מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[Spire]

בגירה, קח:

זה יעזור לך לפתוח את קופת השרצים.

[NirLevi]

בואו נעשה סדר

תוכנית מחיר למשתכן קבעה מי זכאי לרכוש דירות.

זה בעצם כמעט כל אחד חוץ מאלה שכבר יש להם דירות.

כל רווק \ נשוי \ גרוש \ אלמן יכול לרכוש דירה בתוכנית בתנאי שאין ולא הייתה בבעלותו דירה בשנים האחרונות

ההבדל היחיד הוא שנתנו לנשואים \ גרושים עם ילד עדיפות על רווקים.

 

מעבר לזה אני לא רואה איך התוכנית מפלה מישהו ולא מבין את ההתנגדות של חלק מהאנשים כאן וטענה שזה בזבוז כספי ציבור

זה שמישהו עובד בהייטק לא אומר שאסור לו לקנות דירה

וזה שמישהו עובד בהייטק לא אומר שיש לו בבית הון של מאות אלפי שקלים

אבל בהחלט מגיע לו לקנות דירה הרבה יותר ממישהו אחר שיש בבעלותו 3 דירות.

שלום,

 

הבעייתיות הגדולה בתכנית היא האפשרות להשכיר את הדירה.

 

מי שצריך דירה בדיור למשתכן, שיתגורר בה ולא יהפוך למשקיע נדל"ן, תוך זה שהוא מתגורר בשכירות במרכז תל אביב.

[avargel]

ואם יש לו 4 ילדים ו"קצת" צפוף לו בדירת ה3 חדרים שרכש במסגרת מחיר למשתכן?

 

ואם ההורים המבוגרים שלו הזקוקים לסעד מתגוררים באשדוד והוא "זכה" בתוכנית בקרית אתא?

 

ואם מקום העבודה שלו בפתח תקווה אבל הדירה שהגריל נמצאת בערד?

 

 

 

כל זמן שזאת דירת מגורים יחידה, אני לא רואה טעם בלאסור עליו לשכור ולהשכיר

[Transporter]

ובכל זאת,

יש כאן מישהו שחושב שבמידה ואתה מקבל הנחה של 200-300-400 אלף שח על מחיר השוק,

הקניה הזו יכולה להיות לא טובה?

הרי הדבר היחיד שיכול לקרות זה שתצטרך קצת להוזיל את מחיר השכ"ד שתדרוש

ועדיין, במקום לשלם משכנתא על הדירה, השוכר "ישתתף איתך" ותשלם סכום זניח ביותר או לא תשלם בכלל.

מה רע?

 

שלום,

 

הבעייתיות הגדולה בתכנית היא האפשרות להשכיר את הדירה.

 

מי שצריך דירה בדיור למשתכן, שיתגורר בה ולא יהפוך למשקיע נדל"ן, תוך זה שהוא מתגורר בשכירות במרכז תל אביב.

 

אני לא חושב שזה רלוונטי בכלל ולא חושב שזה פוגע בי או בך.

יכול להיות שהיום אני לא רוצה לגור בדירה, אבל עוד 5 שנים אמכור אותה וארצה לקנות דירה ברשל"צ

אז התוכנית עזרה לי וכנראה שבלעדיה לא יכלתי לקנות בראשון.

[misterb]

אני מאלה שנהנים מהתוכנית, אבל מודה שהיא מטופשת, כי לי לא ׳מגיע׳ לקבל הנחה על דירה, על חשבון משלם המיסים. יכולתי לקנות דירה לבד גם קודם אבל בחרתי שלא, משיקולים אישיים.

כשיצאה התוכנית נרשמתי כי למה לא. בסוף זכיתי בפרוייקט החותרים בטירת הכרמל, דירת 5 חדרים 130 מטר, קומה 5 עם נוף פתוח לים, במחיר של 1.115 מיליון.

חבר שלי קנה באותו פרוייקט אחת מהדירות שנמכרו בשוק החופשי, זהה לחלוטין רק קומה 7, בניין צמוד, במחיר של 1.65 (יש הבדלים קלים במפרט, לא יותר משווי של 50k).

אני לא בטוח שאגור בדירה, אבל אם לא אני אאלץ להשכיר אותה במחיר שלא ייתן תשואה גבוהה, מניח שלא יותר מ-3500 בהתחשב בעודף היצע שיהיה שם. זה ישתלם במכירה אני מקווה.

 

בקיצור - התוכנית הזאת מפזרת כספים ציבוריים לפי הגרלה בשורה התחתונה, וזה בהגדרה לא חלוקה מיטבית של הכסף לפי הצורך האמיתי.

[avargel]

אני, ללא כל ביסוס עובדתי, אומר בולשיט, זה מגזל הקופה הציבורית...

 

 

נכון!!!

 

כל החרדים האלה גם כן

 

 

מכניסים את היד עמוק לקופה הציבורית וקונים עם זה דירות

 

 

 

אשמח שתסביר לי את הפרוצדורה, אלך לנסות ואחזור לספר איך היה

[Transporter]

אני מאלה שנהנים מהתוכנית, אבל מודה שהיא מטופשת, כי לי לא ׳מגיע׳ לקבל הנחה על דירה, על חשבון משלם המיסים. יכולתי לקנות דירה לבד גם קודם אבל בחרתי שלא, משיקולים אישיים.

כשיצאה התוכנית נרשמתי כי למה לא. בסוף זכיתי בפרוייקט החותרים בטירת הכרמל, דירת 5 חדרים 130 מטר, קומה 5 עם נוף פתוח לים, במחיר של 1.115 מיליון.

חבר שלי קנה באותו פרוייקט אחת מהדירות שנמכרו בשוק החופשי, זהה לחלוטין רק קומה 7, בניין צמוד, במחיר של 1.65 (יש הבדלים קלים במפרט, לא יותר משווי של 50k).

אני לא בטוח שאגור בדירה, אבל אם לא אני אאלץ להשכיר אותה במחיר שלא ייתן תשואה גבוהה, מניח שלא יותר מ-3500 בהתחשב בעודף היצע שיהיה שם. זה ישתלם במכירה אני מקווה.

 

בקיצור - התוכנית הזאת מפזרת כספים ציבוריים לפי הגרלה בשורה התחתונה, וזה בהגדרה לא חלוקה מיטבית של הכסף לפי הצורך האמיתי.

 

אם המצב שלך היה כל כך טוב, אף שיקול לא היה מונע ממך לקנות דירה.

אם שיקול כזה או אחר מנע ממך - כנראה אתה כמוני וכמו הרבה אחרים כאן, שהכסף הזה לא בא להם בקלות והנחה משמעותית עוזרת להם מאוד.

[BarryG]

אם המצב שלך היה כל כך טוב, אף שיקול לא היה מונע ממך לקנות דירה.

אם שיקול כזה או אחר מנע ממך - כנראה אתה כמוני וכמו הרבה אחרים כאן, שהכסף הזה לא בא להם בקלות והנחה משמעותית עוזרת להם מאוד.

השיקול של לא לקנות דירה ב- 3% תשואה הוא לגיטימי מאוד כסיבה למה לא לקנות היום במחיר שוק, וכשמקבלים הנחה של 400 אלף שקל השיקול הזה הופך ללא רלוונטי ומבינים שעושים עסקה טובה בכל מקרה.

 

מבחנת הדירה שאתה מתעד לקנות, תציג בבקשה נתונים שמראים את גובה ההנחה ואולי אנשים פה שמכירים את האזור יוכלו לעזור לך להבין אם מדובר בהנחות סבירות.

[Spire]

ובכל זאת,

יש כאן מישהו שחושב שבמידה ואתה מקבל הנחה של 200-300-400 אלף שח על מחיר השוק,

הקניה הזו יכולה להיות לא טובה?

 

זה הנחה של 200-300-400 אלף ש"ח מ-600 אלף ש"ח או מ-3.5 מיליון ש"ח? קצת חסר תועלת לדבר רק על גובה ההנחה ולא על הערך של העסקה עצמה אחרי ההנחה. אבל מצד שני מפתיע אותי שזה מפתיע אותי, כי ככה בדיוק מתנהלים 90% מתושבי ארה"ק. אם ההנחה גדולה, זה בטוח שווה.

 

זה שהמחירים יכולים להתרסק מחד, או שיהיה היצף של היצע שידחוף את מחירי השכירות למטה, זה לא מעניין אף אחד אז אתה בכלל לא טורח לכלול את הפרטים האלה בשאלה שלך...

 

נו, שיהיה בהצלחה.

 

לו אני אתה, הייתי חוזר להודעה הראשונה של ישה, קורא אותה עוד 3-4 פעמים, ומבין שאתה צריך עוד הרבה מאוד מחקר לפני שתהיה "לפני חתימה על חוזה".

[Transporter]

זה הנחה של 200-300-400 אלף ש"ח מ-600 אלף ש"ח או מ-3.5 מיליון ש"ח? קצת חסר תועלת לדבר רק על גובה ההנחה ולא על הערך של העסקה עצמה אחרי ההנחה. אבל מצד שני מפתיע אותי שזה מפתיע אותי, כי ככה בדיוק מתנהלים 90% מתושבי ארה"ק. אם ההנחה גדולה, זה בטוח שווה.

 

זה שהמחירים יכולים להתרסק מחד, או שיהיה היצף של היצע שידחוף את מחירי השכירות למטה, זה לא מעניין אף אחד אז אתה בכלל לא טורח לכלול את הפרטים האלה בשאלה שלך...

 

נו, שיהיה בהצלחה.

 

בוא נדבר באחוזים

20-30% הנחה.

 

המחיר יכולים להתרסק,

אבל אם דירה שמחיר השוק שלה 1.5

קנית אותה ב 1.1

אז נניח שמחיר השוק ירד ל 1.3

אתה עדיין ברווח

 

גם מי קבע שהוא רק ירד ?

[bagira]

 

אשמח שתסביר לי את הפרוצדורה, אלך לנסות ואחזור לספר איך היה

 

 

שלב אלף, תצתרף לחצר אחת החסידויות.

 

איך זה מתבצע?

סתם דוגמא, בקיץ האחרון היינו עדים למגפת כלבת בכל אזור מרכז הארץ מאזור יבנה ועד לחיפה ואזור יזרעל.

 

בבדיקת העניין התגלה שתקציב "חלוקת פתיונות עם חיסונים " הועלם ולא חולקו כלל פתיונות החל משנת 2015!(ומה שכן חולק, הוא פתיונות שלא מתאימים לארץ ולא הורשו כלל להכנס למכרזים בעבר (עקב אי התאמת החומר הפעיל) אבל הופ, החברה שכרה שירותים של בכיר בעבר במשרד אז פתאום זכתה).

 

הלכו לאפס שניהל את העניין, אורי אריאל (זה שנתן לשר החקלאות הרוסי במתנה רחפן שמכיל תכנולוגיות אמריקאיות ובכך יצר תקרית דיפלומטית, זה שהגה את תוכנית הגאונות של "ייצוא חתולי ישראל לחול" וזה שגנב את כל תקציבי הגנים הבוטנים) וגילו שמלוא התקציבים "נותבו מחדש" לטובת המגזר שלו (זה דווקא לא חרדים) לעניינים כלל לא קשורים למשרד החקלאות כמו בניית מקווה באיזה התנחלות ועידוד התפישה של קינון בית המקדש השלישי או לשקר שנקרא גרעינים תורניים (שממוקמים בלב ערים...)

 

עכשיו רק תחשוב (ולא צריך לחשוב, יש פסק דין ארוך ומפורט) מה קורה במשרד הפנים...

 

 

רק מילה לסיכום, אין לי כלום נגד דתיים או חרדים או חסידים או מיתנוייגדים, יש לי המון המון המון נגד העסקנים והפוליטיקאים מטעמם שעדיין חושבים שהם בשטייטל ומצווה גדולה לגנוב מהפריץ.

זה היה גם עיקר הגנתו של דרעי בזמנו.

[Spire]

בוא נדבר באחוזים

20-30% הנחה.

 

המחיר יכולים להתרסק,

אבל אם דירה שמחיר השוק שלה 1.5

קנית אותה ב 1.1

אז נניח שמחיר השוק ירד ל 1.3

אתה עדיין ברווח

 

גם מי קבע שהוא רק ירד ?

 

אם אנחנו כבר מניחים, בוא נניח שהוא "ירד" ל-2.8 מיליון. מה 'כפת, מניחים. הוא יכול גם לרדת ל-1.0. או ל-0.9. אני לא יודע.

 

אני לא יודע על איזה איזור אתה מדבר, כמה התחלות בניה יש שם, כמה היצע צפוי להיות לעומת כמה תושבים בעוד 10 שנים.

מעבר לזה, מחיר המכירה של הדירה הזו, אם היא תהיה הדירה הראשונה והיחידה שלך, לא אמור לעניין אותך בכלל (כי דלתא, ופערי מחירים בין הדירה הזו לדירה אחרת וכו'), אלא רק מחיר השכירות שתוכל לגבות, וזה כבר משוואה הרבה יותר מורכבת שדיברנו עליה באינספור שרשורים אחרים.

 

 

בקיצור, אני לא אומר שמדובר על עסקה רעה, פשוט כי אתה לא חושף מספיק מידע עליה (וגם אם כן לא הייתי יכול לענות לך כי אני לא מבין בזה, אבל יש כאלה כאן שיוכלו) אלא שנראה שחסר לך המון מידע (או שאתה פשוט לא חולק אותו איתנו) כדי לעשות החלטה מושכלת.

[Transporter]

או שהוא יכול לרדת ל-1.0. או ל-0.9. אני לא יודע. אני לא יודע על איזה איזור אתה מדבר, כמה התחלות בניה יש שם, כמה היצע צפוי להיות לעומת כמה תושבים בעוד 10 שנים.

מעבר לזה, מחיר המכירה של הדירה הזו, אם היא תהיה הדירה הראשונה והיחידה שלך, לא אמור לעניין אותך בכלל (כי דלתא, ופערי מחירים בין הדירה הזו לדירה אחרת וכו'), אלא רק מחיר השכירות שתוכל לגבות, וזה כבר משוואה הרבה יותר מורכבת שדיברנו עליה באינספור שרשורים אחרים.

 

 

בקיצור, אני לא אומר שמדובר על עסקה רעה, פשוט כי אתה לא חושף מספיק מידע עליה (וגם אם כן לא הייתי יכול לענות לך כי אני לא מבין בזה, אבל יש כאלה כאן שיוכלו) אלא שנראה שחסר לך המון מידע (או שאתה פשוט לא חולק אותו איתנו) כדי לעשות החלטה מושכלת.

 

התוכנית הזאת מתקיימת בכל הארץ.

באילת, בקריות, בנהריה, באשקלון, בראשון, בבאר יעקב ועוד

 

למה מחיר המכירה לא אמור לעניין אותי ? אם אני קונה אותה היום בהזדמנות ובהנחה, ומוכר אותה עוד 10 שנים ברווח של 30% בטח שזה מעניין אותי

הרי אם הייתי משוכנע שלא יהיה רווח - לא הייתי קונה. יכלתי לשים את הכסף באלטשולר במסלול מנייתי ולעשות בממוצע ב10 שנים 20-30% אם לא יותר.

[bagira]

אתה הולך לגור באוהל?

אם כן, בן אדם, הבאת את המכה של חייך.

 

אם אתה הולך למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת, אם הדירה שלך עלתה ב X אחוז, אז בגדול, כל הדירות עלו בפחות או יותר אותו X אחוז.

[BarryG]

אם ההנחה היא 200 אלף יש מצב שזאת עיסקה לא כל כך טובה. אם תיקח בחשבון שצריך להשקיע עוד איזה 100 אלף כדי להביא את הדירה לסטנדרט של דירה חדשה היום בשוק, מדובר בהנחה של 100 אלף בלבד לדירה שהתכנון שלה לא בהכרח אופטימאלי, באזור שאתה לא מכיר ושאפילו לא היית חושב לקנות בו דירה אילולא התוכנית ופוטנציאל לעודף היצע. ככלל, מחיר למשתכן בפריפריה לרוב לא באמת משתלם, בטח לא למשקיעים, ובמרכז הארץ מאוד משתלם.