מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

[sperial]

רק הערה לגבי הטבה סוציאלית - היא ניתנת לכל מי שעומד בקריטריונים, בלי הגרלה. כל ילד בן 6 מקבל מקום בכיתה אל, וכל נכה מקבל קצבה בהתאם לנכות. בלי הגרלות ובלי צעטאלאך. במחיר למשתכן אין אחידות.

[Spire]

ברור שזה לא אופטימלי. אף אחד לא טען אחרת. אבל בוא תן לי פתרון עדיף למצב בו יש 1000 איש שעומדים בקריטריון לקבל X, אבל יש לך 10 Xים לתת. ורצוי כזה שיאפשר לך להוציא את אותו פתרון לפועל במהירות יחסית, ולא להיקבר עכשיו עוד 15 שנה בוועדות לקביעת קריטריונים.

*דירוג של "כמה אתה עומד בקריטריונים" כבר קיים.

[sperial]

תחמיר את הקריטריונים עד שישארו 10 מועמדים. אחרת תשאר עם 10 שבעי רצון ו-90 בעלי רגשות קיפוח.

[Spire]

אבל מחר אתה תבנה עוד 10X ובשבוע הבא עוד 10 ובסוף כולם יקבלו.

אז היום תחמיר את הקריטריונים, ומחר תקל אותם, ומחרתיים שוב תקל ושוב ושוב ושוב. זה לא בדיוק הבירוקרטיה המיותרת שכולם כל כך רוצים להימנע ממנה?

[ChemGuy85]

אני אגלה לך שב-2015 סיימתי שכירות בבית שמש, שילמתי אז קצת מעל 3000 שקל על יחידת דיור של "3" חדרים שאחד מהם ממ"ד במימדים של 1.6 על 1.2 מטרים, בבית מאמצע שנות ה-80 בלי חנייה, כשמה שמפריד ביני ובין היחידת דיור השנייה זה קיר גבס.

אז בוא תספר על לבנות את עצמך בפריפריה.

אני אפילו לא מדבר על זה שהייתי בין 3 ל-4 שעות בדרכים ביום, וזה כי הייתי יוצא לא בשעות העומס.

השיא היה 4 שעות לכיוון אחד, כשכן יצאתי בשעות העומס.

 

בוא תחפש עבודה בדימונה, במקרה יש לי משפחה שם, תנסה להרוויח שם שכר חציוני (לא ממוצע אפילו) בוא נראה אותך.

אבל הרבה יותר קל לחרטט.

 

נו אז? אתה חושב שאתה היחיד שגר בשכירות וטוחן נסיעות? Welcome to the club

 

זו המדינה שלנו וזו המציאות כאן. אתה יכול או להסתגל ולהוציא מזה את המקסימום או לקחת את הדברים שלך ולעוף מכאן.

 

בכנות אם היה לי מקצוע בינלאומי כמו מתכנת או מהנדס כבר מזמן הייתי מנסה לבנות את העתיד שלי במקום אחר.

 

אבל אין לי אז אני צריך להצליח כאן.

 

בקיצור תדאג לעצמך. אף אחד לא יוריד את מחירי הדיור. תמצא דרך להסתדר ואם זה אומר לטחון 20 שנה נסיעות מהפריפריה למרכז אז זה מה יש.

עריכה אחרונה ב-12 לספטמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[Benor]

לא חייבים "להגזים" ולהרחיק לפריפריה אפשר לגור בשכונות זולות יחסית ליד או בקרבת הרכבת (בערים מסוימות).

 

יש לי שאלה שמסקרנת אותי.

בהינתן מצב תיאורטי, שבו יש 100ֵ% הון עצמי לרכישת דירה יד שנייה נניח בסביבות המיליון עד מיליון 200. (משמע דירה ללא משכנתא)

(נוציא מהמשוואה את העלות האלטרנטיבית המופסדת, כתוצאה מחוסר השקעתו של הכסף ושימוש בשכר דירה).

האם לטווח הארוך יהיה זול/יקר יותר לשכור דירה דומה ? נניח שמדובר בשכר דירה של כ-3000 ש"ח לכל חודש.

האם מחירי אחזקת הדירה בטווח הארוך > משכירת דירה? (יכולים להיות בלת"מים שונים בבניין, בשכונה, בדירה עצמה וכו' וכו' דברים שבתור שוכר אתה פחות צריך להתמודד איתם ואתה תמיד יכול לעבור לדירה הבאה.)

עריכה אחרונה ב-12 לספטמבר, 2019 על ידי Benor

[Spire]

מה זה טווח ארוך?

במצב תיאורטי שבו מחירי הנדל"ן לא זזים, בטווח מספיק ארוך גם בלי בלתמים תגיע למצב שעל השכירות הוצאת יותר כסף. כמה ארוך? 1.2 מיליון חלקי 3000 חודשים.

 

פרקטית, הבניין בו קנית את הדירה יכול לקרוס והביטוח יתנער, בעל הדירה ממנו אתה שוכר יכול למות ולהעביר את הדירה לבת שלו הכלבתא מהגיהנום, ועוד אלפיים ושלוש מאות תרחישים שאי אפשר לצפות.

[m3x7r3m3]

רק הערה לגבי הטבה סוציאלית - היא ניתנת לכל מי שעומד בקריטריונים, בלי הגרלה. כל ילד בן 6 מקבל מקום בכיתה אל, וכל נכה מקבל קצבה בהתאם לנכות. בלי הגרלות ובלי צעטאלאך. במחיר למשתכן אין אחידות.

 

כמו שכתבתי קודם, זה לא ברמה של להגדיל טיפה את הגרעון ולהעביר עוד מיליארד שקל כדי לתת לכל מי שעומד בקריטריונים.

זה מוצר, שצריך לייצר אותו, מאיפה מייצרים באופן מיידי עכשיו, אתמול, 150 אלף דירות? או אפילו 50 אלף?

 

תחמיר את הקריטריונים עד שישארו 10 מועמדים. אחרת תשאר עם 10 שבעי רצון ו-90 בעלי רגשות קיפוח.

 

זה מה שניסו לעשות לפני, ואז נשארת עם תוכנית שמטיבה עם חרדים כי יש להם הכנסה נמוכה והרבה ילדים.

ותמיד יהיו בעלי רגשות קיפוח, אתה חושב שאני מאושר מזה שלא זכיתי בהגרלות? לא. אבל במבט מפוכח לא רואה אופציה אחרת לחלק את העוגה.

מה עדיף? לתת עדיפות לבעלי פנקס אדום? אנ"ש?

 

נו אז? אתה חושב שאתה היחיד שגר בשכירות וטוחן נסיעות? Welcome to the club

 

הנקודה היא שאתה מדבר באוויר ומחרטט, אין לך מושג כמה דברים עולים, ואתה ממציא מספרים.

לחסוך 3000 שקל אי אפשר כשגרים בבית שמש אפילו, ואתה מדבר על לחסוך אותם כשגרים במרכז.

 

זו המדינה שלנו וזו המציאות כאן. אתה יכול או להסתגל ולהוציא מזה את המקסימום או לקחת את הדברים שלך ולעוף מכאן.

 

או שאני יכול לנסות לגרום לשינוי, יש לי זכות בחירה.

זכותי לבחור בפוליטיקאי שלטעמי אולי יעשה משהו בנושא.

 

בכנות אם היה לי מקצוע בינלאומי כמו מתכנת או מהנדס כבר מזמן הייתי מנסה לבנות את העתיד שלי במקום אחר.

 

להגיד לך שאני לא שוקל את זה יהיה שקר, לפני 7 שנים כששאלו אותי בשיחות גישוש על עבודה אם אני מוכן לרילוקיישן הייתי אומר לא חותך, היום אני שואל לאן ושוקל.

מה שקושר אותי לכאן כרגע זה אשתי שחתומה לקבע לכמה שנים והמשפחה, ברגע שהכף תיטה מספיק אני כנראה הולך לבנות את עצמי בחו"ל וחוזר כמה שנים אחרי עם הון עצמי מספק.

 

אבל אין לי אז אני צריך להצליח כאן.

 

אתה חושב שהתכנות בא לי בחינם?

ילד מרוקאי, עם שם משפחה מרוקאי, מהפריפריה (אמנם לא מתחתית הפריפריה, אבל עדיין) שבשביל להגיע לתכנות הייתי צריך לעבור 3 תיכונים, לקום כל בוקר ב-5 וחצי כדי לנסוע לירושלים ללמוד, ההורים שלי הוציאו עשרות אלפי שקלים אם לא יותר על זה, דחיתי את הגיוס כדי ללמוד, התגייסתי בגיל שבו בד"כ משתחררים, בטירונות הייתי בגיל של המ"פ, שירות חובה עשיתי כשהשכר היה 350 שקל בחודש, עשיתי קבע, במשכורת פח אשפה כששכר המינימום היה 4000.

חיים קלים לא היו לי עד שהשתחררתי מהצבא.

 

בקיצור תדאג לעצמך. אף אחד לא יוריד את מחירי הדיור. תמצא דרך להסתדר ואם זה אומר לטחון 20 שנה נסיעות מהפריפריה למרכז אז זה מה יש.

 

אולי כן ואולי לא, אולי סתם לדוגמה ישחררו הרבה קרקעות לבנייה במתכונת של מרכז הפוך כמו מחיר למשתכן, הזוכה הוא היזם שמציע מחיר למ"ר הכי נמוך? אולי ימסו הכנסות משכ"ד מהשקל הראשון? אולי מס מפלצתי על דירה שעומדת ריקה חודשיים אחרי האכלוס ולא נמכרת?

אולי הכל ביחד?

לא יודע, סתם זורק רעיונות כן? בטח 90% מהם גרועים, זה לא התחום שלי.

אבל להצהיר שאף אחד לא יכול לתקן את זה? נשמע לי יומרני למדי.

אמנם ב-Scale אחר, אמרו את זה גם על חברות הסלולר, מזכיר שהיו שהזהירו שאו-טו-טו אחת מחברות האפ"ס קורסת ואלפי עובדים הולכים הביתה.

לחברות האפ"ס שלום.

 

לא חייבים "להגזים" ולהרחיק לפריפריה אפשר לגור בשכונות זולות יחסית ליד או בקרבת הרכבת (בערים מסוימות).

 

כתפיסה תחנות הרכבת נמצאות בקרבה לאיזורי תעשייה או לגמרי מחוץ לעיר, ורחוק ממגורים.

היוצא מן הכלל זה תחנות ת"א (ממש לא זול, אלא אם כן אתה גר במחסן ליד ת"א ההגנה), ר"ג (כנ"ל, מה שיש קרוב זה בעיקר מגדלים חדשים או בתים נורא ישנים ונורא יקרים).

אפילו תחנת בני ברק תקועה אחרי קניון איילון, בין תעשיה לתעשייה, המגורים היחידים שאיכשהו במרחק סביר זה פרדס כץ.

כנ"ל בפתח תקווה, ראש העין, בית שמש, אפילו רמלה.

בלוד אתה יכול לנסות לשכור דירה ליד הרכבת, בהנחה שאתה יהודי, להיכנס לדירה לא תוכל.

[sperial]

אבל מחר אתה תבנה עוד 10X ובשבוע הבא עוד 10 ובסוף כולם יקבלו.

אז היום תחמיר את הקריטריונים, ומחר תקל אותם, ומחרתיים שוב תקל ושוב ושוב ושוב. זה לא בדיוק הבירוקרטיה המיותרת שכולם כל כך רוצים להימנע ממנה?

 

כאילו שהמחיר למשתכן אין ביורוקרטיה.

ומה לעשות, במקרים רבים ביורוקרטיה חיונית. מישהו צריך לשמור על הסדר.

[ChemGuy85]

הנקודה היא שאתה מדבר באוויר ומחרטט, אין לך מושג כמה דברים עולים, ואתה ממציא מספרים.

לחסוך 3000 שקל אי אפשר כשגרים בבית שמש אפילו, ואתה מדבר על לחסוך אותם כשגרים במרכז.

 

3,000 שקל בחודש אפשר לחסוך ממשכורת ממוצעת גם כאשר גרים במרחק יריקה מכיכר רבין. הכל תלוי כמה אתה מוכן להקריב וכמה משמעת עצמית יש לך.

 

 

או שאני יכול לנסות לגרום לשינוי, יש לי זכות בחירה.

זכותי לבחור בפוליטיקאי שלטעמי אולי יעשה משהו בנושא.

 

לך על זה.

 

אתה חושב שהתכנות בא לי בחינם?

ילד מרוקאי, עם שם משפחה מרוקאי, מהפריפריה (אמנם לא מתחתית הפריפריה, אבל עדיין) שבשביל להגיע לתכנות הייתי צריך לעבור 3 תיכונים, לקום כל בוקר ב-5 וחצי כדי לנסוע לירושלים ללמוד, ההורים שלי הוציאו עשרות אלפי שקלים אם לא יותר על זה, דחיתי את הגיוס כדי ללמוד, התגייסתי בגיל שבו בד"כ משתחררים, בטירונות הייתי בגיל של המ"פ, שירות חובה עשיתי כשהשכר היה 350 שקל בחודש, עשיתי קבע, במשכורת פח אשפה כששכר המינימום היה 4000.

חיים קלים לא היו לי עד שהשתחררתי מהצבא.

 

מזל טוב. מדליה בדואר. אבל מה הקשר? לא הבנת את הכוונה שלי.

 

 

אולי כן ואולי לא, אולי סתם לדוגמה ישחררו הרבה קרקעות לבנייה במתכונת של מרכז הפוך כמו מחיר למשתכן, הזוכה הוא היזם שמציע מחיר למ"ר הכי נמוך? אולי ימסו הכנסות משכ"ד מהשקל הראשון? אולי מס מפלצתי על דירה שעומדת ריקה חודשיים אחרי האכלוס ולא נמכרת?

אולי הכל ביחד?

לא יודע, סתם זורק רעיונות כן? בטח 90% מהם גרועים, זה לא התחום שלי.

אבל להצהיר שאף אחד לא יכול לתקן את זה? נשמע לי יומרני למדי.

 

מת על האופטימיות שלך. אנשים מחכים כבר כמה? 10 שנים? 11 שנים? נו, איפה הנפילה?

 

כתפיסה תחנות הרכבת נמצאות בקרבה לאיזורי תעשייה או לגמרי מחוץ לעיר, ורחוק ממגורים.

היוצא מן הכלל זה תחנות ת"א (ממש לא זול, אלא אם כן אתה גר במחסן ליד ת"א ההגנה), ר"ג (כנ"ל, מה שיש קרוב זה בעיקר מגדלים חדשים או בתים נורא ישנים ונורא יקרים).

אפילו תחנת בני ברק תקועה אחרי קניון איילון, בין תעשיה לתעשייה, המגורים היחידים שאיכשהו במרחק סביר זה פרדס כץ.

כנ"ל בפתח תקווה, ראש העין, בית שמש, אפילו רמלה.

בלוד אתה יכול לנסות לשכור דירה ליד הרכבת, בהנחה שאתה יהודי, להיכנס לדירה לא תוכל.

 

כתפיסה אתה טועה. בראשון לציון, חולון, בת ים, חיפה, בנימינה ובדרום תל אביב יש שכונות צמודות לרכבת.

 

וגם אם זה רחוק הולכים ברגל/נוסעים באוטובוס/רוכבים על קורקינט. מסתדרים.

 

מי שבאמת רוצה לחסוך ימצא דרך.

[sperial]

מקס, צל"ש למרוקאי (אני מניח שגם אתה וגם הוריך נולדתם בארץ, אז מה זה "מרוקאי"?) שהפך למתכנת. במשפחה שלתוכה התחתנתי העדיפו להיות משפטנים, מחנכים טייסים ורופאים. על המוצא המרוקאי הם מסתכלים כשיש חינה שמחה, על העתיד הם חושבים בעברית צחה.

 

ולתקן לך עוד טעות. לחברות האפ"ס שלום? אכן פוטרו אלפי עובדים, ורשתות הסלולר בישראל, שהיו המתקדמות והאיכותיות בעולם, הדרדרו לרמה של רכב ישן בתחזוקת שבר, וצפויות לפגר אחר העולם גם בעתיד. לא כל מהלך פופוליסטי טוב למדינה לטווח ארוך.

עריכה אחרונה ב-12 לספטמבר, 2019 על ידי sperial

[Benor]

3,000

 

כתפיסה אתה טועה. בראשון לציון, חולון, בת ים, חיפה, בנימינה ובדרום תל אביב יש שכונות צמודות לרכבת.

 

וגם אם זה רחוק הולכים ברגל/נוסעים באוטובוס/רוכבים על קורקינט. מסתדרים.

 

מי שבאמת רוצה לחסוך ימצא דרך.

 

וגם בחדרה, דוגמה לשכונה במרחק של 10 דק' מהרכבת (יש אפילו פחות)

אמנם לא מדובר בשכונה או בשכונות הכי טובות מבחינה סוציו-אקונומית אבל זו בהחלט אופציה.

https://www.yad2.co.il/realestate/rent?city=6500&neighborhood=146&property=1&Order=3

 

רכבת לחדרה עד תחנת ההגנה זה לוקח בין 40-50 דקות.

כמובן שאי אפשר לקבל את הכל גם מרכז-גם רכבת במחיר סביר וצריכים לדעת גם להתפשר.

חופשי-חודשי עד איזור ת"א כולל גוש דן עולה כ-430 ש"ח.

 

מה זה טווח ארוך?

במצב תיאורטי שבו מחירי הנדל"ן לא זזים, בטווח מספיק ארוך גם בלי בלתמים תגיע למצב שעל השכירות הוצאת יותר כסף. כמה ארוך? 1.2 מיליון חלקי 3000 חודשים.

 

פרקטית, הבניין בו קנית את הדירה יכול לקרוס והביטוח יתנער, בעל הדירה ממנו אתה שוכר יכול למות ולהעביר את הדירה לבת שלו הכלבתא מהגיהנום, ועוד אלפיים ושלוש מאות תרחישים שאי אפשר לצפות.

 

10-20 שנים קדימה לפחות.

עריכה אחרונה ב-12 לספטמבר, 2019 על ידי Benor

[SlowRide]

 

 

 

 

כל השכונות החדשות היום מתוכננות ל-2 רכבים לדירה ולפעמים גם יותר, אם זה אומר פי כמה מקומות חניה מאשר פעם, למעט רחובות צדדיים כל הכבישים 2 נתיבים לכל כיוון, כיכרות עם 2 נתיבים וכו' זה ממש לא תכנון לתח"צ.

אבל זה נכון גם בלי קשר למחיר למשתכן, לדוגמה השכונות החדשות בבאר יעקב או פסגות אפק או אם המושבות בפתח תקווה וכו'.

 

 

 

אבל איזה פוליטיקאי אתה מכיר שמסכים לעבוד (קשה), לתכנן תוכנית, לשכנע את כולם להצביע בעד, לפקח על הביצוע של התוכנית, לסיים את תפקידו אחרי 4 שנים, ולתת לשר הבא או זה שאחריו לגזור את הסרט על התוכנית שלו?

 

שני הפסקאות האלה מציגות את מה שלדעתי הוא מהות הבעיה. כל עוד בונים פרברים על סטרואידים במקום להשקיע בתשתיות, תח"צ ועירוב שימושים (ע"ע עירוניות) אזורי הביקוש לא באמת ישתנו וגם המחירים לא. זאת בעיה תכנונית שנובעת מגישה מיושנת שבגללה הגענו למצב שת"א זה מרכז העולם ואנשים מוכנים לגור בבויידם תמורת 4 אלף בחודש.

הבעיה השניה היא עם הפוליטיקאים והציבור שמביא את זה על עצמו בכך שהוא בוחר באנשים שמבטיחים פתרונות קסם לבעיות מורכבות.

איך פותרים את זה? אין לי מושג. כל מה שנשאר לנו לעשות זה כמו שכמגאי כתב, להוציא את המיטב ממה שיש.

[BarryG]

יש לי שאלה שמסקרנת אותי.

בהינתן מצב תיאורטי, שבו יש 100ֵ% הון עצמי לרכישת דירה יד שנייה נניח בסביבות המיליון עד מיליון 200. (משמע דירה ללא משכנתא)

(נוציא מהמשוואה את העלות האלטרנטיבית המופסדת, כתוצאה מחוסר השקעתו של הכסף ושימוש בשכר דירה).

האם לטווח הארוך יהיה זול/יקר יותר לשכור דירה דומה ? נניח שמדובר בשכר דירה של כ-3000 ש"ח לכל חודש.

האם מחירי אחזקת הדירה בטווח הארוך > משכירת דירה? (יכולים להיות בלת"מים שונים בבניין, בשכונה, בדירה עצמה וכו' וכו' דברים שבתור שוכר אתה פחות צריך להתמודד איתם ואתה תמיד יכול לעבור לדירה הבאה.)

כל הסיפור של החישוב הזה זה התשואה האלטרנטיבית על הכסף, זה מה שגורם לרכישת דירה להיות לא כלכלית.

[oryo]

אבל מחר אתה תבנה עוד 10X ובשבוע הבא עוד 10 ובסוף כולם יקבלו.

אז היום תחמיר את הקריטריונים, ומחר תקל אותם, ומחרתיים שוב תקל ושוב ושוב ושוב. זה לא בדיוק הבירוקרטיה המיותרת שכולם כל כך רוצים להימנע ממנה?

רק שבדרך הגרעון יגיע ל20% מהתוצר, ומאיזושהי סיבה נראה שזה לא מטריד אותך - למרות שגרעון גבוה משפיע על כולם ולא רק על כמה זוגות שזכו בהגרלה.

 

פרסמתי כאן את הגרף, תוך קדנציה אחת נראה שכחלון הכפיל את הגרעון +/-.