מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[avargel]

נתחיל מהסוף

אל תכוון להחזר של 4 בחודש, ואל תכוון לקבל עודף מהדירה

 

לך על גובה החזר מקסימלי - שמתחשב ב2 תנאים מצטברים (א. מה הבנק יאשר לך. ב. מה אתה מסןגל מבלי לפגוע משמעותית בתזרים התא המשפחתי)

 

אישית הייתי מכוון להחזר של 8, שמתוכו 4-6 תכסה השכירות, והשכר מתוך ההכנסות המשפחתיות

 

הגדלת גובה החזר וקיצור שנות חיי המשכנתא משמעותיים הרבה יותר מעוד עשירית האחוז לפה או לשם

 

ומשזה נאמר

שליש קל"צ

שליש פריים

שליש מל"צ

 

ותבדוק אם יש לך עודפי הון עצמי למסלול פיתוי (ואמור להיות לך לפי המספרים שכתבת), תוכל להסגר על משכנתא זולה מאוד

[Abergel]

לפני כשעה, avargel כתב:

נתחיל מהסוף

אל תכוון להחזר של 4 בחודש, ואל תכוון לקבל עודף מהדירה

 

לך על גובה החזר מקסימלי - שמתחשב ב2 תנאים מצטברים (א. מה הבנק יאשר לך. ב. מה אתה מסןגל מבלי לפגוע משמעותית בתזרים התא המשפחתי)

 

אישית הייתי מכוון להחזר של 8, שמתוכו 4-6 תכסה השכירות, והשכר מתוך ההכנסות המשפחתיות

 

הגדלת גובה החזר וקיצור שנות חיי המשכנתא משמעותיים הרבה יותר מעוד עשירית האחוז לפה או לשם

 

ומשזה נאמר

שליש קל"צ

שליש פריים

שליש מל"צ

 

ותבדוק אם יש לך עודפי הון עצמי למסלול פיתוי (ואמור להיות לך לפי המספרים שכתבת), תוכל להסגר על משכנתא זולה מאוד

בעקרון אמור להיות מספיק לפיתוי בלי לקפוץ למדרגה אחרת של מימון, שולם עבור הדירה כבר כ-900K מהון עצמי.

אני גר בעצמי בשכירות של 5 אלף בחודש ולכן מעדיף להישאר עם עודף או תזרים שווה, לא רוצה להגיע לתזרים שלילי.

[motizkn]

מסכים עם @avargel.

אל תשאיר עודף אלה הפוך, המינימום החזר שווה לשכר דירה ותיראה אם אתה יכול להגדיל.

מה שאנשים מפספסים זה שריבית זה דבר שעולה בצורה אקספוננציאלית ולא לינארית לאורך זמן, לכן כל שנה שאתה נוספת להחזר המשכנתה עולה לך הרבה יותר.

לכן המטרה שלך זה להקטין את משך המשכנתה למינימום ועל הדרך זה גם משפר את הריביות מהבנקים שעוד יותר מקטינות את העלות הכוללת.

[ArikM]

בחיי, אני לא מבין איך אנשים רוצים לקחת משכנתא במצב הנוכחי של השוק.

למי שיש הון עצמי משמעותי. תעשו ניסוי, יש באינטרנט מחשבוני ריבית.

שימו את ההון העצמי שלכם תוסיפו 8 אחוז ריבית שנתית ( ה snp עושה בממוצע יותר טוב מזה) על פני 25 שנה ותראו כמה כסף יהיה לכם,

מבטיח שמשמעותית יותר מערך הדירה.

תוכלו לחיות באיזו עיר שתחפצו, באיזה איזור שנוח לכם.

לא חייבים לקנות 4 קירות בכל מחיר

עריכה אחרונה ב-21 למאי, 2023 על ידי ArikM

[phpclub]

אם כי ייתכן שכלכלית אתה צודק, לא כל רכישה היא כלכלית.

אי אפשר להשוות 4 קירות שהם שלך (תדפוק, תתלה, תחפור בקיר ככל שאתה רוצה, תעשה איזה שינוי שאתה רוצה, תפרק ארון תתקין ארון כמה שאתה רוצה) לבין 4 קירות שהם לא שלך שאתה כפוף לבעל הבית ולגחמות שלו, אולי תצטרך להחליף דירה כי הוא רוצה למכור, אולי הוא יעלה לך את השכר דירה כל שנה ואולי פשוט הוא חרא ולא יתקן לך דברים שבאחריותו

 

כל אדם לגופו, אני מעדיף "להפסיד" (אלטרנטיבית) ו"להרוויח" שקט ונוחות.

 

[avargel]

לפני 50 דקות, ArikM כתב:

בחיי, אני לא מבין איך אנשים רוצים לקחת משכנתא במצב הנוכחי של השוק.

למי שיש הון עצמי משמעותי. תעשו ניסוי, יש באינטרנט מחשבוני ריבית.

שימו את ההון העצמי שלכם תוסיפו 8 אחוז ריבית שנתית ( ה snp עושה בממוצע יותר טוב מזה) על פני 25 שנה ותראו כמה כסף יהיה לכם,

מבטיח שמשמעותית יותר מערך הדירה.

תוכלו לחיות באיזו עיר שתחפצו, באיזה איזור שנוח לכם.

לא חייבים לקנות 4 קירות בכל מחיר

 

צודק בכל מילה

לא חייבים לקנות 4 קירות בכל מחיר

 

אבל

האם הנדון דנן הוא "בכל מחיר"?

קרוב למיליון ש"ח מתחת למחיר השוק

תראה לי כמה שנים יקח כדי להגיע לזה באיזשהי השקעה סולידית

[ArikM]

זה בדיוק העניין. אין תשובה אחת חד משמעית, היא תלויה בהמון גורמים:

1.הון עצמי

2. מחיר הדירה

3. מצב כלכלי של הבית

4.מצב השוק

ויש עוד כמה...

האם לדעתך השקעה ב snp לטווח הארוך היא סולידית? 

אם התשובה שלך היא כן. אז ל 25 שנה על הון של 500000 שח יהיה לך 3.5 מליון בלי להפקיד שקל בכל התקופה, על רווח של 8 אחוז שנתי.

 

[phpclub]

על דיור הוצאת כ 6000 שח בחודש למשך 25 שנה (מחיר ממוצע לדירת 4/5 חדרים) - עלה לך 1.8 מיליון.
בסוף התקופה יצאת עם 1.7 מיליון ולא עם 3.5.

 

דירה, שרכשת עם הון של 500K ולקחת משכנתא של עוד 1 מיליון, נגיד והחזרת כעבור 25 שנה כ 1.8 מיליון (סתם זרקתי מספר לשם דומות הנתונים)
אבל עכשיו יש לך דירה של 2 מיליון (כי המחיר שלה עלה)

מה פיפסתי כאן ?
 

[ArikM]

המסקנה שלך שגויה 

נניח והשקעת את ה 500 אלף. אחרי 25 שנה, יש לך 3.5 מיליון נזילים.

בהשוואה לדירה, אחרי 25 שנה, יש לך 2 מיליון נזילים.

בהתייחס לדוגמא שלך. לא באמת חישבנו כלום.

מה שהוצאת הוא לא רלוונטי. מה שנשאר לך ביד בסוף התקופה, זה מה שחשוב.

עריכה אחרונה ב-21 למאי, 2023 על ידי ArikM

[sperial]

פספסת את עלויות אחזקת הדירה וירידת הערך שלה.

 

"המחיר שלה עלה" מטעה כי גם מחיר הדירה החלופית, זו שתרכוש במקומה, עלה.

[stx]

גם מהצד השני צריך לנכות אינפלציה.

וגם מס רווחי הון, משברים פעם בעשור שמורידים את המדדים בשלושים אחוז.

אני לא מחזיק בדעה שנדל״ן תמיד עולה, אבל אין ספק שזו לא הייתה השקעה רעה ב-15 שנים האחרונות.

[sperial]

החישובים כאן אפילו אינם חישובי מפית נייר.

 

אני לא מתייחס לאינפלציה כי היא לרוחב כל היריעה, הכסף אותו כסף, מקובע לערכו ביום תחילת החישוב. עליה וירידה בשוק הדירות (בערך שונה מהאיפלציה) קשה לחזות, וכמובן שאנחנו מכירים תקופות של ירידת ערך. מצד שני, אני מביא בחשבון שדירה שממומשת מחייבת גם דירה חלופית, אז יש כאן קיזוז מסויים ביניהן (לא 1:1 כי הדירה תהיה בעלת מאפיינים שונים).

[ArikM]

אינפלציה פוגעת בשני המקרים באותה צורה. תבדוק את ה snp ב 25 שנה האחרונות. לפחות 3 משברים: דוט קום, סאב פריים, קורונה. עם כל זה, מעל 8 אחוז שנתי. 

על דירה משלמים מס שבח, שיפוצים כל 10 שנים, תחזוקה שוטפת, מתווכים, עורכי דין...

יש אינסוף הוצאות.

לא אמרתי שלהשקיע זה הכי נכון. צריך לבחון כל מקרה לגופו. הטענה היחידה שלי היתה זה שעכשיו זה זמן מאד בעייתי לרכישת דירה.

ולשכירות יש יתרונות מאד ברורים

עריכה אחרונה ב-21 למאי, 2023 על ידי ArikM

[sperial]

וגם לרכישת דירה - גם אם קשה לכמת אותם בכסף.

 

לכן, לגבי דירת מגורים, מדובר בעניין מאד אישי.

 

לגבי השקעה - קטונתי. מספיק התעסקות יש לי עם הדירה שלי, לא צריך דיירים ותחזוקה על הראש.

[motizkn]

שלא כמו הרבה דוגמאות למשכנת התאבדות שהיו בשרשור, הפעם זו עסקה שפויה וחכמה שמשלבת מחיר דירה נמוך (יחסית לשוק), הון עצמי גבוה ומשכנתה סבירה ביותר.

רק צריך לשאוף להקטין את זמן ההחזר ואת הריביות והוא יכול לקנות דירה ולישון טוב בלילה.

לא כל פעולה שאתה עושה אוטומטית צריכה למקסם רווחים, אתה כן צריך לא להתאבד כלכלית שללא ספק זה לא המקרה.