מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[farkash7]

בתאריך 16.8.2022 בשעה 10:00, farkash7 כתב:

פלוני אלמוני משתעשע ברעיון לקנות דירה להשקעה מנסה להבין האם זה עדיין משתלם.
לא משלם כרגע שכירות/משכנתא והבית שלו יכול לשמש אותו עוד שנים קדימה בגדול (אם כי הוא משתעשע ברעיון להרוס אותו ולבנות בית חדש, אבל נניח שזה לא קשור).
אז פתרון מגורים יש.
נניח שיש כ-600K זמינים, ועל הדירה שהוא שוקל לקנות מבקשים 1.6, היא תהיה מוכנה בעוד שנתיים וחצי. מבדיקה דירות דומות באזור מושכרות ב4500 כרגע.
הכנסה ברוטו של שני בני הזוג כ-50K, אין הלוואות נספרות או תשלומים או כל דבר אחר.
זו תהיה דירה ראשונה שלו ושלה.

הוא לא מבין במשכנתאות, לא יודע מה מקובל מבחינת תנאי תשלום אצל קבלנים בקיצור חי בפלנטה אחרת.
מה דעתכם? האם עדיין שווה להתמנך בנדל"ן?
איזה מסלול מומלץ ולאיזה ריביות הוא צריך לצפות?
איך אפשר לנצל את השנתיים וחצי המתנה?

קיבלתי עוד שאלות בלי תשובות.
חוזר לשאלה המקורית ומוסיף טוויסט לסיפור.
אותו בחור חזר אליי עם פרטים נוספים. הכנסה נטו 30K. אין הלוואות. יש גנים (גנים זה נספר?). לא משלם שכר דירה אין דירה בבעלותו. חוסך 10K בחודש בלי בעיה, יכול יותר גם אם יתחיל לשים לב להוצאות/קניות/טיסות.
עכשיו הוא טיפוס קצת מבולבל. מצד אחד הוא רוצה לבנות בית בעוד שנתיים. מצד שני הוא רוצה לקנות דירה להשקעה.
עכשיו השאלה איך והאם עושים את שניהם?
נניח דירה להשקעה במיליון (באר שבע), לבנות עוד 1.6 מיליון.
הון עצמי 900K-1000K בעוד שנתיים זמינים. כרגע 600K זמינים. השטח כבר שלו (שווה כשני מיליון שקלים לדבריו).

 

[Mike Lowrey]

הלכתי לאיבוד ונדרשת עזרת המומחים.

יש היום משכנתא ע"ס 485 אש"ח שמחולקת למסלולים הבאים:

מסלול קבועה צמודה משתנה כל 5 שנים - ריבית ליום העמדה 2.45%, סכום לפירעון מידי כרגע 106 אש"ח - עד שנת 2030

מסלול קבועה לא צמודה - ריבית 2.85%, סכום לפירעון מידי 219 אש"ח - עד שנת 2030

מסלול פריים - ריבית פריים מינוס 0.3%, סכום לפירעון מידי 160 אש"ח - עד שנת 2045

 

יש כסף זמין כרגע כ-140 אש"ח + 180 אש"ח נוספים בקרן השתלמות.

במידת הצורך ניתן לקבל סיוע מההורים של 10-20 אש"ח נוספים.

 

חשבתי על פירעון של מסלול הצמודה או הפריים, ואולי אפילו משיכה מקרן ההשתלמות וסגירת המסלול הצמוד והפריים.

 

מה הכי נכון לעשות במצב הזה לדעתכם? @ישה

[DareDevil]

לפני 39 דקות, farkash7 כתב:

מצד אחד הוא רוצה לבנות בית בעוד שנתיים. מצד שני הוא רוצה לקנות דירה להשקעה.

יצאתי קצת מבולבל, אולי אפשר לדייק, פתרון הדיור הנוכחי הוא בעצם הבית שהוא רוצה לבנות מחדש? אחרת צריך למצוא מקום אחר לגור בו.

לכן צריך להוסיף את עניין השכרת דירה בתוך התחשיב כאשר באים לקנות דירה נוספת ובנייה של בית חדש.

 

האופציה הכי טובה לדעתי, היא קניית דירה להשקעה באזור מגוריו של הבחור הנ"ל, כן המחיר יהיה גדול אבל חיפוש מדויק, עיקבי אחרי השוק המקומי והכרת כל הדירות למכירה ומחיריהם יכול להניב לבחור דירה להשקעה שתתאים לאופי שהוא מעוניין בו. יכול להיות שהוא בכלל יעדיף השכרה לטווח קצר באמצעות AirBNB או עצמאית, או בכלל ללכת על השכרה לטווח בינוני או ארוך, תלוי מה הוא מעוניין. לקנות דירה להשקעה זה לזרוק חץ למטרה אבל עם כיסוי עיניים עם חצי ידיעה על בערך המטרה שהוא שואף אליה.

 

לא צריך להתפזר וללכת עד לבאר שבע בשביל לקנות דירה להשקעה. סוד קטן לגבי באר שבע, העיר נמצאת בתנופת בנייה גדולה, רווח על דירה באמצעות פליפ, קשה יהיה לי להאמין שהוא יכול לעשות אלא אם מחירי הדיור ימשיכו לעלות ואז יהיה אפשקי, לטעמי התקופה הנוכחית מתאימה להשקעה לטווח ארוך.

 

בנוגע לחיסכון שהוא חוסך כיום, יכול להשקיע גם וגם אבל הוא יצטרך לחיות בשנה שנתיים של הבנייה בדוחק מסוים ואולי שווה כבר עכשיו להתחיל את התכנון הפיננסי הזה, יענו להתחיל להתצטמצם במה שאפשר, לחתוך מהבשר החי או בטופו הרוטט (אם הוא טבעוני).

 

בנוגע לבנייה מחודשת (יוצא מתוך הנחה שזה המצב הנוכחי ולא מדובר בשטח ריק), קודם כל להתחיל לתכנן את הבית החדש, לבקש ממהנדס לתכנן את הבית, שיתחיל עם הנושא התכנוני, יעבוד מול הועדה ויראה מה ניתן לבצע ומה לא ניתן. שיקבל ממנו את הרעיונות שלהם, איך הם רוצים את הדירה וכו וכו וכו.

שיגיע למצב של רעיון על הנייר, לפני מסירת התוכניות.

בנוסף, אם הוא יקשיב לי, שיתחיל לרחרח בסביבה הקרובה בנוגע לנדלן, יעבור על פני הרשת, הרחוב והמתווכים. יראה מה יש להציע ויבקר בכל נכס. שיראה עם מה יש לו לעבוד.

שיחליט על איזו פרוצדורה הוא הולך, פליפ/השכרה קצרה/ארוכה/airbnb. ויתחיל לחקור את הנושא, מה שמתאים לו ומה הדרישות המקומיות מדירה, מי קהל היעד של הדירה, מרוהטת/לא מרוהטת. קיצר שיבין את הלך הרוח של הקהל שלו.

 

לאחר שמיצה הבחור את השוק והכיר את השוק המקומי שלו, יצטרך הבחור לבצע אופטימיזציה ולדעת מה מתאים לו יותר במדויק, ולאו דווקא ברמת המחיר והגודל של הדירה.

 

כשעומדות לו האופציות לקנייה של דירה להשקעה ודירה לבנייה, הוא יוכל לקבל יותר תשובות בעצמו מאשר לשאול בפורום אינטרנטי בנושא רכבים. למרות שהוא יכול לפנות בפרטי ואשמח להמשיך לדבר ולחפור על נכסים מתוך הניסיון האישי שלי..

 

[D1winner]

שלום חברים,

יש לי משכנתא קיימת שאני נדרש לפרוע אותה כחלק מפיצול נכס.

יש לי התלבטות מה להשאיר, שניהם כ 300 אלף ש"ח.

הבחירות הפחות טובות:

1. פריים -0.5 ל 27 שנים

2. קבוע 3.47 ל 15 שנה

 

לפני עלית הריבית, הפריים יצא 2.25.

אחרי עליית הריבת(היום), הפרים יוצא 3 אחוז.

רוב הסיכויים שהריבית במשק תעלה בעוד חצי אחוז לא?

כמו כן, במידה ואני מחזיר את הפריים, ההחזר עולה בעוד אלף ש"ח, אז זה להחזיר את הפריים + שליש מהקבוע.(הכסף זמין)

בטווח הרחוק, אם הריבית תרד, תמיד קיימת האפשרות לחזור לפריים לא?

 

 

עריכה אחרונה ב-22 לאוגוסט, 2022 על ידי D1winner

[mazinya]

שאלת תם בקשר לעליות הריבית האחרונות... האם עליית ההחזר החודשי כתוצאה מעליית הריבית גם יקצר לטווח הארוך את תקופת המשכנתא?

[פינדר]

לא

[mazinya]

לפני 21 דקות, פינדר כתב:

לא

אפשר הסבר למה?  אם אני מחזיר יותר כסף בחודש, למה זה לא גם מקצר לי קצת? 

כלומר כל מה שעליית הריבית הזו עושה לי למשכנתא זה רק לגרום לי לשלם יותר וזהו?

[פינדר]

לפני 2 דקות, mazinya כתב:

כל מה שעליית הריבית הזו עושה לי למשכנתא זה רק לגרום לי לשלם יותר וזהו?

בדיוק.

 

עליית הריבית מייקרת את המשכנתא שלך.

[Nemesis]

לפני 12 דקות, mazinya כתב:

אפשר הסבר למה?  אם אני מחזיר יותר כסף בחודש, למה זה לא גם מקצר לי קצת? 

כלומר כל מה שעליית הריבית הזו עושה לי למשכנתא זה רק לגרום לי לשלם יותר וזהו?

 

כל חודש אתה משלם ריבית על סכום החוב הנותר + החזר שמצמצם את החוב. הקצב בו אתה מצמצם את החוב קובע את אורך ההלוואה.

ברגע שהריבית עלתה, אתה משלם יותר ריבית כל חודש, אבל לא מצמצם את ההלוואה יותר מהר.

[mazinya]

לפני 24 דקות, Nemesis כתב:

 

כל חודש אתה משלם ריבית על סכום החוב הנותר + החזר שמצמצם את החוב. הקצב בו אתה מצמצם את החוב קובע את אורך ההלוואה.

ברגע שהריבית עלתה, אתה משלם יותר ריבית כל חודש, אבל לא מצמצם את ההלוואה יותר מהר.

כלומר האפשרות היחידה לקצר היא לפרוע חלק מסוים מהמשכנתא?

[פינדר]

או להגדיל את התשלום החודשי, מעבר לעלייה שנובעת מהריבית.

 

לא כל מסלול מאפשר את זה.

עריכה אחרונה ב-23 לאוגוסט, 2022 על ידי פינדר

[Nemesis]

בדיוק. 

[mazinya]

בתאריך 11.8.2022 בשעה 09:50, mazinya כתב:

שלום לכולם

 

הייתי מעוניין להתייעץ איתכם, על פי מסלולי המשכנתא והריביות, מה החלק במשכנתא שרצוי לנסות ולסגור קודם מבחינה ריאלית כמובן כאשר החלק של הקבועה לא צמודה  277K ופריים לא צמוד 183K, אין באפשרותי להחזיר.

לגבי המשתנה כל 5 שנים, במרץ 2025 אמור להיות שינוי ריבית (ההחזר החודשי בחלק הזה כרגע עומד על 711 שח בחודש)

 

במידה ויש צורך בעוד פרטים על המסלולים אשמח לספק

 

השאלה השניה שלי היא, האם כדאי לגעת בתוכנית חיסכון על מנת לכסות חלק מסוים במשכנתא

 

במסלולים שלי אין מסלול שהוא צמוד ועדיין התשלום החודשי שלי עלה.. הבנתי לא נכון?

[om2]

יש לך מסלול פריים?

אם כן. ריבית בנק ישראל עלתה לכן זה כך

[ay115]

בתאריך 28.7.2022 בשעה 10:24, ay115 כתב:

התייעצות המשך:

 

לפני כ-10 חודשים לקחנו משכנתא בהרכב הבא:

פריים : 520,000 ש"ח (פריים 0.6%-)

קל"צ : 450,000 ש"ח (3.04%)

משתנה צמודה (כל 5): 250,000 (1.4%)

 

תכננו לסגור את המשתנה צמודה בסמוך למועד השינוי הקרוב (2026), כרגע בסביבת האינפלציה הנוכחית, ההצמדה על המסלול עומדת על כ-9,200 ש"ח,

בחצי שנה האחרונה, הצטברו לנו כ-100,000 ש"ח (אולי טיפה יותר) שכרגע שוכבים בעו"ש ללא מעש (חלק מיועדים בעוד שנה וחצי לאבזור הדירה, אבל עד הכניסה יחסך סכום מספק).

 

האם כדאי לנו לפרוע חלק מהמסלול של המשתנה צמודה (ללא הפחתת התשלום החודשי), או לחכות עוד שנה וחצי-+ ולפרוע את כל המסלול בבת אחת? 

במידה וכן, לאור עליית הריבית הממוצעת במסלול, האם אני צודק בהבנתי שאני לא אדרש לשלם הפרשי ריבית בפרעון?

 

 

בתאריך 28.7.2022 בשעה 11:04, G. P. Magnus כתב:

 

הכסף שיש לך ושוכב בבנק מפסיד ערך כל חודש בעוד שהמסלול של מ"צ רק גדל כל חודש ... לדעתי ברגע שיש לך את המינימום הדרוש לסגירת חלק ממסלול תודיע לבנק ותסגור. זה גם יתן לך תמריץ פסיכולוגי לסגור את היתרה של המ"צ עוד שנה וחצי - אתה יכול לרכוש את רוב המוצרים לבית בתשלומים.

 

כמובן שאז תתמקד בחיסול הפריים. 3% קל"צ שווה להשאיר במצב הנוכחי ...

 

בתאריך 28.7.2022 בשעה 19:46, avargel כתב:

 

לפרוע עכשיו

 

 

לצערי בגלל עומס אישי + עבודה + מילואים לא הספקתי לפרוע באופן חלקי את המסלול של המ"צ, והמדד של חודש יולי עלה לנו בעליה נוספת של 2,750 ש"ח בקרן, 

לא נעים בכלל, ובאופן כללי המדד ב-10 חודשים האחרונים עלה לנו כ-12,000 ש"ח, ולמעשה ב-10 החודשים האלה, למרות התשלום החודשי, הקרן גדלה ב-6,000 ש"ח,

אבל זה היה צפוי לאור העובדה שפרסנו את המסלול ל-30 שנה.

 

היום הפקדתי למסלול 60% מהקרן (המקורית) והיתרה ירדה ל-106,000 ש"ח, והמשכנתא כולה ירדה ב-12%, החלטנו להשאיר את התשלום החודשי באותו גובה, ולקצר את תקופת ההלוואה, מתוך תקווה והערכה זהירה שיתרת המסלול תסגר לכל המאוחר ב-4 שנים הקרובות.

 

אם נראה שתהיה תנועת מטוטלת בין הריבית במשק לבין האינפלציה, נשקול להישאר עם המסלול הצמוד עד מועד עדכון הריבית ונקטין את מסלול הפריים, שמהווה היום, לאחר הקטנת המסלול הצמוד, כ-50% מהמשכנתא (40% קל"צ ו-10% מ"צ).