מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

[Shmulik_Miata]

מה אחוז הרווח הממוצע של "הקבלנים" (המונח שאתה מכוון אליו הוא ככל הנראה יזמים) על פרויקט יזמי?

מה אחוז הרווח הממוצע של קבלן ביצוע?

 

יש לך בשלוף את הנתונים האלה, או שאתה מדקלם את מה שמפמפמים בעלי האינטרסים?

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

 

אני לא מדקלם כלום מהעיתונות, להיפך.

 

אני אולי התכוונתי ליזמים ולא לקבלנים. אבל אספר משהו שנורא הרגיז אותי. במשך חצי שנה, מחיר של דירת 5 חדרים חדשה בנופי-פרת (ליד כפר אדומים) עלה ביותר מ-100,000 ש"ח. למה? מה כבר יכל להשתנות בחצי שנה שאמור לגרור לנסיקת מחיר כזו מטורפת? הדירה שבדקתי עלתה מעל ל-1,450,000 אחרי עליית המחיר. הזוי, וזה לא שהשטח לבנייה הוא באזור ביקוש, השטח מוגדר בשטחים.

 

תגידו לי שזו לא חזירות ? ברור שכן. הקבלנים/יזמים עשו אקזיט כשהם קנו קרקעות בעלות פוטנציאל מלפני 20-30 שנה והיום הם יושבים על מכרה זהב. אבל זה לגיטימי, ניצלו הזדמנויות.

[ChemGuy85]

וגם זה לא ממש מדוייק.. אף אחד לא יכול לדעת מה בדיוק ההנחה שהמדינה נותנת ומי הולך לשלם עליה..

 

במחיר למשתכן יש אכן מקומות (איזורי הביקוש) שהמדינה מכרה קרקעות בהנחה וזה באמת כולנו משלמים על מעטים (בדר"כ עשירים) שקנו את הדירות האלה.

אבל יש מקומות (עפולה/ ראש העין) שהמדינה ניצלה את הבהלה לדירות, מכרה קרקעות אולי בהנחה אבל הנחת כמות,

והצליחה לדחוף למאות אנשים דירה במחיר כאילו מציאה .. אבל אם השוק היה חופשי היא לא הייתה מצליחה לעשות זאת...

 

אני לא חושב שאם המדינה הייתה משווקת בצורה חופשית את הקרקעות בעפולה בכמות שהיא שווקה, היו באמת יזמים וקבלים שהיו הולכים על זה...

 

השאלה כמה מתוכם באמת מתכננים לגור שם וכמה קנו דירה במטרה לעלות על רכבת נדל"ן של מדינת ישראל בלי שום כוונה לגור בדירות. אני אישית מכיר כמה שרכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן בקריות בדיוק לשם כך.

 

למה אני צריך לסבסד השקעות נדל"ן של מישהו אחר? למה נמנע ממני רווק בן 33 להשתתף בתוכנית רק כי לא מצאתי מישהי שהייתה מוכנה לפתוח את הרגליים?

 

התוכנית הזאת עקומה מהיסוד. השקיעו מיליארדים על גבי מיליארדים תמורת מה בדיוק?

[פינדר]

כתבה מעניינת על המיסוי והתרומה שלו לתנודה במחירי הדיור.

אני מסכים איתם לפחות בדבר אחד: השינויים במיסוי נעשים בצורה מהירה ופופוליסטית, בלי מחשבה, כשכל פוליטיקאי בינוני בטוח שהוא יכול באבחת חוק, להוריד את מחירי הדיור ובד"כ עושה הרבה יותר נזק מתועלת.

https://nadlan.walla.co.il/item/3311664

[natco]

אני לא מדקלם כלום מהעיתונות, להיפך.

 

אני אולי התכוונתי ליזמים ולא לקבלנים. אבל אספר משהו שנורא הרגיז אותי. במשך חצי שנה, מחיר של דירת 5 חדרים חדשה בנופי-פרת (ליד כפר אדומים) עלה ביותר מ-100,000 ש"ח. למה? מה כבר יכל להשתנות בחצי שנה שאמור לגרור לנסיקת מחיר כזו מטורפת? הדירה שבדקתי עלתה מעל ל-1,450,000 אחרי עליית המחיר. הזוי, וזה לא שהשטח לבנייה הוא באזור ביקוש, השטח מוגדר בשטחים.

 

תגידו לי שזו לא חזירות ? ברור שכן. הקבלנים/יזמים עשו אקזיט כשהם קנו קרקעות בעלות פוטנציאל מלפני 20-30 שנה והיום הם יושבים על מכרה זהב. אבל זה לגיטימי, ניצלו הזדמנויות.

(תיכף יגיעו אלה שיאמרו שאני עושה תחשיבים שלא מביאים עוד מלא פרמטרים בחשבון וכו', אבל תתעלם לרגע ותזרום איתי...)

 

אני קצת מתקשה למצוא מכרזים ספציפיים משום מה, אבל מחיפושים באיזור אני מוצא שערך קרקע ליח"ד בניה רוויה, עומד באיזור הרלוונטי (מעלה אדומים)על ממוצע של כ-350 אש"ח.

(אגב- "שטחים", אבל סכום שלא מבייש את שולי איזורי הביקוש).

 

מחיר מ"ר ליזם כ5000 שקל.

ניקח את דירת 5 החדרים. כ140מ"ר נטו חוק מכר, שהם כ185 מ"ר בתחשיב הקבלן.

(מרפסת השמש, החלק היחסי בשטחים המשותפים- חדרי מדרגות, אשפה,חניונים,גכות טכניים וכו').

יוצא 925 אש"ח.

 

קח הוצאות מימון, שיווק, ביטוחים של היזם.

תחבר הכל.

 

כמה יוצא באחוזים שהיזם החזיר מרוויח על הדירה?

(ספויילר-הבנק לא יתן ליווי בנקאי לפי דו"ח אפס שמבוסס על החישוב הזה שלי).

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[Fitch]

נגמר הכסף?

אומרים את זה מ2009.

 

המשקיעים הם הבעיה?

בכמה שנים האחרונות הם רק יוצאים מהשוק והמחירים לא יורדים.

 

המחירים יירדו כשהריבית תעלה?

נכון. אבל הריבית לא נראית שעולה. דבר שני, מה בדיוק הרווחנו מזה?! העלות תשאר אותו דבר - רק יהיה יותר קל להגיע להון עצמי.

 

הקבלנים חזירים?

60% מכל דירה הולך למדינה. מיסים, השבחות, היטלים, פיתוחים ושות'.

קבלני ביצוע קורסים ועושים אולי 5%.

יזמים עושים אולי 12-20% ולוקחים מלא סיכון.

ב2007 הם היו פילנתרופים?!

 

הון שחור והיעדר מיסוי?

חוקי המשחק הם אותו דבר מתחילת שנות ה90, פתאום נגלה לעולם שאפשר לא לשלם מס על 5030 שח ראשונים בשכירות? לא מספיק שילמת מיסים ועוד מס רכישה ועוד תשלם מס שבח את צריך גם על זה לשלם?!

 

[Shmulik_Miata]

כן, היום הקבלנים/יזמים חזירים מספיק בשביל להציע לך מכונית חדשה או ריהוט מלא עם מוצרי חשמל עם קניית דירה חדשה.

 

אז דיי, ברור שהמיסים כאן גומרים, אבל התיאבון של היזמים/קבלנים היה גדול מאוד בשנים האחרונות. כולם רצו לרכב על הגל.

[SlowRide]

המיסים גומרים והבירוקרטיה חונקת את הפיתוח, אבל היזמים/קבלנים הם החזירים.

[Spire]

המשקיעים הם הבעיה?

בכמה שנים האחרונות הם רק יוצאים מהשוק והמחירים לא יורדים.

 

אה... לא נכון.

 

המחירים יירדו כשהריבית תעלה?

נכון. אבל הריבית לא נראית שעולה. דבר שני, מה בדיוק הרווחנו מזה?! העלות תשאר אותו דבר - רק יהיה יותר קל להגיע להון עצמי.

 

הריבית לא נראה שעולה, אבל היא לא יכולה להישאר רבע אחוז לנצח.

ואחת הבעיות העיקריות היא בדיוק ההון ההתחלתי.

 

בוא ניקח לצורך הדוגמא דירה שעולה היום 1.5 מ' שקל.

הון התחלתי - 500K.

תשלום משכנתא חודשי (סתם מהדיפולט שנותן מחשבון משכנתא רנדומלי - 3.46%): 5779 ש"ח ל-20 שנה.

סך הכל תשלום: 1,886,960 ש"ח.

 

תוריד מהמחיר 30%, קיבלת מחיר של 1.05 מ'.

הון התחלתי: 315K

החזר חודשי ע"פ הריבית המקסימלית שאותו מחשבון משכנתא רנדומלי נותן (9%): 6,411 ש"ח לחודש לאותן 20 שנה. סך הכל לתשלום: 1,853,640 ש"ח.

 

נראה שהעלות לא רחוקה, א-ב-ל:

א, אם ניקח זוג צעיר שמצליח לחסוך משכורת חציונית אחת (כ-6,000 ש"ח) בחודש - הפער בין הון התחלתי של 315K ל-500K הוא 30 חודשי חסכון. אם אותו זוג שוכר באותה תקופה דירה בסיסית שעולה 3500 ש"ח לחודש, זה חסכון פר אקסלנס של 100K שקל.

 

ב, מדובר על מקרה קיצון של ריבית מאוד גבוהה. הלכתי אחורה ובדקתי, ב-07/2003 (הנתונים הכי מוקדמים+הריבית הכי גבוהה באותה שנה) הריביות שניתנו (אם אני מבין נכון) היו סביב 5.5-6% כשריבית הפריים הייתה 9%. אם אני מכניס 6% ריבית לאותו תמהיל במחשבון המשכנתא הרנדומלי, אני מקבל החזר חודשי של 5,266 ש"ח וסך של 1,578,840 ש"ח. בערך 310K שקלים נוספים של חסכון.

 

אז בוא תסביר לי, כי אני סתום מדי בשביל להבין, איך בדיוק "העלות תשאר אותו דבר".

 

 

הקבלנים חזירים?

60% מכל דירה הולך למדינה. מיסים, השבחות, היטלים, פיתוחים ושות'.

קבלני ביצוע קורסים ועושים אולי 5%.

יזמים עושים אולי 12-20% ולוקחים מלא סיכון.

ב2007 הם היו פילנתרופים?!

 

מישהו בדק לאחרונה איזה סכומי כסף מוצעים (ע"י קבלנים/יזמים/אני לא יודע מה השם המדעי שלהם) במכרזים על קרקעות? כי פעם אחרונה שבדקתי (הטבלאות כרגע לא עולות לי משום מה) זה היה בערך פי 3 עד פי 6 מהמחיר שהמדינה קבעה. אתה לא מציע פי 6 מהמינימום ביד אם אתה לא יודע שאתה יכול לתקוע מחיר. אם אתה יכול גם לקנות את הקרקע בפי 6 ממה שדורשים עליה, גם לתקוע מחיר, ובסוף גם לבכות על זה שאתה לא מרוויח כלום, וואלה... הרווחת מכל הכיוונים.

 

 

 

מדהים אותי שאנשים ממשיכים לשנן ולפמפם את אותן המנטרות חזור ושנן, מבלי לתת אפילו פעם אחת לעובדות לבלבל אותם. אבל מצד שני, כשזה מגיע מ"בעלי אינטרס", מדהים אותי שזה מדהים אותי.

[ChemGuy85]

הריבית לא נראה שעולה, אבל היא לא יכולה להישאר רבע אחוז לנצח.

 

למה לא? ביפן ריבית כמעט אפסית קרוב ל-30. בארה"ב ריבית כמעט אפסית מעל 10 שנים. ולא נראה שזה הולך להשתנות בעתיד הנראה לעין.

[Spire]

למה לא? ביפן ריבית כמעט אפסית קרוב ל-30. בארה"ב ריבית כמעט אפסית מעל 10 שנים. ולא נראה שזה הולך להשתנות בעתיד הנראה לעין.

 

ארה"ב עדיין מתאוששת ממשבר הסאב-פריים (שזו גם הסיבה המרכזית לכך שאצלנו הריבית נמוכה).

לגבי יפן אני לא יודע אז לא יכול להגיב, אבל בכל אופן הגרף הזה חולק על מה שאתה אומר.

[davemustaine87]

אשמח להסבר ממלומדי הפורום לגבי קבלנים ויזמי נדל"ן

 

ע"פ YNET ב-2004 בנית דירה 4 חדרים באשדוד עלתה(רק עלות בניה) - 75 אלף דולר , כאשר באותה תקופה הדולר היה 4.5 שקל= 337 אלף שקל.

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-2872200,00.html

 

ניקח 10 שנים קדימה ואותה דירה באשדוד נמכרת ב-1.6 מיליון שקל.

 

ניקח אינפלציה של 10 שנים, קיבלנו דירה שעולה 430 אלף שקל. איך מישהו יכול להסביר שדירה שעולה לקבלן 430 אלף שקל לבניה, נמכרת ב-1.6 מיליון, והוא בקושי מרוויח? בהחלט אשמח להבהרה בעניין.

 

כי לי זה ניראה שמישהו מרוויח. אחושילינג מרוויח.

[NirLevi]

אשמח להסבר ממלומדי הפורום לגבי קבלנים ויזמי נדל"ן

 

ע"פ YNET ב-2004 בנית דירה 4 חדרים באשדוד עלתה(רק עלות בניה) - 75 אלף דולר , כאשר באותה תקופה הדולר היה 4.5 שקל= 337 אלף שקל.

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-2872200,00.html

 

ניקח 10 שנים קדימה ואותה דירה באשדוד נמכרת ב-1.6 מיליון שקל.

 

ניקח אינפלציה של 10 שנים, קיבלנו דירה שעולה 430 אלף שקל. איך מישהו יכול להסביר שדירה שעולה לקבלן 430 אלף שקל לבניה, נמכרת ב-1.6 מיליון, והוא בקושי מרוויח? בהחלט אשמח להבהרה בעניין.

 

כי לי זה ניראה שמישהו מרוויח. אחושילינג מרוויח.

שלום,

 

התחשיב שלך שגוי מיסודו.

 

עלות בנייה ישירה למ"ר עיקרי נאמדת היום ב-4,800 ש"ח, ללא בניית מרתפי חניה, ככל ונדרש.

 

על עלות הבנייה הישירה, יש להוסיף עלות בניית שטחי שירות בבניין.

 

על כל הדלעיל, יש להוסיף לפחות 30% עלויות עקיפות ובצ"מ לפחות 5%.

 

בסיכומו של דבר, המספרים רחוקים מאוד מהרווח "אחושילינג".

[ChemGuy85]

ארה"ב עדיין מתאוששת ממשבר הסאב-פריים (שזו גם הסיבה המרכזית לכך שאצלנו הריבית נמוכה).

לגבי יפן אני לא יודע אז לא יכול להגיב, אבל בכל אופן הגרף הזה חולק על מה שאתה אומר.

 

חולק על מה בדיוק? הגרף מחזק את מה שכתבתי.

 

בנוגע לארה"ב היא יכולה להמשיך להתאושש מהמשבר גם עוד 30 שנה בדיוק כמו שיפן עדיין מתאוששת מהפיצוץ שהיה להם בשנות ה-90.

 

בקיצור מה שאני מנסה להגיד זה שריבית יכולה להישאר נמוכה מאוד במשך עשרות שנים.

 

אגב, עלייה בריבית שתיצור תגובת שרשרת שתרסק את מחירי הנדל"ן זו פנטזיה נוספת של טוקבקים ישראליים.

 

בינתיים הדבר היחיד שמתרסק זו המציאות לתוך הפנים שלהם.

עריכה אחרונה ב-9 לספטמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[davemustaine87]

שלום,

 

התחשיב שלך שגוי מיסודו.

 

עלות בנייה ישירה למ"ר עיקרי נאמדת היום ב-4,800 ש"ח, ללא בניית מרתפי חניה, ככל ונדרש.

 

על עלות הבנייה הישירה, יש להוסיף עלות בניית שטחי שירות בבניין.

 

על כל הדלעיל, יש להוסיף לפחות 30% עלויות עקיפות ובצ"מ לפחות 5%.

 

בסיכומו של דבר, המספרים רחוקים מאוד מהרווח "אחושילינג".

 

האם המספרים בכתבה של YNET הם שגויים ביחס ל-2004? ואם לא, האם בזמנו לא היו את כול ההוצאות האלה?

 

אני לא בא לתקוף חלילה, באמת רוצה להבין את ההבדלים.

[pooh-bear]

מישהו בדק לאחרונה איזה סכומי כסף מוצעים (ע"י קבלנים/יזמים/אני לא יודע מה השם המדעי שלהם) במכרזים על קרקעות? כי פעם אחרונה שבדקתי (הטבלאות כרגע לא עולות לי משום מה) זה היה בערך פי 3 עד פי 6 מהמחיר שהמדינה קבעה. אתה לא מציע פי 6 מהמינימום ביד אם אתה לא יודע שאתה יכול לתקוע מחיר. אם אתה יכול גם לקנות את הקרקע בפי 6 ממה שדורשים עליה, גם לתקוע מחיר, ובסוף גם לבכות על זה שאתה לא מרוויח כלום, וואלה... הרווחת מכל הכיוונים.

קבלן / יזם לא יציע פי שש על הקרקע (או פי 10, או פי 9163, לא משנה) בשביל "לתקוע" מחיר. אם לא היתה תחרות על הקרקע הוא היה יכול להציע גם את המחיר שהמדינה קבעה ועדיין לתקוע מחיר, ואז להרוויח הרבה יותר. הוא מציע פי X על הקרקע כי אם הוא לא יציע פי X, קבלן אחר יציע פי X-1 ויזכה במכרז. הצע וביקוש קלאסי.

וכן, הוא יכול להציע פי X ואז "לתקוע" מחיר כי יש מי שמשלם. ויש מי שמשלם כי יש כסף / ריבית נמוכה / ההורים עוזרים / שוק שחור / כל התשובות נכונות. ברגע שכבר לא יהיה מי שמשלם, אז הוא לא יוכל להציע פי X.