מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Ozb]

שלום,

 

אנחנו לקראת כנס זוכים של מחיר למשתכן, משמע במרחק של חודש/חודשיים לפני לקיחת משכנתא.

המחירים כבר די ידועים ולכן התחלתי לעשות ש.ב בנושא ולנסות להבין מה היא הדרך הנכונה לעשות זאת.

 

הנתונים הם כאלו:

- דירת מגורים (יחידה).

- משכנתא: 900,000 ש"ח (75% מהערכת השמאי).

- ההחזר החודשי המקסימלי הרצוי כ- 4,500 ש"ח.

- לא יכול להתחייב על כל פירעון מוקדם בעתיד.

 

הכנתי תמהיל אחד (עם שני פרקי זמן שונים) שלהבנתי הוא הנכון ביותר עבורנו.

לא הכנסתי לתחשיב את השינויים הצפויים בריבית. כן התייחסתי לשינויים במדד.

 

אשמח להתייחסותכם, בעיקר ב- 3 נקודות עיקריות:

1. האם התמהיל נכון ביסודו?

2. האם ריאלי לקבל תמהיל כזה?

3. מה הריביות הריאליות שניתן לקבל בתמהיל שכזה?

 

מודה מראש!

[ATTACH=CONFIG]522068[/ATTACH]

 

שאלת המשך:

 

כרגע הכיוון הוא כפי שכתבתי:

זכאות - 114,500 - 360 ח'

פריים - 300,000 - 360 ח'

קל"צ - 485,500 - 240 ח'

 

בהנחה ובאיזה שהיא קונסטלציה אדרש לשלב בתמהיל מסלול משתנה, ובהנחה וכרגע אין צפי לסילוק, כיצד לשלב אותה בתמהיל, כך שלפחות איהנה מריבית עדיפה במסלולים אחרים ומהחזר חודשי התחלתי נמוך יותר?

[wa11a]

למה שתידרש ?

[Ozb]

כי אני לא מכיר את המציאות ורוצה להיות מוכן לתרחיש שבו אדרש ע"י הבנקים לשלב מסלול משתנה.

מעדיף מראש לדעת מה הכי נכון במקרה שכזה.

[ישה]

שואל עבור חבר:

ערך הנכס 2600, הון עצמי 1300. הכנסה חודשית 35.

 

התוכנית היא לקחת את התמהיל הבא:

780 קל"צ

520 פריים

260 קבועה צמודה (מסלול פיתוי)

סה"כ 1560

 

 

לפרוע את הקבועה צמודה מייד ואז להשאר עם:

780 קל"צ

520 פריים (כ-41% מסך ההלוואה)

סה"כ 1300

 

 

המסלולים ילקחו לתקופה כזו כך שההחזר החודשי לאחר פרעון מסלול הפיתוי יעמוד על כ-8000 ש"ח לחודש.

 

 

החבר חושש שיעשו לו בבנק בעיות אם יפרע את הקבועה צמודה תוך כמה ימים. כיוון שלא בצעתי בעצמי את התעלול, אני לא רוצה להמליץ לו לעשות משהו שעלול לסבך אותו. להבנתי גם אם יפרע את הקבועה צמודה אחרי שלושה חודשים, עמלת ההיוון צפויה להיות נמוכה עקב פער קטן מאוד בריביות.

 

 

שאלותי:

1. האם הבנק יכול לעשות בעיות כשמנסים לפרוע מיידית את מסלול הפיתוי?

2. האם ישנה דרך טובה יותר לצמצם עלויות?

 

אין קשר בין האיש שמולו אתה עובד על המשכנתא לבין השיק שאתה מכניס לחשבון הבנק לפרוע את מסלול הפיתוי.

 

אתה רק צריך לוודא שאכן פורעים לך את מסלול הפיתוי.

 

הבנק מפותה יותר על ידי משתנה צמודה = אורגזמה מלאה קבועה צמודה = חצי .

 

לוקחים אחרי ה 15 לחודש מחזירים לפני סוף אותו חודש כך אין חשש ליפול על עליית מדד בלתי צפויה. המהדרין גם יתנו התראה של 10 ימים מראש כדי לחסוך עמלה של 0.1% אי הודעה מוקדמת.

 

אתה צריך לבנות את התמהיל כך שלאחר סילוק מסלול הפיתוי ההחזר החודשי יהיה האופטימאלי עבורך.

 

ואם מישהו שואל - בד"כ לא שואלים אז מקור הכסף סבתי הורישה לי / נתנה לי מתנה וכו'.

 

צריך לזכור רק שהכסף מועבר למוכר /לקבלן כולל מסלול הפיתוי לכן יש לוודא שאתה חייב לפחות את הסכום הזה למוכר.

[ישה]

שאלת המשך:

 

כרגע הכיוון הוא כפי שכתבתי:

זכאות - 114,500 - 360 ח'

פריים - 300,000 - 360 ח'

קל"צ - 485,500 - 240 ח'

 

בהנחה ובאיזה שהיא קונסטלציה אדרש לשלב בתמהיל מסלול משתנה, ובהנחה וכרגע אין צפי לסילוק, כיצד לשלב אותה בתמהיל, כך שלפחות איהנה מריבית עדיפה במסלולים אחרים ומהחזר חודשי התחלתי נמוך יותר?

אם אין לך מקור לסילוק מוקדם כפי שכתב אין שום יתרון במסלול הזכאות

 

אתה בא לבנק ואומר זה התמהיל שלי נא תנו ריביות, ואתה לא מתפתה להצעות אחרות של הבנק.

 

הבנק הוא כמו מוכר טלויזיה אתה בא לקנות סוני והוא מציע לך פוני כי בפוני הוא מרוויח יותר.

[Shaike.Zam]

הצעה מפועלים:

[ATTACH=CONFIG]522100[/ATTACH]

הצעה ממזרחי:

[ATTACH=CONFIG]522101[/ATTACH]

 

נראה שממזרחי יותר טוב

 

מה שכן פועלים מגבילים את הפריים ל - 30% (במקום 33%) בגלל זה ההצעה פחות טובה, ככה נראה לי.

 

מה אומרים?

מישהו?

 

דירה יד 2 ברמת גן ע"ס 1.82, משכנתא ע"ס 1.32

 

 

כרגע נטו שלי ושל אשתי על כ - 22K (הכל יכול להשתנות עוד 15 שנה - הייטק)





 

מתכנן להחזיר עוד כ 5.5 שנים 250K מקרן השתלמות

 

 

[Ozb]

אם אין לך מקור לסילוק מוקדם כפי שכתב אין שום יתרון במסלול הזכאות

 

אתה בא לבנק ואומר זה התמהיל שלי נא תנו ריביות, ואתה לא מתפתה להצעות אחרות של הבנק.

 

הבנק הוא כמו מוכר טלויזיה אתה בא לקנות סוני והוא מציע לך פוני כי בפוני הוא מרוויח יותר.

 

מדוע בזכאות אין יתרון?

אם אני מבין נכון, אמנם צמודה למדד, אך עם ריבית קבוע די נמוכה.

יש אופציה עדיפה (מלבד 1/3 פריים 2/3 קל"צ)?

[ישה]

דמיין מצב שהמדד 2-3% לשנה

 

היכן העדיפות על קל"צ

 

העדיפות שלה היא שבפרעון מוקדם אין קנס אבל אמרת אין פרעונות מוקדמים

 

בנוסף גם אם תזכה בלוטו סבתא תוריש לך כסף גם אם תפרע קל"צ סביר שלא יהיה קנס כי כעת אנו בתקופה בה הריביות נמוכות והסיכוי לעיל ה גדול מהסיכוי לירידה

[ישה]

מישהו?

 

דירה יד 2 ברמת גן ע"ס 1.82, משכנתא ע"ס 1.32

 

 

כרגע נטו שלי ושל אשתי על כ - 22K (הכל יכול להשתנות עוד 15 שנה - הייטק)





 

מתכנן להחזיר עוד כ 5.5 שנים 250K מקרן השתלמות

 

 

 

נתחיל מהסוף לא פורעים קה"ש לא פורעים קה"ש אלא אם התשואה של הקרן אפסית.

 

מה כן

 

לוקחים ממנה בעוד 5 שנים הלוואה שתפרע לנו את המסלול שניקח לצורך כך מסלול מפתה בנקים לקבל ריביות טובות יותר במסלול הקל"צ והפריים

 

לכן המלצתי

 

ראשית הגדל החזר ל 7,000 ש"ח

 

תמהיל

 

440K פריים ל 30 שנה ריבית 0.95-1.05

610K קל"צ ל 14 שנה ריבית סביב 2.5%

270K משתנה כל 5 צמודה ל 30 שנה ריבית 2.3-2.5%

 

את ה270K אתה פורע בתחנה בעוד 5 שנים עם ההלוואה מקה"ש. יהיה לך חסר של כ 40-50K בין היתרה במסלול לגובה ההלוואה מקה"ש

 

זה מחיסכון של 1K לחודש בחמש השנים הקרובות.

 

ככה בעוד 15 שנה שייגמר סוס ההייטק רוב המשכנתא כבר תהיה מאחוריך.

[Shaike.Zam]

תודה,

מעדיף להישאר מתחת ל 6,500. בחודש.

למה לקחת הלוואה של הקרן השתלמות עוד 5 שנים? גם שם יש ריבית.

 

איזה מסלול עדיף? של פועלים או מזרחי? או, מה לא טוב בהם?

[sperial]

כדי לשמר את קרן ההשתלמות כחלק מהחסכון הפנסיוני. ולהמשיך להנות מהטבות המס.

[Shaike.Zam]

כדי לשמר את קרן ההשתלמות כחלק מהחסכון הפנסיוני. ולהמשיך להנות מהטבות המס.

ולגבי ההצעות שקיבלתי?

[sperial]

לא בתחום שלי.

[yaniv572]

חוזר להתייעצות מחודשת.

זכינו במחיר למשתכן בהגרלת המשך והדירות שנשארו הן בעיקר הדירות היקרות (והגדולות) אך אנחנו עדיין שוקלים בחיוב ללכת על זה.

במהלך החצי שנה האחרונות אנחנו מחפשים לקנות בית אך לא מצאנו שום אופציה בתקציב שהגדרנו לעצמנו (1.6, במקום עסקה של 1.8 שירדנו ממנו לאחר התייעצות כאן ). ראינו בסביבות ה 40 דירות במרכז.

 

 

עלות מקסימלית של דירה בפרוייקט: 1.72m (יש יקרות יותר, לא מסתכלים עליהם)

 

 

שנינו שכירים, נטו משותף 21k ואנחנו צופים שיעלה בהמשך הזמן. כרגע גרים אצל ההורים.

הון עצמי זמין: 430k

+ 52k בקופת גמל ישנה שאנחנו לא מעוניינים לפדות, אך כן אולי לקחת הלוואה של 75%.

התשלום הראשון על חשבון המשכנתא יהיה בעוד 5 חודשים ובהערכה שמרנית נוכל להוסיף עוד 50k להון העצמי(שנינו חושבים שנוכל גם להיות עם עוד 70k אבל נשאיר מקום להוצאות בלתי צפויות)

אם אני עושה סיכום עם עצמי, לפני תשלום המשכנתא יהיו לנו 480k זמינים.

יש לי אפשרות לקבל מפרעה מהעבודה על 30-50k, ובכך כמובן להקטין את הנטו לחודשים הקרובים.

כמו שהזכרתי, יש אפשרות לקחת הלוואה מקופת הגמל על סכום של 40k +- בתנאים טובים.

עוד משהו שעל הפרק ואני חושב מה לעשות איתו, זה להעזר ב 50k מההורים ובתוספת ההפרש שווי שוק של הדירה (עד 1.8 במחיר למשתכן), אולי יש סיכוי להגיע ל 60% מימון וריביות טובות יותר.

 

 

אני מניח שגם בתקופה שעד שהבית יהיה מוכן (שנתיים) יהיה לנו בצד עוד כמה עשרות אלפי שקלים, אבל לא בטוח שהיינו רוצים לזרוק אותם גם על המשכנתא ולהיכנס לבית עם חשבון מאופס.

 

 

בעתיד אוכל לקחת הלוואה על חשבון קופת הגמל שלי (משתחרר עוד 3 שנים), מניח שיהיה שם 150k+-.

 

החזר חודשי רצוי לא מעל 6k.

 

יש פה הרבה נתונים שאנחנו מנסים גם לסדר לעצמנו בראש מה כדאי לעשות, נשמח לשמוע גם את דעתכם.

 

*הבתים שבתקציב הם 5,6 חדרים שהם מעל ומעבר לצרכים שלנו ל 10 שנים הקרובות ואפילו מעבר. את האזור מגורים כבר בדקנו וגם בסיבוב שלנו חיפשנו גם שם דירות.

ניסינו לחשוב עם עצמנו כמה כדאי להיכנס ללופ הזה ו:

אם המחיר נשאר כמו שהוא, הרווחנו.

אם המחיר עולה: הרווחנו

אם המחיר יורד: כניראה שלא נפגע יותר מדיי.

 

אז המחשבה היחידה היא לגבי ההחזר. שבתקציב היה נמוך יותר, כיוונו ל 5.5k. במקרה הזה, אנחנו חושבים שלא כדאי "להתאבד" על המשכנתא אבל גם לא להיות יותר מדיי פראיירים.

אני יודע שתהיה תוספת של ארנונה לא הכי זולה על הדירה, מעריך 700 שקל לחודש(כן, לחודש) וזו אחת הסיבות שגורמות לי להרהר (מוזר שלקחת הלוואה של 1.2m לא גורם לי להרהר)

 

תודה וסליחה על החפירה

[redroze]

נושאים שלא התייחסת אליהם:

1. האם תוכלו לעמוד בתשלום משכנתא ושכירות במקביל?

2. האם הקבלן מוכן להקדים תשלומים?

3. הצמדה למדדים.

4. אבזור בכניסה לדירה (ריהוט, מוצרי חשמל, מזגנים, רשתות, הובלה, וכו').

5. האם זה אזור שאתה מעוניין לגור בו?

6. עד כמה מקומות העבודה שלכם יציבים והמקצוע שלכם מבוקש?