מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[farkash7]

הייתרון זה שכרגע יש לי דירה שאני גר בה

 

היא שלך? אם לא למה היא רלוונטית ולמה הזכרת את זה?

מילא היית אומר אני גר אצל ההורים.

[ChemGuy85]

איך התשובה שלהם יכולה להזיק להם ?

כל מי שנמצא שם כבר קנה

אם מתוך 148 יגידו 100 שהם קנו להשקעה, מה אני אמור לעשות ? לריב איתם ? למסור את המיקומים שלהם לג'יהאד שיורה ?

מה זה משנה לי ? אמכור מחר את הדירה שקניתי ואקבל קנס ?

 

כל עוד לא חתמת הכל פתוח. אם אתה מאמין בדרך שלך לך על זה. אין טעם לחפש חיזוק חיוב מאנשים זרים באינטרנט.

[יבגניפ]

כולם צרי עין, קנאים, לא מבינים כלום, אמרו לך לצאת מהבורסה, אמרו לחבריך לא לקנות בראש העין.

מה מטרת השרשור, שוב?

[ChemGuy85]

אתה יודע מה אומרים על כלכלנים? כלכלנים בעלי מקצוע היחידים חוץ מחזאים שיכולים לטעות רוב הזמן ועדיין לשמור על העבודה שלהם.

 

שרשור מעניין, אבל חסר מטרה לחלוטין. זה ויכוח בשביל הויכוח.

עריכה אחרונה ב-1 לדצמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[m3x7r3m3]

כל סבסוד או אובדן רווח מגדיל את הגירעון. אני כבר רואה איך אחרי שוך רוחות הבחירות יזמברו אותנו במס הכנסה, מע"מ או יארגנו תוכנית ערמומית אחרת. למה שיבטלו דווקא את מחיר למשתכן? לא יותר הגיוני לבטל דווקא את הפטור ממס רכישה על דירה ראשונה? בחישוב גס מאוד מאוד זה יכניס יותר כסף לאוצר, ועדיין עלול לשמור על המחירים למטה יותר כי תוכנית מחיר למשתכן חותכת ברווחיות הקבלן.

 

בכל מקרה, כדי לשפוט את הצלחת התוכנית לדעתי צריך להמתין עד שיעברו 5 שנים מרגע שמסה קריטית של דירות יבנו.

 

לא כל אובדן רווח מגדיל את הגרעון. אובדן רווח יכול לפנות כסף פנוי לצריכה שעליה יש מיסוי או למשל הפחתת מס כלשהו שמעודד יותר אנשים לצרוך את המוצר שהפחתת המס חלה עליו פר אדם מה שבסוף מתבטא ביותר מס מאותו סעיף ככלל.

 

העניין הוא שרוב הדירות בפרויקט שלך ובפרויקטים אחרים בשכונה כנראה SOLD OUT לאנשים שחושבים בדיוק כמוך. זה משהו שאתה צריך לקחת בחשבון.

 

קח לדוגמא את הבחור הזה חן נגר שרכש דירה בקריית מוצקין:

 

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5311870,00.html

 

אחד הזוכים בפרויקט הוא חן נגר (30), נשוי ואב לילד, המתגורר ברחובות. בראיון לאולפן ynet סיפר נגר, כי מעולם לא התכוון לעזוב את מקום מגוריו וכי התכוון להשכיר את הדירה מלכתחילה. אז גילה דרך קבוצת הוואטסאפ של הזוכים בפרויקט, כי זוכים רבים נוספים מתכוונים גם הם להשכיר את דירתם.

 

נגר, רואה חשבון במקצועו, מבקש שיסירו את המגבלה החלה על הזוכים, בדבר איסור מכירת הדירה למשך חמש שנים מיום קבלת המפתח, וזאת בתנאי שישתמשו בתמורה רק לטובת קניית דירת אחרת. "המגבלה הזו יוצרת למעשה מספר בעיות שמקשות מאוד על הזוגות הצעירים, ואף עלולות לגרום לקריסתם הכלכלית", הוא מציין. "לא ידענו שהפרויקטים יתעכבו בגלל עניינים פרוצדורליים, לא ידענו שהרבה קונים לא מתכוונים לגור בדירה אלא להשכיר אותה, ואנשים לא יודעים מה צופן העתיד. לעתים נקלעים לקשיים כלכליים ואנשים רוצים בסך הכל לקבל את הכסף שהשקיעו בחזרה".

 

אולי שינו לו את השם מגראוצ'ו מרקס? זה בדיוק הבחור שלא רוצה להיות חבר במועדון שמקבל אנשים כמוהו.

המשקיע מתלונן שיש יותר מדי משקיעים ורוצה שיפטרו אותו מהמגבלות כי ההשקעה כבר לא כזו שווה בשבילו

רואה חשבון שלא ראה את החשבון.

[bagira]

מפתיע אותי, 21 עמודים של דיון על הנושא הזה, בעיקר ברמה התאורטית ואפילו לא איזכור אחד של חריש?

 

אז אם פות"ש רוצה לראות את תסריט האימים של כיוון ההשקעה שלו, הוא מוזמן לקרוא כתבות על חריש.

 

70 (כן, שבעים) אחוז מהדירות שם נמכרו כדירות להשקעה, ברגע שנבנו ונמסרו לדיירים נהיה היצף מטורף של דירות להשכרה, הרבה מאוד דירות עומדות ללא שוכרים ועל הדרך, מחירי השכירות מתרסקים.

 

הצד השני של המטבע הוא בעלי נכסים כמוך שפתאום מקבלים לפנים כאפה מהמציאות שבה הם צריכים לשלם שכירות שלהם ומשכנתא של הדירה הריקה וכמובן לא יכולים למכור 7 שנים.

 

https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.7112043

 

הצפה בחריש: אלפי דירות וחנויות עומדות ריקות, הקבלנים בורחים והמכרזים נכשלים

 

בעיר החדשה יש כיום אלפי דירות למכירה, והקבלנים מגיבים לעודף ההיצע: כל מכרזי המדינה ב-2018, הן למחיר למשתכן, לדיור מוגן וכן לבניית שטחי תעסוקה ומסחר - לא קיבלו הצעות ■ "אין צורך בדירות ובשטחי מסחר נוספים, הדירות והחנויות הקיימות עומדות ריקות"

[BarryG]

על המחיר הממוצע למטר נניח בשכונה דומה בעיר

על הערכת שמאי של הבנק (שמנסה להוריד כמה שיותר את המחיר)

על מחירי שוק חופשי באותו פרוייקט

ועוד

יפה, התקדמות. בוא נדבר על הנתונים עצמם. מה הנתונים של מה שאתה קונה (כמה מ"ר עיקרי, כמה חדרים, מה המחיר הכולל) ומה אתה רואה כמחיר ממוצע למ"ר באזור? מה הנתונים הללו עבור מכירות בשוק החופשי באותו פרויקט?

[ChemGuy85]

אולי שינו לו את השם מגראוצ'ו מרקס? זה בדיוק הבחור שלא רוצה להיות חבר במועדון שמקבל אנשים כמוהו.

המשקיע מתלונן שיש יותר מדי משקיעים ורוצה שיפטרו אותו מהמגבלות כי ההשקעה כבר לא כזו שווה בשבילו

רואה חשבון שלא ראה את החשבון.

 

לגמרי. אני במקומו הייתי מתבייש להתראיין.

[korola]

מפתיע אותי, 21 עמודים של דיון על הנושא הזה, בעיקר ברמה התאורטית ואפילו לא איזכור אחד של חריש?

 

אז אם פות"ש רוצה לראות את תסריט האימים של כיוון ההשקעה שלו, הוא מוזמן לקרוא כתבות על חריש.

 

70 (כן, שבעים) אחוז מהדירות שם נמכרו כדירות להשקעה, ברגע שנבנו ונמסרו לדיירים נהיה היצף מטורף של דירות להשכרה, הרבה מאוד דירות עומדות ללא שוכרים ועל הדרך, מחירי השכירות מתרסקים.

 

הצד השני של המטבע הוא בעלי נכסים כמוך שפתאום מקבלים לפנים כאפה מהמציאות שבה הם צריכים לשלם שכירות שלהם ומשכנתא של הדירה הריקה וכמובן לא יכולים למכור 7 שנים.

 

https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.7112043

 

 

עמוד 16 ... הבאתי כתבת ווידאו שמראה את המצב בחריש.

https://www.carsforum.co.il/vb/showthread.php?682290-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%90-%D7%99%D7%96%D7%A0%D7%A7%D7%95-%D7%99%D7%95%D7%AA%D7%A8-%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%9C%D7%90-%D7%9C%D7%9E%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%99%D7%9D&p=5947692&viewfull=1#post5947692

 

מאותה תקופה כמו הכתבה שלך.. אפריל 2019

 

 

לגבי הרואה חשבון שלא ידע לעשות חשבון..

תיכף הוא יבקש שהמדינה תקנה ממנו את הדירה בחזרה במחיר מחירון ...

[ישה]

יש כאן שני נושאים שונים

 

אחד - פות"ש שעשה עיסקה מדהימה מבחינתו ומנסים להראות לו שלא כל הנוצץ הוא ביטקוין.

 

השני - יעילות התוכנית

 

אם פות"ש הוא חתך אופייני או אפילו רק מחצית המשתתפים הם משקיעים והחצי השני למגורים שלהם

 

התוכנית הצליחה להוריד ביקושים מאיזורי הביקוש לאיזורים חסרי ביקוש או ביקוש נמוך. נפלא.

 

ופות"ש

 

את חישובי הרווח שלך בעיניים האופטימיות שלי או הריאליות שלי כבר קיבלת לפני 900 עמודים

[redroze]

על המחיר הממוצע למטר נניח בשכונה דומה בעיר

על הערכת שמאי של הבנק (שמנסה להוריד כמה שיותר את המחיר)

על מחירי שוק חופשי באותו פרוייקט

ועוד

 

מעבר לזה את כל הסיפורים והכתבות על כמה התוכנית גרועה ומי שקנה דירות דרכה מסכן והולך להתחרט על זה קראתי לפני 3 שנים שחברים שלי קנו בראש העין

הם חשבו שהם עשו את העסקה הכי גרועה בחיים שלהם והולכים להצטער

היום הם מאושרים לכולם יש שוכרים בדירות

ואני לא רואה הבדל ביניהם לבין חבר אחר שקנה ב 500 אלף יותר מהם במחיר שוק חופשי

 

אם החבר קנה כדי לגור ולא כהשקעה אז זו סאגה אחרת.

 

 

 

 

כשחברים שלי קנו בראש העין אמרו להם שעשו את טעות חייהם ושלחו להם כתבות וסיקורים מאיימים

היום הם מאושרים ולכולם יש שוכרים במחירים מכובדים

אגב אתה מציג את אשקלון כחור שהוא פשרה, אבל יש שם שכונות שנותנות תשואה יפה מאוד.

יש לך מספרים כדי לגבות את האמירות האלה?

 

אז יש צרות עין בפוסט הזה?

 

 

לא יכול לדבר בשם אחרים, יכול לדבר בשמי בלבד.

אני בעצמי משקיע ואני בוחן את ההשקעה בעיניים של משקיע.

רוב החישובים שראיתי פה לא לוקחים בחשבון את כל ההוצאות ומסתכלות על ההשקעה בעיניים של חובבן.

 

הייתרון זה שכרגע יש לי דירה שאני גר בה

קונה דירה בהנחה. למה הנחה ? כי מחיר למטר באיזור המדובר הוא סביב 12,000 בזמן שאני קונה סביב 8000 ׁ(המספרים לא מדוייקים)

אני בונה על זה שרוב הזמן יהיה מי שיגור שם, ככה שאני כמעט ולא מוציא כסף על משכנתא. בזמן הזה חוסך כסף לדירה הבאה

 

אם מכל העסקה נצליח להרוויח 100-200-300 מעולה

אם לא נרוויח כלום ובינתיים מישהו שילם לי את המשכנתא עליה - מעולה

אם נפסיד קצת - גם זה קורה

אני רואה סיכוי מאוד נמוך שאפסיד

אפילו שיש כאן אנשים שמנסים לצייר את זה כאילו זה הפסד מובטח

הכל בסדר

היו גם כאלה שטענו שצריך לברוח מהבורסה ב 2014 כי משם היא הולכת לקריסה טוטאלית

אז טענו..זכותם

 

פה אתה טועה, משקיע שלא מבצע כל הזמן השוואה של ההשקעה שלו לממוצע בשוק ולא מחשב את הסיכונים של ההשקעה שלו עלול להפסיד.

כן, גם אם תצא בסוף התקופה עם אותו סכום שנכנסת אז הפסדת. כי אם היית שם בפקדון בבנק היית מרוויח פרומיל, ולא היית צריך לרוץ לחתום, לשלם, לנהל משא ומתן, לבוא לכנסים וכו'.

 

ד"א, אני לא נגד התוכנית, למרות שהיא לא מושלמת. אני רק חושב שהיא מתאימה ל-2 סוגים של אוכלוסיות:

1. משקיעים שזו בפרויקטים בגוש דן ששם יש ביקוש לא משנה כמה יבנו.

2. אנשים שרכשו בכדי לגור בדירה שבה זכו.