מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

[ChemGuy85]

לדעתי המדינה מעודדת רכישת נדל"ן במטרה להקטין את הסיכוי שאנשים ימצאו את עצמם חסרי כל בפנסיה וידרשו תמיכה מהמדינה. מדובר בהשקעה הרבה יותר סולידית בהשוואה לשוק ההון. אני עוד לא שמעתי על אדם אחד שהפסיד את התחתונים בעסקאות נדל"ן בישראל, אבל על אנשים שאיבדו עשרות ומאות אלפי שקלים בשוק ההון בהחלט כן.

 

בנוגע לדיווח אנשים שנמצאים מתחת תקרת הפטור או בוחרים במסלול 10% אמורים לפתוח סוג תיק במס הכנסה שמאפשר להם לדווח רק על הכנסות שכר דירה באמצעות שובר או אתר אינטרנט של רשות המיסים בלי להגיש דו"ח שנתי.

 

כל מסלול אחר מחייב הגשת דו"ח שנתי מלא גם אם בשורה התחתונה המסלול יותר משתלם מ-10% מס.

[farkash7]

אני בספק.

למה דווקא נדל"ן? למה לא נניח להגדיל את סכום המקסימום שניתן להפקיד לקרן השתלמות שפטורה ממס על רווחי ההון? לא שמעתי על הרבה אנשים שהפסידו כסף בקרנות השתלמות, בטח לא הפסידו את התחתונים.

זה גם מכשיר שהייעוד שלו הוא חסכון, ומי שחכם חסכון לפנסיה.

 

אפשר לתת עוד הרבה אלטרנטיבות, בכל מקרה הנקודה שלי היא שאין שום סיבה לתת עדיפות להשקעה בנדלן כחסכון פנסיוני, יש מכשירים פיננסיים מוצלחים יותר, ושהייעוד שלהם הוא בטוח חסכון פנסיוני ואין סיכוי שזה יהפך לעסק על חשבון אנשים אחרים, מסכנים.

 

למה המדינה נותנת את ההטבה הזו ומיסוי כל כך נמוך על הכנסות משכר דירה? לא יודע, אבל אולי התשובה תתגלה אם נדע מיהן האוכלוסיות שמחזיקות ביותר מדירה אחת.

[- XM -]

אולי כי אין כאלה. עזוב אם יש כאלה, תמצא גם גרף שמראה מה קרה למחירי השכירות לפני שהמשקיעים "ברחו".

על אילו ערים אתה מסתכל? ת"א/גבעתיים/רמת גן? תתעלם מאלה. מחירי השכירות שם ממשיכים לעלות בלי קשר למשקיעים, לא ממש בונים שם.

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001244197

https://m.ynet.co.il/Articles/5513039

יש עוד המון חומר בגוגל

אבל זה מאוד פשוט

אם ההיצע של דירות להשכרה קטן המחירים עולים.

 

אור

אני מוכן לשלם מס על השכירות מהשקל הראשון, בדיוק כמו בשוק ההון,

אבל קח ממני את המס רכישה 8% בקנייה, ג''כ בדיוק כמו בשוק ההון,

קח דוגמא דירה שעלותה 1.4 ומכניסה שכירות של 4000 בחודש,

מסלול א- מס רכישה - 112 אלף,

מסלול ב'- מיסוי על שכירות 4800 ש''ח בשנה,

אחרי 23 שנה אני ישלם במיסוי את מה ששילמתי ברגע שקניתי, וזה לפני קיזוז הוצאות.

בנודע לדיווח אין לי מושג איך מדווח מי שיש לו רק הכנסה משכירות,

אצלי הרו''ח מכניס את זה לדו''ח השנתי שהוא מגיש על העסק.

[Dark Muse]

אני בספק.

למה דווקא נדל"ן? למה לא נניח להגדיל את סכום המקסימום שניתן להפקיד לקרן השתלמות שפטורה ממס על רווחי ההון? לא שמעתי על הרבה אנשים שהפסידו כסף בקרנות השתלמות, בטח לא הפסידו את התחתונים.

זה גם מכשיר שהייעוד שלו הוא חסכון, ומי שחכם חסכון לפנסיה.

 

אפשר לתת עוד הרבה אלטרנטיבות, בכל מקרה הנקודה שלי היא שאין שום סיבה לתת עדיפות להשקעה בנדלן כחסכון פנסיוני, יש מכשירים פיננסיים מוצלחים יותר, ושהייעוד שלהם הוא בטוח חסכון פנסיוני ואין סיכוי שזה יהפך לעסק על חשבון אנשים אחרים, מסכנים.

 

למה המדינה נותנת את ההטבה הזו ומיסוי כל כך נמוך על הכנסות משכר דירה? לא יודע, אבל אולי התשובה תתגלה אם נדע מיהן האוכלוסיות שמחזיקות ביותר מדירה אחת.

 

לרבים מחברי הכנסת יש כמה דירות. מה האינטרס שלהם לפגוע בהכנסת הצד שלהם? קדחת.

https://www.themarker.com/markerweek/1.2942078

[oryo]

אור

אני מוכן לשלם מס על השכירות מהשקל הראשון, בדיוק כמו בשוק ההון,

אבל קח ממני את המס רכישה 8% בקנייה, ג''כ בדיוק כמו בשוק ההון,

.

 

צודק.

בכלליות מיסוי אמור להיות פשוט ואחיד יותר, ככל שמעמיסים יותר סבטוחות ככה זה נהיה יותר מבולגן, וקשה לבודד פרמטרים ולהבין את ההשפעה שלהם...

 

8% מס רכישה זה היסטרי, ה$/$ roi בישראל כבר עכשיו פח באזורי ביקוש רבים, אם וכש השוק ייכנס לסטגנציה בעליות הערך לאורך זמן - יהיה מעניין.

[farkash7]

לרבים מחברי הכנסת יש כמה דירות. מה האינטרס שלהם לפגוע בהכנסת הצד שלהם? קדחת.

https://www.themarker.com/markerweek/1.2942078

 

לא חשבתי אחרת. מוסיף לניחוש שלי גם אנשי קבע, עובדי מדינה. מנחש שגם להם יש.

 

איצי המס בשוק ההון הוא 25%. כלומר בפחות מ10 שנים תחזיר את מס הרכישה. להחזיק 10 שנים בנדלן זה לא המון זמן...

על סעיף ההוצאות לא הייתי בונה יותר מדי, השוכר בארץ בדרך כלל משלם, אין הוצאות ניהול, ואם אתה קונה דירה חדשה ב1.4, היא לא תיתקלקל הרבה. גם דירה ישנה יחסית שולי עניין התחזוקה. אפילו את הביטוח בארץ מפילים על השוכר לעיתים.

 

לגבי פחת, זה מס שאתה דוחה, כשתמכור את הבית גם ערכו לצרכי מס ירד בגלל הפחת ואתה תשלם יותר מס במכירה.

 

יש סעיף אחד בהוצאות שבו אולי מתגלה מתנה, סעיף המימון. סיכוי סביר שיכירו בעלויות המימון (ריבית), יכול להיות לא מעט כסף. במחשבה שניה לא ידוע לי שמכירים בשוק ההון את עלויות המימון אם יש. אולי אם תשלם לפי המס השולי יכירו (בדירות בחול זה ככה, אבל לפי המס השולי).

 

בקיצור אתה בטוח שאתה מעדיף 25% מס מהשקל הראשון? זה לא חד משמעי לגמרי.

עריכה אחרונה ב-11 לספטמבר, 2019 על ידי farkash7

[ChemGuy85]

אני בספק.

למה דווקא נדל"ן? למה לא נניח להגדיל את סכום המקסימום שניתן להפקיד לקרן השתלמות שפטורה ממס על רווחי ההון? לא שמעתי על הרבה אנשים שהפסידו כסף בקרנות השתלמות, בטח לא הפסידו את התחתונים.

זה גם מכשיר שהייעוד שלו הוא חסכון, ומי שחכם חסכון לפנסיה.

 

אפשר לתת עוד הרבה אלטרנטיבות, בכל מקרה הנקודה שלי היא שאין שום סיבה לתת עדיפות להשקעה בנדלן כחסכון פנסיוני, יש מכשירים פיננסיים מוצלחים יותר, ושהייעוד שלהם הוא בטוח חסכון פנסיוני ואין סיכוי שזה יהפך לעסק על חשבון אנשים אחרים, מסכנים.

 

למה המדינה נותנת את ההטבה הזו ומיסוי כל כך נמוך על הכנסות משכר דירה? לא יודע, אבל אולי התשובה תתגלה אם נדע מיהן האוכלוסיות שמחזיקות ביותר מדירה אחת.

 

לרוב העובדים במשק אין קרן השתלמות. למה למעסיק לפתוח להם קרן השתלמות? מי ימנע מהעובד לבזבז את כספי קרן השתלמות על רכב או חתונה או בר מצווה לילד?

 

נדל"ן הוא לא אלטרנטיבה לחסכון פנסיוני אלה סוג של חסכון פנסיוני נוסף לפנסיה חובה.

 

נדל"ן תמיד ישאר ההשקעה הבטוחה והפרקטית ביותר לפחות במדינת ישראל. האוכלוסיה גדלה, משפחות מרובות ילדים, התרבות הישראלית שמה על בעלות על נכס כערך עליון.

 

נכון להיום אף אחד בישראל לא נדפק מבעלות על דירה. אפילו אנשים שרוכשים דירות בטיזי נחויי במסגרת מחיר למשתכן יכולים לגלות עוד 20 - 30 שנה שהם עשו רכישה מדהימה.

עריכה אחרונה ב-11 לספטמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[farkash7]

בתוך בית אחד אפשר לגור, בתוך כמה בתים אי אפשר לגור, אלה אם במשבר הזה שכל הבתים יורדים ב80% אדם החליט לחתוך את עצמו ל-6 חתיכות.

 

גם בית אפשר למכור ולבזבז את הכסף.

אתה יכול לפתוח קרן השתלמות גם בלי המעסיק, בדיוק כמו שלא כל המעסיקים קונים בית לעובדים שלהם.

[ChemGuy85]

אתה חייב להיות עצמאי בשביל לפתוח קרן השתלמות בלי מעסיק.

 

אם מחירי הדיור יקרסו עדיין יש לך אנשים שחיים בתוך הנכסים ומשלמים שכ"ד. במקרה הכי גרוע תוריד להם בשכ"ד. בוא נגיד ככה דירה לא תישאר ריקה בטח לא באזורי ביקוש.

 

עדיין לא שמעתי על אנשים שמכרו דירה בשביל לממן רכישה רגשית אימפולסיבית כלשהי כגון רכב יקר. אני בטוח שיש כאלה, אבל אני די בטוח שמדובר במספר זניח של אנשים בהשוואה לכאלה שפתחו תוכנית חסכון ורצו לבזבז את הכסף על לייף סטייל.

[farkash7]

*עכשיו אתה לא יכול לפתוח קרן השתלמות לבד אם אינך עצמאי.

זה בדיוק מה שאני אומר, תן לאנשים מסלול שבו יהיה להם שווה לחסוך לפנסיה והם יחסכו, זה לא חייב להיות דירה.

 

בגלל ההגבלות על ההפקדות לקרן ההשתלמות לאחר 6 שנים מצבר בה סכום יפה אבל לא ענק, ואנשים מתפתים לפתוח אותה.

 

בנוסף העובדה שקל לפתוח אותו היא יתרון. אתה באמת צריך כסף? יש לך זמין. לא צריך מתווך ולא עו״ד.

 

אם הסכום שהצטבר שם יהיה גדול פי 2 ותטיל ״קנס״ על מי שבחר לפתוח אותה, בתור תשלום מס על חלק מהכסף (תשלום מס על הרווחים כמובן), פחות אנשים יתפתו לפתוח אותן. תשלום המס הזה יכול לרדת לאחר 10 שנים נניח. לא בטוח שאנשים יפתחו קרן השתלמות עם 400K כאשר היא פטורה ממס על הרווחים המצטברים.

 

אני זוכר שפעם היה נפוץ לפתוח את הקרן בשביל רכב. היום זה פחות נפוץ לדעתי כשהמימון הוא כל כל זול. חבל לעשות את זה כי הקרן פטורה ממס על רווחי ההשקעות, ועלות המימון בימינו היא זניחה.

 

תתפלא אבל אנשים גם קונים ומוכרים דירות בקצב מהיר. זה יותר ״קשה״ מלפתוח קרן השתלמות אבל הרווח הרבה יותר מהיר לעיתים.

 

לגבי ״תמיד יהיו שוכרים״, במצב כמו שתיארת לא בטוח שיהיה להם כסף כדי לכסות את במשכנתא של המשכיר אפילו.

עריכה אחרונה ב-11 לספטמבר, 2019 על ידי farkash7

[ChemGuy85]

בהיעדר דיור ציבורי משקיעים מייצרים את מלאי דירות להשכרה של מדינת ישראל. אז למה לא לעודד אנשים לרכוש נכסים וגם על הדרך להוציא לשוק דירות להשכרה? הרגת שתי ציפורים עם אבן אחת.

 

לדעתי כאשר מדובר בחסכונות פנסיוניים צריך להקשות על אנשים לפתוח אותם עד כמה שניתן. ברגע שקל לפתוח חסכון הוא כבר לא חסכון פנסיוני אלה חסכון לכל מטרה.

[m3x7r3m3]

אם מחירי הדיור יקרסו עדיין יש לך אנשים שחיים בתוך הנכסים ומשלמים שכ"ד. במקרה הכי גרוע תוריד להם בשכ"ד. בוא נגיד ככה דירה לא תישאר ריקה בטח לא באזורי ביקוש.

 

דירה תישאר ריקה (גם באיזורי ביקוש) אם אין מי שישלם עבורה.

ככה יש דירות במגדלי יוקרה בת"א שנשארים ריקים כי המחירים כל כך גבוהים עם תנאים כל כך כבדים שמי שיכול לעמוד בהם כנראה מעדיף כבר לקנות דירה במקום אחר.

 

אני עוד לא שמעתי על אדם אחד שהפסיד את התחתונים בעסקאות נדל"ן בישראל, אבל על אנשים שאיבדו עשרות ומאות אלפי שקלים בשוק ההון בהחלט כן.

 

בטח שכן, חפציבה, ענבל אור, ואני עוד לא נכנס בכלל לכאלה שנכנסו להרפתקאות של בנייה עצמית ונגמר להם הכסף, או לא קיבלו אישורים וכו'.

 

נדל"ן תמיד ישאר ההשקעה הבטוחה והפרקטית ביותר לפחות במדינת ישראל. האוכלוסיה גדלה, משפחות מרובות ילדים, התרבות הישראלית שמה על בעלות על נכס כערך עליון.

 

אמרת כאן דבר והיפוכו, אם התרבות מתייחסת לבעלות על נכס כערך עליון, השוק עצמו אינו בטוח, כי כולם ישאפו להחזיק בדירה ואז מי ישכור?

או שפשוט בונים על להשאיר דור מספיק רחוק מאפשרות ריאלית לקנות דירה, אבל זה לא יחזיק מעמד הרבה

[SlowRide]

אני חושב שהוא מתכוון לאנשים שקנו נכס קיים, לא על הנייר או שטח לבניה. תמיד יהיו אלה שלא יוכלו לקנות דירה בעצמם, או יעדיפו להשקיע את הכסף שלהם בדרכים אחרות.

[ChemGuy85]

דירה תישאר ריקה (גם באיזורי ביקוש) אם אין מי שישלם עבורה.

 

תמיד יהיה מי שישלם בשביל לגור בתל אביב והסביבה. אולי ישלמו פחות בהשוואה להיום, אבל תמיד יהיו שוכרים.

 

בטח שכן, חפציבה, ענבל אור, ואני עוד לא נכנס בכלל לכאלה שנכנסו להרפתקאות של בנייה עצמית ונגמר להם הכסף, או לא קיבלו אישורים וכו'.

 

יש ביטוח.

 

אמרת כאן דבר והיפוכו, אם התרבות מתייחסת לבעלות על נכס כערך עליון, השוק עצמו אינו בטוח, כי כולם ישאפו להחזיק בדירה ואז מי ישכור?

 

ישכור מי שבונה בסיס פיננסי לרכישת דירה. בישראל שכירות תמיד תהיה תחנת מעבר. לעולם לא יהיה כאן שוק שכירות לטווח ארוך.

או שפשוט בונים על להשאיר דור מספיק רחוק מאפשרות ריאלית לקנות דירה, אבל זה לא יחזיק מעמד הרבה

 

אף אחד לא מונע מאנשים לקנות. הדור של היום פשוט לא רוצה לשלם את המחיר של בעלות על דירה.

[m3x7r3m3]

אני חושב שהוא מתכוון לאנשים שקנו נכס קיים, לא על הנייר או שטח לבניה. תמיד יהיו אלה שלא יוכלו לקנות דירה בעצמם, או יעדיפו להשקיע את הכסף שלהם בדרכים אחרות.

 

 

נכון להיום רוב הקונים דירות חדשות קונים על הנייר.

דוגמה משכונה חדשה לגמרי - פסגות אפק B, במתחם שלידי סיימו לבנות לפני בערך חצי שנה, והתחילו לאכלס, כמה דירות נותרו למכירה (בניינים של 15 קומות לפחות), בערך אחת מכל בניין שעכשיו מפרסמים לאכלוס מיידי.

 

 

תמיד יהיה מי שישלם בשביל לגור בתל אביב והסביבה. אולי ישלמו פחות בהשוואה להיום, אבל תמיד יהיו שוכרים.

 

 

לא רק שזה לא נכון, אלא שאתה כרגע צימצמת את שוק השכירות לאזור גיאוגרפי אחד ספציפי.

זה הרי שטויות במיץ, ואיפה אתה שם את הגבול של "הסביבה"? ירושלים בסביבה של ת"א? מה עם רמלה? בני ברק? רמת גן? כמה קרוב זה סביבה?

 

 

יש ביטוח.

 

 

תספר את זה לרוכשים של חפציבה שנשארו בלי כלום, הרוכשים של ענבל אור שקיבלו קדחת, או הרוכשים היום שדואגים לקבל מהקבלן ערבויות.

 

 

גורל הרוכשים

חלק מרוכשי הדירות מחפציבה קיבלו את המפתחות לבתיהם עוד לפני המפולת וכמעט לא נפגעו כתוצאה מהקריסה. הפגיעה בהם יכולה להיות באי השלמת מבני ציבור או פיתוח סביבתי שהקבלן התחייב להם ונבצר ממנו להשלים.

חלק מרוכשי הדירות, ובהם כמעט כל החרדים, פלשו לדירות בשלבי בנייה שונים, התארגנו בקבוצות בחסות הרבנים ועמדו ככוח מול כונס הנכסים, יצחק מלכו והבנקים. בזכות כוחם והתארגנותם הצליחו להביא את הבנקים לממן כ-70% מההפסד ושילמו בעצמם חלק מההפסד. לרובם יש כבר דירות ראויות למגורים ויתרתם יקבלו דירות אלו בעתיד הקרוב.

קבוצה קטנה של רוכשים רכשו דירות "על הנייר". בחלק מהפרויקטים הקרקע עוד לא הייתה בבעלות חפציבה או שהתמורה עבורה לא שולמה והיא חזרה לבעלים. קבוצה זו ניזוקה יותר למרות שההתארגנות הכללית העבירה לזכותם סכום כסף מתוך הגבייה הכללית ומימוש הנכסים. אולם סכומים אלו לא מספיקים לבנייה או לרכישת קרקעות.

 

 

ישכור מי שבונה בסיס פיננסי לרכישת דירה. בישראל שכירות תמיד תהיה תחנת מעבר. לעולם לא יהיה כאן שוק שכירות לטווח ארוך.

 

 

אם היום לוקח במקרה הטוב כמה שנים טובות לצבור הון עצמי, ככל שההון העצמי הנדרש יהיה נמוך יותר, השוכרים ישכרו לפחות זמן, וזה אומר שבזמן נתון יהיה לך פחות שוכרים.

וזה אומר שזה יהפוך לשוק של שוכרים ולא שוק של משכירים, שזה כבר המצב בחלק מהמקומות היום מסיבות אחרות.

זה עדיין דבר והיפוכו מה שכתבת.

 

 

אף אחד לא מונע מאנשים לקנות. הדור של היום פשוט לא רוצה לשלם את המחיר של בעלות על דירה.

 

 

ברור, כי כל אחד נולד עם 200 אלף שקל בכיס בשביל הון עצמי למשכנתא של 800 אלף שתקנה לו חורבה בחור.

כי הרי ברור שלפני 10 שנים מי שקנה שם 200 או 300 או 400 אלף שקל הון עצמי נכון?

 

הרי מה היה ההון העצמי הנדרש עד לא מזמן? 10%, ומחירי הדירות? פחות מחצי מהיום.

משמע לפני 10 שנים היית צריך בערך 20% מההון העצמי שאתה צריך היום לאותה דירה בדיוק.

 

בוא תספר לי על הדור המפונק הזה שלא יכול לתת בדיוק פי 5 מהדור שלפניו

עריכה אחרונה ב-11 לספטמבר, 2019 על ידי m3x7r3m3