מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[stx]

לפני 14 שעות, Avia כתב:

נקודה מעניינת.

יכול להיות שכרגע נוצר מצב שכדאי יותר לקחת הכל בקל"צ עד אשר יעבור זעם?

ובעוד שנתיים-שלוש, אם וכאשר הריביות יחזרו לקרקע - לבצע מחזור עם 2/3 קל"צ, 1/3 פריים.

 

אני לא חושב שכרגע אנחנו במצב של זעם ולא חושב שהוא יעבור.

ריבית אפס היא המצב הלא נורמלי ששרר פה 15 שנה, לא המצב הנוכחי. ריבית אפס היא גם מצב שדי נכפה על המערכת הפיננסית, היא לא ממש טובה לכמעט אף אחד.

 

מה שאני מנסה לומר, שאמנם כנראה הבנקים יודעים יותר טוב ממני ואמנם הנבואה ניתנה לשוטים, אבל לא הייתי מסתמך על הורדה של הריביות בצורה משמעותית בזמן הקרוב.

חוצמזה, במקרה הלא סביר היא תרד באחוז, במקרה המאוד לא סביר היא תרד בשניים. מהצד השני יש לה המון מקום לעלות.

בלי להיכנס לפוליטיקה אבל אם הון באמת יתחיל לזרום החוצה מישראל, השקל ייחלש וכל מה שמיובא יתייקר (ובפרט אנרגיה שאוטומטית מייקרת את כל השאר). במקרה כזה בנק ישראל חייב להעלות את הריבית ואז אתה חטפת גם מהמסלול של המדד וגם מהמסלול של הפריים.

 

לא אומר שזה יקרה, אבל זה בהחלט יכול לקרות.

 

מי שיש לו מספיק גמישות בשביל לקחת מסלולים שהוא יכול לחסל בכל רגע או לחילופין לספוג התייקרות שלהם, יכול לשקול לקחת מסלולים יותר זולים (כרגע) ויותר מסוכנים.

למי שלא יכול, הייתי ממליץ חד משמעית כמה שיותר בקל״ץ.

 

בכלל, נראה לי שזה יכול להיות כלל אצבע טוב למשכנתאות: אם אתה לא יכול להרשות לקחת הכל בקל״צ, סימן שהמשכנתא יקרה לך מדי.

עריכה אחרונה ב-2 לאפריל, 2023 על ידי stx

[ישה]

בעיקרון אם אין לך תכניות לפרעון מוקדם אז הכל קל"צ, יקר אבל שלוות נפש 

 

אבל כיוון שיש שינויים אז לקיחה של עד שליש בפריים נותנת לך גמישות

 

בגדול אומרים שככל שקנס הפרעון המוקדם גבוה ומעיק הפירוש הוא  שיש כדאיות במיחזור.

 

נכון למציאות של היום בו הריבית יחסית גבוהה הסיכון של קנס פרעון מוקדם הולכת ופוחתת .

[אלפרד חיות]

היי,
אשמח להתייעצות לגבי תמהילים.

מצב כרגע:

הון עצמי של 550K, כאשר 520K הולכים לטובת המשכנתא.
שכר נטו משותף כ- 23K/25K (תלוי חודש: בונוס רבעוני - נכנס קבוע) + רכב חברה צמוד (שווי מס 2400).

כיום אנחנו זוג ללא ילדים, אבל מתכננים בקרוב.

הדירה הרלוונטית עולה 1.3M, כאשר מועד מסירת הדירה הינה עוד 5 חודשים, ולפי היסטוריית מדלן של עסקאות בפרויקט, המחירים היו סביב 1.3M/1.4M מיליון (בשלבי מכירה על הנייר), ועד לפני חצי שנה הקבלן ביקש על הדירה 1.5M (הסיבה שהוא יורד במחיר - לא קשורה לדירה אלא לקרבה משפחתית מסוימת).
הדירה תושכר בקלות ב-4K בשאיפה ליותר (מודע לזה שזה תשואה נמוכה).

המצב שלנו בסוף כל חודש לאחר שכירות והוצאות נוספות, אנחנו נשארים עם 11K/12K בצד.

 

קיבלנו 2 הצעות שאנחנו שוקלים (הצעות ראשוניות בהחלט).

1) מהעבודה של אשתי מציעים הלוואה עד 200K בריבית פריים פחות חצי אחוז.  בהנחה שניקח את ההלוואה הזאת התמהיל שנבנה עבור 12 שנה (משכנתא +החזר הלוואה):

אם אני מסתכל פה חישוב קר, זה אומר שנתיים לחיות באותה צורת חיים כמו עכשיו, ולאחר מכן לחיות ברווחה מסוימת, כי ההחזר החודשי למשכנתא יהיה נמוך (ומנגד זה יבואו הוצאות על ילדים), אבל הכנסה של שכר דירה תעזור.

 

2) בהנחה וניקח משכנתא על כל הסכום (780K) למשך 20 שנה: אנחנו מקבעים להחזר חודשי שנוכל לעמוד בו בקלות (בשלב זה של החיים), ומקביל לחסוך בצד.

 

ככה שאם אני משווה בין 2 סוגי המשכנתא: 

ברמת ההחזר הטוטאלי 

 

 

 

עברתי על השרשורים האחרונים, כדי להבין מה הלך הרוח והשתנה, ואני מבין שההמלצה היא לקחת "לא צמוד".

האם יש עוד משהו שאפשר לעשות שונה, להתמקד במשהו?

 

 

[A_lex]

לפני 47 דקות, אלפרד חיות כתב:

ואני מבין שההמלצה היא לקחת "לא צמוד"

ואיך זה מתישב עם התמהילים שלך?

אין לך שם רכיב קבוע בודד לרפואה.

[אלפרד חיות]

לפני 1 דקה, A_lex כתב:

ואיך זה מתישב עם התמהילים שלך?

אין לך שם רכיב קבוע בודד לרפואה.

זה לא מתיישב בכלל, לצערי קראתי את השרשורים פה רק לאחר קבלת ההצעה

[Avia]

בתאריך 2.4.2023 בשעה 18:14, ישה כתב:

בעיקרון אם אין לך תכניות לפרעון מוקדם אז הכל קל"צ, יקר אבל שלוות נפש 

 

אבל כיוון שיש שינויים אז לקיחה של עד שליש בפריים נותנת לך גמישות

 

בגדול אומרים שככל שקנס הפרעון המוקדם גבוה ומעיק הפירוש הוא  שיש כדאיות במיחזור.

 

נכון למציאות של היום בו הריבית יחסית גבוהה הסיכון של קנס פרעון מוקדם הולכת ופוחתת .

ומה הדעה היום על מל"צ?

בייחוד למי שיש לו סבירות גבוהה למכירה או מחזור תוך 5 שנים.

נאמר:

שליש קל"צ לכמה שפחות שנים כדי למזער קנס פרעון,

ושני-שליש מל"צ לתקופה ארוכה של 25-30 שנים (משתנה כל 5 שנים).

 

תודה.

[stx]

עם משתנה לא צמודה, שאני מניח שאתה מתכוון למשתנה כל 5 שנים, אתה לוקח סיכון שאם הריבית תעלה המחזור בעוד חמש שנים (או ההישארות עם המשכנתא) יהיה יקר.

 

במידה ותיקח יותר בקל״צ, אם הריבית תעלה אז הרווחת ואם הריבית תרד אתה חשוף לעמלת פירעון מוקדם אבל וזה אבל גדול אם הריבית תרד, סיכוי טוב שערך הדירה שלך יחזור לטפס אז בכלל לא בטוח שהפסדת.

תעשה את החשבון לפי שניים שלושה תרחישים.

 

אם יש סיכוי גבוה למכירה אז כדאי לשקול מל״צ.

עריכה אחרונה ב-17 לאפריל, 2023 על ידי stx

[MZN]

2.4 לקלצ היום נשמע לי זול מאוד, לא?

[A_lex]

רק שזה לא קל"צ. ה"ל" עושה את כל ההבדל 😄. אם היא הייתה שם, אז הריבית היתה בערך כפולה בימיינו.

 

 

[MZN]

אוייי פדיחה, זה למה לא יושבים מול המחשב 10 שעות ברצף. 🥴

[Avia]

לפני שעתיים, stx כתב:

עם משתנה לא צמודה, אתה לוקח סיכון שאם הריבית תעלה המחזור בעוד חמש שנים יהיה יקר.

למה?

להבנתי אין בכלל קנס אם פורעים בדיוק בנקודת השינוי.

[stx]

כן, זה אם אתה פורע, כתבתי שבמצב כזה אין בעיה.

אם אתה נשאר עם המשכנתא או ממחזר, אתה תספוג את עליית הריבית.

[dany]

מצרף 2 הצעות סופיות שאני מתלבט ביניהם.

70% מימון, שווי הנכס 1.25M, הכל בגרייס לשנה,

מה דעתכם?

[Abergel]

שלום חברים,

איזה תמהיל הייתם בונים היום למשכנתא של כ-750 אלף ש"ח (מחיר למשתכן), הכנסה כ-30K, שווי דירה במשתכן 1.6, שוק חופשי בערך 2.5+ אין עדיין הערכת שמאי.

לא מתכנן לגור בדירה, שכירות באיזור ממה שהבנתי כ-5-6 אלף, אני לוקח את ה-5 כמצב הכי פסימי ככה שהחזר של 4 אלף נראה לי משאיר אותי עם עודף כל חודש.

[kramerica]

עד היום, משכנתא לקחתי רק עבור דירה ומגרש, התהליך פשוט וברור.

עכשיו אני לפני בניית הבית, וכאן זה קצת יותר מורכב ואשמח לייעוץ במיוחד לאור תנאי הריבית הגבוהה כיום.

עד כמה שאני מבין, אמורה להיות הערכת שמאי לשווי הבית בהתאם לתוכניות הבנייה, ומזה יאשרו לי משכנתא באחוז מסויים.

עוד אני מבין שהמשכנתא משתחררת בהתאם לאבני דרך בהתקדמות הבניה לפי אחוזים מסויימים.

 

עכשיו השאלה היא האם אני חייב לסגור מראש את תנאי המשכנתא כולה מבחינת חלוקה למסלולים וריביות, או שאני יכול בשלב ראשוני לסגור משכנתא קטנה יותר (נניח על 30% משווי השמאי), ועוד חצי שנה לסגור עוד קצת (נניח עוד 20%) ועוד שנה עוד 10%?

ונניח שאין ברירה וסגרתי הכל מראש, איך זה בדיוק עובד? נניח סגרתי ריבית קל"צ מסויימת היום, ועוד שנה רק אגיע לאבן דרך מסויימת. נניח שבינתיים הריבית עלתה מאוד או ירדה מאוד, הבנק ואני עדין מחוייבים לאותה ריבית קל"צ שסגרנו לפני שנה?

 

אשמח להבהרות ולעצות בנושא.