שאלה פילוסופית על השקעה בנדל"ן

[bagira]

באוגוסט מסתימת לי המשכנתא העיסקית, ובשעה טובה ומוצלחת מתפנה לי 8000 ש"ח לחודש.

 

או שאני אעשה עם הכסף הזה משהוא או שכידוע, הוא יתמוסס בחשבון הבנק.

 

באופן טבעי המחשבה הולכת לכיוון נדל"ן.

 

יש בית על הכוונת, התשואה העקרונית מצויינת (מחיר הבית בחלוקת השכ"ד לשנה).

 

רק מה, כסף מזומן למקדמה אין רק שזה לא ממש מכשלה, אין לי בעיה למשכן גם את הבית שלי ואז חצי משלי, חצי מהנכס שנקנה ומקבלים בית ללא מקדמה במזומן (כבר הייתי בבנק וקיבלתי אישור לכך).

 

אז איפה הבעיה?

 

הבעיה היא שבעלות של מליון ש"ח, אני בעצם מתחייב (באופן גס) להחזר של 5000 ש"ח ל 20 שנים.

 

השכירות על הנכס היא 3000 ש"ח כך שאצתרך להוסיף 2000 ש"ח מכיסי כל חודש (גם עם זה אין בעיה כי כאמור, מתפנים 8000).

 

וכאן בעצם נכנסת השאלה הלא כספית אלא הפילוסופית, זה אומר שאני כמעט עד גיל 70 אוסיף 2000 ש"ח כל חודש? ובשביל מה? שבגיל 70 יהיה לי נכס? ראבאק, זה גיל 70, מי יודע כמה אני בכלל אהנה מההשקעה, אם בכלל? (לא שיש לי תוכניות להתפגר בגיל 70 אבל מה הקשר בין החיים לבין תוכניות?).

 

אז אם היו לי ילדים, אין בכלל שאלה, זה ישאר להם וזה אחלה נכס, אבל מאחר ואין לי, זה בכלל נשמע לכם הגיוני?

 

נ.ב. יש פתרון קל יחסית והוא להגדיל בצורה משמעותית את ההפרשה החודשית מתוך ה 8000 שמתפנים ולהחזיר משכנתא של בא נגיד 3000 (שכירות) +5000 ש"ח ממני, מה שיקצר את ההחזר ל 13 שנים, רק שאני חרד מהאופציה של עליית הריבית ואז ה 5000 יהפכו פתאום למפלצת שאני לא מצליח להתמודד איתה.

 

כל תובנה שלכם תתקבל בברכה.

[AUDIO KING]

אם בפילוסופיה עיסקנן ,זה רעיון טיפשי.

קח את הכסף ותהנה ממנו אין בשביל מי ואין בשביל מה.

 

אני במקומך לא חושב על שום השקעה,הייתי חושב איך אני נהנה עם עוד 8000 שקל בחודש

זאת לדעתי הבעיה העיקרית שלך כי מנוסח הדברים עושה רושם שאתה לא יודע מה לעשות

עם הכסף או שאתה לא יודע להנות ממנו ,אתה נישמע אדם סגפני.

 

תשתחרר תבין שחיים פעם אחת ותתחיל להשקיע בעצמך ובמה שעושה לך טוב.

עריכה אחרונה ב-18 לפברואר, 2016 על ידי AUDIO KING

[avargel]

תשובה עמוקה

 

זה סכום גבוה ו5 שנות חיסכון יניבו לך כמעט חצי מליון ש"ח

[bagira]

כי מנוסח הדברים עושה רושם שאתה לא יודע מה לעשות

עם הכסף או שאתה לא יודע להנות ממנו ,אתה נישמע אדם סגפני..

 

אולי זה הרושם שקיבלת ממני, אבל תאמין לי, אין שום דבר שקרוב לסגפני באורח החיים שאני מנהל.

 

רחוק כרחוק מזרח ממערב.

[gadik6]

אז אם היו לי ילדים, אין בכלל שאלה, זה ישאר להם וזה אחלה נכס, אבל מאחר ואין לי, זה בכלל נשמע לכם הגיוני?

 

 

כמו שאני רואה את זה, בהנחה ואין לך למי "להשאיר" את הכנס, ובהנחה ואתה גר כבר בבית משלך, אז אולי עדיף לנתב את הכסף לדברים שישפרו את רמת המחייה היום יומית (רכב חדש, שיפוץ בבית/החלפת בית, טיול לאיסלנד וכדומה).

 

הרי אתה לא תגור בדירה החדשה כנראה, וגם לא "תהנה" ממנה כלכלית בשנים הקרובות (אלא אם תהיה קפיצת מחירים ואז תחליט למכור אחרי כמה שנים), לכן זה השקעה לטווח הארוך, רק שלא יהיה מי שיהנה מזה בטווח הארוך.

 

 

ואתה תמיד מוזמן לאמץ אותי, מבטיח להיות ילד טוב ולהפסיק להצביע בנט.

[sronis]

במצב כמו שלך, שאין שארים, אני הייתי משלב הנאה וחסכון. 8000 שקלים בחודש זה הרבה כסף לעשות איתו דברים. קודם כל, אתה יכול לשדרג את רמת החיים שלך. אם תקדיש חלק מהסכום הזה (נניח 30%) לבילויים, תוכל לשדרג את החופשות שלך, את האוטו ואת סגנון החיים באופן כללי.

שאר הסכום - לחסוך בצורה הטובה ביותר שתתן לך מספיק כסף ליהנות מגיל הפרישה. בקשר לזה אין לי הצעות (ובאופן כללי, גם ההצעות הקודמות שלי הן בבחינת רעיונות ותו לא).

[michaelbe6]

אתה יכול להעביר לי כל חודש 2000 ש"ח ואני מבטיח לשלוח בדיחה מצחיקה אחת ממש כל יום לסלולארי שלך...

עם השאר הייתי חצי מקדיש להקטנת סכום ההחזר החודשי במשכנתא על הבית וחצי לבילויים או חופשות .

[SurfHigh]

לא כדאי שתחליף את המוסו? (או שבעצם אני מתבלבל פה עם מישהו אחר)

 

ולשאלתך, נראה לי שעבורך ההשקעה לא כדאית. קודם כל נראה לי שיקח לך יותר מ 20 שנה להחזיר מיליון ש"ח שתלומים של 5000 בחודש. דבר שני, בעוד 20 שנים, ההשקעה תחזיר לך 3000 ש"ח + 8000 ש"ח שהתפנו לך כבר היום (ונניח שימשיכו איתך לנצח).

ואז מה תעשה עם 11,000 ש"ח כל חודש, תפתח שרשור התייעצות?

עם אתה מחפש השקעה שתיתן לך תוספת לפנסיה בעוד 20 שנה, הייתי מחפש משהו אחר, אולי פשוט חוסך את רוב הכסף.

8000 ש"ח * 240 חודשים יתנו לך 1.9 מיליון לפני ריביות. ללא ספק תוכל להתפרנס מכך יפה בפנסיה.

אני אישית הייתי חוסך חלק ועם האר מטפח תחביב יקר.

[bagira]

לא כדאי שתחליף את המוסו? (או שבעצם אני מתבלבל פה עם מישהו אחר)

כן, בהחלט על הפרק. אבל לא קשור במסגרת התקציב הזה.

ולשאלתך, נראה לי שעבורך ההשקעה לא כדאית. קודם כל נראה לי שיקח לך יותר מ 20 שנה להחזיר מיליון ש"ח שתלומים של 5000 בחודש. דבר שני, בעוד 20 שנים, ההשקעה תחזיר לך 3000 ש"ח + 8000 ש"ח שהתפנו לך כבר היום (ונניח שימשיכו איתך לנצח).

ואז מה תעשה עם 11,000 ש"ח כל חודש, תפתח שרשור התייעצות?

אם בגיל 70 מתפנה ל 11 אלף ש"ח לחודש אני עושה כל יום מסיבות, נערות ליווי, סמים, רוקנרול עד הסוף המר

עם אתה מחפש השקעה שתיתן לך תוספת לפנסיה בעוד 20 שנה, הייתי מחפש משהו אחר, אולי פשוט חוסך את רוב הכסף.

8000 ש"ח * 240 חודשים יתנו לך 1.9 מיליון לפני ריביות. ללא ספק תוכל להתפרנס מכך יפה בפנסיה.

אני אישית הייתי חוסך חלק ועם האר מטפח תחביב יקר.

 

אני רואה שהשרשור הזה הולך לכיוון של תחושת הבטן הראשונית שלי.

[ExoduS]

+1 ללעשות חיים, בגדש על חו"ל.

[razmel]

לקוח משרשור אחר, אבל רלוונטי:

אין מה לקדוח כאן.

תפוס את הכסף עם הידיים, 2 פ33ות עם כרטיס טיסה לחו"ל (או לחילופין, מוסו אספנות כתחביב, 2 פ33ות טובות) וכל הכסף ישבר ל 2 כאשר כל צד אחד יהיה שדרוג ברמת החיים, וצד שני חסכון קטן לשעת חרום.

 

מהתמונות רואים שהחופשות בחו"ל מהנות, עבוד על הצד הזה.

[Night Driver]

השקעה כזו לא חכמה מבחינתך.

 

אם כבר להשקיע בנדלן קנה דירה זולה בסביבות ה 500 שתגמור לשלם עוד 7-8 שנים מה 8000 שקל שמתפנים (שלם משכנתא קטנה יותר וסגור את שאר הסכום. ברגע שיהיה מספיק כסה את המשכנתא) והנכס הזה ישמש לך כפנסיה יחד עם הנדלן העסקי (כעצמאי אני משער שאין לך חיסכון פנסיוני מסודר ברמה כזו שתבטיח לך פנסיה סבירה שאפשר להחזיק ממנה מוסו).

[amir74]

אם היה מדובר במצב שבו השכירות משלמת את המשכנתא ומשאירה יתרה חודשית של 2,000 ש"ח, הייתי ממליץ לעשות את הצעד.

במצב שבו אתה צריך להמשיך להוציא כסף מהכיס עבור נכס שתראה ממנו פירות רק בעוד 20 שנה (ועוד בגיל 70), מיותר לחלוטין.

אנחנו לא לוקחים שום דבר לקבר חוץ מהתכריכים והאנשים שמלווים אותנו.

[Nemesis]

מצטער, העסקה פשוט לא משתלמת מבחינת תשואה שוטפת. אתה בעצם מהמר על המשך עליית מחירי הדיור, התשואה השוטפת שלך היא למעשה שלילית בהתחלה.

שכירות של 3,000 ש"ח לחודש משמעותם תשואה ברוטו של 3.6%. גם זה לא לחלוטין מדוייק, כי אם הדירה עולה מיליון, כאשר מדובר בדירה שנייה, עליך להוסיף עוד כ-100,000 ש"ח עבור מס רכישה, עורך דין, שמאי וכל המסביב. כלומר מדובר ב- 3.28% ברוטו.

 

ריבית קבועה לא צמודה, במיוחד כאשר מדובר בחלקה על הלוואה לכל מטרה (על הדירה הקיימת) ל-20 שנה, אני מעריך שתגיע ללא פחות מאשר 3.5% ריבית בקבועה לא צמודה. כלומר, בתשלום המשכנתא הראשון לבנק, אתה משלם 3,210 ש"ח ריבית לבנק. בלע את כל תשלום השכירות ועוד השלמת מהכיס 210 ש"ח עבור הריבית, לפני שהחזרת ולו שקל אחד מהיתרה.

 

אם אתה לוקח את כל המשכנתא בקבועה לא צמודה של 3.5% (ואני אופטימי לדעתי), אתה תשלם 5,800 לחודש. כלומר מעל השכירות אתה מוסיף 2,800 ש"ח בחודש.

אם תקח את ה 2,800 ש"ח האלה בחודש שאתה מוסיף מהכיס, תקנה איתם אג"ח ממשלתי (תשואה ל-10 שנים 1.89%), ותחסוך אותם במשך 20 שנה, תגיע בסוף ל-800,000 ש"ח (אחרי מס).

 

אם קנית את הדירה יש לך לכאורה נכס בשווי 1,000,000. אבל, מדי פעם צריך לשפץ את הדירה, תיקונים כאלה ואחרים, מדי פעם תהיה בלי שוכר וכו'. זה בהחלט יכול למחוק את ההפרש.

[bagira]

תודה על המידע, בכל מקרה, מליון ש"ח זה:

1. עיגול לקלות החישוב.

2. כולל את כל ההוצאות הנלוות כולל מס רכישה של 8%.

3. שיפוצון קטן שיש לעשות בדירה והשקעה קטנה בגינה (צבע פנימי וחיצוני ושאר שטויות, לא לשבור קירות)

 

מחיר הדירה דה פאקטו הוא רק 800K ש"ח.