מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[BarryG]

לפני 14 שעות, phpclub כתב:

על דיור הוצאת כ 6000 שח בחודש למשך 25 שנה (מחיר ממוצע לדירת 4/5 חדרים) - עלה לך 1.8 מיליון.
בסוף התקופה יצאת עם 1.7 מיליון ולא עם 3.5.

 

דירה, שרכשת עם הון של 500K ולקחת משכנתא של עוד 1 מיליון, נגיד והחזרת כעבור 25 שנה כ 1.8 מיליון (סתם זרקתי מספר לשם דומות הנתונים)
אבל עכשיו יש לך דירה של 2 מיליון (כי המחיר שלה עלה)

מה פיפסתי כאן ?
 

שניכם פיספסתם את האינפלציה- ה- 8% בשנה של ה- S&P הוא נומינאלי, לא ריאלי. זאת, אומרת, אם מניחים 3% אינפלציה שנתית, אז התשואה היא 5% לשנה ותקבל סכום של 1.7 מיליון ריאלי. גם את שאר החישובים צריך לעשות ריאלית- התשלום על המשכנתא יהיה נמוך יותר, שווי הדירה לא יעלה. או, להפוך הכל לנומינאלי- שכר הדירה ושווי הדירה יעלו עם האינפלציה (זה שמרני).

עריכה אחרונה ב-22 למאי, 2023 על ידי BarryG

[Abergel]

לא יודע למה תמיד אנשים עושים השוואה של נדלן אל מול שוק ההון, בסוף אתה יכול להגיע לשלב שבו תצטרך את הכסף ולהנזיל דירה זה די קל, מקסימום תוריד קצת ממחיר השוק ותקבל את הכסף מזומן.

לעומת זאת כמו שראינו בשנה האחרונה אתה יכול להגיע לשלב שהקרן שלך הפסידה נתח משמעותי ואין לה זמן להתאושש

[sperial]

באותה מידה יכול לקרות עם דירה, וזמן ההתאוששות עלול להיות יותר ארוך.

 

וטכנית מכירת דירה עלולה להיות תהליך של חודשים ושנים (או הורדת מחיר קיצונחת).

עריכה אחרונה ב-22 למאי, 2023 על ידי sperial

[BarryG]

לפני כשעה, Abergel כתב:

לא יודע למה תמיד אנשים עושים השוואה של נדלן אל מול שוק ההון, בסוף אתה יכול להגיע לשלב שבו תצטרך את הכסף ולהנזיל דירה זה די קל, מקסימום תוריד קצת ממחיר השוק ותקבל את הכסף מזומן.

לעומת זאת כמו שראינו בשנה האחרונה אתה יכול להגיע לשלב שהקרן שלך הפסידה נתח משמעותי ואין לה זמן להתאושש

על מה אתה מדבר, להנזיל השקעה במניות/אג"ח הרבה יותר קל מדירה, לוקח כמה דקות במקרה הגרוע (מניח שאין פה לאף אחד עשרות מיליונים מושקעים במניות קטנות).

[stx]

ברור, הכוונה היא ששוק ההון משמעותית יותר תנודתי.

[ArikM]

לפני 4 שעות, Abergel כתב:

לא יודע למה תמיד אנשים עושים השוואה של נדלן אל מול שוק ההון, בסוף אתה יכול להגיע לשלב שבו תצטרך את הכסף ולהנזיל דירה זה די קל, מקסימום תוריד קצת ממחיר השוק ותקבל את הכסף מזומן.

לעומת זאת כמו שראינו בשנה האחרונה אתה יכול להגיע לשלב שהקרן שלך הפסידה נתח משמעותי ואין לה זמן להתאושש

אני לא מכיר, אף אחד שקונה דירה כדי למכור אותה אחרי שנה.

אם אני קונה דירה כדי להחזיק אותה 25 שנה, נניח עד שהמשכנתא נעלמת, אז ההשוואה מאד רלוונטית.

המספרים מדברים בעד עצמם. לתקופות ארוכות, 25 שנה, הבורסה תמיד מנצחת כל השקעה.

[avargel]

לפני 32 דקות, ArikM כתב:

אני לא מכיר, אף אחד שקונה דירה כדי למכור אותה אחרי שנה.

 

אהלן, נעים להכיר (-:

[redroze]

בתאריך 21.5.2023 בשעה 11:44, kramerica כתב:

עד היום, משכנתא לקחתי רק עבור דירה ומגרש, התהליך פשוט וברור.

עכשיו אני לפני בניית הבית, וכאן זה קצת יותר מורכב ואשמח לייעוץ במיוחד לאור תנאי הריבית הגבוהה כיום.

עד כמה שאני מבין, אמורה להיות הערכת שמאי לשווי הבית בהתאם לתוכניות הבנייה, ומזה יאשרו לי משכנתא באחוז מסויים.

עוד אני מבין שהמשכנתא משתחררת בהתאם לאבני דרך בהתקדמות הבניה לפי אחוזים מסויימים.

 

עכשיו השאלה היא האם אני חייב לסגור מראש את תנאי המשכנתא כולה מבחינת חלוקה למסלולים וריביות, או שאני יכול בשלב ראשוני לסגור משכנתא קטנה יותר (נניח על 30% משווי השמאי), ועוד חצי שנה לסגור עוד קצת (נניח עוד 20%) ועוד שנה עוד 10%?

ונניח שאין ברירה וסגרתי הכל מראש, איך זה בדיוק עובד? נניח סגרתי ריבית קל"צ מסויימת היום, ועוד שנה רק אגיע לאבן דרך מסויימת. נניח שבינתיים הריבית עלתה מאוד או ירדה מאוד, הבנק ואני עדין מחוייבים לאותה ריבית קל"צ שסגרנו לפני שנה?

 

אשמח להבהרות ולעצות בנושא.

לא, ספציפית לגבי קל"צ מעגנים את הריבית למדד אג"ח מגובה משכנתאות (לא סגור בדיוק על השם).

לדוגמא סגרת על ריבית של 3%, ובאותה התקופה עלות הגיוס של הבנק הייתה 2% (מרווח של 1%). לאחר שנה הגעת לאבן דרך הבאה והריבית עלתה. כתוצאה מכך עלות הגיוס של הבנק הגיעה ל-4%. אז הריבית של אבן הדרך הזו תהיה 5%, למרות ששילמת על אבן הדרך הקודמת 3%.

אני לא סגור לגבי ירידת הריבית, זה צריך לבדוק בחוזה מול הבנק (הכוונה האם ניתן לרדת מתחת לריבית שסגרת ביום לקיחת המשכנתא).

 

ד"א, ממליץ לך לקחת 20-30% יותר משכנתא ממה שאתה חושב שתצטרך. הסיבה היא שהכסף האחרון משתחרר אחרי קבלת טופס 4. בבית פרטי זה משהו שיכול לקחת גם יותר משנה.

הרבה בונים נתקעים בסוף התהליך כי הם צריכים את הכסף הזה כדי לסיים את הבניה (שלב הפינישים) אבל הבנק לא משחרר עד שיש לך טופס 4 ביד. סוג של ביצה ותרנגולת.

אם בקשת יותר ממה שאתה צריך, אז קבלת חלק מהכסף הזה בכל אבן דרך שעברת.

 

ד"א2, אם לקחת משכנתא עבור המגרש בנפרד ועכשיו אתה לוקח עוד משכנתא עבור הבניה אז אתה בבעיה גדולה. אתה מסונדל לבנק שבו לקחת את המשכנתא עבור המגרש בגלל הערת האזהרה. הם יודעים את זה ולכן ינקנקו אותך בריביות על הבניה.

אם תאיים לעבור לבנק אחר תצטרך לסגור את המשכנתא עבור המגרש, מה שיגרור קנסות כבדים מאוד עבורך.

עריכה אחרונה ב-22 למאי, 2023 על ידי redroze

[sperial]

לפני 7 שעות, redroze כתב:

ד"א, ממליץ לך לקחת 20-30% יותר משכנתא ממה שאתה חושב שתצטרך.

בכמה זה יקר את המשכנתא, בגלל אחוז מימון גבוה?

[redroze]

לפני 3 שעות, sperial כתב:

בכמה זה יקר את המשכנתא, בגלל אחוז מימון גבוה?

לא יודע, כל אחד ואחוז המימון שלו. אני רק נותן לו טיפים כדי שלא ייתקע בלי יכולת לסיים את הבניה.

בכלל במשכנתאות לבניה עצמית לרוב לא מגיעים לאחוזי מימון כמו רכישה מקבלן. לרוב עוצרים באזור 50-60%. זה בגלל שיש הרבה ניואנסים, השמאי מעריך עלות בניה תאורתית (לדוגמא של 7500 ש"ח למ"ר) כשבמציאות אי אפשר להגיע למספר הזה אלא אם כן אתה בונה את הבית מלגו.

[farkash7]

חבר קיבל הצעה למשכנתא קצת מוזרה.
קל"צ 100% (5.4% ריבית) היה כמעט זהה (אפשר לומר שזהה כי ההפרש לא רלוונטי) למסלול  שליש שליש שליש וחצי חצי (חצי קל"צ חצי פריים).
מה זה אומר?

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2023 על ידי farkash7

[motizkn]

לכמה זמן ומה הסכום של המשכנתה?

היתרון של קל"צ שהיא קבוע ויציבה (אין הפתעות לרעה) החיסרון של קל"צ שהיא קבוע ויציבה (אין הפתעות לטובה).

בדרך כלל בגישה שמרנית עדיף לפצל לשני שליש קל"צ ושליש צמודה, היתרון בכך שאתה לוקח סכום קל"צ יותר קטן ומקטין את זמן ההחזר ובכך אתה משפר את הריבית תוך כדי שאתה שומר על סכום צמוד יחסית קטן שבעתיד אתה יוכל לנסות לסגור ללא קנס.

 

[farkash7]

650K~ ל15 שנים.
חשבתי שכאשר אתה לוקח קל"צ הבנק "קונס אותך" בריבית גבוהה יותר ממסלולים אחרים.
במקרה הנ"ל נראה שאין כמעט הבדל בין המסלולים מבחינת הריבית.

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2023 על ידי farkash7

[avargel]

במידה ותרצה למחזר בנקודת זמן שבה הריבית תרד, תהיה לך "עמלת פערי היוון" על הקל"צ, מה שלא יקרה ברכיב הפריים

 

 

[llaavvii]

הי
הבן שלי רוכש דירה ברעננה וצריך משכנתא של מליון (קצת פחות משליש מעלות הדירה),
עדין מומלץ היום לחלק לשליש קבוע לא צמוד, שליש פריים ושליש לא צמוד משתנה?
יש למישהו איזו הצעה טובה מהזמן האחרון שנוכל להשוות ריביות?
ואחרונה מומלץ לקחת יועץ משכנתאות? אם כן יש כאן אחד מומלץ (ישה)?
תודה!