מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[davemustaine87]

טעות!!!

אמנם חוזרים עליה כמה פעמים בשרשור אבל היא עדיין טעות,

אם הוא קונה דירה ששווה 1.4 במליון תוך כדי מינוף של 90%,

ושווי הדירה נחתך ב10%,

הוא לא מחק את ההון העצמי שלו - הוא הרוויח 260K במקום 400K,

כמובן לפני הוצאות אני רק מדבר על העיקרון,

אתם שוכחים שהוא נכנס ברווח, כדי למחוק את הרווח הזה צריך ירידת מחירים של 30% במחירי הדיור,

לא נראה לי שזה הולך לקרות בחמשת השנים הקרובות.

 

זה גם לא מדוייק.

לא מבין למה בכול דיון על דיור אנשים "שוכחים" שהכסף הוא לא בחינם, והוא משלם ריבית על זה. במיוחד בשנים הראשונות, שאם הסילוקין שלך הוא שפיצר, הריבית שאתה משלם יותר גדולה מהקרן.

זה קצת יותר מסובך לחישוב, אבל הרווח שלו לא יהיה 260 במקום 400, אלא משמעותית פחות מזה. וזה תלוי בעוד הרבה גורמים אחרים.

 

ושוב, זו כניראה עסקה לא רעה, אבל לא הכול ורוד ויש פה אלמנט של סיכון סביר שיכול למחוק את הרווח שלו תוך שהוא מסנדל למשך שנים חלק גדול מההון שלו.

יכול להיות גם שזו תהיה עסקה אדירה, המחירים ימשיכו לעלות, יהיה לו דייר למשך כול הזמן והכול יהיה סבבה.

 

רק פשוט שיהיה מודע לשני צידי המטבע.

[ישה]

תקרא לאט את הודעה 145 יחד עם הודעה 184 ותחזור עם תובנות.

[Transporter]

זה גם לא מדוייק.

לא מבין למה בכול דיון על דיור אנשים "שוכחים" שהכסף הוא לא בחינם, והוא משלם ריבית על זה. במיוחד בשנים הראשונות, שאם הסילוקין שלך הוא שפיצר, הריבית שאתה משלם יותר גדולה מהקרן.

זה קצת יותר מסובך לחישוב, אבל הרווח שלו לא יהיה 260 במקום 400, אלא משמעותית פחות מזה. וזה תלוי בעוד הרבה גורמים אחרים.

 

ושוב, זו כניראה עסקה לא רעה, אבל לא הכול ורוד ויש פה אלמנט של סיכון סביר שיכול למחוק את הרווח שלו תוך שהוא מסנדל למשך שנים חלק גדול מההון שלו.

יכול להיות גם שזו תהיה עסקה אדירה, המחירים ימשיכו לעלות, יהיה לו דייר למשך כול הזמן והכול יהיה סבבה.

 

רק פשוט שיהיה מודע לשני צידי המטבע.

 

כולם יודעים שיש ריבית

וכשכולם חישבו כאן תשלום חודשי של 4700 שח, יש בתוכו ריבית

וכשאני אמרתי שישלמו לי שכירות 2500-3000 שח, לא לקחנו בחשבון שיכולים לשלם גם 4000 שח כי זה מה שמשלמים באיזור.

 

ושוב

אף אחד לא ניסה לטעון שתוך 5 שנים הדירה מכפילה את השווי שלה ואני לוקח כאן כמה מליונים

באותה מידה מגוחך לזרוק לאוויר בכזאת קלילות "פותח השרשור לא שם לב שבקלות הוא יכול להפסיד מאות אלפי שקלים"

 

חיבור המואדם והמוכחל משפט לפנתיאון.

 

מה רצית ? שנאמר לך את מה שאתה רוצה לשמוע או את דעתינו.

 

אם אתה בוגר מספיק תדע להבחין / להפריד בין הביקורת על התוכנית שבכלל לא מכוונת נגדך , לבין הערות /הארות בקשר לתוכנית האישית שלך.

 

אתה משכיר ציוד לאירועים למיטב זכרוני. יש לך 100 מתחרים לכן המחיר נקבע היכן שהוא ל Y ש"ח לאירוע. כל אחד לפי המוניטין שלו

 

נניח ש Y שווה ל 5000 ש"ח.

 

עכשיו המדינה החליטה לתמוך בכל מי שרוצה להיכנס לשוק השכרת ציוד לאירועים. ( ייבגני רותח ).התנאי היחיד אסור לך למכור אותו אלא רק בעוד 5 שנים ומוכרת לך את הציוד ב 300 אלף ש"ח. לא אותו ציוד איכותי כמו שיש לך אבל באיכות בסיידר. רק מקצוען יבחין בהבדל ולכן מבחינת הלקוח זה ייראה היינו הך.

 

ויש לך כעת במקום 100 מתחרים 1000 מתחרים.

 

האם סביר בעיניך שמחיר השכירות יישאר 5000 ש"ח.

 

התשובה היא ברור שלא. הוא יירד פלאים.

 

זה לגבי השכירות החודשית.

 

עכשיו נלך לשוק המכירות

 

היום הציוד שלך שווה 500 אלף ש"ח ולטובתך נניח כי ערכו לא פוחת בגלל ציוד עם יכולות טובות יותר, שיגיע במהלך ה 5 שנים הקרובות

 

בעוד 5 שנים כל הזוכים בתוכנית ירצו למכור

 

האם המחיר יהיה 300 אלף או משהו בין 300 אלף ל 500 אלף שווי הציוד שלך.

 

אתה מניח כי הוא יהיה בין לבין.

 

להנחה הזו אין בסיס. כי אף אחד לא מתעניין כי לפני 5 שנים זה היה שווה 500 אלף.

 

מה שיקבע הוא רמת המחיר בעוד 5 שנים והיא מנותקת לחלוטין ממחירי העבר. תקרא את הודעה 18 שלי.

 

וכאשר קונה מבין יבוא לבחור בין רכישה של ציוד מהתוכנית לבין ציוד שלא מהתוכנית העדיפה איכותית הוא יבחר באותה רמת המחיר בציוד העדיף.

 

לכן לא מן הנמנע כי אתה תמכור בהפסד ואותו אחד שחשב שיש לו דירה ששווה 1.4 מיליון ש"ח יספוג הפסד גדול יותר.

 

ובוא נקצין רגע את הדוגמה

 

ראשית קרא את הודעה 236 של פרקש בתשומת לב!!

 

שנית

 

בוא נניח כי אתה עושה את כל הסיבוב כדי להרביץ מכה שתאפשר לך להגדיל את ההון העצמי שלך לקראת רכישת דירה ברשל"צ לדוגמה

 

היום היא עולה 2000K בעוד 5 שנים היא עלתה ל 2500K . למה כאן עלתה ובקריות ירדה או לא זזה? כי ברשל"צ יש ביקושים אמיתיים ואין בניה מספקת.

 

האם הבוננזזה בקריות היא היחידה האפשרית להגדיל את ההון שלך

 

ולפי חישוב שעשיתי בהודעה אחרת הגדלת את הונך ב 100-140 אלף ש"ח. שזה בוננזה אבל קח בחשבון את הסיכונים

 

אל תתעלם מהם אלא שקלל אותם ואז תחליט אם ללכת על הרכישה.

 

מה שתחליט מעולה בעיני.

 

זה מלמעלה ראית את התגובה המפרגנת שלי

 

שלח לי פרנסה ברוחב לב בחייאת

 

אתה שוב מפספס

אם הייתה לי זכאות לקנות בראשון הייתי קונה בראשון

כרגע אין לי, אני יכול לקנות בפריפריה בהנחה של 200-400 אלף

ויכול להרשות לעצמי להשאיר את הדירה הזו גם 8 או 10 שנים אצלי, תוך כדי ש 20%-30% מהזמן לא יהיה שוכר נניח

מה שאנשים מפספסים זה שקניתי את הדירה בהנחה לא מבוטלת

לכן אי אפשר להשוות את זה לשוק ההון, כי אם אני רוצה להשקיע שם מליון שח אף אחד לא נותן לי לאפשרות להביא מהבית 600 אלף ולרשום אותם כמליון שח.

 

ברור שיש סבירות שלא יעלה וברור שאם נחשוב טוב נמצא עוד עשרות תרחישים אפשריים להתרסקות (מאמין שיש תרחישים בלי סוף)

אבל לבוא ולהגיד שהסבירות שהמחיר של הנכס לא יזוז או ירד שווה לסבירות שהמחיר של הנכס יעלה זה לא הגיוני בעייני

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי Transporter

[farkash7]

היופי בשוק ההון שבשביל להיות ממונף אתה לא צריך להביא כסף של מישהו אחר.

קנה תעודת סל תא 35 ממונפת פי 3 עם הכסף שיש לך והנה אתה ממונף.

 

אתה גם יכול תאורטית אם אתה לקוח טוב לקחת 150K מהבנק בריבית מצחיקה לקנות את אותו מדד ואז להיות ממונף בלי הכסף שיש לך.

 

קח מה עשה מדד תא ב-12 שנים האחרונות אז כנראה שבעוד 7 שנים זה יעשה תשואה פי כמה על הדירה שלך בפריפריה.

 

רואה? אפשר להיות ממונף, וכל קוף יכול לעשות את זה. בדיוק כמו לזכות בהגרלה ולקנות בית בהנחה.

[pooh-bear]

אבל לבוא ולהגיד שהסבירות שהמחיר של הנכס לא יזוז או ירד שווה לסבירות שהמחיר של הנכס יעלה זה לא הגיוני בעייני

לא מכיר את איזור הקריות בכלל.

מכיר אישית דירה לא רעה בחיפה שלא מצליחים למכור כבר לא מעט זמן. מכיר גם דירה באותו רחוב שלקח חודשים להשכיר (4 חדרים ישנה בפחות מ-3000₪).

 

אבל בעיקר אני עוקב כבר כמה שנים אחרי המחירים ביישוב מסויים בשרון, ולא רק שהם לא עולים בשנה-שנתיים האחרונות, מעט מאוד עסקאות נסגרות שם. עכשיו, זו בעיקר תחושת בטן ממעקב שבועי אחרי מודעות ופחות מחקר סטטיסטי מבוסס, אבל זה מאוד שונה ממה שהיה בשנים הקודמות. דבר אחד אין (ולא יהיה) בישוב הזה - מחיר למשתכן של אלפי דירות.

 

בקיצור, אתה יודע להגיד מה עשו מחירי הדיור באזור הספציפי שאתה מתכוון לקנות בו בשנה-שנתיים האחרונות? יכול להיות שאם הם הפסיקו לעלות, ההנחה שהם ימשיכו לא לעלות בשנים הקרובות היא לא כזו בלתי סבירה?

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי pooh-bear

[Transporter]

לא מכיר את איזור הקריות בכלל.

מכיר אישית דירה לא רעה בחיפה שלא מצליחים למכור כבר לא מעט זמן. מכיר גם דירה באותו רחוב שלקח חודשים להשכיר (4 חדרים ישנה בפחות מ-3000₪).

 

אבל בעיקר אני עוקב כבר כמה שנים אחרי המחירים ביישוב מסויים בשרון, ולא רק שהם לא עולים בשנה-שנתיים האחרונות, מעט מאוד עסקאות נסגרות שם. עכשיו, זו בעיקר תחושת בטן ממעקב שבועי אחרי מודעות ופחות מחקר סטטיסטי מבוסס, אבל זה מאוד שונה ממה שהיה בשנים הקודמות. דבר אחד אין (ולא יהיה) בישוב הזה - מחיר למשתכן של אלפי דירות.

 

בקיצור, אתה יודע להגיד מה עשו מחירי הדיור באזור הספציפי שאתה מתכוון לקנות בו בשנה-שנתיים האחרונות? יכול להיות שאם הם הפסיקו לעלות, ההנחה שהם ימשיכו לא לעלות בשנים הקרובות היא לא כזו בלתי סבירה?

 

דוגמאות אפשר למצוא להכל

ברחוב צלנוב בתל אביב יש דירה שכבר 3 שנים לא מצליחים למכור ולהשכיר

בכל הבית אדיוט אמיתי ומנסה לגלם במחיר שלו רווחים עתידיים שהשכונה תעשה אחרי שיעשו פינוי בינוי וכו'

אי אפשר להסיק מזה שמסוכן לקנות דירות להשקעה בתל אביב

 

מה שכן אני יכול להגיד לך - הדירה המדוברת היא במגדל חדש

שכונה חדשה, קהל צעיר

רוב הפרוייקט כבר מכור. פרוייקטים אחרים באיזור כבר SOLD OUT

לא נשמע כמו עיר רפאים

ובטח שלא הייתי משווה את זה לחריש

 

חריש זה ישוב חדש שמתפתח

והישובים שאנחנו מדברים עליהם כאן

נהריה, קריות, אשקלון

אלה ישובים מפותחים, המיקום של הדירות מרחק 3-4 ק"מ מהים

קרוב למרכז העיר

 

הנטייה בגרף חיובית (לכל העיר, לא לשכונה ספציפית)

אם נכנסים לרזולוציה חודשית אפשר למצוא חודשים שהייתה ירידה, אבל זה מתקן את עצמו

מצד שני אם תכנס לגרף של אם המושבות ראה שמ 2016 בערך הגרף נתקע

אני לא חושב שאפשר להסיק מזה שאין טעם לרכוש דירה להשקעה באם המושבות

[ChemGuy85]

העניין הוא שרוב הדירות בפרויקט שלך ובפרויקטים אחרים בשכונה כנראה SOLD OUT לאנשים שחושבים בדיוק כמוך. זה משהו שאתה צריך לקחת בחשבון.

 

קח לדוגמא את הבחור הזה חן נגר שרכש דירה בקריית מוצקין:

 

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5311870,00.html

 

אחד הזוכים בפרויקט הוא חן נגר (30), נשוי ואב לילד, המתגורר ברחובות. בראיון לאולפן ynet סיפר נגר, כי מעולם לא התכוון לעזוב את מקום מגוריו וכי התכוון להשכיר את הדירה מלכתחילה. אז גילה דרך קבוצת הוואטסאפ של הזוכים בפרויקט, כי זוכים רבים נוספים מתכוונים גם הם להשכיר את דירתם.

 

נגר, רואה חשבון במקצועו, מבקש שיסירו את המגבלה החלה על הזוכים, בדבר איסור מכירת הדירה למשך חמש שנים מיום קבלת המפתח, וזאת בתנאי שישתמשו בתמורה רק לטובת קניית דירת אחרת. "המגבלה הזו יוצרת למעשה מספר בעיות שמקשות מאוד על הזוגות הצעירים, ואף עלולות לגרום לקריסתם הכלכלית", הוא מציין. "לא ידענו שהפרויקטים יתעכבו בגלל עניינים פרוצדורליים, לא ידענו שהרבה קונים לא מתכוונים לגור בדירה אלא להשכיר אותה, ואנשים לא יודעים מה צופן העתיד. לעתים נקלעים לקשיים כלכליים ואנשים רוצים בסך הכל לקבל את הכסף שהשקיעו בחזרה".

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[ישה]

 

יש לי דירה בצנטרום של הצנטרום של תל אביב.

 

ב 1997 הייתה שווה 200 אלף דולר ב 2002 הייתה שווה 120 אלף דולר. היום +-מליון דולר.

 

 

 

הזוי

 

פות"ש

 

שאלות טרויה קצרות

 

האם יכול לקרות מצב כזה עוד הפעם?

 

בוא נכניס אותך לתוך הדוגמה

 

מחיר הדירה בשוק 200 אלף

 

אתה רוכש ב 160 אלף

 

בעוד 5 שנים המחיר יורד ל 120 אלף

 

כמה הפסדת?

 

עכשיו תפנים טוב טוב לראשך

 

מטרת התוכנית היא לא לחלק לך פרסים אלא מטרתה להוריד את מחירי הדיור לכן כל הפילוסופיה שלך לא שווה את אותיות המקלדת

 

זה מיועד יותר לאור ולייבגני אבל פות"ש תקרא ותפנים.

 

פות"ש מחפש דירה ברשל"צ אבל אין לו את האמצעים המספיקים אבל הוא עושה רעש של קונה לכן המחירים מטפסים.

 

באה התוכנית למשתכן נותנת לו פרס בלי שמילא לוטו של 400 אלף שהם על העץ.

 

מה הרווחנו?

 

הוא כבר לא מחפש דירה ברשל"צ למשך 5-7 שנים בממוצע.

 

מה הנגטיב שהוא בעל דירה?

 

אם יקנה ברשל"צ ב 2000K ישלם לכחלון 160K כמס רכישה כבר החזיר חלק מהפרס.

 

רוצה לקבל משכנתא? ברוך הבא , רק במקום משכנתא של 75% הוא יכול לקבל רק משכנתא של 50% כלומר חלום הרכישה מתרחק הביקוש ברשל"צ לא עולה , המחיר קופא אולי יורד.

 

טוב אומר פות"ש אמכור את דירת הפרס וכל הנגטיב יילך.

 

איתו יעשו זאת עוד רבים יוריד את המחיר של דירות הפרס , אבל אתם אנשים נבונים ואתם מבינים שזה יוריד את המחיר בכל השכונה / העיר.

 

ועליית מחיר או ירידת מחיר לא רק נובעת מסיבות אובייקטיביות אלא חלק מכובד בזה זה הסיבות הסובייקטיביות

 

אם אני חושב שהמחיר יעלה אני רץ ומקדים רכישה , מלבה את מדורת העליות.

 

אם אני חושב שהמחיר הולך לרדת אני יושב על הגדר ולוחץ על הורדת מחיר נוספת.

 

התוצאה הסופית

 

מחירי דיור בירידה מחירי שכירות בירידה.

 

והיפה בזה שהזוכים חלקם מבסוטים חלקם כבר מבינים כמו רואה החשבון שחלת הדבש היא אולי חלת העוקץ..

 

מ.ש.ל

[oryo]

ישה,

 

התערבות חיצונית בשוק זה משהו שבד״כ מתפוצץ לנו בפנים, ומתגלה כאלוקציית משאבים לא יעילה. מכסות החמאה למשל (הרגולטור מתערב חיצונית בקביעת מחיר ״נכון״, היבוא מפסיק, יש מחסור). דוגמאות יש למכביר, וזה עניין של תפיסת עולם שרבים אוהבים למתג כ״בעד/נגד עניים״ כי הם פופוליסטים שלא מסוגלים לנהל שיח ענייני, בפועל שני הצדדים רוצים בטובת הכלל אבל לא מסכימים על הדרך. ראה את פות״ש שנכנס לטנטרום כאילו הביקורת שלי על התכנית היא בגלל ש״אני לא יכול לקנות דירה במחיר למשתכן״ (לול) או ״מקנא בו״ (עוד יותר לול).

 

אני סבור שכשהתכנית תגמר - והגרעון (שמנסים להסתיר) מאותת לי שהיא לא תמשיך לנצח - השוק יחזור למצב מאוד דומה למצב בו התחיל, רק שבמקביל תדרשו להעלאות מסים בשביל לכפר על החגיגה. האם זה נכון להעלות מסים לכלל הציבור בשביל שכל מיני אנשים עם מאות אלפי שקלים הון עצמי יקבלו הטבה של עוד כמה מאות אלפים? לדעתי, לא.

 

המחירים נובעים, לדעתי, משילוב של ריבית נמוכה וחסמי בניה / רגולציית-יתר. איני סבור שפתרון קצר טווח בדמות מתן מתנות לכמה אנשים פרטיים ישנה את המשוואה הזו, וברמה הכלכלית לדעתי היה נכון יותר להשקיע את המשאבים בהורדת החסמים וייעול הרגולציה + הפשרת קרקעות, בלי הגרלות ובלי מתנות. זה היה נכון במעמ 0 (שהגיע ממפלגה בה בחרתי בעצמי) וזה נכון היום עם מחיר למשתכן. סבסוד פרטני הוא בגדר פלסתר לפצע שדורש חוסם עורקים.

 

ובכנות, אשמח לאכול את הכובע ולגלות שמחיר למשתכן עשתה מהפך בשוק הדיור והפכה אותו לנגיש לכולם. הרי אתה לא פופוליסט וברור לך ששנינו רוצים את אותו הדבר. לי גם ברור שאתה בעד התכנית לא בגלל שאתה אינטרסנט או חסר-הבנה (חלילה) אלא בגלל שאתה מסתכל על הדברים אחרת ממני, וזה לגיטימי. נחיה ונראה.

 

אבל להסתכל על השוק *כרגע* בזמן שמזריקים לתוכו כסף, ולטעון שהתכנית ״עובדת״ - זה חטא למציאות. ייתכן שהתכנית עובדת, אבל לא ייתכן שאתה יכול לדעת את זה *כרגע*, המבחן האמיתי יקרה כשהכסף יפסיק לזרום(!) הרי אם אני הייתי מחיל את ״מחיר למתגזגז״ במסגרתו הייתי מסבסד רכישת רכבים עם 200 כ״ס ע״י מתן 25% הנחה, האם זה אומר שכשאני אפסיק עם ההנחה המחיר יישאר אותו דבר..? לדעתי מה שהיה קורה זה עיוות נקודתי של השוק, ואז איזון מחדש ברגע שעץ הכסף מפסיק לשפוך משאבים על התכנית, ובסופו של יום יהיו כמה אלפיסטים חדשים בשוק אבל כל השאר יצטרכו לממן את ההטבה שניתנה להם כי עץ הכסף לא באמת קיים, בעולם האמיתי.

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי oryo

[oryo]

אגב פות״ש, למען הסר ספק, אני מאחל לך שהתכנית תצליח ושההשקעה תהיה מצוינת. אתה לא חולק מספיק נתונים בשביל שיהיה אפשר לחוות דעה אמיתית, ובפרט נדמה (די ברור האמת) שאתה כאן לא בשביל ללמוד אלא בשביל לקבל חיזוק חיובי להחלטה שכבר קיבלת מלכתחילה, אבל מהקצת שאתה מספר ומההיכרות המאוד מצומצמת שלי נשמע שהפרויקט די סבבה יחסית לפרויקטים של התכנית הזו (שחלקם דרעק אמיתי).

הייתי ממליץ לך לרדת מהעץ, ללמוד קצת איך מנתחים נכס להשקעה, להבין איך לגדר את עצמך ברמה התזרימית בשביל להתמודד עם מקרה קצה במידה ויגיע, ובעיקר להשקיע יותר מאמצים בלימודים ממקורות חזקים ופחות בוויכוחים באינטרנטים. אם אתה לוקח את זה בתור ״אור מנסה לרדת עלי״ אז לא, אני לא, ניהלתי שיחות כאלו עם מאות אנשים בעבר ובהווה, ומבאס אותי לראות אנשים שנכנסים למשהו שלא מתאים להם ונזכרים ללמוד את הנושא רק כשכבר מאוחר מדי. אני לא נהנה לראות אנשים נכווים (בד״כ, יש חריגים).

אני לא אומר שההשקעה לא מתאימה לך, אני לא אומר שאתה הולך להכוות, אני כן טוען שמהדברים שאתה כותב עולה שיש דברים יחסית בסיסיים שמאוד כדאי לך ללמוד לפני שאתה הופך למשקיע, הרבה מהם נכתבו בשרשור.

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי oryo

[farkash7]

אור לעניין החמאה. זה עבד טוב 70 שנה עד שבא שר אוצר פופוליסט. מה עושה שר אוצר פופוליסט? מרשה לרפתנים לגבות יותר כסף על החלב אבל לא מרשה לחברות מחיר גבוה יותר על החמאה.

אם היה עושה מה שעשו קודמיו היינו מקבלים עליה קטנה במחירי החמאה, אבל לא היה מחסור בחמאה והסטטוס קוו היה נשמר.

 

זה קצת שונה מהקרקעות. המדינה מחזיקה בקרקעות. המדינה סיפסרה בקרקעות. הקבלנים סיפסרו בקרקעות על חשבון הרוכשים. תכניס למשוואה ריבית בתחתונים וקיבלת את מדורת השבט כמו שישה תיאר קודם.

היה צריך להשתלט על האש קצת. בחרו להגביל את מחיר הקרקעות ולצאת להגרלות. אולי יכלו לעשות משהו אחר לא יודע, אבל היה צריך לעשות משהו.

 

בשורה התחתונה ראה זה פלא, פתאום מחירי הדירות לא עולים בקצב דו ספרתי באחוזים. ראה זה פלא פתאום הרוכשים יושבים על הגדר. ראה זה פלא חלק מהרוכשים קונים בפריפריה כי הם מתפתים ל400K הנחה על הנייר ויוצאים מהשוק ל-7 שנים הקרובות.

 

על הדרך אפשר להתווכח, בשורה התחתונה המדורה כרגע התייצבה ובסוף כולם ירוויחו מזה שהיא לא שרפה את כולנו.

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי farkash7

[Transporter]

העניין הוא שרוב הדירות בפרויקט שלך ובפרויקטים אחרים בשכונה כנראה SOLD OUT לאנשים שחושבים בדיוק כמוך. זה משהו שאתה צריך לקחת בחשבון.

 

קח לדוגמא את הבחור הזה חן נגר שרכש דירה בקריית מוצקין:

 

https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5311870,00.html

 

אחד הזוכים בפרויקט הוא חן נגר (30), נשוי ואב לילד, המתגורר ברחובות. בראיון לאולפן ynet סיפר נגר, כי מעולם לא התכוון לעזוב את מקום מגוריו וכי התכוון להשכיר את הדירה מלכתחילה. אז גילה דרך קבוצת הוואטסאפ של הזוכים בפרויקט, כי זוכים רבים נוספים מתכוונים גם הם להשכיר את דירתם.

 

נגר, רואה חשבון במקצועו, מבקש שיסירו את המגבלה החלה על הזוכים, בדבר איסור מכירת הדירה למשך חמש שנים מיום קבלת המפתח, וזאת בתנאי שישתמשו בתמורה רק לטובת קניית דירת אחרת. "המגבלה הזו יוצרת למעשה מספר בעיות שמקשות מאוד על הזוגות הצעירים, ואף עלולות לגרום לקריסתם הכלכלית", הוא מציין. "לא ידענו שהפרויקטים יתעכבו בגלל עניינים פרוצדורליים, לא ידענו שהרבה קונים לא מתכוונים לגור בדירה אלא להשכיר אותה, ואנשים לא יודעים מה צופן העתיד. לעתים נקלעים לקשיים כלכליים ואנשים רוצים בסך הכל לקבל את הכסף שהשקיעו בחזרה".

 

אתה מביא כאן סיפור על בנאדם שעוד לא קיבל את הדירה והחליט שלא יהיה לו למי להשכיר אותה.

חבר שלי מחזיק דירה בראש העין, חיפש שוכרים וסיפר לי שאנשים הגיעו אליו עם רשימת טלפונים של עוד 20-30 דירות

ולמרות הסיפור המאוד מלחיץ הזה, הוא מצא שוכרת שתגור בדירה שלו,

חבר אחר שבכלל קנה בקומה 3 והיה מאוד מאוכזב מזה מצא משפחה חרדית שתגור שם וחיפשה קומה נמוכה

 

הכתבה לא סיפרה לנו איפה נמצא חן נגר 30 נשוי ואב לילד היום. בכתבה רק סיפרו שהוא מפחד ממה שעלול לקרות.

 

אני אמרתי מראש שאם השוק יהיה קשה נצטרך להוריד מחירים בהתחלה.

לגיטימי.

אז נניח שלקחתי משכנתא 4700

אני נותן לשוכר את הדירה ב 2500 במקום 3500-4000 (נשמע תרחיש הזוי)

 

אני מעריך שאני יכול לעמוד בהחזר של 2200 שח בחודש, בהנחה שזה שווה ערך ל 3-4 ביקורים שלי במסעדה.

שים לב שהורדתי את מחיר השכ"ד ב-35%

לא כל כך ריאלי שזה יקרה, אבל גם אם כן - יכול לחיות עם זה מצוין

 

אגב

אני נמצא בקבוצת וואטסאפ של הפרוייקט

יש שם 148 חברים

שאלתי שם מספר פעמים וכל מי שהגיב טוען שקונה למגורים.

 

ברור שיהיו גם סוחרים ויש סיכוי טוב שאין להם מה לחפש בקבוצת וואטסאפ כי לא מעניין אותם (למרות שאותי כן מעניין לקבל חדשות על שידרוגים, מפרט, התקדמות וכו')

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי Transporter

[oryo]

אור לעניין החמאה. זה עבד טוב 70 שנה עד שבא שר אוצר פופוליסט. מה עושה שר אוצר פופוליסט? מרשה לרפתנים לגבות יותר כסף על החלב אבל לא מרשה לחברות מחיר גבוה יותר על החמאה.

אם היה עושה מה שעשו קודמיו היינו מקבלים עליה קטנה במחירי החמאה, אבל לא היה מחסור בחמאה והסטטוס קוו היה נשמר.

 

זה קצת שונה מהקרקעות. המדינה מחזיקה בקרקעות. המדינה סיפסרה בקרקעות. הקבלנים סיפסרו בקרקעות על חשבון הרוכשים. תכניס למשוואה ריבית בתחתונים וקיבלת את מדורת השבט כמו שישה תיאר קודם.

היה צריך להשתלט על האש קצת. בחרו להגביל את מחיר הקרקעות ולצאת להגרלות. אולי יכלו לעשות משהו אחר לא יודע, אבל היה צריך לעשות משהו.

 

בשורה התחתונה ראה זה פלא, פתאום מחירי הדירות לא עולים בקצב דו ספרתי באחוזים. ראה זה פלא פתאום הרוכשים יושבים על הגדר. ראה זה פלא חלק מהרוכשים קונים בפריפריה כי הם מתפתים ל400K הנחה על הנייר ויוצאים מהשוק ל-7 שנים הקרובות.

על הדרך אפשר להתווכח, בשורה התחתונה המדורה כרגע התייצבה ובסוף כולם ירוויחו מזה שהיא לא שרפה את כולנו.

א. כתבת יפה

 

ב. פחות אהבתי שהתעלמת לחלוטין מהטענה המרכזית שלי (הדגשתי את הפסקה). זה לא פלא(!!!), מה הפלא שכשמזריקים כסף לתוך השוק אז השוק מגיב? כל ילד בן 3 יכול לשפוך כסף על הבעיה ולהתפלא שהשוק מגיב. נו ו? זה טריוויאלי. ה״פלא״ יהיה אם שכשיפסיקו לשפוך כסף, יווצר שיווי משקל חדש בשוק שיחזיק גם לאחר שסערת התכנית תשכח, ואם זה יקרה (וזה ביג פאקינג אם) אני אהיה שמח - באמת שמח - לאכול את הכובע. הרי אתה קצת מכיר אותי מעל דפי הפורום, האם יש לך ספק שאני בעד משקי הבית המרכיבים את מעמד הביניים, ובפרט בעד ייצוב שוק הדיור?

 

לבינתיים אני מציע לכל החוגגים את ה״הצלחה״ של התכנית להאזר בסבלנות. לגיטימי מאוד לתמוך בתכנית, לא לגיטימי בכלל לטעון שהיא ״הצליחה״ כאשר היא ליטרלי באמצע וכאשר ההשפעה הנקודתית הטריוויאלית שלה על השוק מתנהגת בדיוק כפי שכל ינוקא יכול להבין.

 

להזכירכם - גם מעמ 0 יצר סטגנציה במחירים, האם זה אומר שהתכנית ההיא היתה טובה? (לא זוכר כבר מי כאן תמך ומי כאן לא, אני לא).

 

** עריכה: נזכרתי במשהו אז למען האינטגריטי אני מוכרח לציין - בהתחלה כן תמכתי בתכנית מעמ 0 מסיבות דומות מאוד לסיבות שעולות כאן (בעיקר - עדיף משהו מכלום), לאחר קריאה דיונים ונבירה בנתונים שיניתי את דעתי. **

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי oryo

[farkash7]

רציתי להזכיר את לפיד האמת. הוא יצר את אותו אפקט בלי להוציא שקל, פשוט יצר ציפיה והשכיב רוכשים על הגדר, אז אם נשפוט את התוכנית שלו הוא יותר גאון מכחלון.

הבעיה שאצלו כמו אצל כחלון וכמו שרשמת מה יהיה בהמשך אנחנו עוד לא יודעים. אצל לפיד יכל להיות אפקט שהקבלנים יקחו אליהם את ההנחה, משמע פשוט יעלו את המחיר.

 

אצל כחלון זה יותר בעייתי, אבל גם אצלו יש בעיות.

 

עכשיו לעניין הלשפוך כסף, ניהלנו על זה וויכוח בעבר. המדינה וויתרה פה בעצם על רווחים שהיא הרוויחה בספסרות. אפשר להגיד זה חלק מקופת המדינה וזה אסור. אפשר גם להגיד שהרווחים האלו לא כשרים.

אז כן להגריל דירות בהרצליה זה סופר מטומטם בעיני. להגריל דירות בבאר שבע זו ברכה. גם ככה יש שם אינסוף שטח שרק צריך להפשיר לא רואה עם זה בעיה, ובטח אם יש אנשים שה400K הנחה עושה להם טוב ואשכרה רוצים לגור שם או לצאת משוק הדיור במרכז ל-7 שנים ולגור אצל ישה בצנטרום של הפיילה.

 

לא רק זה, אם גם הייתה משם רכבת נורמאלית שמביאה אנשים לתל אביב ב-25 דקות בתדירות של כל רבע שעה יש מצב שגם יבגני היה מרגיש את זה.

 

לסיכום, אני מקווה שפותח השרשור צודק. אני מקווה שכל הדירות שבונים לא במרכז יושכרו, כי אז יהיו פחות אנשים במרכז.

 

לעניין מזריקים כסף, זה גם מה שקרה בפועל קודם לא? המדינה הורידה ריבית - המדינה הזריקה כסף, הזריקה כסף בלי לדאוג שהוא לא יתדלק/ייצור בועות.

תהיה הסיבה אשר תהיה, השוק כרגע מתודלק בכסף זול, בנדל"ן, בבורסה, בביטקויין, במזרונים. זה בכל מקום.

 

התוכנית היא תגובה לתגובה לתגובה. אין באמת שוק חופשי הרי.

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי farkash7

[ChemGuy85]

אתה מביא כאן סיפור על בנאדם שעוד לא קיבל את הדירה והחליט שלא יהיה לו למי להשכיר אותה.

חבר שלי מחזיק דירה בראש העין, חיפש שוכרים וסיפר לי שאנשים הגיעו אליו עם רשימת טלפונים של עוד 20-30 דירות

ולמרות הסיפור המאוד מלחיץ הזה, הוא מצא שוכרת שתגור בדירה שלו,

חבר אחר שבכלל קנה בקומה 3 והיה מאוד מאוכזב מזה מצא משפחה חרדית שתגור שם וחיפשה קומה נמוכה

 

הכתבה לא סיפרה לנו איפה נמצא חן נגר 30 נשוי ואב לילד היום. בכתבה רק סיפרו שהוא מפחד ממה שעלול לקרות.

 

אני אמרתי מראש שאם השוק יהיה קשה נצטרך להוריד מחירים בהתחלה.

לגיטימי.

אז נניח שלקחתי משכנתא 4700

אני נותן לשוכר את הדירה ב 2500 במקום 3500-4000 (נשמע תרחיש הזוי)

 

אני מעריך שאני יכול לעמוד בהחזר של 2200 שח בחודש, בהנחה שזה שווה ערך ל 3-4 ביקורים שלי במסעדה.

שים לב שהורדתי את מחיר השכ"ד ב-35%

לא כל כך ריאלי שזה יקרה, אבל גם אם כן - יכול לחיות עם זה מצוין

 

אגב

אני נמצא בקבוצת וואטסאפ של הפרוייקט

יש שם 148 חברים

שאלתי שם מספר פעמים וכל מי שהגיב טוען שקונה למגורים.

 

ברור שיהיו גם סוחרים ויש סיכוי טוב שאין להם מה לחפש בקבוצת וואטסאפ כי לא מעניין אותם (למרות שאותי כן מעניין לקבל חדשות על שידרוגים, מפרט, התקדמות וכו')

 

אני לא מביא סיפורים אלא מעלה סוגיה שאולי לא לקחת בחשבון.

עריכה אחרונה ב-29 לנובמבר, 2019 על ידי ChemGuy85