מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[bagira]

ואם יש לו 4 ילדים ו"קצת" צפוף לו בדירת ה3 חדרים שרכש במסגרת מחיר למשתכן?

אז שיתמודד על דירה שמתאימה לצרכיו.

ואם ההורים המבוגרים שלו הזקוקים לסעד מתגוררים באשדוד והוא "זכה" בתוכנית בקרית אתא?

אז שיתמודד על דירה באזור הרצוי לו

ואם מקום העבודה שלו בפתח תקווה אבל הדירה שהגריל נמצאת בערד?

אז שיתמודד על דירה באזור מחיתו.

 

 

כל זמן שזאת דירת מגורים יחידה, אני לא רואה טעם בלאסור עליו לשכור ולהשכיר

 

התשובות המאוד פשוטות באדום

 

רק בגלל שמאפשרים להשכיר, אנשים מתמודדים על דירות בפיזדיואומו שכלל לא מתאימות לצרכיהם.

 

ברור שאתה לא רואה טעם...אתה בפוזיציה.

[Spire]

התוכנית הזאת מתקיימת בכל הארץ.

באילת, בקריות, בנהריה, באשקלון, בראשון, בבאר יעקב ועוד

 

לא הבנתי למה ממה שכתבתי זה מתייחס.

 

למה מחיר המכירה לא אמור לעניין אותי ? אם אני קונה אותה היום בהזדמנות ובהנחה, ומוכר אותה עוד 10 שנים ברווח של 30% בטח שזה מעניין אותי

הרי אם הייתי משוכנע שלא יהיה רווח - לא הייתי קונה. יכלתי לשים את הכסף באלטשולר במסלול מנייתי ולעשות בממוצע ב10 שנים 20-30% אם לא יותר.

כמו שבגירה אמר, אתה הרי לא הולך לגור באוהל. ואם אתה קונה כדי למכור אתה לא צריך לשאול "כמה אני ארוויח על הדירה" אלא "האם הדירה הזו היא האפיק הכי טוב להשקיע בו את הכסף שלי". אם אתה הולך למכור אותה כדי לגור במקום אחר בעוד 10 שנים, אתה צריך לשאול "האם התשואה המשוערת של הדירה הזו תקרב אותי לדירה שאני רוצה באמת יותר מאשר אותה השקעה באלטשולר". אם היית קונה אותה היום ב-20% הנחה ומוכר אותה בעוד חודשיים במחיר השוק, זה התרחיש היחיד בו מחיר המכירה באמת אמור לעניין אותך.

 

בכל מקרה, השאלות שאתה שואל, בהינתן הסיטואציה, הן לא השאלות הנכונות שאתה צריך לשאול.

 

אבל כמו שכבר נאמר פה מאות פעמים בעשרות שרשורים אחרים. אנשים (ללא דירה בבעלותם) רואים %X הנחה, ושומעים שכולם "מושקעים בנדל"ן", אז הם בטוחים שהנה הם הולכים לעשות את המכה של החיים שלהם, ובסוף מוצאים את עצמם במקרה הטוב בלי שום רווח (כי המחירים בכל השוק עלו), במקרה הסביר בהפסד (כי בהינתן אותה עלייה, המחירים של הדירה שהם רוצים עלו יותר מאלו של הדירה שהם קנו) ובמקרה הרע מתראיינים לכתבה שעושים על ענבל אור.

[BarryG]

בגירה, רואים שאין לך מושג איך ההגרלות האלה עובדות. אין התאמה בין מספר הדירות בכל אזור לכמות המבוקשת, וההגרלות לפי פרויקט- אין לך יכולת לבחור מראש את הגודל הרצוי. התשובות שלך מניחות מאין אידיאל קומוניסטי של "המדינה יכולה לספק את מה שהאזרחים צריכים" ואברג'ל מניח בפניך את המציאות העגומה.

[natco]

מעבר לזה, מחיר המכירה של הדירה הזו, אם היא תהיה הדירה הראשונה והיחידה שלך, לא אמור לעניין אותך בכלל

הגזמת. אתה באמת מצפה ממר ישראלי "עשיתי הון מעליית הנדל"ן" שיבין שדירת המגורים שלו אינה יכולה להיות "נכס" במובן עסקי/הוני?

לך תסביר לו שאם ירצה לשפר דיור, למשל, הדלתא שיצטרך להשלים בשקלים, עלתה פי שניים ב10 שנים האחרונות.

 

 

 

רק בגלל שמאפשרים להשכיר, אנשים מתמודדים על דירות בפיזדיואומו שכלל לא מתאימות לצרכיהם.

... ולהעמיד אותן להשכרה כמו 90% משכניו/שותפיו ל"זכיה", מה שיוריד את התשואה שהוא יקבל, ומחוץ לאיזורי הביקוש אף יעמיד אותו בסיכון אמיתי למצב של העדר שוכרים, בו הוא ישלם גם את הוצאות האחזקה.

... וכשיתאפשר למכור, זה יהיה בעיתוי בו יתאפשר גם לשכניו/שותפיו לעיל לעשות זאת. וכולם יצאו לשוק יחד, ואז כשההיצע יהיה בהיצף...

[Spire]

הגזמת. אתה באמת מצפה ממר ישראלי "עשיתי הון מעליית הנדל"ן" שיבין שדירת המגורים שלו אינה יכולה להיות "נכס" במובן עסקי/הוני?

לך תסביר לו שאם ירצה לשפר דיור, למשל, הדלתא שיצטרך להשלים בשקלים, עלתה פי שניים ב10 שנים האחרונות.

 

צודק, לא חשבתי על זה לעומק.

...

קצת כמו פות"ש.

[yuvalganim]

קשר עקיף מאוד בין המונח הלמס"י "דירות מבוקשות" לבין הנתונים שביקשתי ממך למצוא.

 

רמז: אתה לא בכיוון

 

זה דירות שנמכרו.

לא הבנתי את ההערה שלך.

 

רמז: אתה לא ברור.

 

 

אבל בגדול אהבתי את זה שאני בא, מתאמץ, נותן נתונים ואתה בשלוש מילים מבטל הכל כאילו כלום, זה יפה. מעבר לזה שזה מעשיר את הדיון.

זה גם לא מאפשר לסתור אף טענה שלך כי ככה אמרת

[יבגניפ]

אם המצב שלך היה כל כך טוב, אף שיקול לא היה מונע ממך לקנות דירה.

אם שיקול כזה או אחר מנע ממך - כנראה אתה כמוני וכמו הרבה אחרים כאן, שהכסף הזה לא בא להם בקלות והנחה משמעותית עוזרת להם מאוד.

לפי כותרת השרשור אתה קונה את הדירה להשקעה.

אתה מבקש ממני ומשאר משלמי המיסים לתת לך הלוואה כדי שתוכל להרוויח.

אתה באמת לא מבין כמה זה פגום?

 

אה ואני מת שתהייה לי דירה משלי על גורדון, בין הירקון לדיזנגוף. אז מה? למי שאין כסף לדירה בראשון שיחיה במקום אחר.

[bagira]

בגירה, רואים שאין לך מושג איך ההגרלות האלה עובדות. אין התאמה בין מספר הדירות בכל אזור לכמות המבוקשת, וההגרלות לפי פרויקט- אין לך יכולת לבחור מראש את הגודל הרצוי. התשובות שלך מניחות מאין אידיאל קומוניסטי של "המדינה יכולה לספק את מה שהאזרחים צריכים" ואברג'ל מניח בפניך את המציאות העגומה.

 

 

שניה, אני מתקשה לכתוב מרוב דמעות צחוק....

 

אתה דוחף את היד שלך לתוך הכיס שלי בשם איזו "זכות לידה" מקודשת שכלל לא קיימת לקנות דירה ספקולטיבית להשקעה ולהביא את המכה ועוד קורא לי קומוניסט???:shock:

 

 

חמודי, אני אענה לך תשובה סופר-אולטרא-קפיטליסטית, אם אין לך מספיק כסף, מצידי תישן עם המשפחה שלך בארגז מקרר מאחורי סופר רמי לוי או בחורף מתחת לאיזה גשר.

 

מספיק קפיטליסטי בשבילך? שאשים עוד פעם את הקישור מביג לבובסקי?

[BarryG]

אתה מתפרץ לדלת פתוחה, אני נגד התוכנית בדיוק מהסיבות שרשמת

[oryo]

חוץ מזה אדון oryo כתב בפירוש: "

נדהם כל פעם מחדש איך אנשים רוכשים נכס להשקעה מבלי להכנס בעובי הקורה מבחינת מידול השקעות וחישוב תזרימים, כמו אדם שרוכש מכונית ספורט מבלי לדעת איך לנהוג. יש מצב שהוא יעלה על ההגה וזה ילך סבבה והכל יזרום באינטואיציה, יש מצב שפחות.

 

מסקרן אותי על מה הוא מסתמך כשהוא כותב את זה (1)

 

 

כל פעם מחדש מצחיק אותי לקרוא תגובות ***פה היו תיאורים לא מחמיאים שלא מקובלים בקארס פורום! שימרו על דיון מכובד או שתורחקו ממנו!!!***

לא אני ולא אבא שלי קבענו את החוק והרצנו את התוכנית הזאת.

המחוקק קבע אותה לפי קריטריונים מסויימים שאני עומד באחד מהם

אתה קודם כל בא וקובע שאין לי מושג מה אני קונה ובאיזה נכס אני נוגע,

אחר כך אתה בא ומתלונן כאן שאני "משתמש בזכות שלי לקנות דירה" בזמן שלאחרים (אולי לך) אין זכאות לקנות..(2)

זו בדיוק ההגדרה לסוציומט - "אם אני לא זכאי, אף אחד לא יהיה זכאי"(3)

 

וסתם טיפ שלא קשור לדיון

"אם תשמח בהצלחה של חבר שלך , בורא עולם יתן גם לך להצליח."(4)

אף אחד כמובן לא חייב לקבל או להסכים עם הכתוב כאן.

 

1. על המילים שלך, ומה שרשמת בהמשך רק מדגיש את זה עוד יותר. אבל בוא תוכיח אותי אחרת, מה התזרים מהדירה? מה ההחזר למינוף ההון (קאש און קאש)?

 

2. תשמע אתה באמת משהו מיוחד, אני רשמתי פעמיים בצורה מודגשת ואפילו שמתי לך בחורה בשביל שתצליח למצוא את זה - שאני לא מבקר אותך בכלל(!) ואתה עדיין לא מסוגל להבין את זה. אני לא יודע להתמודד עם הבנת נקרא ברמה עד כדי כך נמוכה.

לגבי הספקולציות על מה מותר או אסור לי... [emoji1787]

עזוב, אתה לא תבין

 

3. לא, זו לא ההגדרה, שמתי לך את ההגדרה למעלה - כנראה לא הצלחת לקרוא גם את זה ): ההגדרה היא אדם ששם את טובתו האישית על פני הזולת (או על חשבון החברה), נניח אדם שכותב "יש לי מאות אלפי שקלים אבל מגיע לי עוד כמה מאות אלפים מכספי המסים כי מגיע לי!!!", וחושב שזו מטרה חשובה יותר ממטרות נעלות כמו סיוע לקשישים או בניית תשתיות או בתי חולים או צעצועים לרכב של אור.

(עריכת הבהרה: אתה זה שהכנסת את המושג סוציומט לשיח, כשכינית אותי כזה היות וטענתי שמחיר למשתכן זו תכנית לא חכמה. אני לא משתמש במושג סוציומט כי אני מאמין שההגדרה בעייתית, לשים את טובתך האישית מעל "טובת הכלל" זה משהו אנושי ותקין, לדעתי. הרגולטור הוא זה שאמור לתקן - מלשון תקנה - את החברה)

 

4. אני יודע שאתה כנראה לא תצליח לקרוא את זה, אבל לטובת אדם אחר שכן מסוגל - אני ***לא*** טוען שאסור לך לקחת את ההצלחה שלך, את מה שהרגולטור נותן לך, ולמנף(!!). אם אני הייתי חושב שזו השקעה נכונה, הייתי עושה את העסקה בלי למצמץ (ע"ע ההודעה של מיסטר-בי).

 

אבל בעולם של האנשים הבוגרים, ניתן להבין שמה שמסייע לי נקודתית אינו בהכרח מה שמסייע לחברה, ואפשר להחזיק בדעה מורכבת (לא כזו מורכבת האמת) שגורסת כי לי מותר להשתמש במה שמציעים לי, אבל ההצעה עצמה היא טיפשית ולא יעילה.

חלקנו גם מבינים שלא קיים עץ כסף, ולכן שכשמחלקים מאות אלפי שקלים למשקי בית פרטניים זה מגיע על חשבון דברים אחרים, אולי אולי אולי דברים חשובים יותר מאשר לעשות למשקיע פרטי תשואת אקוויטי טובה יותר.

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2019 על ידי oryo

[BarryG]

בגירה, נראה לי שהבנתי איפה הבלבול, אני אתנסח מחדש:

יש 2 טענות:

1) התוכנית מחיר למשתכן היא תוכנית גרועה כי היא מחלקת כסף של הציבור על בסיס הגרלה

2) האישור להשכיר דירות במחיר למשתכן לא טוב כי הוא יוצר משקיעים בעל כורחם

 

אני לגמרי איתך בטענה הראשונה. לגבי השניה, אני טוען שבהינתן והתוכנית קיימת, המצב היה פחות טוב אם היו אוסרים להשכיר- כי אז אתה מצ'פר עוד יותר את אלה שיכולים לקנות דירה במרכז ביחס למי שגר היום בפריפריה.

[Nemesis]

אני חושב שאתם נובחים על העץ הלא נכון.

המטרה של תוכנית מחיר למשתכן היתה להוביל לעצירה / ירידה במחירי הדירות שטסו לשמיים.

כדי לממש מטרה זו הוחלט על הקטנת הביקוש על ידי מכירת דירות בקרקעות שיוצאות משלבי תכנון במחירים נמוכים יותר ומכירתן לקבלנים שיסכימו למכור במחיר הכולל הנמוך ביותר.

כמות הדירות מוגבלת בכל יחידת זמן, ולכן הקדימות היא לפי קריטריון בסיסי + הגרלה.

בתאוריה כולם אמורים להסתדר בתור מאחורי תוכנית מחיר למשתכן ולרדת לחלוטין מטבלת הביקוש. כך בסופו של דבר בהנחה ויהיו מספיק דירות כדי להדביק את הביקוש הכולל, מחירי הדירות בשוק החופשי צריכים להתאזן לכיוון מחירי מחיר למשתכן + פרמיה כזו או אחרת על הוודאות שאתה יכול לקנות עכשיו ולא להמתין זמן לא ידוע.

 

לפי אינטרס זה גם אין מניעה להשכיר את הדירה - להיפך. אם מישהו לחוץ מאוד לרכוש ואין לו סבלנות / אמונה שיוכל לזכות באיזור שמעניין אותו, קנה דירה, שוכר ומשכיר אבל עדיין ירד מטבלת הביקוש והלחץ על המחירים כלפי מעלה.

[Fitch]

מה שנמסיס אמר,

רק שהבעיה היא שזה יצר גם מחסור וגם עודף היצע בו זמנית.

יש היצע בפריפריה הרחוקה. מי שיכול קונה שם. יש שם עודף היצע של משקיעים/דירות.

אותם משיקיעים ומי שלא זכה, רוצה להישאר במרכז. יש מחסור של דירות השכרה/מכירה במרכז.

 

כל הגרפים מראים 518975190 התחלות בניה. רק שהפילוג הוא 95% עפולה ו5% רמת יבנה.

[ישה]

זה תגובה לבארי

 

לא מדוייק

 

ההגרלה באה רק לאחר שעמדת באמות מידה מסויימות

 

והיא לא הייתה מתקיימת אם היצע הדירות במקום X היה גבוה ממספר הנרשמים.

 

אני הייתי משנה את ה 5 שנים לעשר שנים למתן היתר למכירה. ושישכירו שם וישכרו היכן שמתאים להם.

 

עשרות שרשורים פה עסקו בסיבות לירידה של אנשים איכותיים לחו"ל

 

הסיבה העיקרית הייתה מחיר הקוטג' ( אולי תרתי משמע ) ולאחריה מחיר הדיור.

 

אם הדיור היה זמין במחיר שפוי , הם היו פה ותורמים לכלכלת המדינה.

 

מה היו אומרים כל המקטרגים לו היו אומרים להם שכל הכסף שהמדינה לא קיבלה ממכירת קרקעות בא מהקטנת התמיכה לגושים לא יצרניים.

[avargel]

זה דירות שנמכרו.

לא הבנתי את ההערה שלך.

 

רמז: אתה לא ברור.

 

 

אבל בגדול אהבתי את זה שאני בא, מתאמץ, נותן נתונים ואתה בשלוש מילים מבטל הכל כאילו כלום, זה יפה. מעבר לזה שזה מעשיר את הדיון.

זה גם לא מאפשר לסתור אף טענה שלך כי ככה אמרת

 

אני שאלתי שאלות

 

במקום לענות עליהן הפנית אותי לנתונים שלא שייכים לשאלות ששאלתי

 

לא התאמצת להביא נתונים שרלוונטיים לעניין