מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[ChemGuy85]

משקיעים שוכרים דירה בראשל"צ ומקווים שהרווח העתידי ממכירת דירה בפריפריה יאפשר להם לרכוש דירה בפרס נובל.

 

הממשלה מחלקת כסף לאנשים שגם ככה יש להם כמו איזה רובין הוד מעוות.

 

אבל עזוב זה הכל דיבורים באוויר. בינתיים אוכלסו רק 4,000 - 5,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן. בוא נראה מה יהיה עוד 4-5 שנים. הלוואי והתוכנית תפתור את מצוקת הדיור, אבל לדעתי בונים שכונות רפאים בפריפריה שמושכות בעיקר משקיעים שמנסים לגזור קופון.

עריכה אחרונה ב-30 לנובמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[ישה]

אתה אומר את זה מ-2 סיבות:

1. אנחנו בתקופה ארוכה של עליות.

2. הרבה אנשים יורשים ונכנסים להשקעת נדל"ן גם אם הם לא רוצים את זה. אין לזה מקביל בעולם העסקים וכשאתה מקבל דירה בחינם אין לך באמת איך להפסיד כי כל שקל שתכניס הוא רווח.

 

אנשים לא יודעים לחשב תשואה, לא מתמחרים הרבה הוצאות קטנות שמקטינות את התשואה, לא מהוונים סכומים כדי שתהיה השוואה הוגנת, לא מתמחרים סיכונים ואז כשהם מתממשים הם בוכים שהתשואה נמוכה (לא שווה את הסיכון), לא מתמחרים את הזמן שהם משקיעים (לדוגמא, עסק א' הרוויח 100 ש"ח ודרש ממך 100 שעות עבודה, עסק ב' הרוויח 50 ש"ח ודרש ממך 20 שעות עבודה, רוב האנשים יבחרו בעסק א' רק בגלל ש"הוא מכניס יותר").

 

 

 

 

אתה שוב פעם לוקח את הדיון לכיוון של שחור ולבן.

אם אתה בעל עסק אז בטוח אתה יודע לבנות תוכנית עיסקית.

בוא תראה לנו את המספרים ונוכל לדבר תכלס.

אני לא טוען שתפסיד מהעיסקה, אבל אני כן חושב שהתשואה לא מצדיקה את הסיכון.

 

שושני חאלס

 

מזכיר לי את הבדיחה הבאה

 

המורה לחשבון רינה הולכת ברחוב

לפתע נעצרת לידה לימוזינה מהודרת בתוכה יושב מוישה שהיה תלמיד גרוע בחשבון

 

איך הגעת לזה מוישה שואלת המורה רינה?

 

בדיוק מורתי איך שלימדת אותי בחשבון

 

קונה בשקל מוכר בשני שקל הרווחתי את ה 10%. מבסוט.

 

התכנית העיסקית שלו ברורה הסביר אותה כבר לא מעט פעמים

 

קונה ב 1000K - "הרוויח" 400K הפער בינו לבין מחיר דירה מקבילה כך לשיטתו.

 

משכיר אותה ? משכיר?

 

השוכר מכסה את תשלום הריבית על המשכנתא ועוד חלק מהפחתת הקרן. גם אם לא כל הזמן הדירה תהיה מושכרת או במחיר שלו הוא מצפה.

 

לכל זה תכניס גם את הבלת"מ שבדירה חדשה תחת אחריות קבלן צריכים להיות מינימאליים.

 

הוא עצמו מביא כל חודש כסף מהבית להפחתת קרן המשכנתא.

 

מבחינה תזרימית הוא יכול לעמוד בתקופות בהם אין לו שוכר.

 

ובסוף הוא מוכר את הדירה ברווח.

 

וההון העצמי שהיה X גדל ל 2X בחמש שנים.

 

חשב תשואה

 

בוננזה.

 

צ'מעו ככל שאני חושב על זה התוכנית גאונית אם יש עוד 50 אלף טרנספורוטורים ו 50 אלף שקנו ויגורו.

 

החיסרון היחיד שאולי ישנו שיכלו אולי ליצור תוכנית טובה יותר ובמחיר למדינה זול יותר

 

אבל האויב הגדול של הטוב מאוד הוא המצויין.

[ChemGuy85]

 

Time will tell

[ישה]

משקיעים שוכרים דירה בראשל"צ ומקווים שהרווח העתידי ממכירת דירה בפריפריה יאפשר להם לרכוש דירה בפרס נובל.

 

הממשלה מחלקת כסף לאנשים שגם ככה יש להם כמו איזה רובין הוד מעוות.

 

אבל עזוב זה הכל דיבורים באוויר. בינתיים אוכלסו רק 4,000 - 5,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן. בוא נראה מה יהיה עוד 4-5 שנים. הלוואי והתוכנית תפתור את מצוקת הדיור, אבל לדעתי בונים שכונות רפאים בפריפריה שמושכות בעיקר משקיעים שמנסים לגזור קופון.

 

ממך מצפה לרמה גבוהה יותר של תשובות

 

בינתיים אוכלסו...

 

מעניין לי את הטוסיק

 

תוך 4-5 שנים ייבנו 100 אלף דירות משמע

 

100 אלף ייעלמו לנו ממפת הביקוש חלקם רחמנא ליצלן יגורו בדירה שרכשו חלקם ישכירו וישכרו.

 

המזל של המדינה הזו שטמבלים עם חזון הקימו אותה

[ChemGuy85]

בינתיים רק זורקים הגרלות לאוויר.

 

ב-2017 חתמו במעמד ראש הממשלה בכבודו ובעצמו על הסכם גג ל-30,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן באשדוד. אנחנו עוד חודש ב-2020 והבולדוזרים עוד לא התחילו לחפור. אפילו שלטים לא שמו.

 

יש פער גדול מאוד בין הבטחות ובין ביצוע בפועל.

[BarryG]

התכנית העיסקית שלו ברורה הסביר אותה כבר לא מעט פעמים

 

קונה ב 1000K - "הרוויח" 400K הפער בינו לבין מחיר דירה מקבילה כך לשיטתו.

 

הוא לא הסביר על מה הוא מתבסס כשהוא אומר שהפער 400 א'

[Blaz00r]

....שזה הבסיס העיקרי לכל חישובי הרווחיות האלה.

וצריך להזכיר שהוא בכלל לא "זכה בהגרלה" (כתב כמה פעמים שהוא רווק) אלא רוצה לקנות דירה שמוצעת למכירה, ככה"נ לכל דורש, אבל תחת תגית "מחיר למשתכן". דירות שאף אחד מהזוכים לא רצה (שזה לכשעצמו מדליק נורה אדומה)? אין לי מושג. ככה שסביר להניח שהנחת הבסיס של "400K ש"ח הנחה ממחיר השוק" לא ממש מחזיקה מים.

[redroze]

 

מזכיר לי את הבדיחה הבאה

 

המורה לחשבון רינה הולכת ברחוב

לפתע נעצרת לידה לימוזינה מהודרת בתוכה יושב מוישה שהיה תלמיד גרוע בחשבון

 

איך הגעת לזה מוישה שואלת המורה רינה?

 

בדיוק מורתי איך שלימדת אותי בחשבון

 

קונה בשקל מוכר בשני שקל הרווחתי את ה 10%. מבסוט.

אם תפתח את הספרים של מוישה ותגלה שהתקורות שלו הם 20 ש"ח אז העיצה של רינה לא עזרה לו והלימוזינה זה רק בשביל לשדר לכולם "עסקים כרגיל".

 

צ'מעו ככל שאני חושב על זה התוכנית גאונית אם יש עוד 50 אלף טרנספורוטורים ו 50 אלף שקנו ויגורו.

 

החיסרון היחיד שאולי ישנו שיכלו אולי ליצור תוכנית טובה יותר ובמחיר למדינה זול יותר

 

אבל האויב הגדול של הטוב מאוד הוא המצויין.

זה בדיוק הסיכון שאתה מפספס, אין באמת ביקוש כזה אדיר למאסה של דירות להשקעה ב"חורים" שבונים בהם (אני לא מתכוון לגוש דן). הבניה מרסקת את מחירי השכירות והשלב הבא יהיה עוד 5 שנים שכולם ירצו למכור ואז גם יגלו ש"מחיר השוק" שהשמאי של הבנק רשם הוא רק פיסת נייר שאפשר לעשות איתה מטוס מנייר.

ומה יעשו זוכי מחיר למתבכיין? בדיוק כמו בקישור לכתבה פורסם פה, יבואו בטענות למדינה שעבדה עליהם וידרשו שיקנו מהם בחזרה ב"מחיר שוק" ש"הבטיחו" להם ברגע ה"זכייה".

[Nemesis]

אז זה יפיל את המחירים, המטרה המוצהרת של התוכנית, לא הבנתי מה רע?

[יבגניפ]

זה בדיוק הסיכון שאתה מפספס, אין באמת ביקוש כזה אדיר למאסה של דירות להשקעה ב"חורים" שבונים בהם (אני לא מתכוון לגוש דן). הבניה מרסקת את מחירי השכירות והשלב הבא יהיה עוד 5 שנים שכולם ירצו למכור ואז גם יגלו ש"מחיר השוק" שהשמאי של הבנק רשם הוא רק פיסת נייר שאפשר לעשות איתה מטוס מנייר.

ומה יעשו זוכי מחיר למתבכיין? בדיוק כמו בקישור לכתבה פורסם פה, יבואו בטענות למדינה שעבדה עליהם וידרשו שיקנו מהם בחזרה ב"מחיר שוק" ש"הבטיחו" להם ברגע ה"זכייה".

או! בדיוק.

זו שאלה טובה, האם הרגולטור יכול לייצר ביקוש אמיתי בחור כזה או אחר, או לא.

 

נמסיס, זה יפיל את המחירים שם, אולי, מה שיתקע את פותח השרשור עם חוב, ללא רווחים וכנראה גם ללא יכולת אמיתית למכר. לצד השני, זה כנראה רק יתרום לעליית מחירים בגוש דן, או אזורי ביקוש אחרים, לא?

 

אני אכתוב משהו שישמע כסיסמה, כי אני באמת לא יודע איך לתרגם אותו למשהו מוחשי, אבל אם כבר המדינה משקיעה מאמץ בפרויקטים או מסבסדת אותם, אז באמת יהיה עדיף לכולנו אם התוצאה תהייה עיר או שכונה אמיתית שאנשים רוצים לחיות בה, ולא מלכודת משקיעים פוטנציאלית. כי אז ההסברים שלכם לגבי מחיר למשתכן ואיפה התוכנית יכולה לתרום ולעזור לכולנו כן הופכים לממשיים וסבירים יותר.

[Nemesis]

אם בסופו של דבר כל הדירות מושכרות, אפילו בשכר דירה נמוך יותר מהצפוי, יש ביקוש. ואם בחריש יש מספיק ביקוש להשכרה ומכירה, במחיר הנכון יהיה כמעט בכל מקום שרץ בו מחיר למשתכן לדעתי. אז ייתקע פות"ש ללא רווחים, אז מה? יהיה לו קשה למכור? אז מה, יוריד מחיר או שימשיך להשכיר ולשכור עד שיצליח למכור.

 

אנחנו לא מדינה כל כך גדולה שיש בה חורים שכוחי אל שאפשר לנסוע מהם 6 שעות בלי להגיע לשום מרכז אורבני / מסחרי / תעסוקתי. כל עוד אין הצפה מוחלטת בכמות דירות גדולה משמעותית מהצורך, לדעתי חייב להווצר איזון מחירים. במחיר הנכון אנשים יגורו גם בקריות, גם באשקלון וגם בקרית גת.

כאשר יצאו לשוק המון דירות להשכרה בפסגות אפק ראש העין, היתה צניחת מחירים משמעותית.

 

כמעט התפתיתי לעבור לגור שם בשביל הנחה של 2,500 - 3,000 ש"ח בעלויות הדיור ביחס לפ"ת. בסוף החלטתי שאני לא משלם כרגע בעוד שעתיים על הכביש כל יום עבור 2,500-3,000 ש"ח בחודש, אבל אני בטוח שאחרים כן. אם היה מדובר ב- 4,000 ש"ח לדוגמא, כנראה שהייתי עובר לכמה שנים.

אם המחירים בפריפריה ינצחו, גם במרכז הם יצטרכו לרדת. יחד עם קצת השקעה בתחבורה ציבורית יש מצב שזה יעבוד.

כאמור, מטרת התוכנית הנה להוריד מחירים.

 

בכלאופן, אני יודע שלא מוצא חן בעיניך מבנה ערי הפריפריה והלוויין, אך אין לזה כל קשר לתוכנית מחיר למשתכן. בנו כך גם לפני התוכנית.

[redroze]

אז זה יפיל את המחירים, המטרה המוצהרת של התוכנית, לא הבנתי מה רע?

לי זה גם מעולה, פותח השרשור יקבל שיעור של ההבדל בין "על הנייר" למציאות. עריכה אחרונה ב-30 לנובמבר, 2019 על ידי redroze

[Nemesis]

כל עוד הוא לא על הקשקש וזה לא יגרום לו לפשיטת רגל, ירידת מחירים כללית גם לא אמורה להזיק לו יותר מיד.

[ישה]

צרות העין שלכם מדהימה אותי כל פעם מחדש

 

שושני

 

המדינה לא הבטיחה להם דירה ב 1000K שהדירה המקבילה בשוק שווה 1400K

 

את הבדיקה "המקיפה" הזו עושה הרוכש!!

 

המדינה מבטיחה להם דירה ב 1000K ואת זה היא מקיימת!!

[ישה]

בינתיים רק זורקים הגרלות לאוויר.

 

ב-2017 חתמו במעמד ראש הממשלה בכבודו ובעצמו על הסכם גג ל-30,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן באשדוד. אנחנו עוד חודש ב-2020 והבולדוזרים עוד לא התחילו לחפור. אפילו שלטים לא שמו.

 

יש פער גדול מאוד בין הבטחות ובין ביצוע בפועל.

 

אז אם אין ביצוע אין מיליארדים של גרעון.

 

אי אפשר להחזיק את החבל בשתי הקצוות

 

בהנחה שייבנו רק 10000 דירות ויש ביקוש של 100 אלף חארה של תוכנית שלא פותרת כלום ולא חשוב בכלל מה מהות התוכנית.

 

במידה ויש ביקוש של 100 אלף ויבנו 100 אלף דירות יופי של תוכנית.