שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[avargel]

למעט במקרים חריגים

הבטוחה היא ערבות בנקאית או של חברה מלווה

 

המשמעןת המעשית היא שהכספים שאתה משלם בכלל לא מגיעים אל הקבלן ישירןת אלא רק לגוף המלווה, והוא משחרר אותם לקבלן לפי התקדמות הבניה בפועל עפ"י הערכת שמאי שמבקר בשטח

 

הסיכוי ליפול ולאבד את הכסף של הרוכשים עם קבלן שפושט רגל קלוש מאוד (שוב, בעסקה סטנדרטית)

[farkash7]

זה לא ממש משנה. גם אם התשלום נעשה בהתאם להתקדמות עדיין אתה יכול למצוא את עצמך עם בניין חצי מוכן.

 

מה זה עוזר לך שחצי מהכסף נשאר אצלך ויש חצי בניין בנוי? עדיין צריך למצוא מישהו שיסיים את העבודה, ואם קבלן הביצוע פשט רגל כנראה שמשהו בשוק השתנה. היזם (במקרה שהוא לא קבלן הביצוע) הצטרך להכניס את היד לכיס ולגשר על ההפרש אחרת אף חברת ביצוע לא תמשיך את העבודה.

 

אם זה פרוייקט אחד ניחה, יעמוד בזה, אבל מה אם זה קבלן ביצוע גדול שבונה כמה פרוייקטים אצל אותו יזם? 

 

אנחנו כבר שנה+ עם מדד שמזנק וזה לא קרה עדיין בתחום הדיור, שזה מעודד מאוד.

מצד שני צריך לזכור שגם מחירי הדיור טסו בתקופה הזו והשוק חם אש. יזמים וקבלנים יכלו לגשר על הפער, פשוט העלו מחירים.

לך תידע מה היה קורה עם שוק מקורר…

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2022 על ידי farkash7

[עדי-אל]

לפני 17 שעות, Gavrik כתב:

יש עוד קבוצה שאתם שוכחים כאן.

אלו שתכננו למכור את הנכס ומבסוטים על העליה של השנים האחרונות.

עד כה הם לא היו מוכנים להוריד שקל ממחיר המכירה כי כל חצי שנה מחיר הדירה עולה עוד אז למה להם להוריד ולמכור? עדיף לשבת על הגדר.

 

ברגע שהמחירים יבלמו או יירדו אפילו קצת יכול להיות שנראה מהם הנחות במחיר הסגירה כי הם גם ככה תכננו למכור וכבר לא שווה לשבת על הגדר וצריך למכור זריז כל עוד לא נפל עוד.

 

משם כוחות השוק יכולים למשוך את זה עוד למטה 

זה רק מי שרוצה למכור דירה ולקנות זולה יותר או לא לקנות בכלל

מי שרוצה לשפר דיור ימכור את הזולה ב 100 אלף שקל יותר אבל יקנה את היקרה ב 200 אלף שקל יותר

יש גם מי שמרוויח. מי שקנה דירה לפני שמכר את הדירה ורק אחרי העליות הוא הצליח למכור את הישנה

לפני 15 שעות, Shmulik_Miata כתב:

היום הקבלנים למדו שיטה, להשכיר את הדירות.

 

הקבלן שבנה את הבתים שלנו, החל לפני חצי שנה לבנות את שלב ב'. הוא לא הולך למכור את הדירות בשלב הראשון, אלא להשכיר אותן. מבחינתו, ברגע שמסתיים הכביש החדש שעוקף את עפולה (עוד שנה-שנה וחצי) , הערך של הדירות יעלה ואז הוא ימכור. לבנתיים הוא יכניס לעצמו כספי שכירות שמראש יהיו גבוהים יותר (בשכונה שלנו השכירויות עלו בכמעט 800 ש"ח לכל סוג דירה בחודשים האחרונים). 

 

 

 

זה בטח קבלן עם כיסים עמוקים

[פינדר]

לפני 42 דקות, farkash7 כתב:

מה זה עוזר לך שחצי מהכסף נשאר אצלך ויש חצי בניין בנוי? עדיין צריך למצוא מישהו שיסיים את העבודה, ואם קבלן הביצוע פשט רגל כנראה שמשהו בשוק השתנה. היזם (במקרה שהוא לא קבלן הביצוע) הצטרך להכניס את היד לכיס ולגשר על ההפרש אחרת אף חברת ביצוע לא תמשיך את העבודה.

 

זה לא מצב אידאלי וזה מעכב מייקר את העלות הסופית של הדירה, אבל זה הרבה הרבה יותר טוב מהמצב שהיה פעם, כשאנשים היו נשארים בלי הכסף ובלי הדירה.

 

[- XM -]

לפני שעתיים, avargel כתב:

למעט במקרים חריגים

הבטוחה היא ערבות בנקאית או של חברה מלווה

 

המשמעןת המעשית היא שהכספים שאתה משלם בכלל לא מגיעים אל הקבלן ישירןת אלא רק לגוף המלווה, והוא משחרר אותם לקבלן לפי התקדמות הבניה בפועל עפ"י הערכת שמאי שמבקר בשטח

 

הסיכוי ליפול ולאבד את הכסף של הרוכשים עם קבלן שפושט רגל קלוש מאוד (שוב, בעסקה סטנדרטית)

 

לפני שעה, farkash7 כתב:

מה זה עוזר לך שחצי מהכסף נשאר אצלך ויש חצי בניין בנוי? עדיין צריך למצוא מישהו שיסיים את העבודה, ואם קבלן הביצוע פשט רגל כנראה שמשהו בשוק השתנה. היזם (במקרה שהוא לא קבלן הביצוע) הצטרך להכניס את היד לכיס ולגשר על ההפרש אחרת אף חברת ביצוע לא תמשיך את העבודה.

 

אם זה פרוייקט אחד ניחה, יעמוד בזה, אבל מה אם זה קבלן ביצוע גדול שבונה כמה פרוייקטים אצל אותו יזם?

 

הרוכשים לא יאבדו את כספם מסיבה מאוד פשוטה, הבנק המלווה חייב לגמור את הפרויקט, (או להחזיר את הכסף), מה שיקרה בפועל הוא שהבנקים יקחו קבלני ביצוע, ויסיימו את הבנייה.

אני העליתי את הטיעון הזה רק כדי להדגיש 2 דברים -

קבלנים לא ימכרו דירות בזול באופן שיטתי, כי מבחינתם נוח להם יותר להכריז על פשיטת רגל. 

בנקים לא יעופו על המצב הזה, כי זה יחייב אותם להיכנס לכל הפרויקטים שהם נתנו ערבות, להוציא כסף מהכיס כדי לסיים את הבנייה שלהם, (מדד תשומות עלה), ולהישאר בהפסד. (מחירי הדירות ירדו).

אם זה תהיה ”מכת מדינה” הם עצמם בסיכון של פשיטת רגל.

 

לכן לפני שהבנקים יעלו ריבית באגרסיביות לקבלנים הם יחשבו 10 פעמים.

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2022 על ידי - XM -

[yuvalganim]

לפני 5 שעות, farkash7 כתב:

זה לא ממש משנה. גם אם התשלום נעשה בהתאם להתקדמות עדיין אתה יכול למצוא את עצמך עם בניין חצי מוכן.

 

מה זה עוזר לך שחצי מהכסף נשאר אצלך ויש חצי בניין בנוי? עדיין צריך למצוא מישהו שיסיים את העבודה, ואם קבלן הביצוע פשט רגל כנראה שמשהו בשוק השתנה. היזם (במקרה שהוא לא קבלן הביצוע) הצטרך להכניס את היד לכיס ולגשר על ההפרש אחרת אף חברת ביצוע לא תמשיך את העבודה.

 

אם זה פרוייקט אחד ניחה, יעמוד בזה, אבל מה אם זה קבלן ביצוע גדול שבונה כמה פרוייקטים אצל אותו יזם? 

 

אנחנו כבר שנה+ עם מדד שמזנק וזה לא קרה עדיין בתחום הדיור, שזה מעודד מאוד.

מצד שני צריך לזכור שגם מחירי הדיור טסו בתקופה הזו והשוק חם אש. יזמים וקבלנים יכלו לגשר על הפער, פשוט העלו מחירים.

לך תידע מה היה קורה עם שוק מקורר…

 

זה לא עובד ככה.

מבחינתי כלקוח, אני מבוטח 100%. 

אני למשל רכשתי דירה במחיר למשתכן עם ערבות של בנק הפועלים.

הכסף אצלם בנאמנות, אם מחר הקבלן פושט רגל אני מקבל את כל הכסף, לא חצי מהכסף ולא רבע מהכסף. את כל הכסף.

הערבות היא עד המפתח. 

והכסף גם צמוד למדד . כלומר הערך נשמר.

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2022 על ידי yuvalganim

[natco]

הסביבה לחשש בציבור היא המקרים שמתפרסמים בתקשורת, שהם ב99.9 אחוז מקרים בהם עקפו את הוראות חוק המכר.

אם ע"י הגדרת הפרויקט כ"קבוצת רכישה", אם על-ידי כך שהיזם רושם את הפרויקט על-שם אדם פרטי, והדירות נמכרות כ"יד שניה" ואז לא מחויבות בחוק.

במקרים מסויימים, פשוט על-ידי עבריינות לשמה, כשיזם משכנע את הלקוח להסתפק בערבויות אישיות. 

 

מי שמלווה בעו"ד מטעמו, ומקפיד שהכל יחתם לפי חוק המכר - מוגן.

אבל תמיד יהיו אלה שיתנו לנסיך הניגרי את מספר הויזה שלהם.

עריכה אחרונה ב-25 למאי, 2022 על ידי natco

[airwolf1980]

חבר שלי הודיעה לי שהוא מכר היום נכס ב105 מיליון, רכש את הנכס לפני 4 שנים ב57 מיליון

הבטיח לי כוס קפה על חשבונו 😁

[SlowRide]

כמה מיסים מזה יקחו לו?

[airwolf1980]

לפני 7 דקות, SlowRide כתב:

כמה מיסים מזה יקחו לו?

אני לא חושב שיקחו מיסים, עסקה מעבר לים (קולומביה) נ.ב המליונים הם בפזו קולומביאני.

יוצא שהוא עשה רווח נקי של 20 אלף ש"ח

[avargel]

אם הוא משלם מיסים ישראלי ומכר נדל"ן ברווח בחו"ל הוא ישלם 25% מס

 

בקיצור, הקפה שלך בסכנה

[shimta]

- נתוני חודש אפריל הראו על ירידה של 22% בלקיחת משכנתאות

חדשות.

 

- המשכנתא הממוצעת בחודש אפריל עומדת על 992 אלף שקל, זינוק של כמעט 2% אפילו לעומת השיא שנרשם בחודש הקודם (מרץ) של 975 אלף שקל למשכנתא, זינוק של 14.5% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה, וזינוק של 42% בתוך 3 שנים בלבד (בחודש אפריל ב-2019 המשכנתא הממוצעת עמדה על 700 אלף שקל). 

 

- היקף המשכנתאות שהציבור לוקח במינוף גבוה (LTV) ממחיר הדירה הולך ועולה. כך, היקף המשכנתאות שנלקחות מעל 60% כבר עומדות על קרוב ל-46% מכלל המשכנתאות.

 

- שנת 2011 כ-23% מהמשכנתאות היו בהחזר גבוה (כלומר 30-40% מההכנסה של המשפחה, כלומר עד 40% מתוך כל הכסף שהכניסה המשפחה בחודש הלך על תשלום משכנתא, זה עלה והתייצב על 30-35%, אלא שבתקופה האחרונה המספרים ממשיכים לזנק וכעת מדובר כבר על 40% מהציבור שלוקחים משכנתא בהיקף גבוה מההכנסה שלהם.

 

מקור

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2022 על ידי shimta

[BeBest]

נתונים שמצביעים על מצב מאוד שביר ומסוכן.

40% מהלווים לוקחים משכנתא של מעל ל30% מההכנסה שלהם זה מטורף.

מעניין מה יקרה להם בעליה של 2-3% ריבית.

[davemustaine87]

אני חושב שהנתונים הללו לא כוללים עוד הלוואות שונות שהרבה לוקחים למימון הדירה מלבד המשכנתא. ככה שהנתונים יכולים להיות גבוהים בהרבה. 

[yuvalganim]

לפני 19 שעות, BeBest כתב:

נתונים שמצביעים על מצב מאוד שביר ומסוכן.

40% מהלווים לוקחים משכנתא של מעל ל30% מההכנסה שלהם זה מטורף.

מעניין מה יקרה להם בעליה של 2-3% ריבית.

 

זה בדיוק המצב המסוכן שהגענו אליו.

חלק ניכר בהציבור שקנה דירה מזמן, לא מבין את המצב הרגיש הזה וחושב ש"הכל בסדר".

אבל עליה של 2-3 אחוז בריבית, זורקת את כל אלו מתחת לקו העוני.

ואז יש להם 2 אופציות - למכור מהר את הדירה בהפסד של X כסף מיידית, או לחכות ואז למכור את הדירה בהפסד של 2X כסף אחר כך.

כך או כך, אכלו אותה.