מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

[Fitch]

ספייר,

אני התכוונתי לזה:

[Fitch]

אה... לא נכון.

אני התכוונתי לזה:

[ATTACH=CONFIG]522552[/ATTACH]

 

הריבית לא נראה שעולה, אבל היא לא יכולה להישאר רבע אחוז לנצח.

נכון, היא יכולה עוד לרדת ולהישאר אפסית או שלילית שנים ארוכות.

 

בוא ניקח לצורך הדוגמא דירה שעולה היום 1.5 מ' שקל.

הון התחלתי - 500K.

תשלום משכנתא חודשי (סתם מהדיפולט שנותן מחשבון משכנתא רנדומלי - 3.46%): 5779 ש"ח ל-20 שנה.

סך הכל תשלום: 1,886,960 ש"ח.

 

תוריד מהמחיר 30%, קיבלת מחיר של 1.05 מ'.

הון התחלתי: 315K

החזר חודשי ע"פ הריבית המקסימלית שאותו מחשבון משכנתא רנדומלי נותן (9%): 6,411 ש"ח לחודש לאותן 20 שנה. סך הכל לתשלום: 1,853,640 ש"ח.

 

אז בוא תסביר לי, כי אני סתום מדי בשביל להבין, איך בדיוק "העלות תשאר אותו דבר".

הסברת יפה בעצמך איך 1886=1853.

 

מישהו בדק לאחרונה איזה סכומי כסף מוצעים (ע"י קבלנים/יזמים/אני לא יודע מה השם המדעי שלהם) במכרזים על קרקעות? כי פעם אחרונה שבדקתי (הטבלאות כרגע לא עולות לי משום מה) זה היה בערך פי 3 עד פי 6 מהמחיר שהמדינה קבעה. אתה לא מציע פי 6 מהמינימום ביד אם אתה לא יודע שאתה יכול לתקוע מחיר. אם אתה יכול גם לקנות את הקרקע בפי 6 ממה שדורשים עליה, גם לתקוע מחיר, ובסוף גם לבכות על זה שאתה לא מרוויח כלום, וואלה... הרווחת מכל הכיוונים.

שמעתי שאנשים משלמים 17 שקל על קפה הפוך ואפילו 55 שקל על טוסט ועוד בוכים על זה שזה יקר.

ועל כרטיסים לעומר אדם בכלל משלמים 2000 שקל. פראיירים. ועוד בוכים שקשה כאן.

 

אתה יודע איך מכרז עובד?!

[korola]

אשמח להסבר ממלומדי הפורום לגבי קבלנים ויזמי נדל"ן

 

ע"פ YNET ב-2004 בנית דירה 4 חדרים באשדוד עלתה(רק עלות בניה) - 75 אלף דולר , כאשר באותה תקופה הדולר היה 4.5 שקל= 337 אלף שקל.

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-2872200,00.html

 

ניקח 10 שנים קדימה ואותה דירה באשדוד נמכרת ב-1.6 מיליון שקל.

 

ניקח אינפלציה של 10 שנים, קיבלנו דירה שעולה 430 אלף שקל. איך מישהו יכול להסביר שדירה שעולה לקבלן 430 אלף שקל לבניה, נמכרת ב-1.6 מיליון, והוא בקושי מרוויח? בהחלט אשמח להבהרה בעניין.

 

כי לי זה ניראה שמישהו מרוויח. אחושילינג מרוויח.

 

בדיוק ..

הקבלן יודע שעולה לו 430 אלף לבנות את הדירה.

הקבלן יודע שדירה כזאת נמכרת ב 1.6 מיליון.

 

ולכן שהמדינה (מנהל מקרקעי ישראל) מוציאה מכרז של מגרש ל 100 דירות, הקבלנים מציעים מחיר שמתקרב ל 1.2 מיליון ליחידת דיור.

קבלן חזיר שרוצה להרוויח הרבה יציע מחיר נמוך ולא יקבל את הקרקע ..

בסופו של דבר מי שזוכה לקבל את הקרקע זה הקבלן שהציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע,

או הקבלן שטעה בחישובים ולקח סיכון גבוה..

או הקבלן שהעריך שעד שהוא יסיים את הבנייה המחירים יעלו בעוד 10% והדירות ימכרו ב 1.7 ולכן הציע 100,000 ש"ח יותר על כל יחידה.

עריכה אחרונה ב-9 לספטמבר, 2019 על ידי korola

[Fitch]

אגב,

כל מי שטוען שהיזמים חזירים ומרוויחים מיליונים. למה שלא תהיו יזמים בעצמכם, פחות חזירים, כך תשתלטו במהרה על השוק כי כולם יקנו אצלכם כי תוכלו למכור במאות אלפי שקלים פחות...

[NirLevi]

האם המספרים בכתבה של YNET הם שגויים ביחס ל-2004? ואם לא, האם בזמנו לא היו את כול ההוצאות האלה?

 

אני לא בא לתקוף חלילה, באמת רוצה להבין את ההבדלים.

שלום,

 

ממה שאני רואה ברפרוף, לדעתי הוא פספס בתחשיב, ולקח בחשבון אך ורק עלות בנייה ישירה למ"ר עיקרי, ללא העלות שמסביב, כפי שציינתי בהודעה הקודמת.

 

אגב, ברחוב בית"ר בירושלים, יש צורך בבניית מרתפי חנייה, שעלותם גבוהה עקב חציבה בסלע וקשיי נגישות, כך שהכתבה לא מדויקת.

 

בדיוק ..

הקבלן יודע שעולה לו 430 אלף לבנות את הדירה.

הקבלן יודע שדירה כזאת נמכרת ב 1.6 מיליון.

 

ולכן שהמדינה (מנהל מקרקעי ישראל) מוציאה מכרז של מגרש ל 100 דירות, הקבלנים מציעים מחיר שמתקרב ל 1.2 מיליון ליחידת דיור.

קבלן חזיר שרוצה להרוויח הרבה יציע מחיר נמוך ולא יקבל את הקרקע ..

בסופו של דבר מי שזוכה לקבל את הקרקע זה הקבלן שהציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע,

או הקבלן שטעה בחישובים ולקח סיכון גבוה..

או הקבלן שהעריך שעד שהוא יסיים את הבנייה המחירים יעלו בעוד 10% והדירות ימכרו ב 1.7 ולכן הציע 100,000 ש"ח יותר על כל יחידה.

יש לך אסמכתא על כך שעלות הבנייה היא 430K ליח"ד עד המפתח?

[m3x7r3m3]

הקבלנים חזירים?

60% מכל דירה הולך למדינה. מיסים, השבחות, היטלים, פיתוחים ושות'.

קבלני ביצוע קורסים ועושים אולי 5%.

יזמים עושים אולי 12-20% ולוקחים מלא סיכון.

ב2007 הם היו פילנתרופים?!

 

אני מניח שיו"ר איגוד הקבלנים יודע קצת יותר טוב מאיתנו, ואני שמעתי אותו אומר בקולו ברדיו "עד שכחלון הגיע אנחנו חגגנו" במילים האלה בדיוק.

וחזר על זה גם בראיון לכלכליסט

 

"בשוק של חגיגות כולם חגגו, וגם אנחנו. בעשור האחרון היתה עלייה של 100% במחיר, אי אפשר להתווכח על זה", אומר בריק. "היום המחירים במצב של איזון, והיציבות שאני מדבר עליה טובה לנו. אנחנו יודעים לעשות עסקים. אל תשכח שאם לא יהיה לנו רווח סביר לא נוכל לקבל ליוויים בנקאיים".

 

אם הנאשם בוחר להודות, על מה נשאר לדבר?

 

הון שחור והיעדר מיסוי?

חוקי המשחק הם אותו דבר מתחילת שנות ה90, פתאום נגלה לעולם שאפשר לא לשלם מס על 5030 שח ראשונים בשכירות? לא מספיק שילמת מיסים ועוד מס רכישה ועוד תשלם מס שבח את צריך גם על זה לשלם?!

 

למה למשל יזם של חברת הייטק צריך להביא כסף, לשכור מקום, לקנות ציוד, לשלם מס חברות, ואז לשלם על דיבידנד?

ככה זה עובד, משלמים מיסים על הכנסות.

 

רף הפטור הזה הוא עיוות מס (טוב או לא זה תלוי בנק' המבט, אבל הוא עיוות מס)

[Fitch]

נכון - זה עיוות מס, אבל לא עיוות חדש שעיוות עוד יותר את השוק. הוא היה ידוע והכל כבר תומחר לפיו.

[m3x7r3m3]

לא טענתי שהוא חדש, אבל בהחלט ייתכן שבמסגרת עוד עיוותים הפרנקנשטיין שנקרא שוק הדיור בישראל הוא יותר מזיק מאשר מועיל.

 

אני חושב שלא הגיוני שהשקעה יזמית שמייצרת מקומות עבודה תצריך מס יותר גבוה מאשר השקעה לא יזמית, שלא מייצרת מקומות עבודה.

כמובן שיש לזה את צד ההטבות להשקעות יזמיות, רק שלקבל אותן הרבה יותר קשה מאשר את הפטור עד 5000 שקל משכ"ד, שזה עוד עיוות.

[ChemGuy85]

צריך להבין את הרקע לפטור ממס משכ"ד מתחת לתקרה.

 

החוק חוקק בשנות ה-90 המוקדמות בתקופת העלייה הגדולה מברית המועצות. העלייה הגדולה יצרה מחסור בדירות מגורים והוחלט לתת פטור ממס במטרה לעודד את הציבור להשכיר נכסים.

 

בנוסף אני חושב שמאחורי החוק עומד רצון לגרום לישראלים לרכוש דירות להשקעה במטרה לייצר לעצמם איזשהי רשת ביטחון פנסיונית בעידן של הפרטות, ביטול פנסיה תקציבית ועוד ועוד.

 

אם יש מקום לחוק בשנת 2020 וכמה ביטולו ישפיע לטובה/לרעה על שוק הדיור זה נושא לדיון ארוך ומורכב.

[Nemesis]

בזמנו אני זוכר גם כי נטען שהעלות של רשות המיסים בהתעסקות עם המס בסכומים אלה תהיה גבוהה מהמס שיגבה.

[m3x7r3m3]

זה היה רלוונטי אולי בשנות ה-90, בעידן הדיגיטלי וכשמחפשים כל באסטיונר בשוק, התעסקות במס כזה תניב הרבה יותר מההוצאה

[Nemesis]

לא בטוח שכך יהיה אם כל בעל דירה שמשכיר ב- 3,000 ש"ח יתחיל להגיש כל חודש הוצאות על מנת לקזז.

בנוסף, בטח תעלה גם דרישה לאפשר קיזוז הוצאה של שכר דירה כנגד הכנסה של שכר דירה.

[m3x7r3m3]

קיזוז למי? לבעלי עסקים?

הרי גם היום מי שמשלם 5100 על שכירות לא יכול לקזז.

 

ובמה קיזוז הוצאות לבעלי דירות קשה יותר מאשר לנהגי מוניות שמדווחים מהשקל הראשון כולל הוצאות? או לכזו שעושה ציפורניים או אופה עוגות?

עריכה אחרונה ב-10 לספטמבר, 2019 על ידי m3x7r3m3

[Spire]

אני התכוונתי לזה:

[ATTACH=CONFIG]522552[/ATTACH]

 

זה שמספר הדירות שמשקיעים קונים לא השתנה לא אומר שמספר המשקיעים נשאר זהה ואפילו לא שאחוז המשקיעים מכלל בעלי הדירות נשאר זהה.

 

נכון, היא יכולה עוד לרדת ולהישאר אפסית או שלילית שנים ארוכות.

 

יכולה, כן. סביר, לא. ריבית שנשארת נמוכה משמעותה סטגנציה של הכלכלה. לא סתם כמגיא הלך עד יפן כדי להביא דוגמא.

הסברת יפה בעצמך איך 1886=1853.

 

5 נקודות על הוצאה מהקשר והתייחסות רק למה שנוח לך.

 

 

שמעתי שאנשים משלמים 17 שקל על קפה הפוך ואפילו 55 שקל על טוסט ועוד בוכים על זה שזה יקר.

ועל כרטיסים לעומר אדם בכלל משלמים 2000 שקל. פראיירים. ועוד בוכים שקשה כאן.

 

אתה יודע איך מכרז עובד?!

 

בוודאי יודע. רק שקפה הפוך הוא לא מכרז על קרקע, הוא לא השקעה. אבל היי, אם זה נוח לך זה בטח נכון.

 

 

באדום.

[Nemesis]

קיזוז למי? לבעלי עסקים?

הרי גם היום מי שמשלם 5100 על שכירות לא יכול לקזז.

 

ובמה קיזוז הוצאות לבעלי דירות קשה יותר מאשר לנהגי מוניות שמדווחים מהשקל הראשון כולל הוצאות? או לכזו שעושה ציפורניים או אופה עוגות?

 

בטח שיכול לקזז, למה שלא יוכל לקזז?

 

ההבדל מול כל עוסק אחר הוא היקף ההכנסה והרווח. הרי רוב אופי העוגות, נהגי המוניות או עושי הציפורניים לא פותחים עסק כדי לגלגל מחזור של 3,000 ש"ח בחודש. בנוסף, מתוך אותו מחזור של 7-8 אלף בחודש נניח הרווח לא צפוי להיות 10% מהמחזור.

 

אם נקח לדוגמא סתם דירה שעולה מיליון ש"ח, מושכרת בתשואה של 3% שנתית - 30,000 ש"ח בשנה:

מתוך זה נקח בחשבון 11 חודשי שכירות כמקובל זה כבר 27,500.

מקזזים פחת מקובל של 2% מ- 2/3 ערך הדירה זה כבר 13,333 ש"ח לשנה. נשארנו כבר עם 14,200 ש"ח רווח בשנה.

תוסיף הוצאות תיקונים ושיפוצים מדי פעם, עורך דין ותיווך אם יש ובסופו של דבר תגיע לרווח של פחות מ- 1,000 ש"ח בחודש, ועוד לא לקחתי בחשבון את קיזוז ריבית המשכנתא.

 

אז מס הכנסה יבוא ויקח נניח רבע מ-800 ש"ח הרווח החודשי, 200 ש"ח בחודש ויצטרך להתעסק בכל זה?

 

שלא תבין לא נכון, אני בעד מיסוי השכירות (ואפשרות קיזוז הוצאה של שכירות כנגד הכנסה משכירות), ואפילו מיסוי פרוגרסיבי אחיד על כל הרווחים מכל מקורות ההכנסות, אבל אפשר גם להבין את הטענה של מיסוי הכנסות משכירות בסכומים נמוכים זה התעסקות בקקה שעלולה לעלות יותר מאשר היא מכניסה.