מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Nemesis]

אוקיי, הבנתי. ומה בסוף אני עושה עם הבלונים האלה על הדירות המושכרות? 

 

מחדש בלון פעם, פעמיים, שלוש, חמש. מה בסוף? 

 

או שהכלב ימות או שהפריץ ימות? 

החוב אני מניח לא ישחק בשל אינפלציה כיוון שבלון אני מניח יהיה צמוד לפריים. 

עליית מחירים לאורך השנים? 

הקצת שאני חוסך מהפרשי השכד לא ישנו כמעט כלום במאזן החוב. 

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2022 על ידי Nemesis

[ישה]

נמסיס מה קורה להבנה שלך

 

בהלוואת הבלון פינוי בינוי היא עומדת עד שהדירה מוכנה ולפי תיאורך זה יכול לקחת שנים  ואז אתה ממחזר אותה להלוואה רגילה

 

הלוואת הבלון על הדירה הקיימת היא לתקופה של שנתיים מיום שלקחת אותה , וזה לא היום, ואז הופכת להלוואה רגילה שההחזר החודשי עליה הוא כ 4370 ש"ח וזה יהיה פחות או יותר השכ"ד בה אני מעריך אם לא יותר.

 

הלוואת הבלון בקה"ש עד שיימאס לך תגלגל אותה.

 

וכיוון שאנו ננסה לקחת את ההלוואות לא בפריים אלא קל"צ + פריים , הרי שתהיה שחיקה בערכם. וגם אם רק בפריים ברור שיש שחיקה/ הקטנה  של הקרן.

 

האם עכשיו יותר ברור?

 

וניתן לשקול גם את ההצעה של רדרוז , אני הייתי מנסה בלעדיה ובמקסימום אם לחוץ עושה זאת.

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2022 על ידי ישה

[shai82]

בתאריך 1.8.2022 בשעה 13:22, shai82 כתב:

@ישה

 

תודה, אך ארצה לחדד את השאלה, להוסיף עוד כמה ולשתף בהתלבטות שלי, אשמח לשמוע את דעתך ודעת אחרים כמובן.

 

מדובר על רכישה במסגרת מחיר למשתכן, 1.4M חוזה ושווי שוק מעל 1.8M.

הכנסה פנויה של 17000.

 

1) מתלבט אם לקחת מימון מקסימלי, כלומר הון של 100K או 150K - אחוז מימון מעל 60%.

   או הון של 325K - כלומר אחוז מימון של 59%. אך לטובת זה אצטרך לפדות קופת גמל (ישנה ונזילה ללא מס) וגם לקחת הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות

   (לאחר לקיחת המשכנתא ולמטרה אחרת - לא תהיה בעיה עם ההחזר הנוסף)

  

 

2) הדירה מיועדת להשקעה וייתכן שאמכור אותה עוד 5-7 שנים, אך זה לא בטוח בכלל.

   יש טעם במקרה כזה לקחת מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים?

 

3) שוקל לקחת יועץ,  אך איך אדע שלא אוכל להשיג את אותן ריביות לבד? הבנתי שיש לי דירוג אשראי גבוה

   יש אפשרות לנסות קודם לבד מול כמה בנקים ואז לפנות ליועץ לבדוק אם הוא יכול לשפר ריביות או שזה בעייתי אחרי שהתחלתי כבר תהליך?

 

 

תודה רבה!😃

 

 

 

 

 

 

 

@ישה אולי פספסת, אשמח להתייחסותך 🙂

[V6]

 

דילמה מעניינת מאד הסיפור הזה....

אבל אני חוזר רגע לזה:

בתאריך 2.8.2022 בשעה 10:52, ישה כתב:

600K קה"ש.   ברר תנאי הלוואה.

 

הלוואה על קה"ש הולך ונעלם והולך ומתייקר.

גם לא תקבל 600 על 600, אלא הרבה פחות.

הייתי מתחיל מזה, יכול להיות גם שלפדות אותה יהיה המחיר הכבד שתצטרך לשלם עבור הגשמת החלום.

 

ישה - לקרוא את התשובות שלך זה פשוט לגזור ולשמור. לא נשאר לי מקום בקיר.

[Nemesis]

@V6

נושא ההלוואה מקה"ש פתור, העברתי את הכסף לקרן עם דמי ניהול נמוכים יותר ושעדיין מאפשרת 75% הלוואה בתנאים סבירים. בדיוק חתמתי על המסמכים היום.

 

@ישה 

אולי אני סובל מלונג קוביד, אבל אני עדיין לא מבין משהו.

צירפת מסמך שאלות ותשובות של בנק ישראל לגבי הלוואת גישור.

 

כתוב שם:

 

איך אני יכול להיות בטוח שימחזרו לי את הלוואת הגישור, ואיך אני יודע שיעשו זאת בריבית סבירה ולא יקרעו אותי כי זה נחשב להם לצורך הלימות הון?

מדוע גם "דירת הפינוי בינוי" שונה מה-"דירה הנוכחית"? מדוע אחת תמוחזר להלוואה רגילה והשניה תמשיך כבלון? הדירה החליפית הרי היא הדירה שרכשתי ולא דירת הפינוי בינוי שאינה נמצאת על הנייר אפילו כרגע?

ובכל אופן, מה קורה אם לאחר שנתיים מערימים קשיים ומסרבים למחזר או מסכימים למחזר רק בתנאים גרועים ביותר שיכריחו אותי למכור נכס.

כיוון שכבר עברו 24 חודש, כבר אין פטור ממס שבח, ואז יבוא מס שבח ויזמבר לי את הצורה?

 

נ.ב.

דירת הפינוי בינוי היא מבנה מסוכן, ו-2 ניסיונות לגרד כסף לתיקון לא צלחו.

עכשיו מתבצע ניסיון שלישי בנושא, אבל אני לא אופטימי.

גם בעייתי מאוד מבחינת ערך הדירה למשכנתא אם בכלל יסכימו.

 

 

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2022 על ידי Nemesis

[ישה]

תסתכל בשלוש השורות מעל

[vxlan]

ישה, מי נותן הלוואות גישור כנגד בית קיים בעלות של 4% קלצ, ועוד בתצורת גרייס? לא שואל בהתרסה,  אלא מתוך אי ידיעה מוחלטת, זה רלוונטי גם לי.

[ישה]

בתאריך 4.8.2022 בשעה 22:32, shai82 כתב:

 

@ישה אולי פספסת, אשמח להתייחסותך 🙂

לא פספסתי אלא

 

לא הבנתי בדיוק את הודעתך

לא עוקב אחרי כל השינויים בתוכנית למשתכן מה הדרישות וכו' לכן לא הגבתי

 

עימך הסליחה

[yaniv572]

בתאריך 4.8.2022 בשעה 22:32, shai82 כתב:

 

@ישה אולי פספסת, אשמח להתייחסותך 🙂

 

אני אענה מכיוון אחר.

בהנחה ותשתמש ההון עצמי של 100-150k - תהיה משכנתא של 1.25-1.3 מליון.

מניח שבדרך גודל החזר חודשי יתחיל מ 6.

האם הבנק יאשר לכם החזר חודשי כזה?

האם אתה צופה שהשכירות תהיה גבוהה יותר?

האם תסתדרו עם החזר כזה במידה והדירה תהיה ריקה כמה חודשים?

[shai82]

לפני 8 שעות, yaniv572 כתב:

 

אני אענה מכיוון אחר.

בהנחה ותשתמש ההון עצמי של 100-150k - תהיה משכנתא של 1.25-1.3 מליון.

מניח שבדרך גודל החזר חודשי יתחיל מ 6.

האם הבנק יאשר לכם החזר חודשי כזה?

האם אתה צופה שהשכירות תהיה גבוהה יותר?

האם תסתדרו עם החזר כזה במידה והדירה תהיה ריקה כמה חודשים?

 

כן, אני מגיע להחזר של 6500.

מעריך שהשכירות תהיה בסכום הזה לפחות ואולי קצת יותר, וכן, אסתדר כמה חודשים בלי הסכום הזה.

 

 

[BloodFist]

אומנם יש פה כמה אנשים שמכירים אותי, אבל זה עדיין פורום אנונימי ככה שאני מרגיש בנוח להתייעץ פה

התייעצות בנוגע למחיר למשתכן, זכינו בדירת שישה חדרים (האחרונהשנשארה) בעקבות ביטול. הדירה נמצאת באיזור ביקוש בגוש דן - רמת גן (שםאנחנו גרים גם היום) ועולה כ2.65, אני מעריך שבשוק החופשי שווי שלדירה דומה הוא באיזור ה3.5.

עד כאן רקע כללי לגבי הדירה, עכשיו בנושא הכלכלי (אציין שבמידה ונקנה הדירה תיועד למגורים שלנו)

זוג + 1 עם תכנון לעוד בשנתיים הקרובות.

שכר נטו של שנינו 33-34 בחודש עם צפי שיעלה, אך כמובן לא נסתמך על זה.

המסירה אמורה להיות בנובמבר 23. ההוצאות שלנו כמשפחה (הוצאות קבועות, שכר דירה, ארנונה, רכב, גן וכו׳) מסתכמותב22 אלף בחודש (לקחתי את ההוצאות הקבועות, הכפלתי ב1.1 ועיגלתי כלפי מעלה, ליצור מקדם ביטחון).

ההון העצמי שלנו במלואו כולל קרן חרום, תיק השקעות הוא 350 אלף שח לא כולל קרנות השתלמות אחת של 56 אלף (לאנזילה) ואחת של 33 אלף כן נזילה.

יש לנו משפחה תומכת שתוכל להשלים לנו להון העצמי, חלק כמתנה וחלק כהלוואה אותה נצטרך להתחיל להחזיר כאשרנתאזן כלכלית אם יתבצע מהלך כזה.

ז"א משכנתא של כ2 מיליון שקלים give or take ואני מעריך שהחזר חודשי של 10 אלף בחודש ל30 שנה (זה הכל בהערכה גסה)

 

אנחנו בתחושות מעורבות, מצד אחד מרגיש לנו לגמרי כמו קפיצה מעל הפופיק, אנחנו שנינו אנשים מחושבים בסהכ, דואגיםלחסוך ולהשקיע.

מצד שני זו מרגישה כמו הזדמנות לקבל קרוב למיליון ש״ח ׳במתנה׳

נשמח לקבל עוד קצת חוות דעת בנושא.

 

תודה

עריכה אחרונה ב-10 לאוגוסט, 2022 על ידי BloodFist

[- XM -]

אם זה לקפוץ מעל הפופיק 

אז אני קפצתי לירח..

מצבך מצויין, בהצלחה.

נ.ב. לדעתי הרווח גדול הרבה יותר ממליון ש’’ח.

עריכה אחרונה ב-10 לאוגוסט, 2022 על ידי - XM -

[farkash7]

אתה מקבל מיליון שקל במתנה. אין הרבה מה לחשוב.

[MZN]

שניה חברים תרדו איתו למספרים, אין ספק שזאת עסקה שווה אבל שלא ימצא את עצמו בבור. אני ממש לא מבין גדול כמו החברים כאן, רק יש לי חבר מהמרכז שרכש דירה מקבלן והתשומות עלו לו מספר עם 6 ספרות, צריך לקחת את זה חשבון...

[avargel]

שום לרדת למספרים

תתאבד על זה