מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[m3x7r3m3]

Transporter - אין לך מיליון שקל לשים בבורסה, ולכן ההשוואה שלך לא נכונה בבסיסה.

 

באגירה - הרצון לאפשר השכרה של הדירה בא מצד המדינה משתי סיבות:

1. מאפשר באמת את המכירה של יותר דירות בפריפריה (כאלה שגם היום לא כולן נמכרות, ועוברות להגרלות המשך, והגרלות המשך ולאחר מכן לקנייה ללא הגרלה) שזה משרת את המדינה בכמה מישורים - מוריד את אותו בנאדם מצד ה"ביקוש", מייצר למדינה הכנסות לאורך זמן כולל מיסוי, מכניס את האדם הזה למעגל המשכירים (מה שמוריד את מחירי השכירות כי זה מוסיף לצד ההיצע בהשכרת דירות).

2. מייצר יציבות יותר גדולה גם במשק הדירות לקנייה וגם להשכרה.

3. מייצר נקודת זמן שבה ידוע שהשוק יוצף בדירות לקנייה ובדירות להשכרה.

זה קודם אינטרס של המדינה.

 

אחרת כמעט כולם היו כמוני - נרשמים להגרלות רק במקומות שהם יכולים לגור או לעשות משהו אחר (כמו לשים שם את המשפחה שלך שישלמו את המשכנתא ואתה תמשיך לגור בשכירות)

[pooh-bear]

עכשיו אתה מפספס דברים חשובים

אם אני שם מליון שקל בבורסה ותהיה מפולת, המליון יהפכו לי ל 500,000 שח

אם הדירה תעמוד 5 חודשים, אז הנזק שלי יהיה 25,000 שח, ותמיד יש לי אופציה לחתוך את עלויות השכ"ד כדי למצוא שוכר יותר מהר ועדיין אני ארוויח. אז לצורך העניין במקום 4000 שח שזה +- מחיר השוק שם היום, אקבל 2000 שח. אני עדיין מרוויח ואותו שוכר "עוזר לי לשלם את המשכנתא"

 

לגבי: "אם תפסיק לעבוד" זה יכול לקרות לכל אחד, אז אף אחד לא יקח משכנתא ?

לא באתי להתווכח. אם אתה רוצה להשוות השקעה של x להשקעה של 10x, לך על זה. אם אתה לא רוצה להבין שיש סיכון - גם בסדר גמור מבחינתי. אני בסה"כ מנסה להראות לך את הסיכון (וממש לא טוען שהוא יתממש, רק שהוא קיים), אבל בסוף זה כסף שלך, ואתה תעשה איתו מה שאתה מבין לנכון.

 

שיהיה לכולנו הרבה בהצלחה.

[Transporter]

אתה, כמו רבים וטובים נדבק לדבר אחד ומתעלם מאחר.

 

אין לאף אחד ולו שמץ טענה לגבי זה שהמדינה עוזרת לך ברכישת ביתך הראשון.

 

ההפך המוחלט!!!

 

אבל יש טענה גדולה (ולדעתי מוצדקת) כנגד זה שהמדינה עוזרת לך לרכוש מעון (אחד מהממים) אבל מאפשרת לך לספסר בו וכלל לא לגור בו.

 

לא בשביל זה היא (ואני דרכה) עוזרת לך.

 

זה לא עניינו של אף אחד מה עשיתי עם מענק כזה או אחר שהמדינה נתנה לי

אני בוחר לקנות את הנכס ולא לגור בו שנתיים, אבל כל המהלך הזה יעזור לי בעתיד עם הדירה שאותה אני ארצה לקנות למגורים

לא עניינך ולא ענינו של אף אחד מה אני עושה עם המענק הזה

המדינה לקחה את זה בחשבון וגם לה זה לא מפריע, כי בסופו של דבר זה מקדם אותי לקנות דירה לעצמי. העסקה הזאת תעזור לי בעתיד עם רכישה של דירה במרכז, ואם אני זכאי להשתתף בתוכנית הזאת, זה אומר שבוודאות אני לא טייקון שמגלגל מליונים

[Transporter]

לא באתי להתווכח. אם אתה רוצה להשוות השקעה של x להשקעה של 10x, לך על זה. אם אתה לא רוצה להבין שיש סיכון - גם בסדר גמור מבחינתי. אני בסה"כ מנסה להראות לך את הסיכון (וממש לא טוען שהוא יתממש, רק שהוא קיים), אבל בסוף זה כסף שלך, ואתה תעשה איתו מה שאתה מבין לנכון.

 

שיהיה לכולנו הרבה בהצלחה.

 

אבל אתה לא יכול להשוות 100 אלף שח בבורסה למליון על דירה ולהגיד לי "הנה קח תראה, פה אתה מפסיד כך וכך אחוזים מתוך מליון, שם אתה מפסיד כך וכך אחוזים מתוך 100 אלף"

הרי הרווח שאעשה על 100 אלף בבורסה הוא זניח לעומת רווח שאעשה על מליון שקל בדירה

אז בוא נשווה מליון למליון.

[יבגניפ]

יבגניפ ואחרים שטוענים שלוקחים להם מהכיס ונותנים לעשירים, אני באמת לא מבין אתכם. באמת, אני תופס מרוב החברים פה אנשים חכמים.

 

אבל מה לעשות, לפעמים הקנאה מעוורת אותנו.

תראה, לצערי אני חושב שזה נושא שאי אפשר לנהל סביבו שיח רציונאלי, אבל אני אנסה עוד קצת בכל זאת.

בוא נלך למשפט השני: זה טעון מופרך. אני לא ״מקנא״. אני יכול להשתתף בהגרלה כמו כולם, לזכות, לקבל את ה400,000 הנחה מהמדינה ולהנות מהחיים. במקרים רבים אני יכול גם ״סתם״ לקנות. אני לא רוצה. לפי מה שאני קורא גם אין המון ביקוש לפרויקטים האלו בכל חור תחת שקיים בארץ, מהסיבות שתוארו כאן. הפרויקטים האלו לא מעניינים אותי. אני לא מעוניין לחיות או להשקיע בערי שינה שאני לא מאמין בהן, לא מוכן לחיות בהן ומתקרב אליהן רק בבקורי קרובים או חברים, כשבדרך אני בעיקר משתכנע כמה אני שונא פרברים.

 

אני ממש לא מדבר כאן על ״נותנים כסף לעשירים״. טרנספורטר לא נשמע אדם עשיר במיוחד לפי התאור שלו. דווקא לצד השני, יש בישראל גם עוני שהוא מבחירה ואני ואחרים נדרשים לתמוך בו, וזו גם בעיה, שלא קשורה ישירות לתכנית הזו אבל לא עוזרת.

 

ברור, יש בישראל המון מקרים אחרים של קומבינטוריקה. אני חושב שהתייחסתי גם לזה בתגובות הקודמות. התוכנית הזו היא חלק מהם, עם תנאים (שגם שונו) שרירותיים כמעט למי ולמה זכאי להשתתף, ללא שום אבחנה הגיונית, ללא כלום. ואני אומר שגם אם לא מצליחים לחשוב על קונספט פחות מפגר מהגרלה, את התנאים אפשר להקשיח ולהגיד, למשל, שמי שמצהיר שלא מתכוון לגור בדירה - לא יוכל להשתתף בתוכנית, ושאיסור המכירה יהיה לא 5-7 שנים, אלא 15 - שזה אולי לא דיל ברייקר אבל בכל זאת ירחיק משקיעים פוטנציאלים.

 

עדיין כמעט ולא יצא לי לקרוא דיעה אחד של מישהו שהוא לא כחלון שלא חושב שהתכנית הזו היא כשלון - גם קונספטואלי וגם מעשי.

 

אתה, טרנספורטר ואחרים זכיתם בהגרלה? בסדר נו. אני לא באמת מאחל לו שזה יכשל, יש לי גם מכרים שקנו ככה. כמו שאור אמר, זכותכם להנות ממה שהמדינה מאפשרת לכם. זה אכן לא שונה מניצול אלפי פרצות או קומבינות אחרות. אבל זה פשוט עוד משהו שהופך את ישראל לקצת יותר רפובליקת בננות. סה טו.

 

המדינה לקחה את זה בחשבון וגם לה זה לא מפריע, כי בסופו של דבר זה מקדם אותי לקנות דירה לעצמי. העסקה הזאת תעזור לי בעתיד עם רכישה של דירה במרכז, ואם אני זכאי להשתתף בתוכנית הזאת, זה אומר שבוודאות אני לא טייקון שמגלגל מליונים

זה מדהים שאתה לא מצליח להבין פעם אחר פעם מה כותבים לך.

זה לא ענייני מה אתה פרטנית עושה. זה ענייני מה המדינה מאפשרת.

אם השאיפה שלך היא למכור לפראייר תורן ולקנות במרכז, זה בעקיפין רק יתרום לעליית המחירים במרכז.

ואיפה בדיוק התנאים מונעים מטייקון לקנות דירה כזו? הם פשוט לא יתעסקו בזה כי זה לא מעניין. אבל מה בתוכנית מונע מהייטקיסט אחרי הנפקה עם 1.5-2 מיליון הון עצמי, שגר בשכירות, לקנות?

עריכה אחרונה ב-28 לנובמבר, 2019 על ידי יבגניפ

[pooh-bear]

אבל אתה לא יכול להשוות 100 אלף שח בבורסה למליון על דירה ולהגיד לי "הנה קח תראה, פה אתה מפסיד כך וכך אחוזים מתוך מליון, שם אתה מפסיד כך וכך אחוזים מתוך 100 אלף"

הרי הרווח שאעשה על 100 אלף בבורסה הוא זניח לעומת רווח שאעשה על מליון שקל בדירה

אז בוא נשווה מליון למליון.

 

אני אנסה לנסח את זה אחרת:

הנקודה שאני מנסה להעביר היא שבהשקעה שאתה מציע יש סיכון. בראיה שלי, הסיכון הוא גם לרווח נמוך יותר ממה שאתה מצפה / הפסד בסוף התקופה וגם לבעיה תזרימית במהלך התקופה.

 

אני לא מנסה לטעון שאתה הולך להפסיד בוודאות. אני גם בוודאי מסכים שעם מינוף (בטח כל כך גבוה) הרווח הפוטנציאלי על סכום ההשקעה גבוה יותר, בלי קשר במה אתה משקיע. רק שים לב שגם הסיכוי להפסד גדול יותר - כי אתה לא רק משלם ריבית על המינוף, אלא שכל ההפסד יורד מההון העצמי שלך, לא מהבנק. כלומר, מספיק שתמכור את הדירה ב-50,000 פחות ממה שקנית (בהנחה שקנית במיליון) - ההשקעה כולה תרד רק ב-5%, אבל אתה תפסיד 50% מההון העצמי.

 

בראיה שלי, השקעה כזו צריכה להשקל בכובד ראש בגלל המינוף, כי אתה עלול למצוא את עצמך במצבים לא נעימים (הן תזרימית והן הונית). בהשקעה של ההון העצמי שלך בלבד אתה לא נקלע למצוקה תזרימית בשום מקרה, וגם הסיכון שלך להפסד משמעותי נמוך יותר. מצד שני, גם הסיכוי שלך לרווח גדול נמוך יותר.

 

כל מה שאני אומר הוא שההשקעה הזו שאתה מתאר היא ממש לא נטולת סיכון. אני רק מנסה לגרום לך לראות את הסיכון הזה ולקחת אותו בחשבון. אני באופן אישי לא הייתי רוצה להגיע למצב שאני לא סוגר את החודש כי אין לי שוכר ואני רץ לקחת הלוואה איפשהוא כדי לקנות בסופר, גם אם יש בסוף סיכוי להרוויח 200,000 ש"ח. אבל זו העדפה אישית בסופו של דבר, ואני לא טוען שהיא נכונה לכולם.

[bagira]

זה לא עניינו של אף אחד מה עשיתי עם מענק כזה או אחר שהמדינה נתנה לי

אני בוחר לקנות את הנכס ולא לגור בו שנתיים, אבל כל המהלך הזה יעזור לי בעתיד עם הדירה שאותה אני ארצה לקנות למגורים

לא עניינך ולא ענינו של אף אחד מה אני עושה עם המענק הזה

המדינה לקחה את זה בחשבון וגם לה זה לא מפריע, כי בסופו של דבר זה מקדם אותי לקנות דירה לעצמי. העסקה הזאת תעזור לי בעתיד עם רכישה של דירה במרכז, ואם אני זכאי להשתתף בתוכנית הזאת, זה אומר שבוודאות אני לא טייקון שמגלגל מליונים

 

 

אתה נכנס ישר למגננה שלא באמת רלוונטית ואסביר למה.

 

זה בהחלט עניינו של כל אחד ושל המדינה מה אתה עושה עם המענק ולכן הוא מוגבל אך ורק לנדלן ספציפי.

 

זה לא שאתה יכול לקחת את המענק ולפוצץ על סקס, סמים ורוקנרול או להשקיע בבורסה.

 

כך שאתה כן מוגבל לנדלן בלבד.

 

מה שמפריע זה שהמדינה החליטה (שוב, הטענה לא אליך אז תפסיק להתגונן) לאפשר לזוכים להשכיר את הדירה.

[BarryG]

אבל אתה לא יכול להשוות 100 אלף שח בבורסה למליון על דירה ולהגיד לי "הנה קח תראה, פה אתה מפסיד כך וכך אחוזים מתוך מליון, שם אתה מפסיד כך וכך אחוזים מתוך 100 אלף"

הרי הרווח שאעשה על 100 אלף בבורסה הוא זניח לעומת רווח שאעשה על מליון שקל בדירה

אז בוא נשווה מליון למליון.

אבל אתה לא קונה דירה במיליון הון עצמי, אתה שם הון עצמי של 100 אלף. אם מחיר הדירה יורד ב- 10% ההון העצמי שלך נמחק. המיליון בכלל לא מעניין, הוא לא שלך.

[oryo]

אבל אתה לא קונה דירה במיליון הון עצמי, אתה שם הון עצמי של 100 אלף. אם מחיר הדירה יורד ב- 10% ההון העצמי שלך נמחק. המיליון בכלל לא מעניין, הוא לא שלך.

המליון כן מעניין, כי אם הערך יורד ב20% לא רק ההון העצמי נמחק, אלא נוצר גם חוב.

 

מינוף זו חרב פיפיות, רבים שוכחים להתייחס למצב בו המינוף כשל מהסיבה שאנחנו ברצף היסטורי בו הכל רק בעליה. ואני אומר את זה בתור אדם ממונף, שלא לרגע תחשוב שאני נגד - בגדול מינוף זה כמו סקס, אחלה דבר, אבל חשוב לעשות בזהירות שלא תגמור עם זיבה...

[davemustaine87]

זה דווקא לא קשור..אתה יכול לשים את הכסף באלטשולר שיש לי נסיון טוב איתם ולעשות אחוזים גבוהים

אבל תשים מליון שקל שם ונראה אותך סופג ירידות של 10-20-30 אחוז

או אם הולכים על "הכי גרוע שיש" אז היו בבורסה גם מפולות שלקח שנים להתאזן אחריהן.

 

אז נכון, כשאתה שם בבורסה 100 אלף אם תפסיד 30-40 אתה תחייה

אבל אנחנו מדברים על מליון שקל

אם תפסיד 400 אלף זה לא נעים, ואף אחד לא אמר שזה יעצר שם

 

אני לא רואה איך אני מפסיד 400 אלף אם אין לי שוכר בדירה

 

אני לא יודע אם זה נאיביות, יהירות, או סתם פמפום מאסיבי של אינטרסנטים(ויש המון כאלה בביצי הזהב של הנדלן בישראל),

אבל אתה באמת כול כך בטוח שמלבד חוסר הכנסה משכירות דירה,אין שום דרך אחרת שתפסיד בקניית דירה? שלא יכול להיות שום מצב כלשהו שמ-2019 עד 2200, ששיווי הדירה שלך ירד? כאילו אין שום סיכוי? דברי אלוהים?

 

אני תמיד נדהם מקלות הראש של אנשים, שבטוחים לגמרי שמחירי הנדלן לא ירדו לעולם והריבית של המכשנתא שלהם גם תישאר נמוכה לתמיד.

 

 

לא מבין את זה. בחיי.

[Nemesis]

יבגניפ,

 

לא ברור לי כבר איך להבהיר שכל הטון של לוקחים לי כסף מהכיס כדי לממן משקיעים מגוחך.

 

למה הלכת רחוק עד תוכנית מחיר למשתכן?

בעל דירה יחידה זכאי לפטור ממס רכישה הרבה מאוד שנים, ואין שום מגבלה בה הוא חייב לגור בדירתו.

 

מדוע על זה אתה לא מתרעם שאתה מממן ספסרים עוד הרבה קודם לכן?

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

[ChemGuy85]

אני תמיד נדהם מקלות הראש של אנשים, שבטוחים לגמרי שמחירי הנדלן לא ירדו לעולם והריבית של המכשנתא שלהם גם תישאר נמוכה לתמיד.

לא מבין את זה. בחיי.

 

לתמיד לא, אבל כן יתכן מצב שריבית תהיה נמוכה עשרות שנים.

 

ביפן אין ריבית מאז פיצוץ הבועה ב-1990. בארה"ב ריבית נמוכה מ-2008.

 

ספציפית בישראל אני לא רואה מחירי נדל"ן יורדים. ישראל מדינה ייחודית מהרבה מאוד בחינות.

עריכה אחרונה ב-28 לנובמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[korola]

יבגניפ,

 

לא ברור לי כבר איך להבהיר שכל הטון של לוקחים לי כסף מהכיס כדי לממן משקיעים מגוחך.

 

למה הלכת רחוק עד תוכנית מחיר למשתכן?

בעל דירה יחידה זכאי לפטור ממס רכישה הרבה מאוד שנים, ואין שום מגבלה בה הוא חייב לגור בדירתו.

 

מדוע על זה אתה לא מתרעם שאתה מממן ספסרים עוד הרבה קודם לכן?

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

 

כי הפטור הזה קיים לכולם... ולא עושים הגרלות ומגבלות.

 

מה היית אומר אם בגלל יוקר המחייה היו מחליטים להוריד את המע"מ בקניות בסופר ל 0%.

אבל בגלל שתקציב המדינה קבוע.. אז 0% יהיה רק לחלק ולכל השאר נעלה ל 18%.

 

נניח שהיו קובעים איזה קריטריון הוגן ל 0% .. אבל מחליטים שרק קונים בגיל 22-30 זכאים,

אבל עדיין יש הרבה מהם .. אז כל פעם שהם יגיעו לקופה ... בסוף החשבון תהיה הגרלה .. ו 1 ל 18 מהם יזכה במע"מ 0 על הקניה.

אבל הוא לא ידע מראש שהוא הולך לזכות.

 

א. זה היה מכעיס הרבה אנשים שלא בגיל 22-30.

ב. להרבה משפחות יש מישהו בגיל 22-30 .. אז מה שהייתה רואה בסופרים זה שרק הגילאים האלה עושים את הקניות.

[Transporter]

אני לא יודע אם זה נאיביות, יהירות, או סתם פמפום מאסיבי של אינטרסנטים(ויש המון כאלה בביצי הזהב של הנדלן בישראל),

אבל אתה באמת כול כך בטוח שמלבד חוסר הכנסה משכירות דירה,אין שום דרך אחרת שתפסיד בקניית דירה? שלא יכול להיות שום מצב כלשהו שמ-2019 עד 2200, ששיווי הדירה שלך ירד? כאילו אין שום סיכוי? דברי אלוהים?

 

אני תמיד נדהם מקלות הראש של אנשים, שבטוחים לגמרי שמחירי הנדלן לא ירדו לעולם והריבית של המכשנתא שלהם גם תישאר נמוכה לתמיד.

 

 

לא מבין את זה. בחיי.

כבר דברנו על זה

אני קונה אותה מראש בהנחה של 200-400 אלף שח

אז בוא נניח שרק יורד..כמה ירד ב 5 שנים?

חוץ מזה שטבעו של השוק לעלות.

אז ירד היום, אעזור לך

 

מצחיק שמציעים כאן בלי הפסקה להשקיע בבורסה

אבל דירה?מה פתאום זה סיכון עצום ויכול ליפול

 

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

[Transporter]

יבגניפ,

 

לא ברור לי כבר איך להבהיר שכל הטון של לוקחים לי כסף מהכיס כדי לממן משקיעים מגוחך.

 

למה הלכת רחוק עד תוכנית מחיר למשתכן?

בעל דירה יחידה זכאי לפטור ממס רכישה הרבה מאוד שנים, ואין שום מגבלה בה הוא חייב לגור בדירתו.

 

מדוע על זה אתה לא מתרעם שאתה מממן ספסרים עוד הרבה קודם לכן?

 

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

אתה לא רואה שאתה מדבר עם בנאדם שקשה לא להכיל שמישהו יכול לקנות דירה בהנחה והוא לא?

 

הוא כתב פה שחור על גבי לבן שמאחל לי שהתוכנית תכשל

 

 

עצוב

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk