Jump to content
  • הצטרפו למשפחה

    היי, היי אתה (או את) שם!

    אנחנו יודעים, נחמד להיות אנונימי, ולמי בכלל יש כוח להירשם, הרי אפשר להגיב גם בלי, וממש לא בא לנו להיות עכשיו "החדשים האלה".

    אבל בתור חברי פורום רשומים תוכלו להנות ממערכת הודעות פרטיות, לנהל מעקב אחרי כל הנושאים בהם הייתם פעילים, ובכלל, להיות חלק מקהילת הרכב הכי גדולה, הכי מגניבה, וכן - גם הכי שרוטה, באינטרנט הישראלי. 

    אז קדימה, למה אתם מחכים? בואו והצטרפו ותהיו חלק מהמשפחה הקצת דפוקה שלנו.
     

Transporter

מחירי הדירות- יש עוד לאן לעלות ?

שימו לב! השרשור הזה בן 316 ימים, שזה ממש ממש הרבה. נא המנעו מהקפצה שלו והקפיצו אותו אך ורק אם אתם פותחי השרשור ו/או יש לכם עדכון רלוונטי לנושא. אם יש לכם שאלה, נא פתחו שרשור חדש.

Recommended Posts

ישבתי השבוע לשיחה עם חבר,

זה לא חדש שהמחירים בשמיים.

השאלה היא כזו:

 

להוריד את המחירים - לא משתלם למדינה, הרי דיי ברור שזה לא יקרה.

 

מה לגבי ההפך ? המחירים יעלו ?

כבר הגענו למצב שדירת 4 חדרים חדשה בפריפריה עולה 1.5 מליון

לאן עוד אפשר לעלות מכאן ?

 

אנשים מגיעים למסקנה שהם לא יכולים לגור במרכז כי המחירים פשוט הזויים

אז הם הולכים לגור בפריפריה

אם המחירים ימשיכו לעלות גם שם לא יוכלו לגור

 

מי יקנה דירות ?

 

מחיר למשתכן יגמר מתישהו, חוץ מזה לא כולם זכאים לקנות.

מה יעשו ?

 

בנאדם פשוט לא יוכל לקנות דירה ב-2 מליון

ולא נראה לי שבאמת אפשרי שרק טייקונים יוכלו לקנות כאן דירות.

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

לטעמי, המצב ממש עצוב. אני כל הזמן חושב שאם זה ימשיך ככה: מה יהיה בעוד 5 שנים? בעוד 10? מסיפורים שאני מכיר, הורים לוקחים הלוואות של 250k בשביל להעמיד הון עצמי לילדים. מי שיש לו, תפאדל. אבל מה יעשו עם הילד הבא?

 

התשובה לשאלה שלך היא פשוטה: כל עוד אנשים ימשיכו לשלם את המחירים האלו, המחירים ימשיכו לטפס.

אני אתן סיפור מחיפושי הדירה שלנו (יש יותר, פשוט זה קשור לסיטואציה). כל חיפושי הדירות היו בראשלצ, חולון ויהוד.

באחת הערים ראינו דירת 3 חדרים שתומחרה ב 1.67 מ, קומה 7 מתוך 8. הדירה הייתה מוזנחת, אבל הבעלים (משקיעה) חשבה שזו הדירה הכי טובה בשכונה. נשים בצד שהבניין עצמו היה מוזנח וחניה אפשר למצוא רק בצד השני של השכונה, כשגיששנו על המחיר היא הייתה מאוד ברורה:

"בקומה הרביעית לא מזמן מכרו את הדירה ב 1.65, פחות שקל מזה אני לא מוכרת"

הדבר הראשון שעלה לי בראש מהסיטואציה: מי הסכים לשלם את הסכום הזה על דירת 3 חדרים, בלי חניה (אבל עם מרפסת שהתווספה בשנים האחרונות)?

התשובה היא שלצערי יש מספיק אנשים שעושים את זה, חלק כי אין להם ברירה וזה עדיף מאשר שכירות, אבל באמת שזה פסיכי.

 

בכל השנה הזו שהסתובבנו יצא לנו גם לדבר עם מתווכים, מכולם הבנו שהשוק באיזה נמנום ובחודשים האחרונים אין להם הרבה עסקאות לעומת שנים קודמות.

זה דיי חיזק את התחושות שלי ושל אשתי שיש היצע קטן יחסית. אולי ההיצע זה בגלל הטווח מחירים...

 

 

לי אין ספק שהבועה תתפוצץ כי זה הרבה מעבר ליכולת של המשתכרים הממוצעים (ועוד יותר בעייתי למשתכרים חציוניים). מתי? אי אפשר לדעת.

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

תצטרך להמתין מעט לתשובה, משום שהפקולטות לנבואה שהרברפי מתכנן לפתוח, עוד לא הפיקו בוגרים מוסמכים.

 

אם אתה רוצה להסתמך על סטטיסטיקה דווקא, אז ההיסטוריה מספרת שבסוף, כל עליה מסתיימת בירידה.

בין אם "המדינה רוצה" או בין אם לא.

 

כמה? מתי?? אלו כבר שאלות הרבה יותר קשות לחיזוי.

 

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk


1. MAZDA 3 ACTIVE 08 1.6

2. HYUNDAI ACCENT 08 1.4

נפרדנו בצער מהטריוס הקשישה...

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

להוריד את המחירים - לא משתלם למדינה, הרי דיי ברור שזה לא יקרה.

זה לא עניין של משתלם או לא, הם לא יכולים לעשות יותר מדי חוץ מלהגביר את ההיצע על ידי צמצום רגולציה והורדת מחירים על קרקעות

 

מה לגבי ההפך ? המחירים יעלו ?

אני לא נביא אבל לדעתי הם לא יעלו מעבר אלא אם כן יהיה איזה משבר רציני בשוק, כרגע הם סוג של נתקעו (לפחות במרכז)

 

אנשים מגיעים למסקנה שהם לא יכולים לגור במרכז כי המחירים פשוט הזויים

אז הם הולכים לגור בפריפריה

אם המחירים ימשיכו לעלות גם שם לא יוכלו לגור

זה לא בדיוק נכון, כנס לקבוצת פייסבוק שקשורה לדירות בתל אביב ותראה את הביקוש שם

מחיר למשתכן יגמר מתישהו, חוץ מזה לא כולם זכאים לקנות.

מה יעשו ?

התוכנית הפופוליסטית הזו לא השפיעה ולא תשפיע על אף אחד אז הסר דאגה מליבך.

בנאדם פשוט לא יוכל לקנות דירה ב-2 מליון

ולא נראה לי שבאמת אפשרי שרק טייקונים יוכלו לקנות כאן דירות.

עובדה שקונים יפה, למעשה אם לא היו קונים המחירים היו יורדים.

 

בקיצור הפתרון זה העלאת ההיצע כמו שרשמתי או תהליך טבעי של קיטון בביקוש בעקבות המחירים, רק ככה הם ירדו.


Clio 172 Phase 2

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

אני יכול להגיד לך שמהצד השני יש עשרות אלפי זוגות צעירים ש"ממתינים" שהמחירים יירדו. שברגע שהם יירדו, תיהיה התנפלות. מה שלפי דעתי יעלה שוב את המחירים.


Daihatsu YRV 01' 86 HP << Sold

Kia Cerato 08' LX 122 HP << Current

PIONEER DEH-X3950BT

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים
זה לא עניין של משתלם או לא, הם לא יכולים לעשות יותר מדי חוץ מלהגביר את ההיצע על ידי צמצום רגולציה והורדת מחירי הקרקעות

 

"לא יכולים לעשות יותר מידי"?

בדקת פעם מהו האחוז של ערך הקרקע ליח"ד מתוך מחיר הדירה?

בבנייה מרקמית/רוויה, באיזורי הביקוש, כמובן. לא מדבר על במיה פרטית, שם זה מגיע לאחוזים מבהילים ממש.

 

*ואין באמור לעיל שום כוונה לשפוט האם מכירת קרקעות המדינה במחירי הפסד זה רעיון טוב או רע.

 

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk


1. MAZDA 3 ACTIVE 08 1.6

2. HYUNDAI ACCENT 08 1.4

נפרדנו בצער מהטריוס הקשישה...

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

לדעתי המחירים לא יעלו מהסיבה הפשוטה שלאנשים נגמר הכסף.

הרי גם ככה רוב מוחלט של קוני הדירות הצעירים מקבלים חלק נכבד מההון עצמי מההורים שלהם.

 

ומה יעשו כשלא יהיה כסף להורים? לא יקנו.


משרת בקריה וסובל? האישה/חברה מרביצה לך? סתם מחפש כתף לבכות עליה? אין בעיה!

״גש לאפסנאות וחתום על שק אשכים״.

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים
"לא יכולים לעשות יותר מידי"?

בדקת פעם מהו האחוז של ערך הקרקע ליח"ד מתוך מחיר הדירה?

בבנייה מרקמית/רוויה, באיזורי הביקוש, כמובן. לא מדבר על במיה פרטית, שם זה מגיע לאחוזים מבהילים ממש.

 

*ואין באמור לעיל שום כוונה לשפוט האם מכירת קרקעות המדינה במחירי הפסד זה רעיון טוב או רע.

 

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

אכן יכולים לשנות את ערכי הקרקעות וציינתי את זה.

לא יכולים לעשות יותר מדי - הם לא יעשו את זה.

ראה ערך כחלון - הוגה תוכנית מטומטמת שלמה (שנכשלה ולכן אפשר לומר מטומטמת) אבל לא חושב על להוריד את מחירי הקרקעות ורגולציה.


Clio 172 Phase 2

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

כחלון, במחיר למשתכן, מכר קרקעות עשרות אחוזים מתחת לשמאות, כשבמכרזים "חופשיים" נסגרים הרבה מעל שמאות.

 

אז הוא כן מכר קרקעות בהפסד.

מה יצא מזה?

אפשר כבר לראות ניצנים.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk


1. MAZDA 3 ACTIVE 08 1.6

2. HYUNDAI ACCENT 08 1.4

נפרדנו בצער מהטריוס הקשישה...

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים
כחלון, במחיר למשתכן, מכר קרקעות עשרות אחוזים מתחת לשמאות, כשבמכרזים "חופשיים" נסגרים הרבה מעל שמאות.

 

אז הוא כן מכר קרקעות בהפסד.

מה יצא מזה?

אפשר כבר לראות ניצנים.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

25% מהרוכשים וויתרו על ה"תענוג" ו 37% מהמכרזים בתכנית נכשלו (הנתונים נכונים ללפני שנה)


Clio 172 Phase 2

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

אף אחד לא נביא ואי אפשר באמת לדעת מה יהיה בעתיד, המחירים יכולים להמשיך לעלות,

הם יכולים לרדת והם יכולים גם להישאר גבוהים לעוד הרבה זמן.

 

אבל כן אפשר לנתח את המצב לפי פרמטרים כלכליים:

 

1) מחיר הדירה ביחס השכר בממוצע במשק - תמיד יהיו דירת יוקרה חריגות ותמיד יהיו דירות מוזנחות ונידחת זולות,

אבל נהוג לבחון את המחיר של דירה ממוצעות לעומת השכר הממוצע. לפי העולם .. יחס של מתחת ל 70 משכורות נחשב זול ומעל 130 נחשב יקר.

אצלנו היחס כבר עבר את ה 130 מזמן .. ולכן על מנת שהמחירים ימשיכו לעלות גם השכר הממוצע צריך להמשיך לעלות.. וזה כבר יותר קשה.

בכל מקרה לא ידועים מקומות בעולם שדירה ממוצעת עולה יותר מ 200 משכורות ממוצעות.

2) היחס בין שכר הדירה למחיר הדירה , אם מתעלמים מרווחי ההון שיש למשקיעים על הדירה, אז משקיע רוצה לקבל תשואה הגיונית על הדירה,

ולכן שכר הדירה שהוא מקבל צריך להיות פרופציונלי למחיר הדירה.. שכר הדירה יותר יציב ויותר קשור לשכר את אנשים, אם השכר הממוצע של האנשים הוא 10,000 ש"ח, אז שכר דירה ממוצע לא יכול להיות 20,000 ש"ח ... הוא יהיה באיזור ה 30-50% מהשכר הממוצע.

מצד שני ... אם התשואה על דירה תהיה נמוכה ממה שאפשר לקבל על השקעות אחרות אז משקיעים לא ירכשו דירות , או יותר נכון ימכרו את הדירות שלהם,

ולכן אם נניח שכר דירה של 5,000 ש"ח לחודש או 60,000 לשנה.. ונניח שמשקיעים מוכנים לקבל 2 אחוז על דירה.. נקבל שווי של 3 מיליון.

היום דירות שמושכרות ב 5,000 נמכרות ב 2 מיליון ...

אבל אם הריבית תעלה ל 5 % , אז דירה שמושכרת ב 5,000 ש"ח לחודש תהיה שווה רק 1.2 מיליון .

 

עלות בנייה - מדברים על עלות בנייה של 5,000 ש"ח למטר עד 10,000 ש"ח למטר.. כמובן שבניית דירה בביניין זולה יותר מאשר בית פרטי.

ולכן דירה של 100 מטר , עלות הבנייה בסביבות 500-700 אלף ש"ח, מכיוון שהמחיר בשוק הוא 2 מיליון , אז קבלנים מוכנים לקנות מהמדינה

יחידת שטח קרקע לדירה במיליון ש"ח...

מבחינה זאת .. אין גבול לעליית המחיר כי המחיר של הקרקע יכול לעלות עד אין סוף.. אבל יש מגבלה לירידה ..

 

מבחינת ביקוש והיצע זה בעייתי... אם מתעלמים מהמחירים ... אז הקצאת משאבים יעילה למשק צריכה להיות שבונים בדיוק כמה דירות שצריכים התושבים לגור בהם,

אם אנחנו כמשק נבנה יותר דירות ממה שצריך, אז יהיו דירות ריקות וכמשק סתם בזבזנו משאבים שלא מוסיפים לרמת החיים,

היה עדיף לנצל את המשאבים האלה לצורך הרחבת הכבישים , בניית רכבות תחתיות , אוטובוסים חשמליים ותשתית מתאימה, בניית מפעלים לתעסוקה וכדומה.

 

נכון שאם יציפו את השוק בדירות אז המחיר ירד... אבל זה יהיה מלאכותי והנזק יהיה גדול ובסופו של דבר המחיר יחזור לשיווי משקל לפי הנקודות הקודמות.

 

עכשיו זאת לא נבואה אלא עובדה.. המחיר של הדירות ירד רק שהריבית תעלה בחזרה לרמות הקודמות .

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים
לדעתי המחירים לא יעלו מהסיבה הפשוטה שלאנשים נגמר הכסף.

הרי גם ככה רוב מוחלט של קוני הדירות הצעירים מקבלים חלק נכבד מההון עצמי מההורים שלהם.

 

ומה יעשו כשלא יהיה כסף להורים? לא יקנו.

הבעיה שזה די מעגל קסמים כזה:

לא יקנו... ואיפה יגורו? נכון, בשכירות... ומה יקרה למחירי השכירות כשהביקוש ימשיך לגדול ביחס להיצע? נכון, יעלו... ומה יעשו משקיעים כשיראו ששוב יש תשואה יפה בנדל"ן (בלי עליה בערך הנכס), וגם זוגות צעירים שיגלו שהם משלמים שכירות בגובה החזרי המשכנתא? נכון, שוב יקנו דירות... ומה יקרה למחירי הדירות?... מניח שהפואנטה ברורה.

 

לדעתי, בלי הגדלה משמעותית של ההיצע באזורי הביקוש (מה שלא צפוי בנתיים), מחירי הדיור לא ירדו. לפחות לא בצורה משמעותית. ולא, ירידה של 10% על פני כמה שנים לא מועילה בהרבה למי שיושב על הגדר וממתין ובינתיים משלם שכירות.

מנגד, אני גם לא צופה עליה משמעותית. בדיוק בגלל שכבר נורא קשה לקנות והרוב לוקחים משכנתאות מטורפות.

הימור שלי? (ואני מדגיש - הימור), המחירים ימשיכו לדשדש במקומם... פה עליה של 5% שם ירידה של 5%. מקסימום יצמדו לעליה בשכר הממוצע.

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

אבל אם הריבית תעלה ל 5 % , אז דירה שמושכרת ב 5,000 ש"ח לחודש תהיה שווה רק 1.2 מיליון .

 

איך חישבת את זה?


"Weyland Yutani Corp - "Building Better Worlds

Audi A3 Sportback 2.0 TFSI

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

המחירים לא מפסיקים לעלות, בין היתר, עקב הזנחה פושעת וחסרת אחריות של ההנהגה שעסוקה בבריחה מכתבי אישום, ועדר "מאמינים" של 30 מנדטים, שהולכים אחריה ככבשים עיוורות, למרות שהם בקו האש הראשון והנפגעים הכי קשה ממדיניות הממשלה.

 

כמו שנראה כרגע, המצב בפירוש רע מאוד למי שלא רכש דירה, ויהיה רע יותר משמעותית, במיוחד באזורי הביקוש, מה שישליך בוודאות על המעגלים הקרובים והרחוקים.

 

כמו שנאמר במקורותינו, הנבואה ניתנה לשוטים, אך לצערי במשך ה-10 שנים האחרונות, אני רואה רק עליות חדות ועסקאות סיבוביות, שלא היו מביישות את הלוטו בימיו הגדולים.

 

כמובן שהכל יגיע על חשבון הכיס של הזוגות הצעירים והוריהם.

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים
הבעיה שזה די מעגל קסמים כזה:

לא יקנו... ואיפה יגורו? נכון, בשכירות... ומה יקרה למחירי השכירות כשהביקוש ימשיך לגדול ביחס להיצע? נכון, יעלו... ומה יעשו משקיעים כשיראו ששוב יש תשואה יפה בנדל"ן (בלי עליה בערך הנכס), וגם זוגות צעירים שיגלו שהם משלמים שכירות בגובה החזרי המשכנתא? נכון, שוב יקנו דירות... ומה יקרה למחירי הדירות?... מניח שהפואנטה ברורה.

 

 

העניין הוא שבשביל ליהנות מה"זכות" שניקאת משכנתא, אתה צריך הון עצמי והרבה אם אתה לא רוצה לקרוע את עצמך בתשלומי משכנתא מפלצתית. לאנשים אין כזה דבר.(לכאלה בכול אופן שאין להם הורים עם חסכונות גדולים או שהם לא גרו אצל ההורים עד גיל 35).

ולא הרבה אנשים ימשיכו לשלם גם שכירות מפלצתית. בכול הנוגע לכסף אנשים יכולים להיות מאוד יצירתיים(לגור בדירות ישנות יותר, בחורים, בקרוונים וכו')

 

והמשקיעים גם ימשיכו להשקיע בנדל"ן, עד שהמושחתים משרתי הלוביסטים (שגם הם בעלי דירות לכן האינטרס מובן) שיושבים בכנסת לא יתחילו למסות משכירים. ולא רק בקניית דירה , שכן זה לא מזיז לאנשים,אלא איפה שכואב - בסכום החודשי שהם מקבלים מהשוכר.


משרת בקריה וסובל? האישה/חברה מרביצה לך? סתם מחפש כתף לבכות עליה? אין בעיה!

״גש לאפסנאות וחתום על שק אשכים״.

שתף הודעה זו


קישור ישיר להודעה
שיתוף באתרים אחרים

×
×
  • Create New...