שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[nev]

לפני 21 דקות, - XM - כתב:

קבלן לא מוכר בהפסד.

אם אחוזי הרווח שלו בפרויקט הם 15% ומחירי הדירות ירדו ב 16% הוא מניח את המפתחות על השולחן והולך. הוא חברה בע’’מ, הוא לא אדם פרטי.

הבנק יצטרך להיכנס לנעליים שלו, והבנקים ממש לא רוצים את זה.

 

 

 

לא מדוייק. פרוייקטים קיימים הוא לא יניח (וגם לא יתנו לו להניח). אם ההפרש בין נטילת הלוואה (=הפסד) לבין מכירת דירות בהפסד כדי לשמור על תזרים מזומנים הוא יבחר בפשרות השניה.

בזמנו קרוב משפחה שלי קנה דירה בגרושים בהר חומה כשלקבלנים לא היה תזרים מזומנים והרבה נדל"ן למכור.

לפני 4 דקות, farkash7 כתב:

וכומבן תוסיף לזה שלל הקלות/פרישות/דחיות שהבנקים בעידוד בנק ישראל יתן לכל בעל דירה "מסכן" ש"נקלע" לקשיים.
שנה דחיה. עוד 10 שנים למשכנתא. הוראה לבנקים לשנות מסלולים כדי להקל על הלווים.
אל תדאגו לבעלי הדירות, להם דואגים.

 

זה החלק המתסכל - נותנים פרס להתנהלות כלכלית לא נבונה והפרס הזה מזיק למי שמתנהל נכון.

עריכה אחרונה ב-24 למאי, 2022 על ידי nev

[- XM -]

@nev

בעולם נורמלי קבלן יכול למכור בהפסד נקודתי כדי לשמור על תזרים.

אני מכיר פרוייקט של חברת בנייה מהגדולות בארץ, שבגלל בלצ''מ הסתיים עם הפסד של 2% (כמה מליונים).

כמובן שהחברה הכניסה יד לכיס ואף רוכש לא הרגיש את זה, אבל זה בגלל שיש לה עוד עשרות פרוייקטים, והיה שווה לה לשלם כדי לשמור על השם והמעמד שלה, גם בקרב הרוכשים וגם אצל הבנקים.

במקרה שיובל מדבר על קריסה מערכתית של 20-30%, הקבלנים יגידו ביי ביי.

[Gavrik]

יש עוד קבוצה שאתם שוכחים כאן.

אלו שתכננו למכור את הנכס ומבסוטים על העליה של השנים האחרונות.

עד כה הם לא היו מוכנים להוריד שקל ממחיר המכירה כי כל חצי שנה מחיר הדירה עולה עוד אז למה להם להוריד ולמכור? עדיף לשבת על הגדר.

 

ברגע שהמחירים יבלמו או יירדו אפילו קצת יכול להיות שנראה מהם הנחות במחיר הסגירה כי הם גם ככה תכננו למכור וכבר לא שווה לשבת על הגדר וצריך למכור זריז כל עוד לא נפל עוד.

 

משם כוחות השוק יכולים למשוך את זה עוד למטה 

[פינדר]

לפני 2 דקות, Gavrik כתב:

אלו שתכננו למכור את הנכס ומבסוטים על העליה של השנים האחרונות.

זה נכון למשפרי דיור שקנו נכס עם מועד כניסה רחוק וחיכו עם המכירה של הנוכחי, כדי למקסם את המחיר.

הם יכולים להילחץ ולרדת במחיר. לא יודע כמה כאלו יש וכמה הם ישפיעו על השוק.

[DareDevil]

לפני 10 שעות, nev כתב:

וחבל שאין חוק שמכריח בנקאים להסביר את זה ולוודא שמבינים כולל סכומים סופיים. 

סכום סופי מאוד קשה לדעת בגלל שיש חלקים שצמודי מדד וכאלה עם אחוז קבוע וכו'

[יובל .מ.]

לפני 3 שעות, - XM - כתב:

קבלן לא מוכר בהפסד.

אם אחוזי הרווח שלו בפרויקט הם 15% ומחירי הדירות ירדו ב 16% הוא מניח את המפתחות על השולחן והולך. הוא חברה בע’’מ, הוא לא אדם פרטי.

הבנק יצטרך להיכנס לנעליים שלו, והבנקים ממש לא רוצים את זה.

 

מה זה יניח מפתחות?
כמו שאני חותם על חוזה עם קבלן מסוים, הוא חותם איתי. לא יעמוד בו, יקבל תביעה, לא?
שואל ברצינות כי אני עדיין לא בנקודה של קניית דירה ולא סגור במאה אחוז על כל הפרוצדורה.
לא מדבר על פרויקט שלא נכנס אליו עדיין, מדבר על משהו שכבר יש התחייבויות.

[farkash7]

הוא חברה בע"מ - "בערבון מוגבל".
מחוב מסויים לא שווה לו להמשיך להחזיק בחברה. סוגר אותה וממשיך בחייו.
חתמת על חוזה מול החברה שלו לא מולו, החברה נסגרה/נכנסה לכינוס הליכים, את מי תתבע בדיוק?

קבלן רציני לא יסגור חברה כי הפסיד אחוז מסכן באיזה פרוייקט, אבל אם מדובר כבר בכמה פרוייקטים ובאחוזים גבוהים יותר? זה כבר משהו אחר.
אני משער שכבר עכשיו חברות ביצוע שלא גידרו את עצמן כמו שצריך בחוזה אכלו אותה חזק, ועד לפני שלוש שנים לקנות דירה ולהכניס בחוזה סעיף "בלי מדד בניה" לא היה משהו הזוי.

עריכה אחרונה ב-24 למאי, 2022 על ידי farkash7

[Shmulik_Miata]

היום הקבלנים למדו שיטה, להשכיר את הדירות.

 

הקבלן שבנה את הבתים שלנו, החל לפני חצי שנה לבנות את שלב ב'. הוא לא הולך למכור את הדירות בשלב הראשון, אלא להשכיר אותן. מבחינתו, ברגע שמסתיים הכביש החדש שעוקף את עפולה (עוד שנה-שנה וחצי) , הערך של הדירות יעלה ואז הוא ימכור. לבנתיים הוא יכניס לעצמו כספי שכירות שמראש יהיו גבוהים יותר (בשכונה שלנו השכירויות עלו בכמעט 800 ש"ח לכל סוג דירה בחודשים האחרונים). 

 

 

 

[יובל .מ.]

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

הוא חברה בע"מ - "בערבון מוגבל".
מחוב מסויים לא שווה לו להמשיך להחזיק בחברה. סוגר אותה וממשיך בחייו.
חתמת על חוזה מול החברה שלו לא מולו, החברה נסגרה/נכנסה לכינוס הליכים, את מי תתבע בדיוק?

קבלן רציני לא יסגור חברה כי הפסיד אחוז מסכן באיזה פרוייקט, אבל אם מדובר כבר בכמה פרוייקטים ובאחוזים גבוהים יותר? זה כבר משהו אחר.
אני משער שכבר עכשיו חברות ביצוע שלא גידרו את עצמן כמו שצריך בחוזה אכלו אותה חזק, ועד לפני שלוש שנים לקנות דירה ולהכניס בחוזה סעיף "בלי מדד בניה" לא היה משהו הזוי.

למדתי משהו, תודה.

[GTאי]

לפני 7 דקות, יובל .מ. כתב:

למדתי משהו, תודה.

גם את זה קח בערבון מוגבל 😅

יש הרבה עסקים שבהם הבעלים נדרשים לחתום ערבות עצמית על חובות של החברה, כל מקרה לגופו - אבל בחלק גדול מהמקרים אם החברה קורסת אז הבעלים נופל יחד איתם ולכן לא כל כך מהר מוותרים על חברה.

[farkash7]

בדיוק. קח את פישמן לדוגמא. הפקיד ערבויות אישיות ונפל חזק.

[natco]

לפני שעתיים, farkash7 כתב:

אני משער שכבר עכשיו חברות ביצוע שלא גידרו את עצמן כמו שצריך בחוזה אכלו אותה חזק, ועד לפני שלוש שנים לקנות דירה ולהכניס בחוזה סעיף "בלי מדד בניה" לא היה משהו הזוי.

אמנם חברה שבונה בעיקר לחקלאות/מרכזים לוגיסטיים ומחסנים גדולים, אבל אכלו יופי של צינור מהטירוף של מדד תשומות הבניה.

 

כשאתה לוקח מכרזים בהתאבדות, על הקשקש, בתקווה להרוויח בהמשך משינויים ובלתמ"ים (לא רומז לחברה ספציפית זו או אחרת, זה כללי לכולן), אז כל גל קטן הופך את הספינה שלך כמו קליפת אגוז.

[m3x7r3m3]

לפני 13 שעות, farkash7 כתב:

הוא חברה בע"מ - "בערבון מוגבל".
מחוב מסויים לא שווה לו להמשיך להחזיק בחברה. סוגר אותה וממשיך בחייו.
חתמת על חוזה מול החברה שלו לא מולו, החברה נסגרה/נכנסה לכינוס הליכים, את מי תתבע בדיוק?

קבלן רציני לא יסגור חברה כי הפסיד אחוז מסכן באיזה פרוייקט, אבל אם מדובר כבר בכמה פרוייקטים ובאחוזים גבוהים יותר? זה כבר משהו אחר.
אני משער שכבר עכשיו חברות ביצוע שלא גידרו את עצמן כמו שצריך בחוזה אכלו אותה חזק, ועד לפני שלוש שנים לקנות דירה ולהכניס בחוזה סעיף "בלי מדד בניה" לא היה משהו הזוי.

 

אני לא יודע, אבל חושב שזה שונה עבור חברות יזמות מאז חפציבה

[farkash7]

שיפרו את המצב כן מאז קריסת חפציבה. היה איזה שינוי בחוק המכר.
בגדול ממה שהבנתי היזם/קבלן לא יכול לקבל סכום משמעותי של כסף (מעל 7% נדמה לי) בלי לספק בטוחה לקונה, אבל השאלה היא מה היא בטוחה?
נניח שהבטוחה היא בדמות חלק יחסי בקרקע (אני יוצא מנקודת הנחה שזו בטוחה שמוגדרת חוקית ע"פ המחוקק) מה יעזור לי בתור רוכש חלק יחסי בקרקע עם שלד של בניין שלא הושלם כי הקבלן ביצוע פשט את הרגל, והחברה היזמית תקועה כי היא עשתה הסכם שמיטיב איתה מצב אחד ומצד שני אף קבלן ביצוע חדש לא יקח על עצמו את הפרוייקט בלי תוספת של XXXXXXXX שקלים?

התאמצתי. מהי בטוחה?

הדרכים להבטחת כספו של רוכש הדירה ("בטוחות")
התיקון לחוק קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים:

• ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: "מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה".
• ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.
• שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה.
• רישום "הערת אזהרה". "הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.    
• העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2022 על ידי farkash7

[m3x7r3m3]

כאמור, לא'דע, לא תחום שאני מבין בו, רק זכרתי שהיה שינוי מאז חפציבה