מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[ישה]

או! בדיוק.

זו שאלה טובה, האם הרגולטור יכול לייצר ביקוש אמיתי בחור כזה או אחר, או לא.

 

נמסיס, זה יפיל את המחירים שם, אולי, מה שיתקע את פותח השרשור עם חוב, ללא רווחים וכנראה גם ללא יכולת אמיתית למכר. לצד השני, זה כנראה רק יתרום לעליית מחירים בגוש דן, או אזורי ביקוש אחרים, לא?

 

אני אכתוב משהו שישמע כסיסמה, כי אני באמת לא יודע איך לתרגם אותו למשהו מוחשי, אבל אם כבר המדינה משקיעה מאמץ בפרויקטים או מסבסדת אותם, אז באמת יהיה עדיף לכולנו אם התוצאה תהייה עיר או שכונה אמיתית שאנשים רוצים לחיות בה, ולא מלכודת משקיעים פוטנציאלית. כי אז ההסברים שלכם לגבי מחיר למשתכן ואיפה התוכנית יכולה לתרום ולעזור לכולנו כן הופכים לממשיים וסבירים יותר.

 

ייבגני

 

קח את טרנספורטר כדוגמה לעוד X אלפים / עשרות אלפים והנה יצרת ביקוש במקום "שכוח אל" כמו קרית מוצקין.

 

כתבתי שכוח אל במרכאות כי רק תושבי מדינת תל אביב חושבים שאין ביקוש אמיתי לדירות בקריות.

 

גרים בהם מאות אלפי של אנשים אמיתיים שמגדלים משפחות ומתפרנסים בכבוד.

 

הוסף לכך את משקיעי התוכנית וקיבלת ביקושים.

[MiniMiz3r]

קרית מוצקין היא לא דוגמה טובה, היא מעולם לא הייתה "חור", זו אחלה עיר להתגורר בה.

דוגמאות טובות יותר הן עפולה או קרית גת - אני מכיר מישהו שקנה דירה בעפולה (רובע יזרעאל) לפני מספר שנים ולאחרונה לקח לו הרבה מאוד (מאוד) זמן למכור אותה.

[ישה]

צ'מע

 

עפולה הוקמה על ידי סבא שלי אז תן כבוד

 

תן כבוד גם לקבלנים שבונים שם , לא כולם, אבל הרבה מהם קבלנים ותיקים , שעם חלקם יש לי היכרות אישית, ואם הם בונים ניתן לסמוך עליהם שהם יודעים על בסיס מה.

 

בתוכנית לטווח ארוך רכבת שתחבר את המרכז עם עפולה דרך ואדי עירון , רכבת שכבר היום מקצרת טווחים לחיפה רבתי .

 

יש עתיד לחור בקצה הסרגל.

[MiniMiz3r]

יש עתיד אבל הוא נמצא - בעתיד. אפשר לקנות היום דירת חמישה חדרים ברובע יזרעאל בפחות מ-900 אלף ש"ח, שזה מאות אלפי שקלים פחות ממה ששילמו עליה לפני 3-4 שנים.

[sperial]

הוציאה רוכש מהשוק לשבע שנים, וייתכן מאוד שלאחר שבע שנים "הנעל השניה תיפול". אם כל מי שקנה באיזור שלא מתאים לו ירצה למכור אחרי שבע שנים כדי לקנות באיזור שלו, תהיה מאסה של מכירות בתקופה מצומצמת יחסית מה שיוריד את המחיר של מכירות בשוק החופשי.

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

ותהיה מאסה של ביקוש באזורי הביקוש, והמחיר בהם יעלה.

ואולי מישהו יגלה שגם אחרי חדרה יש חיים.

[Nemesis]

איך בדיוק אם ערך הדירה שלהם בפריפריה ירד?

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[sperial]

זה המשפט המשלים למשפט שלך עלנפילת הנעל השניה. ימכרו בפריפריה, בינתיים חסכו משך 7 שנים (כמובן אם ההנחות של טרנספורטר יתממשו) - ויכנסו לשוק הקונים באזורי הביקוש.

 

דרך אגב - שאלה לגבי העסקה של טרנספורטר: אני מבין שמדובר בדירה שלמעשה יצאה לשוק החופשי. האם עדיין מוגבלת בתנאי של אי מכירה 7 שנים?

[- XM -]

עדיין מוגבלת,

לא יצאה לשוק החופשי אלא ניתנת לבחירה לכל זכאי מחיר למשתכן ללא הגרלה.

שזה חתיכת סימן שאלה על הדירה הזו אבל פות''ש אומר שהוא בדק והכל טוב...

[Nemesis]

זה המשפט המשלים למשפט שלך עלנפילת הנעל השניה. ימכרו בפריפריה, בינתיים חסכו משך 7 שנים (כמובן אם ההנחות של טרנספורטר יתממשו) - ויכנסו לשוק הקונים באזורי הביקוש.

 

דרך אגב - שאלה לגבי העסקה של טרנספורטר: אני מבין שמדובר בדירה שלמעשה יצאה לשוק החופשי. האם עדיין מוגבלת בתנאי של אי מכירה 7 שנים?

אבל אם כולם ימכרו בפריפריה באותו זמן המחירים יצנחו ולא יוכלו להרשות לעצמם במרכז אלא אם כן המחירים ירדו גם.

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[farkash7]

זה המשפט המשלים למשפט שלך עלנפילת הנעל השניה. ימכרו בפריפריה, בינתיים חסכו משך 7 שנים (כמובן אם ההנחות של טרנספורטר יתממשו) - ויכנסו לשוק הקונים באזורי הביקוש.

 

דרך אגב - שאלה לגבי העסקה של טרנספורטר: אני מבין שמדובר בדירה שלמעשה יצאה לשוק החופשי. האם עדיין מוגבלת בתנאי של אי מכירה 7 שנים?

 

מה על מה אתה מדבר? חסכו? איך חסכו?

הנה קח את פותח השרשור. בתסריט טוב הוא יחסוך עוד 130K בזמן הזה. אם מה שחסר לו בשביל דירה במרכז זה 130K אני צנצנת והוא לא צריך לקנות דירה בקריות.

יש לו רק יתרון אחד בדירה שהוא קונה. שהוא כביכול נכנס למשחק. כלומר הערך שלו עולה עם השוק ואז המכה מעלית המחירים בשוק היא פחות נוראית, אבל זה יכול לעבוד גם הפוך... ולא בטוח שזה ישפר את מצבו:

אם ערך הבתים יעלה, אז הוא יחסוך עוד (עלית ערך דירה בקריות-עלית ערך דירה במרכז)-130K, לא יותר טוב, כי שניהם יעלו כנראה בפחות או יותר אותו שיעור באחוזים, בעסה.

 

אני לא מצליח להבין איך אלפי רוכשי מחיר למשתכן שסינדלו את עצמם ל-5 עד 7 שנים הקרובות לדירות לא במרכז ולא קרוב למרכז פתאום יקומו בעוד 5-7 שנים אנשים עשירים הרבה יותר שיכולים לרכוש דירות בת"א/רמת גן/גבעתיים/ראשל"צ.

עריכה אחרונה ב-30 לנובמבר, 2019 על ידי farkash7

[sperial]

לא שמת לב למה שכתבתי בסוגריים - אם כל ההנחות של טרנספורטר יתממשו, ומה שלא כתבתי - חסכון יכול להגיע מערוצים אחרים, כמו עבודה.

 

אני די ציני לגבי כל הסיםור הזה, כפי שמנסים לפמפם לפות"ש ול כל כך מצליחים: צריך ללמוד את השוק בצורה מעמיקה, וצריך להבין את הסיכויים והסיכונים. אחרי שראיתי בפורום הזה לפני שנה - שנתיים תוכנית של אחת הדירות האלה בקרית מוצקין אני מבין לגמרי למה הן לא מבוקשות (לפחות הדגם שהוצג) - ולא יהיו מבוקשות גם בעתיד, גם אם יהיו במגדל יוקרה בארלוזרובה פינת דיזנגובה.

[יבגניפ]

ייבגני

 

קח את טרנספורטר כדוגמה לעוד X אלפים / עשרות אלפים והנה יצרת ביקוש במקום "שכוח אל" כמו קרית מוצקין.

 

כתבתי שכוח אל במרכאות כי רק תושבי מדינת תל אביב חושבים שאין ביקוש אמיתי לדירות בקריות.

 

גרים בהם מאות אלפי של אנשים אמיתיים שמגדלים משפחות ומתפרנסים בכבוד.

 

הוסף לכך את משקיעי התוכנית וקיבלת ביקושים.

הכל שאלה של כמה באמת רוצים לגור שם, ולא קנו מתוך ציפיה שמישהו אחר ירצה לגור שם, לא?

 

אני מבין מהפרסומים שיש חברות שהתחילו למכור שם דירות מהפרויקטים גם ללא הגרלה. זה מעיד על הביקוש, כנראה.

 

בכלאופן, אני יודע שלא מוצא חן בעיניך מבנה ערי הפריפריה והלוויין, אך אין לזה כל קשר לתוכנית מחיר למשתכן. בנו כך גם לפני התוכנית.

נכון, ויבנו גם אחריה.

אחרי שראיתי בפורום הזה לפני שנה - שנתיים תוכנית של אחת הדירות האלה בקרית מוצקין אני מבין לגמרי למה הן לא מבוקשות (לפחות הדגם שהוצג) - ולא יהיו מבוקשות גם בעתיד, גם אם יהיו במגדל יוקרה בארלוזרובה פינת דיזנגובה.

סקרנת אותי וראיתי תוכנית דירה של אחת מחברות הבניה שם. דווקא נראה גנרי לחלוטין. לא התעמקתי במפרט.

עריכה אחרונה ב-30 לנובמבר, 2019 על ידי יבגניפ

[farkash7]

Sperial לא התעלמתי. אולי מה שרשמתי לא מספיק ברור.

מה שהוא יחסוך בעבודה הוא יחסוך אם יש לו דירה ואם אין לו דירה עד כאן.

אחרי כל הסיבוב בוננזה היפה שלו הוא עשה 130K שקלים חדשים נוספים. זה מה שהעסקה הזו נתנה לו ע"פ כל התחזיות האופטימיות.

 

עכשיו ניקח תסריט אופטימי שהוא בעצם פסימי שמחיר הבית שלו גם עלה בזמן הזה ב10%. אז גם בית במרכז עלה ב-10% לא?

אז אם הבית שלו עלה 100 שקל, עכשיו הוא שווה 110, ואם הבית במרכז עלה 200 שקל אז עכשיו הוא שווה 240 שקל. אז בעצם אם ערך הבתים יעלה זה לא טוב לו - הוא מפסיד.

 

אז נחזור לתסריט האופטימי - ערך הבתים לא עלה. העסקה הזו הגדילה את הכסף שהוא חסך ב130K שקלים, ועכשיו נשאלת השאלה אם זה סכום הכסף שיהיה חסר לו בעוד 7 שנים לדירה במרכז?

 

אני לוקח את פותח השרשור כדוגמה ל"בוגר מחיר למשתכן שהתעשר והסתער על המרכז". הוא ממחיש בדיוק למה זה לא יכול לקרות.

לא באמת יודע מה הוא מתכנן.

עריכה אחרונה ב-30 לנובמבר, 2019 על ידי farkash7

[Transporter]

הוא לא הסביר על מה הוא מתבסס כשהוא אומר שהפער 400 א'

 

על המחיר הממוצע למטר נניח בשכונה דומה בעיר

על הערכת שמאי של הבנק (שמנסה להוריד כמה שיותר את המחיר)

על מחירי שוק חופשי באותו פרוייקט

ועוד

 

מעבר לזה את כל הסיפורים והכתבות על כמה התוכנית גרועה ומי שקנה דירות דרכה מסכן והולך להתחרט על זה קראתי לפני 3 שנים שחברים שלי קנו בראש העין

הם חשבו שהם עשו את העסקה הכי גרועה בחיים שלהם והולכים להצטער

היום הם מאושרים לכולם יש שוכרים בדירות

ואני לא רואה הבדל ביניהם לבין חבר אחר שקנה ב 500 אלף יותר מהם במחיר שוק חופשי

 

....שזה הבסיס העיקרי לכל חישובי הרווחיות האלה.

וצריך להזכיר שהוא בכלל לא "זכה בהגרלה" (כתב כמה פעמים שהוא רווק) אלא רוצה לקנות דירה שמוצעת למכירה, ככה"נ לכל דורש, אבל תחת תגית "מחיר למשתכן". דירות שאף אחד מהזוכים לא רצה (שזה לכשעצמו מדליק נורה אדומה)? אין לי מושג. ככה שסביר להניח שהנחת הבסיס של "400K ש"ח הנחה ממחיר השוק" לא ממש מחזיקה מים.

 

"אף אחד מהזוכים לא רוצה" זה תלוי במי הם הזוכים

יכול להיות זוכה שרצה לגור בנתניה וזכה בנהריה ואין לו עניין לגור שם

יכול להיות זוכה שרצה לגור בנהריה ובסוף לא אישרו לו משכנתא

יכול להיות זוכה שרצה קומה 5 וקיבל קומה 20

יכול להיות זוכה שרצה נוף לים וקיבל נוף לפארק

תוסיף לזה המון זוכים שבכלל לא מבינים איך עובדת התוכנית וחושבים שאם הם יוותרו על הזכיה הזו זה יאפשר להם לקבל זכיה אחרת, ואז מגלים שלא, כי הם לא קראו את התקנון.

 

אבל זה בסדר שאתה רוצה להאמין שההנחה בלתי אפשרית

זורם איתך

 

אם בסופו של דבר כל הדירות מושכרות, אפילו בשכר דירה נמוך יותר מהצפוי, יש ביקוש. ואם בחריש יש מספיק ביקוש להשכרה ומכירה, במחיר הנכון יהיה כמעט בכל מקום שרץ בו מחיר למשתכן לדעתי. אז ייתקע פות"ש ללא רווחים, אז מה? יהיה לו קשה למכור? אז מה, יוריד מחיר או שימשיך להשכיר ולשכור עד שיצליח למכור.

 

אנחנו לא מדינה כל כך גדולה שיש בה חורים שכוחי אל שאפשר לנסוע מהם 6 שעות בלי להגיע לשום מרכז אורבני / מסחרי / תעסוקתי. כל עוד אין הצפה מוחלטת בכמות דירות גדולה משמעותית מהצורך, לדעתי חייב להווצר איזון מחירים. במחיר הנכון אנשים יגורו גם בקריות, גם באשקלון וגם בקרית גת.

כאשר יצאו לשוק המון דירות להשכרה בפסגות אפק ראש העין, היתה צניחת מחירים משמעותית.

 

כמעט התפתיתי לעבור לגור שם בשביל הנחה של 2,500 - 3,000 ש"ח בעלויות הדיור ביחס לפ"ת. בסוף החלטתי שאני לא משלם כרגע בעוד שעתיים על הכביש כל יום עבור 2,500-3,000 ש"ח בחודש, אבל אני בטוח שאחרים כן. אם היה מדובר ב- 4,000 ש"ח לדוגמא, כנראה שהייתי עובר לכמה שנים.

אם המחירים בפריפריה ינצחו, גם במרכז הם יצטרכו לרדת. יחד עם קצת השקעה בתחבורה ציבורית יש מצב שזה יעבוד.

כאמור, מטרת התוכנית הנה להוריד מחירים.

 

בכלאופן, אני יודע שלא מוצא חן בעיניך מבנה ערי הפריפריה והלוויין, אך אין לזה כל קשר לתוכנית מחיר למשתכן. בנו כך גם לפני התוכנית.

 

כשחברים שלי קנו בראש העין אמרו להם שעשו את טעות חייהם ושלחו להם כתבות וסיקורים מאיימים

היום הם מאושרים ולכולם יש שוכרים במחירים מכובדים

אגב אתה מציג את אשקלון כחור שהוא פשרה, אבל יש שם שכונות שנותנות תשואה יפה מאוד.

 

צרות העין שלכם מדהימה אותי כל פעם מחדש

 

אז יש צרות עין בפוסט הזה?

 

אני לא מצליח להבין איך אלפי רוכשי מחיר למשתכן שסינדלו את עצמם ל-5 עד 7 שנים הקרובות לדירות לא במרכז ולא קרוב למרכז פתאום יקומו בעוד 5-7 שנים אנשים עשירים הרבה יותר שיכולים לרכוש דירות בת"א/רמת גן/גבעתיים/ראשל"צ.

 

הייתרון זה שכרגע יש לי דירה שאני גר בה

קונה דירה בהנחה. למה הנחה ? כי מחיר למטר באיזור המדובר הוא סביב 12,000 בזמן שאני קונה סביב 8000 ׁ(המספרים לא מדוייקים)

אני בונה על זה שרוב הזמן יהיה מי שיגור שם, ככה שאני כמעט ולא מוציא כסף על משכנתא. בזמן הזה חוסך כסף לדירה הבאה

 

אם מכל העסקה נצליח להרוויח 100-200-300 מעולה

אם לא נרוויח כלום ובינתיים מישהו שילם לי את המשכנתא עליה - מעולה

אם נפסיד קצת - גם זה קורה

אני רואה סיכוי מאוד נמוך שאפסיד

אפילו שיש כאן אנשים שמנסים לצייר את זה כאילו זה הפסד מובטח

הכל בסדר

היו גם כאלה שטענו שצריך לברוח מהבורסה ב 2014 כי משם היא הולכת לקריסה טוטאלית

אז טענו..זכותם

 

מה לגבי מי שלא ענו?

 

בכנות מה ציפית שיענו לך? קנינו דירה להשקעה במסגרת מחיר למשתכן בתקווה שהרווח העתידי מהעסקה יאפשר לנו לרכוש דירה במקום שאנחנו אשכרה רוצים לחיות בו?

 

איך התשובה שלהם יכולה להזיק להם ?

כל מי שנמצא שם כבר קנה

אם מתוך 148 יגידו 100 שהם קנו להשקעה, מה אני אמור לעשות ? לריב איתם ? למסור את המיקומים שלהם לג'יהאד שיורה ?

איך בדיוק זה פוגע בהם אם אני אגלה שהם קנו להשקעה? הרי אם אני לא אדע את זה היום אני אדע את זה עוד 3 שנים, וגם היום וגם עוד 3 שנים אין לי מה לעשות עם זה והדירה נשארת שלי ושלהם נשארת שלהם

 

מה האינטרס שלהם להסתיר את זה?

לגבי אלה שלא ענו - הם בסימן שאלה. גם יש כאלה שלא נמצאים בקבוצה וגם לגביהם לא ידוע לנו לאיזו מטרה קנו

משקיעים ברור שיש. השאלה כמה

 

בוא נאמין למה שטרנספורטר כותב. ונניח שחצי מהקבוצה ענתה לו תשובות אמת למה להיות שליליים

 

והנה נמצאו פתרונות דיור לחצי מהקבוצה - נפלא בעיני

 

והנה נמצאו פתרונות לחצי הקבוצה השניה - המשקיעים - והורדנו אותם ממעגל הביקוש ברשל"צ - נפלא בעיני.

 

התוכנית עובדתתתתתתת

 

מה האינטרס שלהם לשקר ?

אעשה עבודת מחקר ואגלה שהם שקרנים והם משקיעים

מה זה משנה לי ? אמכור מחר את הדירה שקניתי ואקבל קנס ?

עריכה אחרונה ב-1 לדצמבר, 2019 על ידי Transporter

[Fitch]

היית פעם בקרית מוצקין?

ראית פעם את משכנות האומנים?

ראית את הביקוש של השוכרים?