מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[avargel]

ישה הרעיון להמנע מקל"צ גבוה הוא בגלל שיש סיכוי סביר למכירת הדירה, וסיכוי סביר (אני לא נביא) שהריבית תרד, לכן תהיה לו עמלת פערי היוון לא קטנה

 

 

לגבי הזכאות - נכון, זה צמוד, אבל זה חלק קטן יחסית, ומצד שני הוא מקבל סוג של הגנה (לבנק יותר קשה לממש במקרה של קשיי פירעון במקרה שבו יש זכאות)

 

כמובן שאתה המומחה ואני הליימן בנושא, רק מציג את השיקולים שלי

 

לו אני הוא - הולך על שליש קל"צ שליש פריים ושליש מל"צ, ושוקל להכניס פנימה גם קצת זכאות

[יובל .מ.]

על רקע הביקורת בעניין הפיקדונות: רפורמת המשכנתאות יוצאת לדרך (ynet.co.il)
 

[MiniMiz3r]

לפני 11 שעות, avargel כתב:

 

עסקה בשווי 4M

המימון מתחלק כך:

650K הון עצמי

2M משכנתא בריבית של 5%

1.35M הלוואה *ללא ריבית כלל*

 

העסקה כבר נשמעת יותר טוב, נכון?

 

ומה אם אני עכשיו משנה את התמונה ואומר לך שה1.35 זאת מתנה? לא קרן, לא הצמדה, לא ריבית. כלום. קח, נשמה, מתנה מסבתוש לרגל החתונה. אבל אתה מקבל את המתנה רק אם אתה קונה את הדירה הזו.

 

יקירי, היית משאיר את ה1.35M אצל הסבתא שתיתן אותם לבן דוד המחוצ'קן והמעצבן שלך?

 

 

תלוי.

קודם כל, ריבית של 5% על משכנתא של 2M כבר עולה יותר מכל ה"מתנה".

שנית, ה"מתנה" היא ספקולטיבית. אין לי מושג על מה מתבסס המספר 4M, לפני כמה עמודים זה היה 3.5M. צריך גם לזכור שמדובר בדירת שישה חדרים יקרה שמראש יתעניינו בה פחות רוכשים פוטנציאליים (אם וכאשר).

שלישית, לכל עסקה צריכה להיות אסטרטגיית יציאה בכל נקודה בזמן - מחר חו"ח מפטרים אותו או את אשתו או את שניהם, בעסקה "רגילה" אסטרטגיית היציאה היא למכור את הנכס כי ניתן להעריך בסבירות גבוהה שהשווי שלו יהיה גבוה מיתרת המשכנתא לאורך כל חיי המשכנתא. במקרה המדובר זאת לא אופציה והוא צריך להתחייב להחזר *התחלתי* של 11-12-13 אלף שקל כל חודש למשך ה-6 שנים הקרובות בלי יכולת לממש את הנכס. מאיפה הוא הולך להביא 12 אלף שקל בחודש, לאורך שנים? (וזה בלי להזכיר שעד הכניסה לדירה - שיכולה גם להתעכב - הוא צריך לשלם גם משכנתא וגם שכירות, כלומר כמעט 20 אלף שקל בחודש לפני שהדלקת את האור בבית).

רביעית, הכנסה של "30+ נטו" היא יפה אבל לא גבוהה ושמה אותו קרוב מאוד לגבול ההחזר החודשי האפשרי (אם לא עוברת אותו) רק בשביל להגיע לסכום הדרוש.

 

אישית, עם הכנסה של "30+ נטו", הייתי אומר לסבתא לשמור את הכסף להגרלה הבאה שבה בתקווה אזכה בדירה שיותר מתאימה לצרכיי ויכולותיי.

 

[BloodFist]

מינימייזר אתה מתייחס לזה כאילו המשכנתא היא באמת ל30 שנה והיא תישאר ככה (ללא מכירת הדירה ו\או מחזור שלה.

ה4M מתבסס על כך שהייתי אצל הקבלן וזה השווי שהוא מעריך את הדירות כיום (הוא שמר לעצמו גם כמה דירות כמובן, ואותן הוא מתמחר קצת יותר כמובן כי הסטנדרט גבוהה יותר), ה3.5M הייתה הערכה נורא ראשונית שלי.

בנוגע לנושא השלישי, אתה יוצא מנוקדת הנחה שהדירה לא תושכר מעולם, הכניסה לדירה בסוף אוקטובר 23, הקבלן ביקש גרייס של 60 יום, משמע איפשהו בינואר 24 הדירה תוכל להיות מאוכלסת במקרה הרע, אם זה יעבור את התאריך הזה יש מנגון פיצוי מוסדר בחוק ואני אקבל סדר גודל של 9-10 אלף ש"ח בחודש כי זה שכר הדירה הממוצע באיזור לדירות כאלו.

אכן התקופה הקשה ביותר תהיה עד אשר אוכל להכניס שוכרים לדירה, אני יוצא מנקודת הנחה שגם אם אשכיר אותה במתחת למחיר השוק וכל עוד אקבל שכירות שתהיה שוות ערך לשכר הדירה שאני משלם (6.3) לא תהיה לנו בעיה באופן כללי.

 

לא מעניין אותי שהדירה לא מתאימה לצרכים שלי כי אני לא מתכנן לגור בה, מעניין אותי הרווח הפוטנציאלי מהעסקה.

[ישה]

לפני 11 שעות, avargel כתב:

ישה הרעיון להמנע מקל"צ גבוה הוא בגלל שיש סיכוי סביר למכירת הדירה, וסיכוי סביר (אני לא נביא) שהריבית תרד, לכן תהיה לו עמלת פערי היוון לא קטנה

 

 

לגבי הזכאות - נכון, זה צמוד, אבל זה חלק קטן יחסית, ומצד שני הוא מקבל סוג של הגנה (לבנק יותר קשה לממש במקרה של קשיי פירעון במקרה שבו יש זכאות)

 

כמובן שאתה המומחה ואני הליימן בנושא, רק מציג את השיקולים שלי

 

לו אני הוא - הולך על שליש קל"צ שליש פריים ושליש מל"צ, ושוקל להכניס פנימה גם קצת זכאות

נניח שהריבית יורדת ואתה מוכר את הדירה וקונה דירה חדשה,  גורר את המשכנתא לנכס החדש.

 

מסלול זכאות יקר ולא מונע כלום אם הבנק רוצה לממש את הנכס בטח כאשר הוא 60K מתוך 2000K

 

הרעיון הכללי הוא לגדר סיכונים ולישון טוב בלילה.

[avargel]

נתקלתי גם במקרה שזכאות של 10K קנתה לבעל הדירה כמה חודשים יקרים שבהם הצליח לחזור למסלול להסדיר את חובותיו

[car_me]

אל תשכחו שאם הם נקלעים לקטסטרופה, אפשר להגיש בקשה למכור את הדירה למשרד השיכון לפני הזמן, יכול להיות שאפילו יוותרו להם על הקנס של חצי מיליון שקלים.

[MiniMiz3r]

לפני כשעה, BloodFist כתב:

מינימייזר אתה מתייחס לזה כאילו המשכנתא היא באמת ל30 שנה והיא תישאר ככה (ללא מכירת הדירה ו\או מחזור שלה.

ה4M מתבסס על כך שהייתי אצל הקבלן וזה השווי שהוא מעריך את הדירות כיום (הוא שמר לעצמו גם כמה דירות כמובן, ואותן הוא מתמחר קצת יותר כמובן כי הסטנדרט גבוהה יותר), ה3.5M הייתה הערכה נורא ראשונית שלי.

בנוגע לנושא השלישי, אתה יוצא מנוקדת הנחה שהדירה לא תושכר מעולם, הכניסה לדירה בסוף אוקטובר 23, הקבלן ביקש גרייס של 60 יום, משמע איפשהו בינואר 24 הדירה תוכל להיות מאוכלסת במקרה הרע, אם זה יעבור את התאריך הזה יש מנגון פיצוי מוסדר בחוק ואני אקבל סדר גודל של 9-10 אלף ש"ח בחודש כי זה שכר הדירה הממוצע באיזור לדירות כאלו.

אכן התקופה הקשה ביותר תהיה עד אשר אוכל להכניס שוכרים לדירה, אני יוצא מנקודת הנחה שגם אם אשכיר אותה במתחת למחיר השוק וכל עוד אקבל שכירות שתהיה שוות ערך לשכר הדירה שאני משלם (6.3) לא תהיה לנו בעיה באופן כללי.

 

לא מעניין אותי שהדירה לא מתאימה לצרכים שלי כי אני לא מתכנן לגור בה, מעניין אותי הרווח הפוטנציאלי מהעסקה.

 

א) גם אם תמחזר את המשכנתא בעוד כמה שנים, במקרה הטוב הקרן תעמוד על טיפה פחות מ-2M ובמקרה הפחות טוב אפילו יותר מ-2M. זה לא משנה דרסטית את התמונה, הריביות עדיין יהיו גבוהות מאוד.

למכור אתה יכול רק בעוד 6+ שנים שבמהלכן תשלם מאות אלפי שקלים ריבית. בסופו של דבר אם תמכור בעוד 6 שנים (שזה התרחיש הכי אופטימי) ב-4 מיליון, אתה תרוויח כנראה פחות ממיליון ש"ח בשורה התחתונה. לא שזה לא יפה מאוד, אבל ברמת הסיכון הכל כך גבוהה פה (נכס לא סחיר במינוף גבוה) לא יודע אם הייתי הולך על זה.

 

ב) ה-4M שהקבלן מחרטט זה בדיוק מה שזה, חרטוט. צריך לבדוק עסקאות על דירות דומות שנחתמו בשנים האחרונות באזור, ולא להניח שהמחירים ימשיכו לעלות עוד ועוד.

 

ג) ינואר 24 זה לא המקרה הרע, זה המקרה הטוב. המקרה הרע הוא שהקבלן יפשוט רגל ואז מנגנון הפיצוי המוסדר בחוק לא רלוונטי. הסיכוי שזה יקרה הוא נמוך מאוד, אבל קיים.

המקרה הסביר, אגב, הוא שיהיה עיכוב של כמה חודשים נוספים ושלא תראה מהקבלן שקל פיצוי, אלא אם תיקח אותו לבית משפט. אגב מה מצב הבניין? בשביל מסירה בעוד שנה +/- השלד כבר צריך להיות גמור מזמן.

 

אני מציע שתפנה לכמה בנקים כדי לקבל הצעות למשכנתא ואחרי זה תראה אם זה משהו שאתה חושב שתוכל לעמוד בו או לא. אתה מאוד גבולי גם בהיבט אחוז המימון וגם בהיבט גובה ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה.

 

[BloodFist]

א. נתחיל לפי ההצעה של ישה, שני שליש קלצ שליש פריים, בהנחה ולוקחים את הפריים הנוכחי וקלצ של 5% יש החזר של מיליון וחצי שקל ריביות ל30 שנה, משמע ל6 שנים יוחזר בערך 300 אלף שקל, נעגל למעלה 400 אלף שקל.

ועכשיו זה מתקשר לסעיף ב', הקבלן אומר כי הקבלן יודע, הוא מוכר דירות נוספות בשוק החופשי, כמו כן בדיקה באתר מדלן מביאה תוצאות דיי דומות, נכון אף אחד לא מבטיח שמחירי הדיור ימשיכו לעלות כמובן.

כן, ינואר 24 זה המקרה הרע, לא רק שהשלד גמור, שליש בניין כבר מרוצף (הדירות עצמן, הלובי וכו' גם כמובן).

אם יהיה עיכוב אני אראה פיצוי מהקבלן בוודאות פשוט כי זה מחיר למשתכן, יש הגדרה מאוד מאוד ברורה מה קורה בכל מצב, וכן ינואר 24 זה המקרה הרע באופן וודאי, הקבלן ככל הנראה יקדים אבל בסדר...

הקבלן הוא שבירו, הסבירות שהוא יפשוט את הרגל....

 

כבר בדקתי עם מספר בנקים, לא רק שאני לא גבולי מבחינתם עם ההחזר החודשי, כולם היו מוכנים לתת לי משכנתא קודמת להון העצמי שלי

עריכה אחרונה ב-31 לאוגוסט, 2022 על ידי BloodFist

[Michazzz]

ככה נראה השבוע הבנין, אולי יעזור לכם להבין. בנין 1 עם העצים גמור חיצונית

[BloodFist]

ככה נראה מבפנים בניין 1

[ישה]

טוףף

 

אם לקחנו ל 30 שנה  1300K ב 5% בקל"צ ו 700K בפריים לפי 4.5% תשלם ריבית ב 6 השנים הראשונות "רק " 551K סה"כ הריבית לכל התקופה היא 2045K. וזאת מבלי לחשוב על גידול במקרה שהפריים יעלה. וזה הכיוון לכרגע.

 

בהתחלה תשלומי הריבית גבוהים יותר כי היתרה גבוהה יותר

[BloodFist]

ישה בהצעה הנוכחית שיש לי מאחד הבנקים הקלצ 3.5 אחוז

[avargel]

מה אכפת לי מהריבית, אם השכירות מכסה את הריבית + חלק מהקרן?

 

אם היתה לי העסקה הזאת, גם בריבית של 8% הייתי לוקח

[אליהו שבת]

המחירים בהחלט לא 4 מיליון אלא לפחות 4 מיליון, הקבלן צודק וכנראה אף יעלה, הלו זה רמת גן - שבירו, זכית בפיס

מחיראי השכירות בכלל ירקיעו שחקים לרמות מדומיינות באיזור והבדק בית אמור להיות סביב ה0