שאלה פילוסופית על השקעה בנדל"ן

[Nemesis]

אם כך המצב הוא יותר טוב, התשואה ברוטו היא 3.6.

אבל עדיין החישוב הקודם נשאר כמו שהוא, בגלל שלקחתי משכנתא של מיליון ש"ח בטעות ולא 1.1 מיליון

ועקרונית גם הדירה שלך שווה פחות ממיליון ברגע שקנית ושיפצת, נניח ואתה יכול להוסיף את מחיר השיפוץ לדירה, אבל את עלות מס הרכישה לא.

 

בגלל עלות המימון הגבוהה (משכנתא לכל מטרה) והתשואה הנמוכה (3.6 ברוטו), לדעתי זה לא משתלם. כדי שזה ישתלם, צריך להיות מרווח הרבה יותר גדול בין התשואה ברוטו לבין עלות ההלוואה מהבנק. כדי שזה יהיה רווחי אתה חי למעשה על פער הריבית הזה.

או לחלופין, אתה מהמר שמחירי הדירות ימשיכו לטפס בקצב גבוה יותר מאשר האינפלציה.

[nitch]

תיאורטית אתה יכול למכור לפני סוף המשכנתא ולהינות מהרווח (התיאורטי). לא חייב לחכות לגיל 70.

[discoTD5]

טייקון נולד.

התעשייה הצבאית יוצאת עכשיו למכרז. עזוב נדל"ן. תחשוב בגדול. תנפיק אג"ח ותגלגל הכל על הציבור.

אחרי הגיוס, גש למכרז על הפעלת הנמל הפרטי בחיפה, (שים כמה שקלים בכיסים הנכונים, זו השקעה נבונה), ואז תשכיר אותו ביותר כסף לאיזה חברת ביטוח שאין לה מה לעשות עם הכסף של הציבור.

עם האקזיט על הנמל, תקנה קבוצת כדורגל טורקית, ותנפיק אותה בבורסה בלונדון. זה השלב לבקש צ'אפטר 11 ולברוח עם הכסף. תאשים את מנהל הכספים שעשה בחברה כבשלו.

אחרי שחילצת את כל המיליארדים, תרוץ לכנסת, ותהיה שר תחבורה במקום ישראל כץ.

[bagira]

ואת כל הטוב הזה אתה מאחל לי?

[edan82]

יש 8000 שקלים פנויים ואין שארים?

 

מזל טוב, הגיע הזמן להתחיל לחיות על הקצה!

 

פתח לוח יד 2 וחפש לך גולף 1.4TSI 160 עם תיבת DSG או איזו רנו מתיישנת.

 

4-6 חודשים, זה פרק הזמן המקסימלי שיעבור עד שתפתח שרשור חדש "לא סוגר את החודש, איך לעשות כסף מהבית?".

 

problemo solved.

 

[Rשף]

. אתה בעצם מהמר על המשך עליית מחירי הדיור, .

ולא סתם על ממוצע אלא על הבניין, רחוב והעיר הספציפיים.

[redroze]

פתח סניף נוסף. גם יעסיק אותך כפליים כדי שלא תחפור לנו פה עם מבחנים הזויים וגם תוכל להוסיף לטייטל שלך "רשת באגירה".

 

 

ראבאק, עוד 20 שנה אתה בן 70, איזה זקן אתה.

[discoTD5]

בן 70 אבל טייקון, ממיין כמו ארנב.

ע"ע יו הפנר.

[falou]

תיאורטית אתה יכול למכור לפני סוף המשכנתא ולהינות מהרווח (התיאורטי). לא חייב לחכות לגיל 70.

 

אז כל העסקה תלויה בשיפור הערך של הנכס.

[ישה]

ראשית נדבר מספרים אח"כ נדבר פילוסופיה.

 

לקחת 1000K ל 13 שנים בריבית 3.5% הכל בקבועה לא צמודה, אז מעניין לך את הטוסיק מה יקרה לריבית, החזרת 8000 ש"ח לחודש.

 

שילמת במשך 13 שנה ריבית בסכום של 246K

 

ניקח שכ"ד של 2500 ש"ח לחודש ככה תבטיח תפוסה מלאה , אחרי 13 שנה יהיו לך בקופה 390,000 ש"ח + 468,000 שהם התוצאה של חיסכון חודשי של 3000 ש"ח לחודש ( יהיה לך יותר כי לא חישבתי ריבית על החיסכון בכלל ) + בית אחד בו אתה גר ובית אחד להשכרה שניהם נקיים מכל חוב.

 

בין לבין יהיה לך גם הוצאות כאלה ואחרות על הבית המושכר, אבל אם הוא עובר שיפוץ אחרי הרכישה , ההוצאות תהיינה זניחות.

 

 

למשוואה צריכים להפחית את עלות ההורים מצד החתן ומצד הכלה .... ולהוסיף את מה שישאירו לכם במאה ועשרים,

 

והכסף שייכנס ממכירת העסק.

 

ואז אתה בגיל 60-65

 

עכשיו אין לך למי להשאיר את נכסיך וחסכונותיך. נכון ולא נכון.

 

כי אתה וזוגתך צריכים לחיות עוד 20-30 שנה...

[E-A]

אין שארים,אתה בן 50, מה לך ולהשקעה? יש לך בית ללא חושב ועסק שפועל. מקסימום תמכור אותו בעתיד ותחייה מהרווח. היום אני במקומך מתחיל לחיות כמו קינג, אתה יכול לקחת לך רכב יוקרתי, לשרוף כל חודש סופש באירופה, לחסוך חצי שנה ולטוס ליעד אקזוטי, להעביר לי את הכסף ועוד ועוד.. תגיד אין לך אחים אחיינים משהו? למה שלא תפתח איזו קרן בשביל מימון הלימודים שלהם?

[falou]

. מקסימום תמכור אותו בעתיד ותחייה מהרווח.

 

למה אתה מניח שאפשר למכור את העסק, ברווח משמעותי?

בוא נגיד שיש לך חנות שמרוויחה 20K ש" בחודש.

בכמה אתה חושב אפשר למכור אותה, כעסק חי?

 

צריך לנהל את העודף התזרימי מתוך הנחה שהעסק יכול לקרוס מחרתיים, ממאה ואחת סיבות, חלקן לא כלכליות.

אפשר להשאיר קצת לבזבוזים, את השאר יש להשקיע/לחסוך.

היום אפשר לחיות בקלות עד גיל 90. יש עוד הרבה זמן...

[IRON-MAN]

*אצטרך...

[ישה]

מתנצלת על טעות ( עמדתי בפינה חצי שעה וחזרתי )

 

יהיה לך בקופה רק 468K מהחיסכון כי בשכ"ד השתמשנו לתשלום המשכנתא.

 

גם זה לא!!

 

כמובן שעדיף כי כל הצטברות של 50K בחיסכון תשמש לפרעון חלקי של המשכנתא כך שהיא לא תסתיים אחרי 13 שנה אלא אחרי 9.5 שנים בלבד ואז תקרע את העיר.

 

זה כמובן מקטין את סה"כ הריבית שתשלם לבנק.

 

המצב אחרי 9.5 שנים הוא שני בתים חופשיים מכל חוב ויכולת חיסכון של 10-11K.

 

כמובן בהנחה שלא קרה שום אירוע בחייכם העסקיים שהשתנה.

 

אם אתה מוכן להסתכן ניתן כמובן לקחת שליש בפריים, וכן סביר שתוכל לקבל ריבית נמוכה מ 3.5% שחישבנו.

 

עצה

 

קבל ממספר בנקים אישורים עקרוניים בכתב לתוכנית שאתה זומם כדי שלא להיות תלוי רק בבנק אחד.

 

דרך אחרת היא כמובן לחסוך את כל ה8K אבל כתבת שאתה תמסמס זאת , אז עדיפה דרך בה אתה מחוייב ל"חסוך" על דרך של תשלום המשכנתא מדי חודש.

[nitch]

אז כל העסקה תלויה בשיפור הערך של הנכס.

תלוי בהרכב המימון. אם ההכנסה מהדירה גבוהה מתשלום הריבית זה אומר שהיא מכסה גם חלק מהקרן (ואת שאר הקרן הוא מכסה מהכיס). במקרה כזה אם הוא מוכר באותו המחיר שקנה ונזניח שניה עלויות מכירה, הוא ברווח מסויים.