מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ezuf]

הבנק שולח שליח לרשום את ההערה לטובתו (ניירת כבר יש)

האגרה הינה 159ש"ח באתר המקרקעין,והשליחות 250ש"ח

 

יוקר המחיה,אבל עדיף מלקחת חופש ולנסוע במיוחד ולבזבז דלק.

 

הקבלן לא מעניין אותו,שולח לעו"ד שלו,שגם הוא לא מעניין אותו,וטוען שמעולם לא רשם לאף אחד,וכל דייר שקנה בישוב שלנו רשם לעצמו בטאבו.

[Fitch]

הערה רושם העו"ד.

[ezuf]

בקבלן הזה שממנו קנינו לא :\ ממש מתעקש העו"ד שלו,לאדע למה אפילו - באתר המקרקעין ישנה גישה מיוחדת לעו"ד - סביר להניח שזה כמה דקות עבודה בגג כולל לסרוק מסמכים.

 

שתבין שאמרתי לקבלן שיתעקש איתו תמורת תשלום,העיקר שיחסוך לי ולאשתי עוד יום חופש ונסיעה פארש - נאדה.

[matansab]

מבקש עצת המלומדים בעניין משכנתא לבניה שהחלה.

עלות הבניה מוערכת ב 1.7 מליון בהערכה הפסימית ביותר.

שלב היסודות תכף מסתיים. יש עוד כ-350 אלף ש"ח נזילים. ועוד כ- 150 אלף ש"ח עזרה מההורים.

הזוג מרוויח כ-20 אלף ש"ח נטו.

אין שום הלוואות מלבד משכנתא למגרש עליו נבנה הבית, נותרו ממנה כ-15 שנים. עם תשלום חודשי של 2500 ש"ח.

ההוצאות השוטפות נעות סביב 6-7 אלף ש"ח בחודש.

 

 

באיזה שלב לגשת לבנק לבקש את תחנת המשכנתא הראשונה?

ובהתאם לנתונים הנ"ל, אם מספיקים, לאיזה מסלול כדאי להתכוונן?

[ישה]

מה עלות המגרש מה יתרת המשכנתא ומה מסלוליה?

 

על פי מה שאתה אומר אתה נזקק ל 1.2 מיליון ש"ח ולדעתך ה 1.7 יהיה רחוק מהמציאות והסכום שיידרש יהיה פחות מכך?

[matansab]

מה עלות המגרש מה יתרת המשכנתא ומה מסלוליה?

 

על פי מה שאתה אומר אתה נזקק ל 1.2 מיליון ש"ח ולדעתך ה 1.7 יהיה רחוק מהמציאות והסכום שיידרש יהיה פחות מכך?

 

אכן כך.

המגרש עלה 650 אלף ש"ח (קרקע + פיתוח + מיסים, הצמדות והיטלים). לקחנו משכנתא של 380 אלף, כולה קל"צ, ריבית 3.9% ל-18 שנה. נותרו 15 שנים.

[ישה]

אתה מציג לבנק כי עלות הפרוייקט 2350K תעגל ל 2400K תוסיף למספר הזה את עלות הבניה עד עכשיו כולל אגרות בניה אם לא נכלל בעלות המגרש

 

הצורך המימוני הוא 1200K ועוד יתרת המשכנתא בערך 340K זה בערך 65% מסה"כ הפרוייקט.

 

הייתי ממליץ להראות עלות פרוייקט של 2600K כך תהיה באחוז מימון של 60%

 

מה יכולת ההחזר החודשי שתכסה את שתי המשכנתאות ?

 

כיוון שהבנק לבניה נותן רק פעימה אחת של קל"צ אתה צריך למשוך עם ההון הנזיל כמה שיותר כדי שסה"כ ההשקעה בפרוייקט יהיה מה שהושקע עד עכשיו במגרש + הבניה עד היום + הבניה הנוספת עם ההון העצמי

 

תשאיר לך 100K נזיל בכל מקרה.

 

אתה פונה לבנקים כבר עכשיו מתחיל לדיין להם את השכל, עבור מימון של ה 1.2 + יתרת המשכנתא על המגרש . את הבנק שנתן לך את המשכנתא על המגרש משאיר לסוף. כי הוא ייתן לך תנאים נחותים כי הוא חושב שאתה ביד שלו.

 

כשתיתן לנו את יכולת ההחזר ננסה לבנות גם תמהיל

[mazinya]

ברשותי 40K בחיסכון. אני מתלבט האם להשתמש בהם למשכנתא כדי להוריד מהתשלום החודשי אבל אני לא בטוח עד כמה השפעה תהיה ל 40K מבחינת ההורדה בתשלום החודשי ואיזה חלק מהתשלום כדאי לנסות לסגור קודם. מה שלא מופיע פה זה עוד הלוואה של 75K בריבית פריים שקיבלתי בפתיחת חשבון. האם עלי בכלל לנסות ולעשות מחזור?

 

כרגע ההחזר עומד על 4100

 

[סולל הדרך]

בלי להיכנס לחשבונות כלכלית. סכום כזה הייתי שומר בצד ליום סגריר. פיטורים או הוצאה גדולה בלתי נמנעת (לא רכב או מותרות) חשוב שיהיה תמיד מעט כסף נזיל

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[matansab]

אתה מציג לבנק כי עלות הפרוייקט 2350K תעגל ל 2400K תוסיף למספר הזה את עלות הבניה עד עכשיו כולל אגרות בניה אם לא נכלל בעלות המגרש

 

הצורך המימוני הוא 1200K ועוד יתרת המשכנתא בערך 340K זה בערך 65% מסה"כ הפרוייקט.

 

הייתי ממליץ להראות עלות פרוייקט של 2600K כך תהיה באחוז מימון של 60%

 

מה יכולת ההחזר החודשי שתכסה את שתי המשכנתאות ?

 

כיוון שהבנק לבניה נותן רק פעימה אחת של קל"צ אתה צריך למשוך עם ההון הנזיל כמה שיותר כדי שסה"כ ההשקעה בפרוייקט יהיה מה שהושקע עד עכשיו במגרש + הבניה עד היום + הבניה הנוספת עם ההון העצמי

 

תשאיר לך 100K נזיל בכל מקרה.

 

אתה פונה לבנקים כבר עכשיו מתחיל לדיין להם את השכל, עבור מימון של ה 1.2 + יתרת המשכנתא על המגרש . את הבנק שנתן לך את המשכנתא על המגרש משאיר לסוף. כי הוא ייתן לך תנאים נחותים כי הוא חושב שאתה ביד שלו.

 

כשתיתן לנו את יכולת ההחזר ננסה לבנות גם תמהיל

 

 

אני מקווה לסיים את המשכנתא הזאת בסביבות 6000-6500 ש"ח לחודש.

 

האם אין סיכון בהצגת עלות גבוהה יותר? כמו למשל שידרשו ממני להוכיח שיש ברשותי את 40 האחוז שאני טוען שיש לי?

 

חג שמח.

[ישה]

לא הבנתי את הסכום 6000-6500

 

זה עבור ה 1.2 מיליון או עבור 2 ההלוואות.

 

אם עבור שתיהן אתה סביב 30 שנה משכנתא.

 

מה תהיה עלות הפרוייקט עד שתכלה את כל ההון העצמי שלך ושל הוריך תפחית מזה 100 אלף לרזרבה.

 

אין שום סיכון.

[mazinya]

בלי להיכנס לחשבונות כלכלית. סכום כזה הייתי שומר בצד ליום סגריר. פיטורים או הוצאה גדולה בלתי נמנעת (לא רכב או מותרות) חשוב שיהיה תמיד מעט כסף נזיל

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

 

ה40K האלה לא יזיזו להחזר החודשי?

[redroze]

אם ההחזר לא חונק אותך עדיף לקצר תקופה במקום להקטין החזר מכיוון שכך תשלם פחות ריבית לבנק.

[mazinya]

ה 4100 שאני משלם עכשיו זה די הגבול שלי בין תשלום המשכנתא החודשי לבין לאפשר לעצמי לא להיחנק. לקצר תקופה זה אומר להגדיל החזר וזה כבר יהיה לי קשה

[ישה]

^^^

 

תנאי המשכנתא שלך הם גרועים עד גרועים מאוד.

 

מה היה עלות הנכס , מה יתרת המשכנתא היום לפי מסלולים?

 

כוונת רדרוז פשוטה

 

אתה מקטין את יתרת סכום המשכנתא על ידי ה 40K.

 

אם לא תעשה כלום מעבר לזה ההחזר החודשי יקטן מ 4100.

 

הצעתו אל תקטין את ההחזר החודשי , שיישאר על 4100 ש"ח משמעו קיצור תקופת המשכנתא.