מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

[m3x7r3m3]

כיום בוודאי שלא, אבל אם יוטל מס על השכרה מהשקל הראשון הגיוני שיאפשרו קיזוז.

 

מה הגיוני בזה? מה הקשר בין מיסוי ההכנסה של המשכיר לקיזוז ההוצאה של השוכר?

כמו שתגיד שהגיוני לאפשר קיזוז מע"מ לאנשים פרטיים

 

עוסק פטור הוא רק לענייני מע"מ, לא קשור לשום דבר אחר.

כמה הנדימנים כאלה כבר יש שמרוויחים 1,000 ש"ח בחודש או פחות? בכלל כמה עוסקים מורשים יש שמרוויחים 1,000 ש"ח בחודש או פחות?

אין לי גישה לנתונים אבל אני מניח שמעט מאוד.

 

לא משנה כמה כאלה יש, העניין הוא שהם כן ממוסים והמשכיר לא.

אבל יודע מה נלך יותר עמוק - אם אין הרבה כאלה הנדימנים מה הטעם לרדוף אותם? אבסולוטית כמה כסף תוציא מכל ההנדימנים האלה ביחד?

לעומת זאת ממשכירי דירות תוציא הרבה יותר אבסולוטית.

[ChemGuy85]

זה לא מה שזכור לי. בדוק שוב את העניין של דירה בחול. זכור לי שמכירים רק בפחת במסלול של ה15%.

ככה או ככה יש פה עיוות מס.

 

לגבי נכס בחו"ל במסלול מס שולי או החל מ-31% ניתן להכיר בכל ההוצאות.

 

במסלול 15% ניתן להכיר רק בפחת.

 

122א. (א) יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 15%, במקום המס שהוא חייב בו לפי סעיף 121, אם ההכנסה אינה הכנסה מעסק כאמור בסעיף 2(1). (ב) יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), אינו זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי שכירות, למעט פחת, וכן אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה, לרבות זיכוי כאמור בחלק י' פרק שלישי.

[farkash7]

ההודעה כוונה לנמסיס.

[ChemGuy85]

מצאתי לבד עוד באג בתיאוריה שלי- אם לאדם יש שלוש דירות של 2500 ש/חודש הוא ישלם מס כמו גדול, למרות שאלו דירות שכמעט בוודאות יושכרו לשכבות הכי חלשות שקיימות...

 

שלילי.

 

ניתן לבחור מסלול פר דירה.

[Nemesis]

טעות שלי אם כך, זכרתי משום מה שאסור. זה עדיין כל מקרה לגופו כיוון שאין לקזז מס ששולם במדינת המקור.

 

מה הגיוני בזה? מה הקשר בין מיסוי ההכנסה של המשכיר לקיזוז ההוצאה של השוכר?

כמו שתגיד שהגיוני לאפשר קיזוז מע"מ לאנשים פרטיים

 

לא אותו דבר. למה שתוכל לקזז רווח של מניה אחת להפסד של מניה אחרת לצורך מס? או למה שתוכל לקזז את הריבית על המשכנתא מהרווח על השכרת הדירה? זה קיזוז של הכנסה והוצאה מאותו סוג, וההוצאה היא נדרשת כדי לייצר את ההכנסה, הרי לו היית שוכר במקום אחר לא היית יכול להשכיר את הדירה ולייצר ממנה הכנסה.

 

לא משנה כמה כאלה יש, העניין הוא שהם כן ממוסים והמשכיר לא.

אבל יודע מה נלך יותר עמוק - אם אין הרבה כאלה הנדימנים מה הטעם לרדוף אותם? אבסולוטית כמה כסף תוציא מכל ההנדימנים האלה ביחד?

לעומת זאת ממשכירי דירות תוציא הרבה יותר אבסולוטית.

 

לקחת את זה למקום אחר ממה שאמרתי.

אמרתי כי הטענה שנשמעה בעבר כי עלות התפעול תהיה גבוהה מההכנסה בפועל עלולה להיות נכונה.

לא דיברתי על כן הוגן, לא הוגן, למה ההוא כך או למה ההוא אחרת.

רק לטענה הנקודתית.

 

מבחינת הוגנות ברור שזה לא הוגן, וכפי שאמרתי לטעמי צריך לחייב כל אחד ואחד במס במדרגות אחידות מכל מקורות ההכנסה שלו.

 

מצאתי לבד עוד באג בתיאוריה שלי- אם לאדם יש שלוש דירות של 2500 ש/חודש הוא ישלם מס כמו גדול, למרות שאלו דירות שכמעט בוודאות יושכרו לשכבות הכי חלשות שקיימות...

 

מצד שני הדירות האלו יכניסו כנראה תשואה גבוהה יותר מאשר דירות המיועדות לאוכלוסיה חזקה יותר.

[m3x7r3m3]

לא אותו דבר. למה שתוכל לקזז רווח של מניה אחת להפסד של מניה אחרת לצורך מס? או למה שתוכל לקזז את הריבית על המשכנתא מהרווח על השכרת הדירה? זה קיזוז של הכנסה והוצאה מאותו סוג, וההוצאה היא נדרשת כדי לייצר את ההכנסה, הרי לו היית שוכר במקום אחר לא היית יכול להשכיר את הדירה ולייצר ממנה הכנסה.

 

זה לא שתי מניות של אותו תיק השקעה, זה דירה אחת ששוכר ודירה אחרת שמשכיר, אין קשר ביניהן.

וזה כמובן מייצר עוד שאלות חדשות:

מי שמשכיר דירה אחת וגר באחרת יכול לקזז? לא

מי ששוכר דירה אבל לא משכיר יכול לקזז? לא

 

בקלות דבר כזה ייפסל בגלל אפליה.

 

לקחת את זה למקום אחר ממה שאמרתי.

אמרתי כי הטענה שנשמעה בעבר כי עלות התפעול תהיה גבוהה מההכנסה בפועל עלולה להיות נכונה.

לא דיברתי על כן הוגן, לא הוגן, למה ההוא כך או למה ההוא אחרת.

רק לטענה הנקודתית.

 

מבחינת הוגנות ברור שזה לא הוגן, וכפי שאמרתי לטעמי צריך לחייב כל אחד ואחד במס במדרגות אחידות מכל מקורות ההכנסה שלו.

 

לקחתי את זה איתך, אולי זה היה הגיוני פעם, היום כבר לא, וההנדימנים מוכיחים את זה, כי בסוף יראו פחות כסף מההנדימנים, מה שאומר שלכאורה ה-ROI (כאילו שזה מונח שמדבר לעובדי מדינה) הופך להיות נמוך יותר.

[ChemGuy85]

מי שמשכיר דירה אחת וגר באחרת יכול לקזז? לא

 

כן, בתנאים מסוימים.

 

הראשון הוא מעבר של קשיש לבית אבות. ניתן לפטור הכנסה משכ"ד עד מחצית גובה התשלום ששולם לבית אבות. זה סוג של קיזוז הכנסה נגד הוצאה, אבל בפקודה הסעיף נמצא תחת הפטורים ממס.

 

השני אדם שעבר לגור בפריפריה ראשי לקזז הוצאות שכירות בפריפריה נגד הכנסות שכירות מדירתו במרכז, אבל זה מוגבל ל-5 שנים.

[Nemesis]

זה לא שתי מניות של אותו תיק השקעה, זה דירה אחת ששוכר ודירה אחרת שמשכיר, אין קשר ביניהן.

וזה כמובן מייצר עוד שאלות חדשות:

 

 

גם בתיק ההשקעות אין קשור, מדוע יהיה? יש לי מניה אחת שרכשתי בבורסה בארה"ב ומניה אחרת שרכשתי דרך הבנק שלי כאן בישראל. עדיין בסוף השנה אני יכול לקזז הפסדים.

 

מי שמשכיר דירה אחת וגר באחרת יכול לקזז? לא

מי ששוכר דירה אבל לא משכיר יכול לקזז? לא

 

בקלות דבר כזה ייפסל בגלל אפליה.

 

מי שמשכיר דירה אחת וגר באחרת יכול לקזז? לא - זה בדיוק העניין, אם ימסו מהשקל הראשון לדעתי בהחלט צריך לאפשר קיזוז.

אפליות יש למכביר גם כך.

מדוע רווחי הון ממוסים בצורה שונה מפירות עבודה?

מדוע ניתן לקזז במקרים מסויימים הפסדים כנגד רווח הון?

לא חושב שתעמוד כאן טענת ההפליה.

 

זה קוהרנטי לדעתי עם העמדה הכללית שרווחים והפסדים הנובעים מאותה פעילות ניתנים לקיזוז.

[m3x7r3m3]

כן, בתנאים מסוימים.

 

הראשון הוא מעבר של קשיש לבית אבות. ניתן לפטור הכנסה משכ"ד עד מחצית גובה התשלום ששולם לבית אבות. זה סוג של קיזוז הכנסה נגד הוצאה, אבל בפקודה הסעיף נמצא תחת הפטורים ממס.

 

השני אדם שעבר לגור בפריפריה ראשי לקזז הוצאות שכירות בפריפריה נגד הכנסות שכירות מדירתו במרכז, אבל זה מוגבל ל-5 שנים.

 

לא על המקרים האלה מדובר, אלא על מקרים כלליים בהרבה.

 

גם בתיק ההשקעות אין קשור, מדוע יהיה? יש לי מניה אחת שרכשתי בבורסה בארה"ב ומניה אחרת שרכשתי דרך הבנק שלי כאן בישראל. עדיין בסוף השנה אני יכול לקזז הפסדים.

 

כי זה רווח מאפיק השקעה והפסד מאפיק השקעה.

לעומת רווח מאפיק השקעה והוצאה (לא הפסד) שהיא בסופו של דבר מצריכה.

 

התשלום שלך בתור שוכר הוא לא השקעה ולכן לא ראוי להיות מקוזז מהשקעה.

 

מי שמשכיר דירה אחת וגר באחרת יכול לקזז? לא - זה בדיוק העניין, אם ימסו מהשקל הראשון לדעתי בהחלט צריך לאפשר קיזוז.

אפליות יש למכביר גם כך.

מדוע רווחי הון ממוסים בצורה שונה מפירות עבודה?

מדוע ניתן לקזז במקרים מסויימים הפסדים כנגד רווח הון?

לא חושב שתעמוד כאן טענת ההפליה.

 

זה קוהרנטי לדעתי עם העמדה הכללית שרווחים והפסדים הנובעים מאותה פעילות ניתנים לקיזוז.

 

התכוונתי לפי התפיסה שלך, וכמובן שיש אפליות למכביר, אני לא רואה איך האפליה הזאת תעבור.

אתה מציע לקזז רווחים מאפיק השקעה מול הוצאות שאינן קשורות לאפיק ההשקעה הזה, ואפילו לא לאפיק השקעה אחר.

 

כמו שאתה לא יכול לקזז רווחים של עסק עם קניית טלוויזיה לבית, זה רווח וזה צריכה

[- XM -]

כמה מס אני משלם בבורסה? מהשקל הראשון.

אם זה לא עיוות של מושחתים, אני לא יודע מה כן.

 

אבל כשאתה השקעת בבורסה מיליון ש''ח,

לא קיבלת "קנס" מיידי של 80 אלף ש''ח, נכון?

בנוסף המטרה של הפטור הזה היא כדי להשאיר את מחירי השכירות נמוכים,

כי משקיע שמעוניין ב- X% תשואה יגלגל הוצאות על השוכרים..

עריכה אחרונה ב-10 לספטמבר, 2019 על ידי איצי בר

[m3x7r3m3]

כל משקיע מעוניין ב-100% תשואה, זה לא אומר שימצא שוכרים במחיר שהוא מבקש.

וזה לא קשור ספציפית לעניין מיסוי, אלא ככלל לכלכלה.

 

המשכיר יבקש למקסם את המחיר, השוכר יבקש להפחית למינימום, וכוחות השוק יקבעו איפה יעבור הקו.

[- XM -]

^

זה נכון

אבל בראיה רחבה יותר אנשים יקנו דירות להשקעה רק כשהיא תניה להם את המיטב שכספם יכול להניב,

אם לא ילכו לשוק ההון וכו'

אם תמסה שכירות - הורדת את התשואה

מה שאומר שלפחות אנשים ההשקעה תהיה משתלמת,

מה שאומר פחות דירות להשכרה,

מה שאומר עליית מחירי השכירות.

בדיוק כמו מס רכישה מוגדל שעצר משקיעים מלקנות עוד דירות,

אני כרגע לא מוצא אבל ראיתי גרפים על עליית מחירי השכירות ביחס למחירי הדירות

מאז שכמות המשקיעים ירדה.

אותו עיקרון, פחות כדאיות למשקיעים = שכירות גבוהה יותר

[m3x7r3m3]

דירה זה לא מוצר שמיוצר פר הזמנה, ואי אפשר לאחסן אותו.

 

ז"א שיש מצב נוכחי בו יש X משקיעים ו-Y לא משקיעים שמחזיקים Z דירות, נניח ומעלים את המיסוי, מורידים את התשואה, ומשקיעים מחפשים להיפטר מההשקעה, הם מוכרים את הדירה, מי קונה אותה? משקיע אחר או מי שאינו משקיע וקונה למגורים.

 

ככה או אחרת, ה-X השתנה, ה-Y אולי השתנה, ה-Z לא.

[farkash7]

^

זה נכון

אבל בראיה רחבה יותר אנשים יקנו דירות להשקעה רק כשהיא תניה להם את המיטב שכספם יכול להניב,

אם לא ילכו לשוק ההון וכו'

אם תמסה שכירות - הורדת את התשואה

מה שאומר שלפחות אנשים ההשקעה תהיה משתלמת,

מה שאומר פחות דירות להשכרה,

מה שאומר עליית מחירי השכירות.

בדיוק כמו מס רכישה מוגדל שעצר משקיעים מלקנות עוד דירות,

אני כרגע לא מוצא אבל ראיתי גרפים על עליית מחירי השכירות ביחס למחירי הדירות

מאז שכמות המשקיעים ירדה.

אותו עיקרון, פחות כדאיות למשקיעים = שכירות גבוהה יותר

 

אולי כי אין כאלה. עזוב אם יש כאלה, תמצא גם גרף שמראה מה קרה למחירי השכירות לפני שהמשקיעים "ברחו".

על אילו ערים אתה מסתכל? ת"א/גבעתיים/רמת גן? תתעלם מאלה. מחירי השכירות שם ממשיכים לעלות בלי קשר למשקיעים, לא ממש בונים שם.

 

אני יכול להגיד לך שבשכונה שלי מחירי השכירות לא ממש השתנו בשנים האחרונות. אני יודע גם על שכונות שהם ירדו ממש עכשיו.

[oryo]

בלי להתייחס למה יקרה אם/כש ימסו הכנסה משכירות מהשקל הראשון -

מדובר בהטבת מס רצינית שמעודדת השקעה בנדל״ן: אם יש לי 1,200,000 ש״ח אני יכול להשקיע אותם בשוק ההון ולשלם על זה מס, או לרכוש דירה שאם תחזיר 5% תשואה לא אשלם עליה מס.

עולה השאלה: למה לנדל״ן מציעים פטור כזה, ולתיקי השקעות של עד 1M לא מציעים פטור? התשובה היא שמאיזושהי סיבה (מוצדקת או לא), הרגולטור מעודד משקיעים להכנס לנדל״ן.

 

אני לא מבין את ההגיון הזה.

זה לפני שמדברים על כסף שחור: למי שיש דירות בישראל אשמח אם תשתף/ו - איך עובד המיסוי? האם מהרגע שיש לך דירה אחת להשקעה אתה מחוייב להגיש דו״ח מס שנתי, או שרק ברגע שאתה עובר את התקרה? איך ומתי עושים לזה audit?

 

מעבר לאוקיינוס, ההכנסות בארה״ב הן הכנסות לכל דבר ועניין - בין אם זה ממשכורת ובין אם זה מנדל״ן. להכנסות שונות יש קיזוזים / הטבות נפרדים/ות. השיטה הזו נשמעת לי יותר הגיונית (והוגנת).