מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[korola]

תחפש בלשכה המרכזית לסטיסטיקה מה היו התחלות הבנייה בשנים 1998 עד 2008.

תגלה שבעשור הזה התחלות הבנייה היו פחות מ 40 אלף לשנה ובכל זאת מחירי הדירות עמדו במקום ולא טסו.

 

מסקנה - אם צריך יותר מ 40 אלף אז מחירי הדירות היו צריכים לטוס למעלה עוד קודם.

 

לדעתי שרשרת האירועים היא:

 

מחירי הדירות עלו בגלל הריבית הנמוכה - משקיעים ובעלי הון גילו שהשקעה בדירה מניבה תשואה טובה.

משדרגי דירות קיבלו משכתנא בריבית נמוכה שאיפשרה להם לשדרג את הדירה ואפילו מבלי למכור את הדירה הקודמת,

להפוך למשקיעים בעצמם מבלי שהתכוונו לכך.

בגלל עליית המחירים אז התחילו לתכנן ולמכור דירות בכמויות... ניצנים של הכמויות האלה רק מתחילים להופיע.

 

אם הריבית תעלה בחזרה (דבר שלא רואים באופק) אז ברור שתהיה רעידת אדמה ויהיה שינוי עצום...

זאת הסיבה שבנק ישראל מפחד להעלות ריבית... והוא יעשה זאת רק אם כל העולם יעלה ריבית , אין סיכוי שבארץ יעלו את הריבית לבד.

 

יש סיכוי נמוך שנראה ירידה במחירים עקב היצע מטורף... גם בלי העלאת ריבית ,

אבל קריסה או צניחה רצינית תהיה רק בהעלאת ריבית.

[avargel]

אתב מתעלם מכל הפרמטרים ששאלתי

 

שוב, מספרים, יש לך?

 

 

טענת שצריכים כאן 30k בשנה

 

על מה הסתמכת?

[SurfHigh]

לדעתי האישית בלבד, במצב הנוכחי, לא הייתי משקיע בדירה.

אם יש כסף פנוי, משקיע בשוק ההון (לאו דווקא בישראל) בצורה סולידית בניירות שמשלמים דיבידנט.

עלויות העסקה נמוכות בהרבה, הכל נעשה מהבית מול המחשב, אפשר לחלק את הכסף כראות עינייך, הרבה יותר נזיל, הרבה פחות כאב ראש.

 

לא ממליץ ולא נעליים, זו דעתי האישית בלבד.

[farkash7]

תחפש בלשכה המרכזית לסטיסטיקה מה היו התחלות הבנייה בשנים 1998 עד 2008.

 

לדעתי שרשרת האירועים היא:

 

מחירי הדירות עלו בגלל הריבית הנמוכה - משקיעים ובעלי הון גילו שהשקעה בדירה מניבה תשואה טובה.

 

 

משקיעים ובעלי הון לא גילו שום דבר, הם פשוט הסתגלו. לפני זה הם שמו את הכסף בבנק ונהנו מתשואה יפה, עכשיו הכסף בבנק פתאום לא עשה כלום.

בסוף מחיר הדירה לרוב האנשים מורכב ממחיר הנכס+הריבית לאורך השנים.

ככל שאנשים מרוויחים יותר הם יכולים לקנות נכס יותר יקר. ככל שהריבית נמוכה הם יכולים לקנות נכס יותר יקר. כששני הדברים משתלבים+מוטיבציה מהעדר אפיקי השקעה "בטוחים" מתקבל ביקוש גבוה יותר.

 

ברור שזה חלק מהעניין, ולא רק התחלות בניה. מה שכן התחלות הבניה אמורות לענות על הביקוש, וזה לא ממש משנה לדעתי מהם הגורמים לאותו ביקוש, משקיעים בעלי הון/מבריחי כסף/"עולים" מצרפת...

 

פותי השרשור אז מה ההתלבטות שלך? אתה מה שנקרא רוצה את כל היד? נתנו לך אחלה אצבע.

בהנחה שאתה לא מביא כסף מהבית מעבר להון הראשוני ואתה לא מתכנן לקנות בית אחר בקרוב קנה את הבית. תקווה שהמחירים לא יפלו (כנראה שלא), תיכנס למשחק. בעוד 5 שנים תבחן מה לעשות, למכור ולקנות מה שאתה רוצה, לתת לבית להמשיך לעבוד.

[korola]

אתב מתעלם מכל הפרמטרים ששאלתי

 

שוב, מספרים, יש לך?

 

 

טענת שצריכים כאן 30k בשנה

 

על מה הסתמכת?

 

למה ככה? למה מתעלם?

שלחתי אותך למקור

https://www.cbs.gov.il/he/pages/default.aspx

 

זה המקור הכי מוסמך והכי מדוייק במדינת ישראל,

יש להם מספרים מדוייקים של מה שניתן להיות מדוייק.

 

המספרים המדוייקים יכולים להיות: כמה נולדים , כמה נפטרים, כמה מתחתנים , כמה עולים , כמה יורדים.

תחזית כמה דירות צריך בשנה... זה ספקולציה , אין באמת מספר אמיתי , כי זה תלוי בהרבה נתונים נוספים..

 

 

 

אם זה מעניין אותך אז תחפש ותביא הוכחות...

[Transporter]

בואו נעשה סדר

תוכנית מחיר למשתכן קבעה מי זכאי לרכוש דירות.

זה בעצם כמעט כל אחד חוץ מאלה שכבר יש להם דירות.

כל רווק \ נשוי \ גרוש \ אלמן יכול לרכוש דירה בתוכנית בתנאי שאין ולא הייתה בבעלותו דירה בשנים האחרונות

ההבדל היחיד הוא שנתנו לנשואים \ גרושים עם ילד עדיפות על רווקים.

 

מעבר לזה אני לא רואה איך התוכנית מפלה מישהו ולא מבין את ההתנגדות של חלק מהאנשים כאן וטענה שזה בזבוז כספי ציבור

זה שמישהו עובד בהייטק לא אומר שאסור לו לקנות דירה

וזה שמישהו עובד בהייטק לא אומר שיש לו בבית הון של מאות אלפי שקלים

אבל בהחלט מגיע לו לקנות דירה הרבה יותר ממישהו אחר שיש בבעלותו 3 דירות.

[Spire]

תחפש בלשכה המרכזית לסטיסטיקה מה היו התחלות הבנייה בשנים 1998 עד 2008.

תגלה שבעשור הזה התחלות הבנייה היו פחות מ 40 אלף לשנה ובכל זאת מחירי הדירות עמדו במקום ולא טסו.

 

מסקנה - אם צריך יותר מ 40 אלף אז מחירי הדירות היו צריכים לטוס למעלה עוד קודם.

 

אתה שוכח להתייחס לגידול האוכלוסיה.

בישראל הנתון הזה הוא 1.5-2.5% ב-15 שנה האחרונות (1.9% ב-2017). ו-1.9% (סתם כדוגמא) מ-4.5 מיליון (אוכלוסיית ישראל ב-1987) הם 85,500 איש, ו-1.9% מ-8.7 מיליון (2017) הם 165,300 איש. לכן אתה לא יכול להגיד שאם מספר התחלות הבניה שהיה אז הספיק, הוא יספיק גם היום.

 

בהמשך לזה, לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2018 התווספו 76,800 משקי בית (2,587,100 לעומת 2,510,300). זה כמובן אומדן ויש מרווח טעות, אבל אני לא יודע אם נצליח למצוא מספרים יותר מדויקים מזה.

 

לגבי כל השאר, מסכים לגמרי.

[bagira]

 

מעבר לזה אני לא רואה איך התוכנית מפלה מישהו ולא מבין את ההתנגדות של חלק מהאנשים כאן וטענה שזה בזבוז כספי ציבור

זה שמישהו עובד בהייטק לא אומר שאסור לו לקנות דירה

וזה שמישהו עובד בהייטק לא אומר שיש לו בבית הון של מאות אלפי שקלים

אבל בהחלט מגיע לו לקנות דירה הרבה יותר ממישהו אחר שיש בבעלותו 3 דירות.

 

 

אתה מגיב כאילו לא קראת כלל את השרשור, מי שקונה דירה בהגרלה וגר בה, אהלן וסהלן, כולם מפרגנים לו!

 

רק מי שהיה נגד (בצדק) היה נגד זה שהמדינה לא החריגה שאת הדירות האלה שמוגרלות אסור למכור/להשכיר במשך X שנים וכך המדינה מממנת בעצם ספקונלטים ולא אנשים שזקוקים לדירה במחיר מוזל.

 

בין אם זה ספקולנטים עם עשרות דירות שרשומות ע"ש קוף ובין אם משקיעים זעירים כמו פות"ש.

 

ותחשוב על זה שניה בהגיון, האוצר צריך לממן כמה מאות אלפי שקלים למי שהולך להשכיר אותה תמורת רווח?

זה נשמע לך הגיוני?

למה שאני לא אקבל את אותו סכום בכדי להשקיע בבורסה?

או בעתודות זהב?

או שורט על טבע?

 

מה ההבדל?

[yuvalganim]

מאיפה אתה מביא את זה שהצורך הוא 30k בשנה?

 

כמה זוגות מתחתנים?

כמה זוגות מתגרשים?

כמה רווקים מתפצלים מההורים?

כמה עולים חדשים?

 

וכנגד,

כמה נפטרים?

כמה מאחדים משקי בית ועוברים לגור יחד (מפנים דירה אחת)?

כמה יורדים מהארץ?

 

אשמח למספרים

 

הכל מאתר הלמ"ס. הכי קל לסכום את מספר הדירות שנמכרו ולראות מה הביקוש (שבשנתיים האחרונות הצטמצם עקב יציאת משקיעים מהשוק)

יש לי נתונים, אנסה בהמשך להביא לכאן ולהטמיע

[yuvalganim]

 

מצ"ב הדירות המבוקשות לפי שנה מהלמ"ס. אני יכול להביא לך גם את הבניה באותם שנים, ספוילר - הבניה הייתה גבוהה משמעותית מהביקוש.

אז למה המחירים עולים? ככה זה כשיש קרטל.

אין פה מחסור - זהו שקר שעוד יקומו פה ועדות חקירה על הדבר הזה.

[bagira]

מי זה הקרטל?

[Spire]

[ATTACH=CONFIG]524965[/ATTACH]

 

מצ"ב הדירות המבוקשות לפי שנה מהלמ"ס. אני יכול להביא לך גם את הבניה באותם שנים, ספוילר - הבניה הייתה גבוהה משמעותית מהביקוש.

אז למה המחירים עולים? ככה זה כשיש קרטל.

אין פה מחסור - זהו שקר שעוד יקומו פה ועדות חקירה על הדבר הזה.

 

 

הרגע הזה שאתה קולט שאתה לא חייב לעשות שמיניות באוויר כדי לשלוף נתונים מגוף ממשלתי...

 

 

ולגבי הקרטל, אני לא חושב שזה קרטל כמו שזה פרקטיקת עשיית העסקים המפוקפקת שנהוגה בישראל, שנובעת מפרקטיקת ה"אבו-עלי" הכללית המפוקפקת שנהוגה בישראל. המחירים נותרים גבוהים לא כי יש איזה גוף מסתורי שמתאם מחירים מאחורי הקלעים (אהמ... יבואני רכב) אלא פשוט משאירים את המחירים הרשמיים גבוהים כדי לא לפגוע בשוק, ובשיחות פנים מול פנים מורידים מאות אלפים מהמחיר, או נותנים הטבות מפליגות ששוות גם הן מאות אלפי שקלים לפעמים.

 

ככה שכשיבוא איזה "פראייר" שלא יתמקח, הוא ישלם מחיר מחירון. ואם יבוא אחד שמיומן בהלכות האבו-עלי, הוא יקבל הנחות ואפילו יקבל במתנה את תחושת ה"זי**תי את המערכת".

 

והדירות שלא נמכרות בגלל הפרקטיקה הזו? שלא יימכרו. הן לא מבקשות לאכול, אין להן פג תוקף, ומקסימום אחרי שנה/תיים יורידו קצת מחירים (א-לא ההסבר הנפלא של Korola על כרטיסי טיסה) ואחרי שנה/תיים נוספות הקבלן/יזם (אני עדיין לא סגור על מי זה מי) יבוא למועצה/ממשלה וימרר בבכי על כך שהשוק ברצפה והוא לא מצליח למכור והוא כבר ניסה להוריד מחירים אז בבקשה תרשו לו להשכיר את הדירות האלה. והם יסכימו, כי מחסור.

[pooh-bear]

אז למה המחירים עולים? ככה זה כשיש קרטל.

אין פה מחסור - זהו שקר שעוד יקומו פה ועדות חקירה על הדבר הזה.

זה לא קרטל - זה שילוב של ריבית מאוד נמוכה עם המון פסיכולוגיה (שילוב של ציפיות להמשך עליות וחרדה קיומית משכירת דירה).

 

ובלי קשר, כשאתם עושים את כל הסטטיסטיקות האלו על כמה דירות חסרות, אל תשכחו לפלג לפי מגזרים - כי מה לעשות, חרדים לא יעברו מחר בבוקר לעיר חילונית ככה סתם, וגם ערבים לא ממש עוברים בהמוניהם לערים יהודיות (ולהיפך). אחרי זה, כשמבינים שחלק ממש לא קטן מהגידול באוכלוסיה מגיע לא מהמגזר היהודי בטווח שבין חילונים לכיפות סרוגות, אבל שלא מעט מהבנייה מכוונת לשם, אפשר להתחיל להבין כמה לא חסרות דירות לרוב הכותבים פה.

[avargel]

קשר עקיף מאוד בין המונח הלמס"י "דירות מבוקשות" לבין הנתונים שביקשתי ממך למצוא.

 

רמז: אתה לא בכיוון

[bagira]

כי מה לעשות, חרדים לא יעברו מחר בבוקר לעיר חילונית ככה סתם, וגם ערבים לא ממש עוברים בהמוניהם לערים יהודיות (ולהיפך). .

 

 

אמנם אני לא מיומן בשליפת נתונים מאתרים ממשלתיים אבל קח את בית שמש (כדוגמא) ואת כרמיאל (כדוגמא נוספת) ותראה שחרדים וערבים בהחלט "עוברים סתם ככה", בבית שמש, אפילו לרמה של שינוי ציביון העיר.

 

ישיבוץת שלמות על תלמידיהן ומוריהן עוברות בוקר אחד לאיזה עיר וקונים עשרות דירות, ראה כדוגמא את בית שמש, ערד ואשדוד שנמצאת בעיצומו של הליך.

 

מאיפה הכסף?

כולם יגידו לך "תרומות מחו"ל" ויגלגלו עיניים לשמיים.

אני, ללא כל ביסוס עובדתי, אומר בולשיט, זה מגזל הקופה הציבורית...