למה כול הדירות הם בתיווך?

[Ahbarony]

פגשתי כמה מתווכים בחיי. עם כמה מהם אני אמשיך לעשות עסקים. הם שווים את הכסף. את דירתי הראשונה קניתי עם מתווך. הרעיון היה שהוא מוריד מחיר יותר ממה שאני מסוגל להוריד ובכך מגלם את העלות שלו בתוך העיסקה. זה כמעט והיה ככה. מחיר הסגירה היה 224 אלף דולר במקום 240 הראשוניים. איתי המוכר בכלל לא רוצה לדבר. זה מה יש. דירה של בעלי הקרקע מעסקת קומבינציה. לא יודע מה איתכם, אבל אני הרגשתי יותר רגוע כאשר הסתובבתי עם מישהו שמכיר כל בניין בשכונה כולל הקוד של דלת הכניסה, מכיר אנשים שגרים בבניין ויודע מי בנה אותו לפני 30 שנה ומה הייתה רמת הבניה. בעייני זה חשוב וכדאי לשלם על זה. כשרציתי למכור הוא בא אלי ואמר לי שעכשיו זה לא הזמן וכדאי להמתין. בזכותו לא מכרתי והדירה עדיין בבעלותי, למרות שהתקדמתי משם.

 

Sent from my LG-H960 using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-29 לאפריל, 2017 על ידי Ahbarony

[redroze]

בשנה האחרונה מכרתי את הדירה שלי כמעט פעמיים ללא מתווך אז אני יכול לחלוק מניסיוני הדל.

 

בפעם הראשונה פרסמתי במחיר גבוה, קבעו איתי בשישי הראשון 3 לקוחות פוטנציאלים (הסכמתי להראות את הדירה רק בימי שישי). הראשון הבריז, השניים רצו להתקדם אז דחיתי את השלישי לשבוע הבא כדי לעשות להם בדיקת רצינות.

לא האמנתי שאני אמצא קונים כל כך מהר מכיוון שהיה מדובר בעיסקה מורכבת, היה מדובר בדירה חדשה מקבלן שהייתה גמורה אבל לבניין נותר חצי שנה עד קבלת טופס 4. עקב העובדה הזו לא יכלנו לחתום על כלום כדי לא להסתבך עם רשויות המס. לכן סכמנו בלחיצת יד, הורדתי 50 אלף ש"ח מהמחיר הנדרש (הבנתי שזה פחות או יותר מה שכל רוכש מצפה לקבל) ונתנו לעורכי דין להתחיל לעבוד על החוזה ושישאירו את החתימה ליום קבלת טופס 4.

כאשר התקבל טופס 4 העורך דין שלהם וחברת הבניה משכו עוד חודשיים בעקבות מחסור במסמכים. לבסוף העיסקה התפוצצה כי העורך דין של הרוכשים שכח לבדוק עם הבנק את כל המסמכים כדי שיאשרו את המשכנתא שלבסוף סורבה (למרות שהם קבלו אישור עקרוני).

 

נאלצתי לפרסם שוב את הדירה, הפעם במחיר סופר גבוה (המחיר שדרשתי בעבר + 50 אלף ש"ח שנאלצתי בסוף להוריד במשא ומתן + 100 אלף ש"ח כי בעבר הסכמתי "להתפשר קצת" על המחיר כי העיסקה הייתה מסובכת והיום יש לי דירה מוכנה ביד).

התקשרו הרבה מתווכים, במשפחה שלי יש היסטוריה לא טובה עם מתווכים אבל למרות זאת כאשר התקשרו מתווכים אז התנאים שלי היו:

1. בלי בלעדיות.

2. בלי אחוזים.

3. נתתי את מחיר הסגירה האמיתי שלי (50 אלף ש"ח פחות ממחיר המודעה) ואמרתי למתווך שכל שקל שהוא סוגר מעבר למחיר הזה הולך נקי לכיס שלו. ואני לא חותם על כלום חוץ מהמשפט הנ"ל שרשמתי (כדי להבטיח לו שאני לא אעלם לו אחרי שאקבל את הכסף).

 

רוב המתווכים לא הסכימו אבל היו 2 מתווכים שהסכימו. אחת ניסתה לתאם איתי מספר פעמים וכל פעם ברגע האחרון ביטלה. אם הייתי מגיע ספיישל הייתי מתעצבן אבל תמיד הייתי מגיע לכמה פגישות אז לא הפריע לי.

המתווך השני הגיע עם לקוחה, לדעתי הוא השתמש בי בכדי להוריד את הלקוחה שלו לקרקע. כלומר להראות לה דירה חדשה ויפה אבל הרבה מעבר לתקציב בכדי שהדירות הישנות שלו, שכן נכנסות לתקציב, לא יראו לה שבורות מדיי.

לפחות הוא היה הגון ושמר את הטלפון שלי. אחרי כמה חודשים התקשר שוב אבל אמרתי לו שהדירה נמכרה (הוא היה בשוק כששמע את המחיר).

 

לבסוף הדירה נמכרה אחרי משא ומתן ארוך ובהפחתה של 75 אלף ש"ח מהמחיר הנדרש אבל גם 75 אלף ש"ח יותר ממה שסכמתי עם הרוכשים הקודמים.

בדיעבד גיליתי ששיחק לי המזל בענק. העירייה התעכבה מאוד ברישום הטאבו ולכן כל הבנקים סרבו לתת משכנתאות לרוכשים (מסתבר שלבנק לא מפריע לתת לי משכנתא כאשר אני רוכש מקבלן אבל אם אני מוכר את אותה דירה שכבר עברה אצלו אישור פתאום יש עוד דרישות למסמכים שקבלן לא אמור לספק אבל לקוח רגיל כן). במילים אחרות הייתי חייב למצוא רוכשים עם מזומן ביד ואתם משערים עד כמה הם נדירים.

 

המסקנה שלי היא שהשוק פשוט בוער. אם יש לך דירה יפה, מושקעת, במיקום טוב ויש לך סבלנות, תתחיל גבוה מאוד ורוב הסיכויים שתסיים בין מחיר גבוה למחיר בסדר. אני לא קונה את העניין הזה של "להשרף בלוחות". ד"א, פרסמתי את הדירה רק ביד2 ומדלן.

 

נ.ב. אם חשבתי שעד עכשיו מתווכים הם אנשים הזויים אז התהליך הזה לימד אותי שגם עורכי דין הם הזויים לא פחות, ההבדל היחיד שהם לרוב לבושים בחליפה עם עניבה ואתה נפגש אתם במשרד מסודר ולא בדירה מעופשת או באמצע הרחוב (איפה שלרוב נפגשים עם מתווכים).

עריכה אחרונה ב-29 לאפריל, 2017 על ידי redroze

[sperial]

"שריפה" של דירה היא דבר אחר.

מתווך ללא בלעדיות מביא לקוחות פוטנציאליים לדירה, אבל מדגיש את חסרונותיה - כדי להאדיר את הדירות שבבלעדיות שלו. בכך הוא"שורף" אותה בעיני קונים אפשריים.

[timur2008]

מי שמבין בנדל"ן, יודע לנהל משא ומתן,ויש לו דירה מבוקשת באזור מצויין, מבין עניין ויודע לחפש את המידע הנכון באינטרנט, לא צריך מתווך ככל הנראה.

אבל מה לעשות שרוב האנשים הם לא, ואין להם זמן לזה. שלא לדבר על זה שתמיד טוב שיהיה מגשר בין הצדדים בקניית ומכירה של דירה, הרבה פעמים עורך דין או מתווך יודעים לפתור תקלות כאלה או אחרות בעסקה מתוך נסיונם.

כל זה לא פוסל מכל אחד להיות אחראי לכסף שלו.

יש מלא אוכלסיות שפונות למתווכים בליל ברירה, כי אין להם שום ידע וניסיון ולפעמים אפילו לא גישה לאתרי אינטרנט בעברית או בכלל.

ככה שלהעזר בבעל מקצוע זה לא בושה.

אני עכול להעיד על עצמי שאני עושה החזרי מס דרך חברה כלשהי, וכל פעם משלם 20% ממה שאני מקבל, אבל אני לא מבין בזה כלום ואין לי זמן וסבלנות להתחיל ללמוד את זה לבד, אז אני משלם וגם מרוויח על הדרך.

[mpcrypt]

את הדירה הקודמת שלנו מכרנו ללא תיווך אבל עכשיו, כשאנחנו מנסים למכור את הדירה הנוכחית, פנינו למתווך.

 

למה????

 

כי המתווכים (לפחות באיזור שלנו) פועלים בשיטות של מאפיה.

ברגע שפירסמנו מודעה ביד2 קיבלנו מבול של טלפונים של אנשים שרצו לראות את הדירה.

לכאורה מצב מצוין, אבל מסתבר ש 70% מהם היו מתווכים כאשר רובם לא הציגו את עצמם ככאילו.

 

אתה מבזבז זמן על אינסוף שיחות טלפון, מתאם ביקורים ומבטל פעילויות בשביל זה, מכין את הבית שייראה טוב ובסוף מגיע מישהו שרק בסוף הביקור מציג את עצמו כמתווך . גם אם שואלים בטלפון הם פשוט משקרים וטוענים שאינם מתווכים.

 

אחד המתווכים אפילו הודה בפה מלא כי כדאי לנו לעבוד עם מתווך ולו רק כדי לסנן את שאר המתווכים.

ממש שיטה של מאפיה, את צריך לשלם לפושע אחד כדי שישמור עליך מהפושעים האחרים.

 

גם ככה רב המתקשרים והמבקרים (שהם לא מתווכים) סתם מבזבזים את זמנך אז להוסיף לזה עוד כמות אינסופית של מתווכים זה נהיה טירוף.

 

בסוף נכנענו ועברנו למתווך כי הבנו שרק ככה נוכל להביא לדירה רק קונים אמיתיים ולא נבזבז את זמננו לריק.

[vladclar]

בקיצור, במקרה שלך המקצוע הזה נחוץ כמו פרוטקשן לעסק קטן, כדי שהמקום לא ייהרס.

[Nemesis]

אחד היתרונות שהיה פעם של מתווך זה המחירים בהם מבוצעות עיסקאות באיזורך

 

היום מידע נדל"ן מספק את המידע הזה בקלות ברמת הבניין בו אתה גר / רוצה לרכוש,( מבוסס על הצהרה לשלטונות מס שבח ) מה רמת הדיוק שלו לעומת כמה נמכרה הדירה בפועל זו שאלה שתשובה טובה לה אין.

 

נמסיס

 

אין סתירה כאשר מדובר במקרה פרטי בו אחד העריך את דירתו ביתר ופות"ש בחסר.

 

כן, אבל זה משמש כתירוץ נפוץ מדוע מומלץ לשכור את שירותיו של מתווך. אם אתה הקונה - הוא ימצא לך דירה ויוריד את מחירה יותר מאשר תוכל אם תגש לבד - כך ששכרו משולם על ידי המוכר. אם אתה המוכר - הוא ימכור את הדירה שלך במחיר גבוה יותר כך ששכרו ישולם על ידי הקונה.

יש יתרונות מסויימים לשימוש במתווך טוב, אולם להתפס לעניין המחיר נראה לי טעות חמורה. ככל שהשוק משוכלל יותר אין לכך תוחלת רווח כלל.

 

אתה לא הבנת את ההגיון בין הדברים.

המתווח יודע למצא לך עסקה שניתנת למיקוח ולהוריד מחיר, זה יכול להיות מכאלו שפרסמו ללא תיווך, כאלו שנואשים למכור וגם עסקה עם מתווך אחר ואפילו במקרה שלי לשכנע מוכר למכור לי בפחות כסף ממה שמתווך אחר מביא לו.

 

מצד שני להביא לך רוכשים מעיר אחרת שאפילו לא חשבו לגור באיזור שלך ושישלמו יותר ממה שהיית משיג לבד משלט תלוי לעוברים ושבים ומודעה ביד2.

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

 

אם תביט בהמשך הדרך, ככל שיותר אנשים ישתמשו בשירותיו של מתווך אין תוחלת חיובית לדברים. המתווך שלך כמוכר יפגוש את המתווך של הקונה, ובממוצע ישולם לך מחיר השוק. אולי דווקא יפגוש המתווך הכריש שלך מתווך כריש גדול של הרוכש וישכנע אתכם לקחת דווקא אותו ולשלם מתחת למחיר השוק? אותו הדבר במקרה ההפוך.

[Fitch]

לעבוד עם מתווך ולו רק כדי לסנן את שאר המתווכים.

 

זה אמ;לק למהות השרשור.

[ישה]

בדירה מבוקשת למכירה יבואו 200 מתווכים לראות את הדירה ביום הראשון - שני , עושים אצלך בבית מפגש חברים ואח"כ רק מי שיש לו קונה מדיין לך במוח.

 

ואם יש קונה רציני הוא יגיע גם דרך המודעה שלך.

 

לא בלעדיות למתווך, משלם שכ"ט רק אם השגת מחיר מעל המחיר X שקבענו.

 

טכניקה שלהם

 

אתה מציע את הדירה ב X המתווך מפרסם אותה בעזות מצח ב X מינוס 50 אלף.

 

איום בתביעה המחיר משתנה.

[davemustaine87]

אני חייב להגיד שאני נדהם. באמת.

 

אנשים יוותרו על סביבות ה-30 אלף שקל כי זה מהווה 2% בלבד מהעסקה, אבל לעומת זאת אם חס וחלילה ידרשו לשלם 8 שקל על קוטג' ולא 5.5 שקל... וואי וואי, 20-30% יותר מהמחיר??? איזה בלאגן יהיה פה.

 

ידוע שהפגם הזה בהגיון שלנו, שאנו משווים דברים ולא מסתכלים בתור ערך בלבד, הוא פגם מהותי ומשמעותי מאוד. אבל בחיים לא חשבתי שעד לרמה כזאת.

[vladclar]

למה חשבת שלא עד רמה כזאת? אנשים לא מפוצצים עסקאות רכב בגלל 500 שקלים ואחרת כך הולכים לטרייד אין ומוותרים על 15 אלף?

 

אפילו פרס נובל ניתן לחוקרים בתחום של "כלכלה התנהגותית" על המחקר העוסק במניעים לקבלת החלטות כלכליות של בני אנוש.

עריכה אחרונה ב-30 לאפריל, 2017 על ידי vladclar

[פינדר]

אני חייב להגיד שאני נדהם. באמת.

 

אנשים יוותרו על סביבות ה-30 אלף שקל כי זה מהווה 2% בלבד מהעסקה, אבל לעומת זאת אם חס וחלילה ידרשו לשלם 8 שקל על קוטג' ולא 5.5 שקל... וואי וואי, 20-30% יותר מהמחיר??? איזה בלאגן יהיה פה.

 

קניית קוטג' (גבינה) היא פעולה פשוטה ולכן כל הבדל במחיר קופץ לעין.

 

אני מנסה למכור קוטג' (בנוי) כבר שלושה חודשים, ולא רואה יותר מדי קונים, למרות שמדובר באיזור מבוקש.

למכור נכס של 3.5-4 מליון ש"ח זו עבודה לא קלה.

[vladclar]

עכשיו תשאל את עצמך, מדוע אין יותר מידי קונים?

המחיר גבוה מדי ביחס לנכס, עם כל היתרונות וחסרונות שלו בהשוואה לנסכים דומים באיזור?

כישורי משא ומתן שלך לא מספיק טובים?

האיזור נשלט כולו ע"י קבוצת מתווכים ?

 

גם הקונים לא מתלהבים לשלם למתווך 2% מ 3.5 מיליון שקלים.

אז משהו כאן לא עובד לפי ההיגיון הכלכלי נטו.

[timur2008]

במחיר דירה ממוצעת מעל מיליון שקל, ל30 אלף שכר מתווך יש חשיבות שולית אם אתה מקבל את מה שחיפשת, במחיר שרצית ולא הצלחת לבד.

הכל יחסי בחיים.

אני בטוח שהבחור עם הבית של 3.5 מיליון יוריד 100-200 אלף קל בשביל למכור, אז מה הוא פראייר? הוא צריך לקנות קוטג'י ב 10₪.?

אין קשר בין הדברים. וחוץ מזה כמה מאותם אנשים שחוסכים שכר מתווך, לוקחים משכנתא הכי טובה שאפשר? ואם הם בכלל יודעים איזה משכנתא יש להם?

[davemustaine87]

שים לב, אני לא מדבר על אנשים ש:

לא הצליחו למכור לבד והמתווך הצליח למכור במחיר שהם רצו ואולי יותר

אנשים שגרים בחו״ל ופיזית לא יכולים למכור את הדירה לבד.

אנשים שמודעים שהם משלמים הרבה כסף, אבל כסף לא חסר להם והם רוצים את הנוחות.

 

אני רק מדבר על אנשים שנכנעו/שוכנעו להשתמש במתווך מסיבות כאלה ואחרות שאין לי הסבר להם מלבד העובדה ש 30 אלף ממיליון וחצי ניראה להם ״בקטנה..״

 

כמו שציינו לפני, יש לא מעט כאלה בתחום הרכב. אבל בשוק הדירות, בהנחה שרוב המודעות שם לא מפוברקות, הסטטיסטיקה ניראת מאוד מוזרה בעיני( על כול דירה פרטית יש 5 דירות תיווך בבלעדיות במחירים זולים יותר)