שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[pl7410]

לפני 6 דקות, avargel כתב:

אולי יותר עובדי מדינה קונים דירות דוקא כי רמת השכר שלהם נמוכה והם זקוקים לדירות לעתיד להשלמת הכנסה? בשונה מהייטקיסטים למשל?

 

אולי כי הם לא יודעים להשקיע בשוק ההון, בשונה מאנשי פיננסים למשל?

 

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי pl7410
למחוק

[borsood]

עזבו, הכל כתוב בכוכבים. עכשיו אני רגוע, המחירים ירדו בוודאות.

 

 

[farkash7]

לפני כשעה, avargel כתב:

והם זקוקים לדירות לעתיד להשלמת הכנסה?

הכנסות לעתיד? למה שמישהו עם פנסיה תקציבית הצטרך לדאוג מהכנסות בעתיד?
 

לפני כשעה, avargel כתב:

אולי כי הם לא יודעים להשקיע בשוק ההון, בשונה מאנשי פיננסים למשל?

מה אני אגיד לך... הייטקיסטים הם וורן באפט אחד אחד.
 

לפני כשעה, avargel כתב:

אתה מתבלבל בין עובדות לבין פרשנויות לאותן עובדות

לא חבר אתה מתבלבל. אני הבאתי עובדות, מספרים. אתה התחלת לתת פרשנויות.
הראתי לך שמי שיש או תהיה לו פנסיה תקציבית הסיכוי שלו להחזיק ביותר מדירה אחת הוא גבוה מאוד ביחס לחלקו באוכלוסיה וביחס לשכר הממוצע שלו.
אתה התחלת לתת פרשנויות. מה מעניינת הסיבה? עניתי לך על מה שהכחשת קודם.
 

לפני כשעה, avargel כתב:

מה שאני כן יודע זה שאם אני לוקח את ה2.25m האלה עכשיו ומשקיע אותם בתבונה לאורך 30 שנה

בעל הבית שלך לא שם 2.25m על הבית שאתה מתגורר בו.
אם הוא קנה אותו אתמול בבוקר הוא אולי שם 50% מזה וגם זה רק בהנחה שהוא לא רשם אותו על איזה נכד בן 3.
אם הוא קנה לפני אז המשפט הקודם גם נכון רק לסכום קטן יותר.
 

לפני כשעה, avargel כתב:

מירמור לא מקדם לשום מקום

מירמור? מי הזכיר מירמור? כתבת משהו עניתי לך.
 

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי farkash7

[avargel]

לפני 8 דקות, farkash7 כתב:

לפני כשעה, avargel כתב:

והם זקוקים לדירות לעתיד להשלמת הכנסה?

הכנסות לעתיד? למה שמישהו עם פנסיה תקציבית הצטרך לדאוג מהכנסות בעתיד?

 

כי מראש המשכורת נמוכה יותר? גם הפנסיה התקציבית היא נגזרת של גובה השכר, כידוע.

 

לפני 9 דקות, farkash7 כתב:

לא חבר אתה מתבלבל. אני הבאתי עובדות, מספרים. אתה התחלת לתת פרשנויות

 

אכן. אני נתתי פרשנויות. וגם אמרתי שמדובר בפרשנות בלבד. ואני אפילו לא עומד מאחוריה. המצאתי אותה תוך 0.03 מילי שניות, רק בשביל להמחיש איך ניתן להציע פרשנית הפוכה לאותן עובדות בדיוק.

הכתבה ערבבה עובדות ופרשנויות ועל סמך זה הסיקה מסקנות. זה בסדר, אבל זה לא דבר אלוהים חיים.

לפני 11 דקות, farkash7 כתב:

בעל הבית שלך לא שם 2.25m על הבית שאתה מתגורר בו.
אם הוא קנה אותו אתמול בבוקר הוא אולי שם 50% מזה וגם זה רק בהנחה שהוא לא רשם אותו על איזה נכד בן 3.
אם הוא קנה לפני אז המשפט הקודם גם נכון רק לסכום קטן יותר.

 

זה לא משנה מתי הוא קנה, מה שמשנה זה מה התשואה האלטרנטיבית לערך הבית בכל זמן נתון.

יתכן מאוש שלשעתו זו היתה קניה נבונה. מה שבטוח שכרגע עם ערכו הנוכחי, התשואה אפסית.

לפני 12 דקות, farkash7 כתב:

מירמור? מי הזכיר מירמור? כתבת משהו עניתי לך

 

התכוונתי למי שכתב קודם (ומשם בכלל התחיל הדיון) ש"הכי מכעיס זה הפנסיונרים שקונים דירות".

לא. זה לא מכעיס. זה סתם מירמור, סה טו.

[SlowRide]

אם כבר מכעיס, זה אמירות של אנשים כאלה (ראיתי בפרצופספר):

 

[farkash7]

לפני 17 דקות, avargel כתב:

כי מראש המשכורת נמוכה יותר? גם הפנסיה התקציבית היא נגזרת של גובה השכר, כידוע

אם היחס בין השכר לגובה הפנסיה של פנסיה צוברת ותקציבית היה זהה, אז היה משהו מאחורי המשפט שלך.
היות והוא לא זהה, ויש אנשים שיוצאים עם פנסיה תקציבית שמנה מאוד מאוד בגיל 42-45, אז מה שכתבת פשוט לא מחובר למציאות.
לצורך העניין תבדוק איזה שכר הייטקיסט שהתחיל לעבוד בגיל 24 (21 השתחרר ולמד 3 שנים) היה צריך להרוויח כדי לצאת בגיל 42 עם פנסיה של 20+ נטו בחודש...
 

לפני 17 דקות, avargel כתב:

הכתבה ערבבה עובדות ופרשנויות ועל סמך זה הסיקה מסקנות

לא ערבבה כלום. אתה ערבבת. הכתבה הציגה מספרים.

 

לפני 17 דקות, avargel כתב:

זה לא משנה מתי הוא קנה, מה שמשנה זה מה התשואה האלטרנטיבית לערך הבית בכל זמן נתון

המינוף הוא פרט חשוב מאוד כשמודדים את העסקה כמו שאתה עושה. כך גם הסיכון.
 

לפני 17 דקות, avargel כתב:

לא. זה לא מכעיס. זה סתם מירמור, סה טו

בוודאי שזה מכעיס. זוגות צעירים משלמים המון מיסים שהולכים כדי לכסות פנסיות תקציביות שמנות של המדינה, ועובדי המגזר הציבורי "חוגגים" וקונים דירות להשקעה (שוב ע"פ המספרים היבשים חלקם באוכלוסיית המשקיעים גדול באופן יחסי).
מצד שני אותם זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירה ויסיימו את חייהם עם פנסיה מצחיקה, זו עבדות מודרנית של ווסילים ואדונים, זה כשל, זה לא מוסרי וכן מותר לכעוס על זה. זה לא אומר שזה מרמור.
בנוסף לכל אלה רמת השירותים שאותם זוגות צעירים מקבלים היא נחותה כולל בירוקרטיה אינסופית שנובעת מאותם נותני שירות במגזר הציבורי ורק גורמת לעוד עליות מחירים בכל תחום.
אחרי כל זה אתה קורא למי שמתלונן ממורמר? אני חושב שאפשר להבין אותו, ולא הוא לא ממורמר.

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי farkash7

[davemustaine87]

לפני שעה, avargel כתב:

לא הבנתי את פשר המירמור

 

לא הבנת את המרמור של פטור ממס עד 5000 שקל הכנסות משכר דירה? או שלא הבנת את המירמור שאם אתה מעל גיל 60 אתה תשלם אחוז מס מצחיק על ההכנסה מהשכרת הדירה?

אין לזה שום אח ורע בשום תחום בארץ בתחומי הכנסה שאינם יצרניים

איזה מהמרמורים האלה לא ברור לך? 

לפני שעה, avargel כתב:

אנשים עבדו קשה ורכשו נכסים במיטב כספם אחרי ששילמו מס כדת וכדין

 

אוקיי, זה ששילמת מס קניה על דירה לפני 20 שנה מקנה לך את הזכות לא לשלם על ההכנסות שלך ממנה לעולמי עד? 

אז אם ככה, חברות ההשכרה והליסינג היו שמחות מאוד לשלם מס קניה על הרכבים שלהם ולא לשלם לעולם מיסים על ההכנסות שלהם. 

 

לפני שעה, avargel כתב:

 

אם יהיה מס על השכירות - הוא כמובן יגולגל (לפחות בחלקו) לשוכרים

 

אז בוא, אל תטיל שום מס על שום דבר שיכול להתגלגל על הלקוח. זאת השיטה שלך? 

ועם כול הכבוד לאמפטיה שלך לשוכרים המסכנים, הם לא מעניינים את הממשל כלל.

לפני 16 דקות, avargel כתב:

התכוונתי למי שכתב קודם (ומשם בכלל התחיל הדיון) ש"הכי מכעיס זה הפנסיונרים שקונים דירות".

 חבר, תקרא יותר בעיון. 

אני לא כועס על בעלי הדירות, אני כועס על החארות שלא ממסים אותם. 

למה לי לכעוס עליהם? הם היו בזמן הנכון ובמקום הנכון ובשמחה הייתי מתחלף איתם. 

[avargel]

אין לי כח להתווכח

 תנסו רגע להקשיב

אסביר את עצמי פעם אחת. מובן - סבבה. לא מובן - גם בסדר.

 

1. אין קשר בין כעס על מנגנון הפנסיה התקציבית (שיכול להיות שהוא כעס מוצדק כשלעצמו) לבין רכישת דירות ע"י פנסיונרים.

 

2. פנסיה תקציבית היא ביחס לגובה השכר. לא לצבירה, אבל כן לשכר. מי שזה לא ברור לו שילך ללמוד קצת.

מי שהשתכר 10,000 שקלים לא יקבל פנסיה של 20,000 נכון? יופי. לכן גם החברה האלה צריכים השלמת הכנסה בגיל מבוגר, וחלקם  עושים זאת באמצעות רכישת דירות.

 

3. ניתן להתווכח על נושא הפטור ממשץס על השכרת דירות מעל 5,000 ש"ח. 

לטעמי, וזה גם מגובה בלא מעט מחקרים, הפטור הזה "עושה שכל" במובנים רבים ואת חלקם הזכרתי. לא מסכימים? אין חובה כזאת

 

4. ובפעם האחרונה אכתוב כי זה כבר כן מכעיס אותי. הכתבה שצוטטה עושה המון ערבוב בין נתונים לבין פרשנות. ובאופן כללי מאוד לוקה בחסר מבחינה לוגית. תפסיקו להאמין לכל תיזה ב10 אגורות של כל כתב מומחה בעיני עצמו.

[Nemesis]

אגב, למיטב זכרוני השכר הממוצע במגזר הציבורי גבוה בכ 25% מאשר המגזר הפרטי. אז זה די סוגר את הגולל על הדיון הזה. 

[avargel]

תבדוק מתי המגמה הזאת התחזקה )הפער בין הציבורי לפרטי)

ותבדוק מתי פסקה הטבת הפנסיה התקציבית למצטרפים חדשים (שב"ה לא איתנו כבר 20 שנה)

 

אפשר למשוך את זה גם לכיוונים נוספים וזה אחלה דיון כשלעצמו

[Nemesis]

מצ"ב גרף. 

כמובן, יש עוד זמן עד שיתחלף דור הפנסיונרים בעלי הפנסיה התקציבית. 

 

 

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי Nemesis

[sperial]

הנה כתבה קצת יותר מעודכנת.

 

יש כאן משפט אחד, חשוב - שיעור בעלי תואר ראשון במגזר הציבטרי עומד על 41%, לעומת 17% במגזר הפרטי. אז זה נתון אחד, אבל הוא מדגים את העובדה שההשוואות בין השכר במגזר הציבורי לשכר במגזר הפרטי בלי תקנון לגורמים משפיעים לא שווה את הביטים בשקופית.

[Nemesis]

מצד שני מספר שעות העבודה נמוך יותר. 

ובכל מקרה, אני חושב שזה מספיק מובהק על מנת לסתור את הטענה כי מקבלי הפנסיה התקציבית רוכשים דירות כי שכרם נמוך יותר ולכן הפנסיה נמוכה יותר. וזה עוד מבלי להזכיר שבעוד שמקבלי פנסיה צוברת יקבלו פנסיה בסדר גודל של 40-50 אחוז משכרם בעוד בפנסיה תקציבית מדובר על 70%.

 

בכל אופן, אם חוזרים לנושא הקודם, אם מחיר השכירות יעלה אצלי בשנה הבאה ב 25% אני קונה שני אוהלים ועובר לגור אצל @m3x7r3m3 במרפסת. 

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי Nemesis

[Pika007]

לפני 13 דקות, sperial כתב:

הנה כתבה קצת יותר מעודכנת.

 

יש כאן משפט אחד, חשוב - שיעור בעלי תואר ראשון במגזר הציבטרי עומד על 41%, לעומת 17% במגזר הפרטי. אז זה נתון אחד, אבל הוא מדגים את העובדה שההשוואות בין השכר במגזר הציבורי לשכר במגזר הפרטי בלי תקנון לגורמים משפיעים לא שווה את הביטים בשקופית.

 

תבדוק כמה מהתארים האלו במגזר הציבורי רלוונטיים וכמה בפרטי.

בהרבה מקרים תואר במגזר הציבורי מקנה עליה בשכר, אז עושים תואר בהתבוננות בטיח מתייבש והשכר עולה.

(אני לא אגיד "מדעי הדשא", כי בזה אשכרה יש תוכן.)

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי Pika007

[- XM -]

@davemustaine87

אפשרות מס’ 1 - דירה להשקעה ב 1.5 מליון, מס רכישה 8%, 120 אלף.

אפשרות מס’ 2 - שכירות 4000 ש’’ח לחודש, 10% מס (לולא הפטור של עד 5000), 400 ש’’ח לחודש.

כיום המדינה קבעה שתשלם לפי מתווה 1, רק אחרי 26 שנה של ”פטור ממס”, אתה באמת מקבל פטור - לעומת מתווה 2.

מה קורה אם מכרת אחרי 5 או 10 שנים? הלך הכסף.

מה קורה אם הדירה לא הייתה מושכרת או שהיו הוצאות מיוחדות? הלך, זה מס ללא שום אפשרות ניכוי. (אגב גם ה 10% מעל 5000 הם ללא ניכויים).

העיקר יש מיתוס שנדל’’ן זה השקעה ללא מס...

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי - XM -