מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[Benor]

לא יודע אם זה קשור לנושא השרשור אבל יש לי תהיה לגבי ישובי הדרום/עוטף עזה.

איך זה שהמחירים שם לא מתרסקים למרות המצב הבטחוני ששורר שם כבר שנים ארוכות?

 

נקח לדוג' את שדרות. אני רואה שהמחיר הכי נמוך של דירה מפורסם ב600,000 ש"ח.

גם נתיבות באיזור ה- 600,000. ל- 4 חדרים.

 

מבחינתי, בהינתן סכנה מתמדת של טילים מעל הראש תמחור הוגן מבחינתי יהיה 150,000 - 250,000 ש"ח.

[farkash7]

א. מתרגלים.

ב. הטבות מס (לא רלבנטי לכולם). מידיעה אישית שוק השכירות באזורים עם הטבות מס שם פסיכי.

[oryo]

ראשית כתבתי שאני מוסיף על כל מה שנכתב לפני כן רדרוז הפיל עליו מספיק.

 

שנית תתעלה , ותסתכל על הסכומים כסכומים נטו אחרי ניכוי כל ההוצאות שאתה רוצה להפיל עליו.

 

תסתכל על זה כעל תוכנית חיסכון משונה צמודה למדד מחירי הדיור בארץ.

 

כשבסופו גדל ההון העצמי ב 145K כאשר הכל מבוסס על משאלות הלב תראה איזה צמד מילים עדיף על השימוש באנגלית ותשים לב לשוני, כאן בעברית זה מהלב באינגליזית זה מהמוח.

 

בלבלת אותי.. :/

אי אפשר להסתכל על הסכומים כסכומים נטו, לקחת תרחיש, הזנחת מלא דברים, ואז יצרת שורה תחתונה. מה זה אומר? לא יודע.

בנוסף לא הבנתי למה רשמת שההון העצמי גדל ב145 אלף, 143 אלף היה סך ההון בסוף התקופה, הגידול האמיתי הוא 43 אלף, שהם 7% בשנה על פני חמש שנים.

 

אבל הרי שאם אתה מנכה עו״ד (0.5% ממחיר מכירה?) מתווך (נניח 1.5%), עלויות אחזקה ו״אין דייר בנכס״ (איך אומרים vacancy בעברית?) (נניח 10% משכירות חודשית לשניהם יחד), אז כשחוזרים לשולחן השרטוטים:

לקח הלוואה של מיליון ש"ח בוא נעשה לו פריים 300 אלף קל"צ 700 אלף ל 25 שנה בלי לחשב עליה אפשרית בריבית הפריים.

תשלום חודשי לבנק של 4710 ש"ח, שכירות בהנחה שכל התקופה מושכרת 3000 ש"ח כלומר כל חודש משלם הוא 1700 ש"ח. האם לקח זאת בחישוביו ?

 

מה קורה אחרי 5 שנים

 

סה"כ תשלומים 283 אלף ש"ח הקרן תהיה 855 אלף כלומר הריבית ששילם כ 138 אלף. שזה בערך כל תשלומיו החודשיים ועוד משהו מתוך סכומי הדייר.

 

מכירת הדירה 1200K

החזר הקרן לבנק 855K-

יתרה ביד 345K הון עצמי נוכחי

 

תחלית תקופה הון עצמי 100K

תשלומים חודשיים (102K (60X1700

 

סה"כ הושקע 202K

גידול בהון 143K ל 60 חודשים

 

מה רע?

 

חתיכת בוננזה

 

 

 

 

היה הון 100,000

היתה משכנתא עם החזר 4,700

היתה שכירות 3,000

 

בלי שום הוצאות, הגעת למסקנה שההון שלו בסוף התקופה הפך ל143,000 - גידול של 7% בשנה, יפה!

 

אבל רגע איפה המספרים המנחסים של אור המניאק? בוא נשים אותם שניה

עו״ד 6,000 מתווך 18,000, אחזקה+החלפת-דייר 28,200 (אבל אור אני לא מוציא שקל על אחזקה והנכס שלי תמיד תמיד תמיד מושכר!!! סבבה, בוא נוריד את זה לרבע מהסכום: 7,000 ש״ח) --> קיבלנו הוצאות של 31,000 ש״ח, כך שסך ההון הפך מ100,000 ל 112,000 ש״ח, יענו 2% תשואה שנתית על ההון, עם הוצאות אופטימיות לאללה, כאב ראש וריסק.

 

ולזה אתה קורא בוננזה?

מה אני מפספס...?

[ישה]

המורה רינה מתגלגלת בקברה

 

היה לו הון עצמי של 100K מסכים? מסכים

 

עכשיו יש לו הון עצמי של 345K מסכים? מסכים

 

גידול של 245K מסכים ? מסכים

 

אבל במהלך ה 5 שנים שם עוד 102K מסכים? מסכים

 

אז הגידול בהון הוא 143K מסכים ? מסכים

 

לא 143K הון עצמי אלא גידול בהון העצמי של 143K.

 

יצרת הוצאות כאלה ואחרות 31K

 

אז רק גידול בהון של 112K על השקעה של 100K.

 

ואם ראית את מספרי השכירות שהובאו כאן מיד 2 , אז 3K שכירות זה על הצד הנמוך.

[oryo]

[emoji2357]

מסכנה רינה [emoji28]

[Transporter]

המורה רינה מתגלגלת בקברה

 

היה לו הון עצמי של 100K מסכים? מסכים

 

עכשיו יש לו הון עצמי של 345K מסכים? מסכים

 

גידול של 245K מסכים ? מסכים

 

אבל במהלך ה 5 שנים שם עוד 102K מסכים? מסכים

 

אז הגידול בהון הוא 143K מסכים ? מסכים

 

לא 143K הון עצמי אלא גידול בהון העצמי של 143K.

 

יצרת הוצאות כאלה ואחרות 31K

 

אז רק גידול בהון של 112K על השקעה של 100K.

 

ואם ראית את מספרי השכירות שהובאו כאן מיד 2 , אז 3K שכירות זה על הצד הנמוך.

 

בוא נלך על חישוב אפילו הרבה יותר פשוט

הון עצמי 100 אלף

משכנתא 4700 בחודש

דייר בדירה משלם 3000 בחודש

כלומר אני משלם רק 1700 שח משכנתא.

כמו שלוקחים בחשבון את העובדה שלא תמיד יהיה דייר, צריך לקחת בחשבון את העובדה שהשכ"ד יהיה יותר גבוה מ-3000, כי דירות מקבילות באותו גודל באיזורים האלה נעות בין 3000-4000.

 

אז לסיכום

לקחתי משכנתא 4700 בחודש

אבל בפועל משלם רק 1700 בחודש, או אפילו 2000.

מה רע? 2000 שח בחודש ויש לי נכס שגם אם עוד 5-6-7-8 שנים אחליט למכור אותו ב-100,000 פחות ממחיר השוק, עדיין אני אהיה ברווח של 100-200 אלף שח (במידה והשוק לא יעלה בכלל), ולאורך התקופה שהדירה הייתה אצלי, השתתפו איתי בתשלום המשכנתא. איך זה יכול להיות רע?

 

מה אני מפספס ?

[ישה]

חצי מהשרשור

[ChemGuy85]

מוכיח את רמת הפאנטיות שיש לישראלים סביב בעלות על דירת מגורים.

 

מבחינתי, בהינתן סכנה מתמדת של טילים מעל הראש תמחור הוגן מבחינתי יהיה 150,000 - 250,000 ש"ח.

 

כמעט בכל מקום במדינה קיימת סכנת טילים מעל הראש. זה פשוט עוד משהו שאתה מתמודד עמו חלק משגרת החיים במדינה הזאת.

עריכה אחרונה ב-28 לנובמבר, 2019 על ידי ChemGuy85

[pooh-bear]

מה אני מפספס ?

משהו אחד מהותי: סיכון. בגדול, אתה מניח business as usual לאורך כל התקופה, אבל בגלל המינוף הגבוה שלך אתה חשוף לשינויים.

 

בקטן, אתה מפספס גם את הסיכון להפסד (או רווח נמוך יותר) בסוף תקופת ההשקעה וגם את הסיכון התזרימי במהלך התקופה.

 

לגבי חישובי רווח והפסד לכל התקופה, אתה מניח שבמקרה הכי גרוע מחירי הדירות לא ירדו וש"מחיר השוק" שהשמאי מעריך היום הוא אמיתי. לדעתי, אין הרבה גורמים כלכליים מאחורי ההערכה הזו - יש בניה מאסיבית באזור, ביקוש לא גבוה ושום גורם מאקרו שנראה שסביר שישתפר לטובתך. מצד שני, יש גורמי מאקרו שיכולים להשתנות לרעתך (מדד / ריבית) ויש עודף היצע באזור שבסוף ירחיק קונים ויוריד מחירים. כבר היום המחירים כמעט ולא עולים (סה"כ בארץ, בחישוב שכולל אזורי ביקוש חזקים יותר מהקריות), להניח שזה ה-worst case scenario זה פשוט לא ריאלי.

 

לגבי סיכון תזרימי, אתה מתעלם ממנו לגמרי. מה הסיכוי שהדירה תעמוד ריקה 3 חודשים? כמה אתה מסוגל להתמודד עם תשלום של 5,000 ש"ח בחודש? מה יקרה אם היא תעמוד ריקה חצי שנה? בסה"כ זה אולי לא מאוד משמעותי, אבל האם תוכל להחזיק מעמד במצב כזה? מה יקרה אם ח"ח גם תהיה מובטל בתקופה כזו?

 

ומעבר לכל זה, אתה מניח שבמהלך 7 השנים הבאות מצבך האישי לא ישתנה. אולי תרצה לקנות דירה למגורים, ולא יהיה לך הון עצמי? אולי תמצא את עצמך עם תאומים? אולי ח"ח תיפצע או תחלה בצורה שתפגע בהכנסה שלך?

 

כמובן שכל מה שמתואר כאן זה התרחיש הפסימי. יכול להיות שהכל יהיה נפלא, הדירה תהיה מושכרת 100% מהזמן ע"י שוכרים נוחים שמשלמים שכ"ד גבוה, הריבית רק תרד ומחירי הדיור ימשיכו לעלות. השאלה היא האם אתה רוצה לקחת את הסיכון שמשהו ישתבש בשביל הרווח שאתה מקבל, וכמה אתה עמיד בתרחישים פחות אופטמליים.

 

אם תיקח את ה-100,000 ש"ח האלו ותשים אותם בבורסה (ולא שאני ח"ח ממליץ על זה כרגע) במקרה האיום והנורא שתהיה מפולת תאבד, נניח, 50,000 ש"ח. אבל לא תשלם כלום כל חודש, כל הסכום נזיל לך מהיום להיום, והזמן שתצטרך להשקיע בניהול ההשקעה שלך אפסי ביחס להשכרת דירה.

עריכה אחרונה ב-28 לנובמבר, 2019 על ידי pooh-bear

[davemustaine87]

לא שאני בא לבקר, כי אני מסכים איתך לגמרי, אבל בשביל ישראל ישראלי המושג "שוק ההון" או "בורסה" מקביל למשחק בקזינו, והיחידים שמצליחים להרוויח שם זה אנשים מבינים מאוד, וממש לא האדם הפשוט. לדבר על זה זה ליטרלי להכנס מאוזן אחת ולצאת מהשניה.

 

לכן, צריך לצאת מנקודה הנחה שבנאדם שרוצה להשקיע עם הכסף שלו(וכידוע, כול ישראלי מרגיש צורך לעשות "מכה") ילך או לבנק(ששם הריבית היא 0) או ילך לנדל"ן. כול אופציה אחרת לא קיימת.

 

קחו את זה בחשבון בשרשור הזה.

[Ziv]

יבגניפ ואחרים שטוענים שלוקחים להם מהכיס ונותנים לעשירים, אני באמת לא מבין אתכם. באמת, אני תופס מרוב החברים פה אנשים חכמים.

 

אבל מה לעשות, לפעמים הקנאה מעוורת אותנו.

 

לא ראיתי אתכם מתלוננים שלוקחים לכם מהכיס עבור:

• סל קליטה לעולים חדשים, אפילו שבשנים האחרונות אלו בעיקר עשירים מצרפת, ארה"ב, קנדה וכו', שרובם אפילו לא עשה פה צבא ואנו נשאנו על גבנו נטל המסים כל השנים שהוא נהנה לו בחו"ל.

• פטור ממס לחברים שלכם שעזבו לרילוקיישן, למרות שחלקם הגדול הייטקיסטים שעשו בוחטות בחו"ל ולא שילמו פה מס כל התקופה הזו.

• מאות מתחזים לבעלי נכות כדי לקבל תמיכה מביטוח לאומי.

• מיליארדים לפנסיות גישור ופנסיות תקציביות חסרות כל הגיון ובסיס.

• שאר אלפים שנהנו מהתוכנית עפ"י הקריטריון הישן, רק שהם היו חרדים אז זה לא הפריע לך, כי זה לא הקולגה שלך במשרד אז יצר הקנאות לא פועל.

 

 

אז לבוא ולהגיד לי ש*אני* לוקח *לך* מהכיס?

אני לוקח *מהמדינה* את מה שמגיע לי!!!

 

ואם היינו במצב הפוך, אני בניגוד אליך הייתי מפרגן לך - כי אתה מהקהל שלי, מאותו הציבור אליו אני משתייך. ויש לי אינטרס מובהק שהכסף יגיע אלינו, ולא לציבורים אחרים, כי יש לנו מספיק אויבים שרוצים ברעתנו.

 

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

[m3x7r3m3]

אבל מה שיש לנו פה זה משהו אחר לגמרי. זה גם הגרלה, שזה הזוי (בהקצנה: כמו שיגרילו מקום במיון בבית חולים) וגם דרך שרשורים כאלו אתה מגלה שמצד אחד יש אנשים כמו מ3מ3מ3מ3, שבאמת יחיה בדירה הזו, ומצד שני יש אנשים שבסיוע וסבסוד המדינה הופכים את זה להשקעה.

 

מניח שזה עניין אישי, מכיר כאלה וכאלה, אני פשוט מעדיף שאם תהיה לי דירה היא תהיה למגורים.

מקרים יוצאי דופן יש כמו למשל באילת (שם אשתי נחשבת בת מקום) בהגרלה האחרונה, אבל גם זה לא כלל השכרת הבית בשוק החופשי (או השכרה ל-AirBnb וכאלה).

 

אחרת כל תקציב המדינה היה הולך על קולה זירו, אין אדם במדינה שלא היה יכול להינות מזה.

 

אני - לא סובל זירו, כל זירו כלשהו, למעשה כל דבר שמכיל תחליפי סוכר (הכי פחות גרוע מבחינתי זה הסטיוויה אבל גם הוא לא משהו)

 

אז לא יודע מה טוב יותר

 

הגרלה רנדומלית או השיטה המפאיניקית.

 

אישית מעדיף הגרלה.

 

גם אני

[Transporter]

משהו אחד מהותי: סיכון. בגדול, אתה מניח business as usual לאורך כל התקופה, אבל בגלל המינוף הגבוה שלך אתה חשוף לשינויים.

 

בקטן, אתה מפספס גם את הסיכון להפסד (או רווח נמוך יותר) בסוף תקופת ההשקעה וגם את הסיכון התזרימי במהלך התקופה.

 

לגבי חישובי רווח והפסד לכל התקופה, אתה מניח שבמקרה הכי גרוע מחירי הדירות לא ירדו וש"מחיר השוק" שהשמאי מעריך היום הוא אמיתי. לדעתי, אין הרבה גורמים כלכליים מאחורי ההערכה הזו - יש בניה מאסיבית באזור, ביקוש לא גבוה ושום גורם מאקרו שנראה שסביר שישתפר לטובתך. מצד שני, יש גורמי מאקרו שיכולים להשתנות לרעתך (מדד / ריבית) ויש עודף היצע באזור שבסוף ירחיק קונים ויוריד מחירים. כבר היום המחירים כמעט ולא עולים (סה"כ בארץ, בחישוב שכולל אזורי ביקוש חזקים יותר מהקריות), להניח שזה ה-worst case scenario זה פשוט לא ריאלי.

 

לגבי סיכון תזרימי, אתה מתעלם ממנו לגמרי. מה הסיכוי שהדירה תעמוד ריקה 3 חודשים? כמה אתה מסוגל להתמודד עם תשלום של 5,000 ש"ח בחודש? מה יקרה אם היא תעמוד ריקה חצי שנה? בסה"כ זה אולי לא מאוד משמעותי, אבל האם תוכל להחזיק מעמד במצב כזה? מה יקרה אם ח"ח גם תהיה מובטל בתקופה כזו?

 

ומעבר לכל זה, אתה מניח שבמהלך 7 השנים הבאות מצבך האישי לא ישתנה. אולי תרצה לקנות דירה למגורים, ולא יהיה לך הון עצמי? אולי תמצא את עצמך עם תאומים? אולי ח"ח תיפצע או תחלה בצורה שתפגע בהכנסה שלך?

 

כמובן שכל מה שמתואר כאן זה התרחיש הפסימי. יכול להיות שהכל יהיה נפלא, הדירה תהיה מושכרת 100% מהזמן ע"י שוכרים נוחים שמשלמים שכ"ד גבוה, הריבית רק תרד ומחירי הדיור ימשיכו לעלות. השאלה היא האם אתה רוצה לקחת את הסיכון שמשהו ישתבש בשביל הרווח שאתה מקבל, וכמה אתה עמיד בתרחישים פחות אופטמליים.

 

אם תיקח את ה-100,000 ש"ח האלו ותשים אותם בבורסה (ולא שאני ח"ח ממליץ על זה כרגע) במקרה האיום והנורא שתהיה מפולת תאבד, נניח, 50,000 ש"ח. אבל לא תשלם כלום כל חודש, כל הסכום נזיל לך מהיום להיום, והזמן שתצטרך להשקיע בניהול ההשקעה שלך אפסי ביחס להשכרת דירה.

 

עכשיו אתה מפספס דברים חשובים

אם אני שם מליון שקל בבורסה ותהיה מפולת, המליון יהפכו לי ל 500,000 שח

אם הדירה תעמוד 5 חודשים, אז הנזק שלי יהיה 25,000 שח, ותמיד יש לי אופציה לחתוך את עלויות השכ"ד כדי למצוא שוכר יותר מהר ועדיין אני ארוויח. אז לצורך העניין במקום 4000 שח שזה +- מחיר השוק שם היום, אקבל 2000 שח. אני עדיין מרוויח ואותו שוכר "עוזר לי לשלם את המשכנתא"

 

לגבי: "אם תפסיק לעבוד" זה יכול לקרות לכל אחד, אז אף אחד לא יקח משכנתא ?

[Transporter]

לא שאני בא לבקר, כי אני מסכים איתך לגמרי, אבל בשביל ישראל ישראלי המושג "שוק ההון" או "בורסה" מקביל למשחק בקזינו, והיחידים שמצליחים להרוויח שם זה אנשים מבינים מאוד, וממש לא האדם הפשוט. לדבר על זה זה ליטרלי להכנס מאוזן אחת ולצאת מהשניה.

 

לכן, צריך לצאת מנקודה הנחה שבנאדם שרוצה להשקיע עם הכסף שלו(וכידוע, כול ישראלי מרגיש צורך לעשות "מכה") ילך או לבנק(ששם הריבית היא 0) או ילך לנדל"ן. כול אופציה אחרת לא קיימת.

 

קחו את זה בחשבון בשרשור הזה.

 

זה דווקא לא קשור..אתה יכול לשים את הכסף באלטשולר שיש לי נסיון טוב איתם ולעשות אחוזים גבוהים

אבל תשים מליון שקל שם ונראה אותך סופג ירידות של 10-20-30 אחוז

או אם הולכים על "הכי גרוע שיש" אז היו בבורסה גם מפולות שלקח שנים להתאזן אחריהן.

 

אז נכון, כשאתה שם בבורסה 100 אלף אם תפסיד 30-40 אתה תחייה

אבל אנחנו מדברים על מליון שקל

אם תפסיד 400 אלף זה לא נעים, ואף אחד לא אמר שזה יעצר שם

 

אני לא רואה איך אני מפסיד 400 אלף אם אין לי שוכר בדירה

[bagira]

יבגניפ ואחרים שטוענים שלוקחים להם מהכיס ונותנים לעשירים, אני באמת לא מבין אתכם. באמת, אני תופס מרוב החברים פה אנשים חכמים.

 

אבל מה לעשות, לפעמים הקנאה מעוורת אותנו.

 

לא ראיתי אתכם מתלוננים שלוקחים לכם מהכיס עבור:

• סל קליטה לעולים חדשים, אפילו שבשנים האחרונות אלו בעיקר עשירים מצרפת, ארה"ב, קנדה וכו', שרובם אפילו לא עשה פה צבא ואנו נשאנו על גבנו נטל המסים כל השנים שהוא נהנה לו בחו"ל.

• פטור ממס לחברים שלכם שעזבו לרילוקיישן, למרות שחלקם הגדול הייטקיסטים שעשו בוחטות בחו"ל ולא שילמו פה מס כל התקופה הזו.

• מאות מתחזים לבעלי נכות כדי לקבל תמיכה מביטוח לאומי.

• מיליארדים לפנסיות גישור ופנסיות תקציביות חסרות כל הגיון ובסיס.

• שאר אלפים שנהנו מהתוכנית עפ"י הקריטריון הישן, רק שהם היו חרדים אז זה לא הפריע לך, כי זה לא הקולגה שלך במשרד אז יצר הקנאות לא פועל.

 

 

אז לבוא ולהגיד לי ש*אני* לוקח *לך* מהכיס?

אני לוקח *מהמדינה* את מה שמגיע לי!!!

 

ואם היינו במצב הפוך, אני בניגוד אליך הייתי מפרגן לך - כי אתה מהקהל שלי, מאותו הציבור אליו אני משתייך. ויש לי אינטרס מובהק שהכסף יגיע אלינו, ולא לציבורים אחרים, כי יש לנו מספיק אויבים שרוצים ברעתנו.

 

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

 

אתה, כמו רבים וטובים נדבק לדבר אחד ומתעלם מאחר.

 

אין לאף אחד ולו שמץ טענה לגבי זה שהמדינה עוזרת לך ברכישת ביתך הראשון.

 

ההפך המוחלט!!!

 

אבל יש טענה גדולה (ולדעתי מוצדקת) כנגד זה שהמדינה עוזרת לך לרכוש מעון (אחד מהממים) אבל מאפשרת לך לספסר בו וכלל לא לגור בו.

 

לא בשביל זה היא (ואני דרכה) עוזרת לך.

 

 

רוצה דוגמא אחרת? ב 2008 בהתרסקות, הממשל נחלץ למען כמה בנקים במענקים של מליארדי דולרים, מה עשו הבנקים עם זה (ככל הזכור לי סטנלי מורגן)?

 

מימנו את המענקי בונוס של ההנהלה הבכירה.

 

כשר? אולי.

מסריח? מאוד!