מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[יבגניפ]

דווקא מכיר מקרים של הקדמת תשלומים מהשנה האחרונה (כן, אחרי שכבר היה ברור שהמדד טס למעלה). אני לא יודע איך קבלנים מנהלים את העו"ש של הפרויקטים או בכלל, אבל מניח שזה בעיקר תלוי בזה ולא הרבה מעבר. שי, לא בטוח שהבנתי אותך, אבל אם אתה משלם איקס לקבלן, מאותו הרגע המדד צמוד למה שנשאר ולא למה שכבר שילמת

[shai82]

@יבגניפ

רוב הקבלים היום לא מוכנים לוותר על המדד, חלקם כן מאפשר להקדים תשלומים בתנאי שאתה חותם שהמדד ישולם בכל מקרה.

[Abergel]

לפני 18 דקות, יבגניפ כתב:

דווקא מכיר מקרים של הקדמת תשלומים מהשנה האחרונה (כן, אחרי שכבר היה ברור שהמדד טס למעלה). אני לא יודע איך קבלנים מנהלים את העו"ש של הפרויקטים או בכלל, אבל מניח שזה בעיקר תלוי בזה ולא הרבה מעבר. שי, לא בטוח שהבנתי אותך, אבל אם אתה משלם איקס לקבלן, מאותו הרגע המדד צמוד למה שנשאר ולא למה שכבר שילמת

שמעתי כבר על קבלנים שהסכימו באמת להקדים תשלום כדי לקבע ריביות אבל המדד דופק כאילו לא שילמת כלום והכסף יורד באמת לפי הלוח תשלומים המקורי

[יבגניפ]

לפני 35 דקות, shai82 כתב:

@יבגניפ

רוב הקבלים היום לא מוכנים לוותר על המדד, חלקם כן מאפשר להקדים תשלומים בתנאי שאתה חותם שהמדד ישולם בכל מקרה.

ואללה. לא הכרתי את זה. דפוק לגמרי

[Nemesis]

המדד עלה ב 1.1% החודש. 

צופה עליית ריבית משמעותית בעוד שבוע. 

[V6]

נראה ככה.

השאלה באיזו רמת ריבית משקיעים יתחילו לצאת...?

[BloodFist]

טוב אז עדכון קצר, הוחלט לנסות ללכת על זה.

נוכל לגייס בהלוואות נוספות 300-350 אלף שח.

בגדול בגדול התוכנית עליה חשבנו היא כזו.

גיוס ההלוואות לצורך השלמת ההון העצמי עם ספייר לשש שנים, לקיחת משכנתא עם גרייס לשלוש שנים, ז״א שההערכה היא שנשלם סדר גודל של 10 אלף שח על ההלוואה וריביות לגרייס.

אחרי שלוש שנים לבצע מחזור משכנתא (במידת האפשר להגדיל אותה קצת לפי הערך האמיתי של הדירה בשוק) וכך גם לסגור את ההלוואות שנלקחו ולהישאר רק עם המשכנתא.

בחלוף הזמן המותר לעשות חושבים האם מוכרים את הדירה או עוברים לגור בה בעצמנו/ממשיכים להשכיר ולגור בשכירות.

 

אשמח לקבל פידבק על התוכנית 🙏

[אליהו שבת]

לא תוכל לעשות מיחזור ולהכניס את ההלוואות שכעת לקחת למשכנתא 

אם כי לעיתים ניתן למצוא פתרונות לכך.

עריכה אחרונה ב-15 לאוגוסט, 2022 על ידי אליהו שבת

[ישה]

גרייס  לתקופה של עד שנתיים בד"כ.

 

מעלה את התשלום החודשי אח"כ כי הפרעון הוא לזמן ההלוואה המקורי פחות תקופת הגרייס כלומר ההלוואה מוחזרת אם נגיד המסלול הוא ל 20 שנה תוך 18 שנה .

 

גובה הריבית על הלוואות הגרייס גבוה יותר מגובה הריבית על הלוואות ללא גרייס.

 

מיחזור והגדלה לא הולכים יד ביד

[avargel]

כפי שדיברנו

בדוק עם יועץ המשכנתאות האם הבנק יסכים לשים כסף מיידית לפני ששולם מלוא ההון העצמי הרשמי (אבל כמובן אחרי ההון העצמי הנוכחי שלכם)

 

מה שיקנה לכם

א. זמן להשגת יתרת הסכום

ב. במקרה של הלוואות חוץ בנקאיות, הן ילקחו רק אחרי נטילת המשכנתא ולכן בזמן נטילת המשכנתא הבנק יתחשב בהכנסה הפנויה שלכם ללא קיזוז החזרי ההלוואות

 

 

ולפני שקופצים עלי שזה לא אפשרי, לפני כשנה הבנק שלי הסכים לתת כסף לפני ששילמתי הון עצמי

נכון, הוכחתי לו שהכסף קיים, אבל אם תרצה גם אתה תוכל להראות התחייבות מצד בני משפחה וכד', קה"ש שיונזלו בהמשך, וכד'

 

 

ולא להתייאש!!

[אליהו שבת]

לפני 31 דקות, avargel כתב:

כפי שדיברנו

בדוק עם יועץ המשכנתאות האם הבנק יסכים לשים כסף מיידית לפני ששולם מלוא ההון העצמי הרשמי (אבל כמובן אחרי ההון העצמי הנוכחי שלכם)

 

מה שיקנה לכם

א. זמן להשגת יתרת הסכום

ב. במקרה של הלוואות חוץ בנקאיות, הן ילקחו רק אחרי נטילת המשכנתא ולכן בזמן נטילת המשכנתא הבנק יתחשב בהכנסה הפנויה שלכם ללא קיזוז החזרי ההלוואות

 

 

ולפני שקופצים עלי שזה לא אפשרי, לפני כשנה הבנק שלי הסכים לתת כסף לפני ששילמתי הון עצמי

נכון, הוכחתי לו שהכסף קיים, אבל אם תרצה גם אתה תוכל להראות התחייבות מצד בני משפחה וכד', קה"ש שיונזלו בהמשך, וכד'

 

 

ולא להתייאש!!

לא בעיה

פנה בפרטי אם צריך פתרון נקודתי

 

גרייס ניתן בדוחק גם עד 3 שנים 

ובמקרים חריגים אף יותר

[farkash7]

פלוני אלמוני משתעשע ברעיון לקנות דירה להשקעה מנסה להבין האם זה עדיין משתלם.
לא משלם כרגע שכירות/משכנתא והבית שלו יכול לשמש אותו עוד שנים קדימה בגדול (אם כי הוא משתעשע ברעיון להרוס אותו ולבנות בית חדש, אבל נניח שזה לא קשור).
אז פתרון מגורים יש.
נניח שיש כ-600K זמינים, ועל הדירה שהוא שוקל לקנות מבקשים 1.6, היא תהיה מוכנה בעוד שנתיים וחצי. מבדיקה דירות דומות באזור מושכרות ב4500 כרגע.
הכנסה ברוטו של שני בני הזוג כ-50K, אין הלוואות נספרות או תשלומים או כל דבר אחר.
זו תהיה דירה ראשונה שלו ושלה.

הוא לא מבין במשכנתאות, לא יודע מה מקובל מבחינת תנאי תשלום אצל קבלנים בקיצור חי בפלנטה אחרת.
מה דעתכם? האם עדיין שווה להתמנך בנדל"ן?
איזה מסלול מומלץ ולאיזה ריביות הוא צריך לצפות?
איך אפשר לנצל את השנתיים וחצי המתנה?

עריכה אחרונה ב-16 לאוגוסט, 2022 על ידי farkash7

[V6]

לפני 11 שעות, farkash7 כתב:

הכנסה ברוטו של שני בני הזוג כ-50K

מה זה הכנסה ברוטו?

הכנסה לפני מיסים או הכנסה נטו לפני הוצאות?

[DareDevil]

לבחור מסוים, יפה תואר, יש לו דירה להשקעה ומשכנתא שחונקת את הנשמה בבנק טפחות. מה הוא צריך להביא לפה בשביל לקבל חוו"ד? איזה פרטים הוא צריך?

 

[אליהו שבת]

לפני שעתיים, DareDevil כתב:

לבחור מסוים, יפה תואר, יש לו דירה להשקעה ומשכנתא שחונקת את הנשמה בבנק טפחות. מה הוא צריך להביא לפה בשביל לקבל חוו"ד? איזה פרטים הוא צריך?

 

דוח יתרות לסילוק

בעיקרון יפי תואר שיסתדרו לבד אך לפנים משורת הדין נייעץ לו

וללא קשר

תזכרו את המספר 5 וצפונה

 

ממש בקרוב זה הקלצ שנקבל בבנק