שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[- XM -]

ההלוואות היחידות המוגנות הם הלוואות צמודות מדד.

אבל הבנקים לא מכריחים אף אחד לקחת מסלול כזה אפילו רק בחלק מהמשכנתא.

כל המסלולים האחרים ישחקו.

הבנקים פשוט לא מאמינים שנגיע למצב כזה..

 

[yor2]

אנשים חיים בסרט.

הנכס, דירת 11 מ"ר בפתח תקווה, מוצעת למכירה באתר ב -1.14 מיליון שקל.

https://www.ice.co.il/social/news/article/860304

[Gavrik]

שאלה לחברי השרשור: עד כמה לדעתכם הבעיה נובעת משוק השכירות בארץ?
הרי החלק מהמקרים אנשים לוקחים משכנתאות שהם לא יכולים לשלם כי הם יודעים שאפשר לגלגל את העלות לשוכרים. 
השאלה היא כמה החלק הזה גדול? ואם היה מחיר שכירות מפוקח בארץ האם זה היה יכול להשפיע על שוק הדיור?

 

[garicho]

לפני 4 שעות, Gavrik כתב:

שאלה לחברי השרשור: עד כמה לדעתכם הבעיה נובעת משוק השכירות בארץ?
הרי החלק מהמקרים אנשים לוקחים משכנתאות שהם לא יכולים לשלם כי הם יודעים שאפשר לגלגל את העלות לשוכרים. 
השאלה היא כמה החלק הזה גדול? ואם היה מחיר שכירות מפוקח בארץ האם זה היה יכול להשפיע על שוק הדיור?

 

 

ההפך. שוק השכירות הפתוח בארץ מביא בעלי דירות רבים להסתפק בתשואה מצחיקה על הדירות שלהם. באיזורים רבים בארץ מדובר על 2-3% מסכנים. הדרך היחידה ששכירות מפוקחת הייתה משפיעה זה בלהקטין את שוק השכירות, בריחת משקיעים, קיטון בכמות דירות מושכרות ועוד טופינים.

 

לראיה, תראו מה קורה באמסטרדם או ברלין. 

[rev-Match]

לפני שעה, garicho כתב:

 

ההפך. שוק השכירות הפתוח בארץ מביא בעלי דירות רבים להסתפק בתשואה מצחיקה על הדירות שלהם. באיזורים רבים בארץ מדובר על 2-3% מסכנים. 

 

תוסיף את העליה בשווי הנכס. 

 

הרבה מה"משקיעים" זה אנשים שלא מבינים בתחום אבל היה להם סכום כסף נכבד שלא ידעו מה לעשות איתו, הלכו וקנו דירה נוספת. 

 

כולם מבינים שאם קניתי 4 חדרים במיליון והיום היא שווה 2 מיליון זאת אחלה תשואה. 

[davemustaine87]

לפני 9 שעות, Gavrik כתב:

שאלה לחברי השרשור: עד כמה לדעתכם הבעיה נובעת משוק השכירות בארץ?
הרי החלק מהמקרים אנשים לוקחים משכנתאות שהם לא יכולים לשלם כי הם יודעים שאפשר לגלגל את העלות לשוכרים. 
השאלה היא כמה החלק הזה גדול? ואם היה מחיר שכירות מפוקח בארץ האם זה היה יכול להשפיע על שוק הדיור?

 

 

גם לפני 2008 שוק השכירות היה מסריח באותה מידה. אם כבר, אז היום הוא מסריח יותר על שלל קומבינות של דירות מרתף, מחולקות, ושאר דברים.

השוני הוא בעיקר רק תפיסתי : 

1. המחיר של נדל"ן תמיד עולה. לראיה - ה-14 שנה האחרונות. 

2. כסף על שכירות = כסף לפח. כסף על משכנתא= לפחות בסוף תישאר עם נכס ביד. 

 

שילוב של 2 התפיסות הללו גורם שתשלם בערך כול סכום על דירה העיקר שתוכל לעמוד בו. מזל שאנשים חיים עד גיל 80 ככה שהמשכנתא המקסימלית היא ל-30 שנה. אם היה אפשר ל-60 שנה, מחירי הדיור היו קופצים גם פי 2. 

 

 

 

[om2]

מחירי הדירות בישראל תמיד עולים בטווח הגדול.

בממוצע של כ3-3.5 אחוז לשנה (בראיה של ה74 שנים אחרונות) גם שיש משבר (והיו כמה) הוא מתוקן אחרי כמה שנים. 

בדומה למדדי מניות שלעיתים יורדים אבל זה בדרך כלל מתוקן בהמשך.

 

על ה3% אתה מוסיף שכ"ד שנותן עוד כ2% תשואה (3% בממוצע אבל אני מוריד אחוז אחד עבור בלאי, חוסר שוכרים וכו')

 

יוצא שמקבלים כמעט 5-6% תשואה די מובטחת.

וגם התשואה הזאת היא תשואה נטו (יש פטור עד 5200 שח בחודש ובעת המכירה עו"ד חריף יוצא אותך בלי מס שבח )

על מניות משלמים מס של 25% על הרווחים

 

בנוסף. הבנקים מאפשרים לקחת מינוף די בקלות כדי להשקיע בדיור. 

 

מובן למה דירות משמשות להשקעה בישראל אין כמעט השקעה משתלמת כזאת לטווח ארוך

[davemustaine87]

לפני 6 שעות, om2 כתב:

יוצא שמקבלים כמעט 5-6% תשואה די מובטחת.

וגם התשואה הזאת היא תשואה נטו (יש פטור עד 5200 שח בחודש ובעת המכירה עו"ד חריף יוצא אותך בלי מס שבח )

 

שזה אגב אחד הדברים היותר מכעיסים. 

 

רבים מהדור המבוגר יושבים על כספי פרישה אדירים(שממומנים ע"י הדור הצעיר) ולהוסיף חטא על פשע הם גם פטורים/משלמים מס מופחת מאוד על הכנסה מדירות שהם רכשו בגרושים לפני 20 שנה. 

[raiden]

לפני 7 שעות, om2 כתב:

יוצא שמקבלים כמעט 5-6% תשואה די מובטחת.

adjusted for inflation or not?

[om2]

האמת שכן. מתואם לאינפלציה.

השנה שהאינפלציה גדלה תשים לב שמחירי השכירות עלו בצורה חדה (

[avargel]

לפני כשעה, davemustaine87 כתב:

 

שזה אגב אחד הדברים היותר מכעיסים. 

 

רבים מהדור המבוגר יושבים על כספי פרישה אדירים(שממומנים ע"י הדור הצעיר) ולהוסיף חטא על פשע הם גם פטורים/משלמים מס מופחת מאוד על הכנסה מדירות שהם רכשו בגרושים לפני 20 שנה. 

 

לא הבנתי את פשר המירמור

 

אנשים עבדו קשה ורכשו נכסים במיטב כספם אחרי ששילמו מס כדת וכדין

 

הם משכירים את הדירות הללו ובכך מאפשרים לשוכרים מגורים במחירים סבירים (יחסית למצב שבו אין משקיעים ואז מחירי השכירות בשמים)

 

אם יהיה מס על השכירות - הוא כמובן יגולגל (לפחות בחלקו) לשוכרים

 

לגבי הפנסיות - אתה בטוח שלכל מי שאתה מפנה את החיצים הללו יש פנסיה תקציבית? מאיפה המספרים חביבי?

 

 

 

[farkash7]

הקשר בין פנסיה תקציבית לריבוי דירות הוכח יותר מפעם אחת. לא צריך להיתמם.

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי farkash7

[avargel]

כתבה של כלום ושום דבר ואפשר לפרוך כמעט כל מסקנה או הנחה שהם הגיעו אליה שם

 

ושוב, זו כלל לא הנקודה

 

אני מודה לבעל הדירה הפראייר שלי כל בוקר מחדש על כך שהוא מפקיד בידי נכס של 2.25 מיליון שקלים תמורת פחות מ3 אחוזים בשנה

 

שירבו כמותו בישראל

[farkash7]

כתוב שם שאחוז עובדי המגזר הציבורי מכלל המשקיעים גבוה באופן חריג. כתוב שם שלא מעט אנשים עם פנסיה מוקדמת (ותקציבית) השקיעו וקנו עוד דירה.
למה נראה לך שעובדי המגזר הציבורי משקיעים בנדל"ן יותר מכולם כולל אוכלוסיות שמרוויחות בממוצע יותר מפי 2 מהם? התשובה היא בטחון תעסוקתי+פנסיה תקציבית באופק.

מה אתה רוצה שיכתבו לך כדי שתבין? שאתמול היה יריד "חבר" ול30% מהרוכשים יש כבר דירה?
לך ליריד "חבר" ותבדוק אותי סתם ניחשתי אבל אני כנראה לא רחוק.

אתה יכול לשמוח, אבל בעוד 30 שנה אתה תשלם 15K שכירות ולבעל הבית שלך יהיו עוד 3 שוכרים מלבדך שקונים לו עוד דירות.

עריכה אחרונה ב-2 ליוני, 2022 על ידי farkash7

[avargel]

שוב, כל הנ"ל הנחות ופרשנויןת ולא עובדות 

 

אפשר לפרש הכל אחרת

אולי יותר עובדי מדינה קונים דירות דוקא כי רמת השכר שלהם נמוכה והם זקוקים לדירות לעתיד להשלמת הכנסה? בשונה מהייטקיסטים למשל?

 

אולי כי הם לא יודעים להשקיע בשוק ההון, בשונה מאנשי פיננסים למשל?

 

אתה מתבלבל בין עובדות לבין פרשנויות לאותן עובדות.

 

לגבי בעל הדירה שלי

לא יודע כמה שכירות אשלם בעוד 30 שנה

מה שאני כן יודע זה שאם אני לוקח את ה2.25m האלה עכשיו ומשקיע אותם בתבונה לאורך 30 שנה, אני אעשה הרבה יותר כסף ממה שהוא עושה מהדירה הזו. כולל שכירויות + עליית ערך.

 

איך אני יודע את זה? כי זה בדיוק מה שאני עושה כרגע

מכרתי את דירת המגורים שלנו  את הכסף אני משקיע באפיקים שונים (כולל נדל"ן כמובן), ואחת לשנה משווה את התיק שלי מול האלטרנטיבה של להישאר בדירת המגורים שהיתה לנו (משקלל פנימה עלות שכירות, משכנתא, תחזוקה)

 

 

שוב

מירמור לא מקדם לשום מקום

בטח לא לשנוא משקיעים שרוכשים דירות ומשכירים אותם תמורת 2-3 אחוזים עלובים

ולא משנה אם הם עובדי מדינה, מורים, אנשי קבע או דייגים

 

שכל אחד ישחק הכי טוב עם הקלפים שלו וינסה לשפר לעצמו את החיים בהתאם לנקודת הפתיחה שלו

 

לכעוס על אחרים עוד לא קידם אף אחד למטרה שלו למיטב ידיעתי