכנתא של 853500 ש"ח כולל פירעון מוקדם,רוצים להגיע להחזר של עד 4000ש"ח במסלולים שהמשכנתא נאכלת ולא רק הריבית..

ההיתי השבוע בבנק איגוד(יש לי פגישה בפועלים ולאומי בחודש הבא) היועץ נתן לי 2 תמהילים:

1. תמהיל לא הכי יציב להגדרתו

250א"ש פריים 0.95% 30 שנה

100א"ש לא צמוד בריבית קבועה 3.54% 20 שנה

200א"ש צמוד מדד ברבית קבועה 2.50% 18שנה

200א"ש צמוד מדד משנה כל 5 שנים 2.20% 25 שנה

ויש 100א"ש הטבה בגלל שהחשבון מתנהל אצלם רבית קבועה של 3.04% 20 שנה החזר חודשי 3900ש"ח

2. תמהיל יותר יציב ובטוח

500א"ש לא צמוד בריבית קבועה 3.70% ריבית 22 שנה

250א"ש פריים 0.95 30 שנה

100א"ש 3.04 קבוע כהטבה בחשבון ל20 שנה

סה"כ החזר חודשי 4090 ש"ח

אשמח לעזרה תןדה!

[ישה]

בכל פרעון יש אכילה גם של קרן גם של ריבית כאשר בתחילה האכילה של הריבית מהווה חלק גדול יותר מן התשלום וככל שעובר הזמן ויורדת היתרה החלק של הקרן הולך וגדל והחלק של הריבית הולך ויורד.

 

כמובן שאכילת הקרן ככל שהמסלול יותר ארוך קטנה יותר .

 

כמובן שהתמהיל השני עדיף , נסה להגדיל את הפריים ל 280K והקטן את הקל"צ ל 470K

 

דרך אגב סכום ההחזר במכשף של הבנק לא תואם להחזר במכשף שלי.