מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[BloodFist]

היי,

אז בהמשך לעלילות מחיר למשתכן (בפרקים הקודמים - מספר עמודים אחורה) הלכנו על זה, השגנו את ההון העצמי והדירה מיועדת להשקעה, לאחר תקופת ה"צינון" של מחיר למשתכן נעשה חושבים האם למכור ולקנות איפה שאנחנו רוצים לגור או להמשיך להשכיר ולשכור.

מנסים להבין מה התמהיל שהכי יכול להתאים לנו, המשכנתא הדרושה היא 2 מיליון ש"ח, מימון 75% כיום לפי שווי מחיר למשתכן (לפי הקבלן שווי הדירה כרגע כ-4 מיליון ש"ח).

בגדול מהזמן המועט שיש לי ללמוד קצת את התחום ולהבין בצורה הבסיסית והתייעצות עם מספר אנשים כולל יועץ משכנתא נראה שהכיוון יהיה כזה:

משכנתא של 2 מיליון ש"ח ל-30 שנה כאשר יתבצע מחזור משכנתא בשלב כזה או אחר בשנים הקרובות כדי "לשפר עמדות" (או שינוי ריבית, שינוי בכך שערך הנכס למשכנתא יהיה לפי 4 מיליון ולא 2.66)

2/3 פריים (כן אני יודע שהריבית תעלה, אני מסוגל לסבול את זה בהחזר החודשי)

והשלישי הנותר במסלול זכאות + קלצ/קבועה משתנה (בידיעה שאני אהיה חייב למחזר/לסגור את המסלול הזה כמה שיותר מהר)

 

נשמח לקבל פידבקים והצעות נוספות, תודה

[MiniMiz3r]

מה התוכנית שלך למקרה שבעוד X שנים לא תוכלו לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא מצד אחד ולא תוכלו למכור את הדירה מצד שני?

[BloodFist]

להוזיל את שכר הדירה שאני אדרוש…

ועכשיו ברצינות, יש לנו רזרווה ליום סגריר של כמה עשרות אלפי שקלים, במקרה של קטסטרופה רצינית ביותר יש קרנות השתלמות + גב משפחתי.

דמי אבטלה של שנינו מקסימליים או קרוב לכך על פי חוק, זה יספיק לנו בשביל ״להחזיק מעמד״ מספר חודשים (וזה בהנחה ושנינו לא עובדים).

בתסריט האופטימי יש צפי לעליית שכר גם אצלי וגם אצל אשתי (היום הכנסה סביב ה34 נטו, צפיה לעלייה בכ-2000-3000₪ בנטו בכל שנה בתסריט הפסימי)

[MiniMiz3r]

התסריט הפסימי שלך צריך להיות פיטורין שלך במקרה הסביר, של שניכם במצב קיצון. 

לומר שהתסריט הפסימי שלך זה עליה קבועה של המשכורת זה.. וואו. 

[BloodFist]

אתה יודע, כל אחד והתנאים שלו ומה שרשום לו בחוזה במקום העבודה 😬

[MiniMiz3r]

מצחיק, קיבלתי אזהרה ממנהל אנונימי על ההודעה הקודמת, בדיוק כשבאתי לערוך אותה ולכתוב שלא שמתי לב שזה התסריט הפסימי של התסריט האופטימי. הזיה. 

 

לענייננו, הבנקים הולכים לשחוט אותך - לדעתי אתה מסתכל על ריבית ממוצעת של 4%, והחזר חודשי *התחלתי* סביב 10-11 אלף שרובו ריבית ויש סיכוי לא רע שגובה ההחזר יעלה מהר יותר מהעליה הצפויה בשכר שלך. 

 

זו עסקה מסוכנת כשמדובר בנכס שבמקרה הגרוע אתה יכול להנזיל ולכסות את החובות, אבל במקרה שלך אתה לא יכול לעשות אפילו את זה.. 

[farkash7]

הוא כבר מורווח בעסקה הזו 1.5-2 מיליון על הנייר.
כל מה שהוא צריך זה להתגלגל עד קבלת הנכס. משם הוא יושכר והכל יהיה יותר פשוט.
במקרה הכי גרוע הוא צריך לשרוד 5 שנים ולמכור אותו ברווח עצום.
במצב שלו התסריט הפסימי זה שהוא יקרוס כלכלית ויפנה לשוק האפור. נראה שגם בתסריט הזה הוא לא יפסיד כסף.

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2022 על ידי farkash7

[ישה]

BloodFist

 

עליה של ריבית הפריים מ 4 ל 7% פירושה עליה בהחזר החודשי של 2500 ש"ח.

[BloodFist]

לפני 14 דקות, ישה כתב:

BloodFist

 

עליה של ריבית הפריים מ 4 ל 7% פירושה עליה בהחזר החודשי של 2500 ש"ח.

אני יודע, מה לדעתך האופציה העדיפה?

 

בתסריט הפסימי באמת? עוזב את הדירה שאני גר בה כרגע ועובר לגור אצל ההורים עם אשתי והילדה לתקופה כלשהי…

בתסריט היותר הגיוני במידה ובאמת יהיו קשיים? הכניסה לדירה עוד פחות משנה וחצי, לקחת גרייס למקסימום האפשרי, בשניה שמתאפשר למכור את הבית…

לדעתי זה פסימי ביותר

 

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2022 על ידי BloodFist

[avargel]

 

לפני 4 שעות, MiniMiz3r כתב:

זו עסקה מסוכנת כשמדובר בנכס שבמקרה הגרוע אתה יכול להנזיל ולכסות את החובות, אבל במקרה שלך אתה לא יכול לעשות אפילו את זה

 

תנסה לחשוב על זה כך:

 

עסקה בשווי 4M

המימון מתחלק כך:

650K הון עצמי

2M משכנתא בריבית של 5%

1.35M הלוואה *ללא ריבית כלל*

 

העסקה כבר נשמעת יותר טוב, נכון?

 

ומה אם אני עכשיו משנה את התמונה ואומר לך שה1.35 זאת מתנה? לא קרן, לא הצמדה, לא ריבית. כלום. קח, נשמה, מתנה מסבתוש לרגל החתונה. אבל אתה מקבל את המתנה רק אם אתה קונה את הדירה הזו.

 

יקירי, היית משאיר את ה1.35M אצל הסבתא שתיתן אותם לבן דוד המחוצ'קן והמעצבן שלך?

 

אני לא חושב.

 

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2022 על ידי avargel

[DareDevil]

מצד אחד בא לי להגיד לך "לך על זה" אבל מצד שני אני חושב שבתסריט הפסימי "למכור את הדירה כשאפשר ולהיפטר מהנבלה", היא העובדה שבתוך השוק המקומי יצצו עוד דירות למכירה בסביבת הנכס המיועד והמחיר שלהן ירד ולאו דווקא יעלה, גם אם המחירים עדיין יהיו גבוהים כמו היום. כמה הפסד תראה כאשר תהיה לך את האופציה למכור, שאלה שאני לא כל כך בקיא בה לצערי (אחרת היתה לי תשובה יותר קונקרטית), הייתי מנסה לבחון שכונות "מחיר למשתכן" ולראות את ההשפעה של התופעה הזו.

 

[avargel]

לפני 6 שעות, BloodFist כתב:

משכנתא של 2 מיליון ש"ח ל-30 שנה כאשר יתבצע מחזור משכנתא בשלב כזה או אחר בשנים הקרובות כדי "לשפר עמדות" (או שינוי ריבית, שינוי בכך שערך הנכס למשכנתא יהיה לפי 4 מיליון ולא 2.66)

2/3 פריים (כן אני יודע שהריבית תעלה, אני מסוגל לסבול את זה בהחזר החודשי)

והשלישי הנותר במסלול זכאות + קלצ/קבועה משתנה (בידיעה שאני אהיה חייב למחזר/לסגור את המסלול הזה כמה שיותר מהר)

 

א. בדוק מול הבנק אם אתה מביא שמאי שמעריך את הדירה ב4 מיליון, האם זה מוריד אותך למדרגת 50% מימון

 

ב. אתה חייב לקחת שליש בריבית קבועה, אז כבר פתר לך 33% מההתלבטות

 

ג. כמה מגיע לך בזכאות? הייתי לוקח את כל הזכאות + כל היתר בפריים.

שוקל אולי לשלב מל"צ כל 5, צריך לסמלץ את זה ולבחון את החלופות.

 

בהצלחה!

לפני 3 דקות, DareDevil כתב:

מצד אחד בא לי להגיד לך "לך על זה" אבל מצד שני אני חושב שבתסריט הפסימי "למכור את הדירה כשאפשר ולהיפטר מהנבלה", היא העובדה שבתוך השוק המקומי יצצו עוד דירות למכירה בסביבת הנכס המיועד והמחיר שלהן ירד ולאו דווקא יעלה, גם אם המחירים עדיין יהיו גבוהים כמו היום. כמה הפסד תראה כאשר תהיה לך את האופציה למכור, שאלה שאני לא כל כך בקיא בה לצערי (אחרת היתה לי תשובה יותר קונקרטית), הייתי מנסה לבחון שכונות "מחיר למשתכן" ולראות את ההשפעה של התופעה הזו.

 

 

חברים סליחה שאני קצת בוטה

חלאס עם השטויות האלה

סתם רעשי רקע

 

אם יש אחד בעולם שיש לו הכנסה יציבה של 30+ , משפחה תומכת, כרית בטחון מסויימת של קה"ש וכו', ושוקל בכלל לוותר על העסקה הזאת בגלל כל מיני פחדים וחרדות שאינם במקומם, הוא פשוט טועה

 

 

נכון

תמיד, בכל עסקה, בכל דבר בחיים, יש גם אספקט מסויים של סיכון

החכמה היא לדעת לזהות מתי זה סיכון סביר שניתן לקחת אותו, ומתי לא

 

פה מדובר בסיכון *שחובה* לקחת אותו כי הסיכון שבוויתור על 1.35M ש"ח פשוט גדול יותר

[BloodFist]

Daredevil, מה שאתה אומר יכול להיות נכון ברמת העיקרון, אבל מדובר פה על איזורי ביקוש (גוש דן - הדירה ברמת גן) השכונה היא לא רק שכונת מחיר למשתכן אלא משתלבת עם הוילות של כל האיזור הזה של רמת גן (רמת אפעל וכפר אזר).

לגבי שמאי באופן פרטי, לא אפשרי בשלב זה, רק לאחר סיום הבניה ניתן לעשות את זה ואז למחזר משכנתא לפי 50% (עד אז יכול להגיע כבר ל45 בתאוריה).

בזכאות מגיע לי גרושים, 60 אלף שח משהו כזה.

אבדוק את מה שאמרת תודה 🙏

[DareDevil]

לפני 5 דקות, avargel כתב:

חברים סליחה שאני קצת בוטה

חלאס עם השטויות האלה

סתם רעשי רקע

 

אם יש אחד בעולם שיש לו הכנסה יציבה של 30+ , משפחה תומכת, כרית בטחון מסויימת של קה"ש וכו', ושוקל בכלל לוותר על העסקה הזאת בגלל כל מיני פחדים וחרדות שאינם במקומם, הוא פשוט טועה

 

 

נכון

תמיד, בכל עסקה, בכל דבר בחיים, יש גם אספקט מסויים של סיכון

החכמה היא לדעת לזהות מתי זה סיכון סביר שניתן לקחת אותו, ומתי לא

 

פה מדובר בסיכון *שחובה* לקחת אותו כי הסיכון שבוויתור על 1.35M ש"ח פשוט גדול יותר

אני לא מרגיש שאתה בוטה בכלל. כל אחד וראייה שלו לגבי עסקה כזו או אחרת.

קח בחשבון שהתייחסתי ספציפית למקרה הפסימי שלו, שניהם בלי עבודה, חזרו לגור עם ההורים, משכירים בכל מחיר, מקצצים את כל ההוצאות המיותרות.

מקרה כזה מאוד אבל מאוד קיצוני ולכן רציתי שהדבר ידוע לבחור. 

לפני 9 דקות, BloodFist כתב:

Daredevil, מה שאתה אומר יכול להיות נכון ברמת העיקרון, אבל מדובר פה על איזורי ביקוש (גוש דן - הדירה ברמת גן) השכונה היא לא רק שכונת מחיר למשתכן אלא משתלבת עם הוילות של כל האיזור הזה של רמת גן (רמת אפעל וכפר אזר).

 

[ישה]

ראשון ראשון אחרון אחרון

 

אין ספק שיש ללכת על העיסקה ( יש שיגידו להתאבד עליה ) מצד אחד

 

אבל יש לקחת משכנתא נורמאלית מצד שני.

 

ואני הולך על שני שליש קל"צ ושליש פריים

הלוואת זכאות זה חRה של מסלול כי הוא צמוד

 

אם תרצה מחר למחזר זה תלוי מאוד מה תעשה הריבית 

תעלה אין מה למחזר  תרד תמיד כדאי למחזר