מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Nemesis]

להחזיק בשני הנכסים אין דרך. 

חייב למכור את הנכס ב 1.8. הוא לא בניין מסוכן. 

הנכס השני, הזול יותר הוא הבניין המסוכן.

בכל מקרה יש שם מכירות למרות הבניין המסוכן. זה סט של שלושה בניינים זהים, כך אחד עם 3 כניסות, כולם מסוכנים. למרות זאת עסקאות מתבצעות בסכומים שאני מדבר עליהם. 

[ישה]

לפני 15 שעות, avargel כתב:

שים את ההון המינימלי האפשרי

כל השאר משכנתא

את יתרת ההון שלך תשקיע בתבונה

 

בהצלחה

לקחת בן אדם שבסה"כ רוצה לרכוש דירה ולהפוך אותו למשקיע 

 

לא מה שהייתי מייעץ

 

 

נמסיס

 

בוא לרגע נתפרע לא מוכר כלום ורוכש את החדשה כתלות בנתונים

 

מה שכ"ד צפוי לדירה בשווי 1.8 מיליון?  היא מושכרת כיום אם אני מבין נכון.

 

שכ"ד לדירה בפינוי בינוי מבין שהוא 3,650 ש"ח והוא יסתיים כשיתחיל ביצוע פינוי בינוי שצפוי מתי?

עריכה אחרונה ב-2 לאוגוסט, 2022 על ידי ישה

[Nemesis]

ישה, 

לא רואה שום דרך.

מזומן רק כ- 250 אלף. הדירה בשווי 1.8 מושכרת בכ- 3900 ש״ח בחודש. אפשר אולי להעלות את שכ״ד ל- 4,200 בתום החוזה בעוד 10 חודשים, אבל זה המקסימום.

הפינוי בינוי לא ברור מתי יתחיל. אישור ועדה מחוזית נניח כשנה, ואז שלב התנגדויות יכול גם לקחת מספר שנים.

בנוסף, המקדם האקוויולנטי ליח״ד הוא 1:3 והקבלן לא מת על זה ויגיש בקשה לשיפור. מצד שני עם עליות המחירים ייתכן וגם 1:3 זה סבבה.

בקיצור זה יכול להיות גם 10 שנים.

[- XM -]

לפני 4 שעות, ישה כתב:

שכ"ד לדירה בפינוי בינוי מבין שהוא 3,650 ש"ח והוא יסתיים כשיתחיל ביצוע פינוי בינוי שצפוי מתי?

רק הערה קטנה - שכ’’ד לא יסתיים כשהדירה תפונה, הקבלן ישלם עד האכלוס

[ישה]

לפני 51 דקות, - XM - כתב:

רק הערה קטנה - שכ’’ד לא יסתיים כשהדירה תפונה, הקבלן ישלם עד האכלוס

נכון. הערה ענקית 

 

הלכתי לעמוד בפינה 12 דקות.

לפני שעתיים, Nemesis כתב:

ישה, 

לא רואה שום דרך.

מזומן רק כ- 250 אלף. הדירה בשווי 1.8 מושכרת בכ- 3900 ש״ח בחודש. אפשר אולי להעלות את שכ״ד ל- 4,200 בתום החוזה בעוד 10 חודשים, אבל זה המקסימום.

הפינוי בינוי לא ברור מתי יתחיל. אישור ועדה מחוזית נניח כשנה, ואז שלב התנגדויות יכול גם לקחת מספר שנים.

בנוסף, המקדם האקוויולנטי ליח״ד הוא 1:3 והקבלן לא מת על זה ויגיש בקשה לשיפור. מצד שני עם עליות המחירים ייתכן וגם 1:3 זה סבבה.

בקיצור זה יכול להיות גם 10 שנים.

לוח תשלומים לדירה החדשה ? קבלן ? יד שניה? 

שיפוצים תוספות ?

עריכה אחרונה ב-2 לאוגוסט, 2022 על ידי ישה

[nizzan943]

בתאריך 24.7.2022 בשעה 12:14, ישה כתב:

כיוון שאמרת 9200 לקצר את הקל"צ ל 23 שנה אולי עוד כיווץ של הריבית ויאללה

 

התמהיל העליון כמובן.

 

רק קטסטרופה תעסוקתית יכולה להפיל אותך.

נחתמה אתמול משכנתא.

 

שיפרתי את הקלצ מליון לריבית 4.48%.

 

תודה על כל התגובות חברים, ובמיוחד לך @ישה.

 

ברכה והצלחה לכולם!

[Nemesis]

לפני 9 דקות, ישה כתב:

לוח תשלומים לדירה החדשה ? קבלן ? יד שניה? 

שיפוצים תוספות ?

 

אין עדיין לוח תשלומים כיוון שממתין לבדק בית לפני שמפעיל עורך דין. מו"מ אמור להתחיל מחר בהנחה ובדק בית תקין.

מועדי תשלום עניין פחות בעייתי. יש קה"ש נזילה שאפשר ללוות דרכה גם אם אני לא פורע, ואני יכול לגשר דרך המשפחה סכום של 2 מיליון ש"ח.

שיפוץ לא ממש יהיה. התאמה קלה של המטבח ותוספת ארון אחד. מטבח יד שניה ליחידת דיור במידה ולא נשאיר אותה לשימוש שלנו.

[ישה]

טוף

 

נתחיל מהר ואז נגביר

 

מקורות 4150K לפי פרוט להלן ( צריך אם אין הנחות במס רכישה 4020K  ועוד שיפוצון ותוספות

מאמי שפר לי את המטבח 😅

 

החזר חודשי  כל דירה מכסה את עצמה

250K מזומן

600K קה"ש.   ברר תנאי הלוואה.

600K משכנתא פינוי בינוי = 400K קל"צ ל 17 שנה 200K  פריים ל 25 שנה = 3620

800K משכנתא דירה נוכחית = 500K קל"צ ל 20 שנה 300K פריים ל 30 שנה = 4370

1900K משכנתא דירה חדשה = 1300K קל"צ ל 20 שנה 600K פריים ל 30 שנה = 10640

 

ויש לך סיוע הורים, שכ"ד גבוה יותר כאשר דירת הפינוי בינוי תימסר,  דירת המרתף כבפר בטחון.

 

אני הולך על זה

 

בהצלחה

 

 

 

[Nemesis]

@ישה

הצילו. איפה הדפיברילטור?

רק התחלתי לקרוא את מה שכתבת חטפתי פיק ברכיים.

 

אחרי שנרגעתי שעה ושתיתי 30 כוסות מים קרים, ייתכן ויש הגיון בדברים.

נכנסים לסביבת אינפלציה בינונית-גבוהה שיכולה לשחוק את הקל"צ.

ימשוך גם את המשכורות ומחירי הדיור כלפי מעלה במוקדם או במאוחר.

 

אולי את המקטע בפריים עדיף לקחת במל"צ כדי לקבע ריבית נמוכה לחמש שנים, ואז אחרי חמש שנים אפשר להנזיל נכסים במידה והאש חמה מדי וצריך לברוח.

אבל בכל מקרה, אני לא רואה כיצד זה ישים?

1. אאלט לבנקים כבר אסור לתת משכנתא על נכס קיים לטובת רכישה של נכס חדש. החריגים הם גישור למשך שנתיים.

2. בהנחה ונוסיף את שכ"ד של הדירה הקיימת, סה"כ הכנסות כ- 38,400. 40 אחוז מזה הם 15,360. רחוק מאותם 18,630 החזר התחלתי לפי התחשיב שלך (לפני שלקחנו בחשבון את ההלוואה מקה"ש).

3. תחשיב ההוצאות החודשי המשוער ל- 4-5 שנים הקרובות הוא 22,000 ש"ח לחודש לפני בצ"מ של נניח 1,000 ש"ח בחודש. משאיר רק החזר של 15,400. יש כמובן מקום להצטמצם בתקציב נקודתית במקרה הצורך, אבל לחיות בצמצום במשך 25 שנה ולהתרווח קצת רק בגיל 67 לא נראה לי ריאלי.

4. לא בטוח כמה הבנק יתן מסלולים שהסיום שלהם יהיה מעבר לגיל 70? (גיל נוכחי נושק ל- 42).

 

מה פספסתי?

 

סיוע הורים בגדול מוגבל לגישור. ה-2 המיליון שיכולים לשמש לי לגישור בגדול צריכים לשמש אותם לשדרוג דירה ופנסיה מתישהו בעתיד. כרגע משכירים וגרים בשכירות בסמוך אלינו, וימשיכו לעשות כך כל עוד נמצאים בדירה הנוכחית שמאפשרים להם לטווח ארוך ובתנאים סה"כ סבירים מאוד. אם יאלצו לעזוב את הדירה הנוכחית כנראה ירצו לרכוש. חלק מהסכום גם אמור לשמש להגדלת הפנסיה שלהם. מן הסתם אם אקלע לצרות יעזרו, אבל זה מוצא אחרון לחלוטין בתרחישים קיצוניים.

 

 

עריכה אחרונה ב-2 לאוגוסט, 2022 על ידי Nemesis

[ישה]

אתה חושב קונבנציונאלי  וזה לא טוב ואכן מדובר בפרוייקט שאפתני שבסופו  של דבר יש פתרון לנמסיס ולזוגתו לשני זאטוטים דירה , ולשלישי יחידת  דיור .

 

מתחיל עם ההלוואה של הדירה החדשה אין לך בעיה של 40% החזר חודשי

קרן השתלמות והמזומן יהווה תשלומים ראשונים 

 כדי שהבנק לא יהיה הראשון בתשלומים

במידת הצורך נעזר במשפחה.

 

אח"כ הלוואת גישור לשתי הדירות הקיימות , נלקח בחשבון  הריבית בלבד כי הכל מוחזר במכה בסוף. שוב לא קיימת בעיה של 40%  החזר

 

והנה הנוהל הממורקר ותבין שלבנק לא תהיה בעיה למחזר את ההלוואה מה  עוד שלגבי הפינוי בינוי הבנק רשאי להאריך עד לבואו של המשיח כמעט .

 

וכמאמר הפתגם או שהפריץ ימות ... עד אז ישנה אולי בנק ישראל את הוראותיו 

 

האם פריים או מל"צ אפשר לגוון.

 

אני מעריך שהאינפלציה לא תהיה איתנו לשנים רבות.

 

במסלולים שהצעתי תסיים את הקל"צ תוך 20 שנה ואת הפריים תוך עוד 3-4 שנים נוספות וזה בתנאי היום מבלי שזרקתי פנימה סכומים חד פעמיים כאלה או אחרים

 

 

 

הייתי מתחיל בסבב בנקים 

 

לא ילך , תמיד יש אופציה של מכירה.

 

 

עדכון שות בנושא הלוואות לדיור (1).pdf

[Nemesis]

הבנתי. תרגיל מאוד מעניין.

אבל בכל אופן, אני עדיין לא רואה כיצד אני מקצץ באופן קבוע 3,000 ש״ח בחודש אלא אם כן אני מפסיק את החסכון  לילדים (3x400), חסכון פנסיוני נוסף לבת הזוג (500) ותקציב החלפת הרכב (1000).

 

וגם אז עדיין אני לא רואה שום דרך תוכנית לסלק את הבלון מהקה״ש.

תנאי הלוואה בלון ל- 3/5/7 שנים, עד 75% בריבית פריים מינוס חצי, פריים ופריים פלוס חצי בהתאמה לשנים.

או שאתה מתכוון גם לגלגל את הלוואה הזו מחדש כל 3 שנים?

 

[ישה]

כנראה שלא הסברתי את עצמי היטב אבל כבר יש לנו עוד שסתום בטחון של 1700 ש"ח בחודש. בפרוייקט כאן אתה בונה חיסכון לילדים ולבת הזוג

 

אבל עזוב זה, לא רואה שצריכים לגעת בזה.

 

הלוואה לדירה החדשה החזר חודשי  10640 ש"ח , אתה חי עם זה בשלום ובנחת.

 

הלוואה דירת פינוי בינוי  מתחילה כבלון לכן ריבית בלבד אין לך בעיה . וזה לתקופה ארוכה עד שהדירה הבנויה תימסר ואז החזר רגיל אין בעיה מכוסה על ידי שכר הדירה.

 

הלוואה דירה קיימת מתחילה כבלון לכן ריבית בלבד אין לך בעיה , ואח"כ במיחזור החזר רגיל אין לך בעיה אתה מכוסה על ידי שכר הדירה.

 

קה"ש לרגע זה אין בעיה לשלם בה רק את הריבית ובהגיע זמנה לגלגל אותה הלאה

ואם תלחץ אפילו הייתי מסכים לפרעונה כתלות בתשואות שלה. ( לא נראה לי שתצטרך ).

 

ובינתיים בתקופת הבלון של שלוש ההלוואות האחרונות מצטבר לך עודפים משכר הדירה .

 

צריך רק ביצים😇

[Nemesis]

@ישה

 

אוקיי, הבנתי מה אתה אומר.

יש קצת דפיציט בשכירות, במיוחד אחרי שלוקחים תיקונים אבל נניח.

בערכים נומינליים יש דפיציט 500 ש"ח בדירה הנוכחית (מושכרת ב- 3900 לאחר עדכון שכ"ד השנה) + 850 ש"ח ריבית על 450 אלף מקה"ש ב- פריים מינוס חצי.

 

כלומר החזר 10640 + 500 + 850 = 12,000.

הכנסות שכר 31,500 - נשאר 19,500 בלבד בחודש, קצר ב- 3,650 ש"ח מהוצאות חודשיות משוערות ל-5 שנים הקרובות.

לפני שלקחתי בחשבון עליית ריבית כלשהי.

 

 

אם היו לי עוד איזה 300-400 אלף ש"ח, או שהדירה היתה זולה בסכום דומה, ייתכן והיה בר ביצוע.

כך אפילו אם אני משכיר את המרתף זה מאוד מאוד צפוף. תבוא הוצאה של החלפת חיפוי בניין למשל (וזה יקרה) ב- 50-70 אלף ש"ח ולא יהיה לי מאיפה לשלם.

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2022 על ידי Nemesis

[ישה]

אלך איתך לאט לאט

 

על 10640 יש הסכמה?

 

הלוואה פינוי בינוי היא הלוואת בלון כלומר משלם רק את הריבית על 600K בריבית ממוצעת ( קל"צ + פריים ) 4% = 2000 ש"ח שכ"ד 3600 כבר יש בקופה 1600 חודשי

 

הלוואה דירה קיימת שוב הלוואת בלון שוב 4% על 800K שווה 2666 ש"ח שכ"ד 3900 כבר יש בקופה 1200 ש"ח

 

מכסה לך את הלוואת קה"ש ונשאר עם עודף של כ 2000 ש"ח בחודש תוך שנתיים יש 50K 

לכל פער שנוצר

 

מקווה שעכשיו יותר ברור

 

ואם צריך יש לך 1700 ש"ח כל  חודש לחיסכון כעוד שסתום בטחון ואם צריך פודה את הקה"ש ויש לך עוד 150K ופחות תשלום ריבית ואם צריך משכיר את היחידה למטה

 

רבאק הלוואי על כולם ולדעתי לא תזדקק לכך

 

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2022 על ידי ישה

[redroze]

לפני שעה, Nemesis כתב:

@ישה

 

אוקיי, הבנתי מה אתה אומר.

יש קצת דפיציט בשכירות, במיוחד אחרי שלוקחים תיקונים אבל נניח.

בערכים נומינליים יש דפיציט 500 ש"ח בדירה הנוכחית (מושכרת ב- 3900 לאחר עדכון שכ"ד השנה) + 850 ש"ח ריבית על 450 אלף מקה"ש ב- פריים מינוס חצי.

 

כלומר החזר 10640 + 500 + 850 = 12,000.

הכנסות שכר 31,500 - נשאר 19,500 בלבד בחודש, קצר ב- 3,650 ש"ח מהוצאות חודשיות משוערות ל-5 שנים הקרובות.

לפני שלקחתי בחשבון עליית ריבית כלשהי.

 

 

אם היו לי עוד איזה 300-400 אלף ש"ח, או שהדירה היתה זולה בסכום דומה, ייתכן והיה בר ביצוע.

כך אפילו אם אני משכיר את המרתף זה מאוד מאוד צפוף. תבוא הוצאה של החלפת חיפוי בניין למשל (וזה יקרה) ב- 50-70 אלף ש"ח ולא יהיה לי מאיפה לשלם.

מעבר לדבריו החכמים של @ישה יש לי הצעת פשרה אחרת. מה אתה אומר על פדיון של חצי מכספי קה"ש? ככה תגשר על הפער הפסיכולוגי שיש לך עם ה-300-400 אלף ש"ח האלה.