מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[redroze]

בטח ומיד מוכר אותה

 

האא אסור למכור ? בעיה.

 

גם דוגמה של רכב לא טובה כי רכב רק יצא מהיבואן כבר ירד ערכו.

בגלל זה רשמתי פרארי ולא דאצ'יה, יש סיכוי שזה דגם נדיר שמחירו רק עולה.

[misterb]

אם היו מציעים לך מחר לקנות פרארי במקום במחיר 1.65 מיליון ב-1.115 מיליון היית קונה כי זה בהנחה ממחיר השוק?

 

 

אם הייתי יכול להשכיר אותה עד שאוכל למכור אותה במחיר שהיה בסיכוי גבוה מעל המחיר שקניתי, ברווח של מעל 3% לשנה בכללי, אז כן.

 

אני קניתי דירה במיקום שמאד רלוונטי לי, 5 דקות ממקום העבודה. במקרה הגרוע אני יכול לגור בה, וגם קל יותר להשכיר דירה קרובה פיזית.

השיקןל לא לגור בה הוא בתלות של איך תראה השכונה בסוף מבחינת אוכלוסיה ומוסדות חינוך.

 

בכל מקרה לא רואה סנריו סביר שבו אני לא ארוויח מהקניה הזאת, אבל ימים יגידו. מבטיח לעדכן

[- XM -]

 

פתאום ה-400 אלף הופכים במציאות ל-200 אלף. 40 אלף ש"ח לשנה, פחות מ-3% תשואה בשנה. יש אג"ח שיכולים לתת לך תשואה כזו, בשביל לרכוש אותם לא תצטרך להשקיע 0.01% מהזמן והמאמץ שתצטרך להשקיע ב"מתנה" שקבלת.

 

 

 

ההשוואה לאפיק השקעה אחר לא רלוונטי כי אין לו באותו אפיק 90% משכנתא,

בנוסף ניפחת את המספרים לרעתו,

אין תיווך, אין עו''ד, ולא חישבת את התשואה משכירות אלא רק את עליית מחיר הנכס,

לדעתי אם מצאת דירה ב400 K פחות ממחיר שוק רוץ על זה,

לא מאמין שיש כזו הנחה בקריות, תבדוק טוב.

 

בגדול לגבי מחיר למשתכן

אני חושב שהיא תוכנית טובה אך כמו כל דבר היא צריכה שיפורים,

 

אין לי בעיה עם הצורה של החלוקה דהיינו הגרלות,

כי כל עוד שיש ביקוש גבוה מהיצע אני לא רואה דרך אחרת לחלק את הדירות,

תתחיל לשים קריטוריונים זה פתח לקומבינות וכו'..

 

בנוסף אני לא רואה בעיה עם מי שקונה דירה ומשכיר כל עוד יש לו רק דירה אחת,

הוא לא באמת "משקיע"

יש לך עיר עם מאה דירות ומאה איש שמתגוררים בהם-

אין הבדל עם כל אחד מתגורר בדירתו או שכולם שוכרים ומשכירים,

אף אחד לא קיבל "כסף להשקעה" כל עוד שהוא גר בדירה ומשלם עליה את התשואה שהוא מקבל מהדירה שלו.

 

מה שכן טעון שיפור זה חוסר הפרופורציה בין ההנחות במרכז לפריפריה,

לדעתי היה צריך לגבות יותר כסף במרכז - להקטין את אחוזי ההנחה

ולסבסד באותו כסף סבסוד יתר לפריפריה,

ופה אפשר להכניס סעיף שסבסוד זה יגיע רק למי שיתגורר בדירה,

כך ימכרו דירות בפריפריה בהנחות של 50% ויכלו לשכנע זוגות צעירים לעבור לגור שם,

במידה וידאגו גם לפיתוח, מקומות עבודה וכו' זה יכול לקזז קצת מהלחץ על המרכז ובעקיפין גם להוריד שם יחסית את המחירים.

[Fitch]

הנחות בפריפריה לא משכנעות זוגות לעבור לשם, תראה את המצב עכשיו.

 

מיסטרב, מצבך שונה לחלוטין ממצבו של פותה"ש. יש סיכוי שתגור שם...

[- XM -]

^

לא שאני חושב שתהיה הגירה המונית לשם,

אבל יותר טוב מעכשיו כשבחלק מהפרויקטים הפער המחיר בין שוק חופשי למשתכן הוא כמה עשרות אלפים בלבד,

כשתוסיף לזה את כל המגבלות של מפרט מכירה וכו' זה פשוט לא שווה.

אני חושב שאם ימכרו דירות חדשות בקריות בחצי מליון שקל יהיה הרבה אנשים שזה ידבר אליהם.

[avargel]

יפה לראות שלפחות כמה מהטענות המרכזיות והחשובות של מתנגדי התוכנית, אכן טופלו במהלך גלגוליה השונים של התוכנית

[redroze]

ההשוואה לאפיק השקעה אחר לא רלוונטי כי אין לו באותו אפיק 90% משכנתא,

 

אני התכוונתי תשואה על ההון שהוא מרתק לטובת הקבלן. בדוגמא שלך 10%

מההון ל-5 שנים.

 

בנוסף ניפחת את המספרים לרעתו,

אין תיווך, אין עו''ד, ולא חישבת את התשואה משכירות אלא רק את עליית מחיר הנכס

 

בוא תסביר לי מה בדיוק ניפחתי?

ברכישה אין עו"ד ומתווך, אבל במכירה יש. צריך להסתכל על כל מכלול העיסקה.

בוא תספר לי איזה תשואת שכירות יש ב-90% משכנתא. אם כבר אז צריך להוון את הפסדי ההון שנגרמים לו כל חודש שהוא משלים כסף לבנק כדי לכסות את המשכנתא.

 

אם נתגלח על פותח השרשור,

הוא רכש דירה ב-1.4 מיליון, ריתק 140 אלף ש"ח (הפסיד ב-5 שנים כ-30 אלף ש"ח תשואה).

משכנתא של 1.26 מיליון ש"ח זה בערך 6000 ש"ח החזר חודשי בריבית ממוצעת של 4%, מתוך ההחזר כ-4000 זה רק הריבית (יורד עם הזמן בגלל לוח שפיצר). דירה כזו בחלומות הלילה תקבל שכירות של 4000 ש"ח ולכן אין פה שום רווח משכירות (אלא אם אתה הבנק).

אם כבר אז בוא תחשב את הפסד תשואה אלטרנטיבית על ה-2000 ש"ח שתצטרך לשלם לבנק במשך 5 שנים (כ-6 אלף ש"ח) כי השכירות לא מכסה את ההחזר של המשכנתא.

מה עם לקחת את המשכנתא איפשהו באמצע תקופת הבניה כי צריך לשלם לקבלן לפי קצב הבנייה אבל אין עדיין הכנסה משכירות. לפחות 50 אלף ש"ח ואני אבוא לקראתך ולא אחשב לסכום הזה הפסד תשואה אלטרנטיבית ל-5 שנים.

ביטוחים בכל התקופה עוד כ-20 אלף ש"ח.

אבזור הדירה (מזגנים, רשתות, חיבורי מים/גז/חשמל) עוד כ-25 אלף ש"ח.

מדדים במהלך הבניה, אני אהיה עדין ואזרוק 50 אלף ש"ח, מכיר כאלו שהגיעו גם ל-100 אלף ש"ח.

מזל טוב, מכרת את הדירה אחרי 5 שנים ב-1.8 מיליון ש"ח אבל רוב הסיכויים שתצטרך תיווך ועו"ד, בשקט 30 אלף ש"ח.

אני חושב שכבר חצינו את רף ה-200 אלף ש"ח ובטוח יש דברים ששכחתי.

איפה חודשים ללא שוכרים? איפה אובדן ימי עבודה ללכת להראות את הדירה (או לשלם למתווך חודש שכירות בשנה, במקרה הכי גרוע, כדי שהוא יעשה את זה בשבילך)?

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2019 על ידי redroze

[Transporter]

אבל כמו שכבר נאמר פה מאות פעמים בעשרות שרשורים אחרים. אנשים (ללא דירה בבעלותם) רואים %X הנחה, ושומעים שכולם "מושקעים בנדל"ן", אז הם בטוחים שהנה הם הולכים לעשות את המכה של החיים שלהם, ובסוף מוצאים את עצמם במקרה הטוב בלי שום רווח (כי המחירים בכל השוק עלו), במקרה הסביר בהפסד (כי בהינתן אותה עלייה, המחירים של הדירה שהם רוצים עלו יותר מאלו של הדירה שהם קנו) ובמקרה הרע מתראיינים לכתבה שעושים על ענבל אור.

 

אני עושה חישוב פשוט

אם אני קונה היום דירה במליון שח (לאחר הנחה) שהמחיר שוק שלה היום הוא 1.3

עוד 5 שנים כשכל השוק יעלה, היא תעלה עם כל השוק, וזה לא משנה את העובדה שקבלתי 200-300-400 אלף שח הנחה.

 

אם אני לא קונה היום דירה, עוד 5 שנים כל השוק יעלה, אני אוכל לקנות את דירה כלשהי במחיר שוק של אותה תקופה, ללא הנחה.

ככה שהפסדתי את ההנחה.

 

אני קונה היום את הדירה כי אני מקבל אותה במחיר טוב. הנכס הזה בינתיים יעלה \ ישאר באותו מחיר \ יירד (יחד עם כל השוק) אך לא לרמה שתגרום לי להפסד, כי קבלתי אותו בהנחה של 20-30%.

אם עוד 5 שנים אחליט למכור אותו, אז יש לי ביד נכס שקניתי בהנחה לא מבוטלת.

לא מבין איפה הבעיה ?

 

במחיר למשתכן אין שום אפקט ענבל אור. גם אם קבלן נופל, בורח, פושט רגל, נעלם, יביאו קבלן אחר (היה סיפור כזה)

הקבלן אגב לא מקבל את הכסף עד לאיכלוס. יש מדרגות והכל מפוקח

 

 

לפי כותרת השרשור אתה קונה את הדירה להשקעה.

אתה מבקש ממני ומשאר משלמי המיסים לתת לך הלוואה כדי שתוכל להרוויח.

אתה באמת לא מבין כמה זה פגום?

 

אה ואני מת שתהייה לי דירה משלי על גורדון, בין הירקון לדיזנגוף. אז מה? למי שאין כסף לדירה בראשון שיחיה במקום אחר.

 

1. אני לא מבקש ממך כלום ומה שאתה משלם או לא משלם לא מעניין אותי

2. מעניין אותי מה אני משלם ואם קבלתי הנחה של 20-30% על נכס ויש לי את ההון העצמי כדי לרכוש אני רוכש אפילו אם לא נוח לך לשמוע שיש אנשים שקנו נכס בהנחה.

3. אני לא שר בממשלה ולא בכיוון להיות כזה, אם יש לך בעיה עם התוכנית תנסה לפנות לשר כחלון או לאופירה וברקו

 

מי שמבין את מה שאתה אומר, צריך להיות אידיוט מושלם אם קונה שם דירה להשכרה.

 

מה רע בלקנות דירה באשקלון להשקעה?

יש שם ביקוש, אתה מקבל ב 850-900 אלף שח דירה ששווה 20-30-35% יותר

התשואה באשקלון בשכונה כמו עיר היין פעם אחרונה שבדקתי הייתה סביב 5%

למה לא לקנות שם לא הבנתי ?

 

נלך על המקרה הקיצוני

אתה קונה דירה, משלם 4500 שח משכנתא בחודש

והבזמן הזה הדייר שגר בה משלם לך 4000 שח שכד

 

מה רע?

 

ההשוואה לאפיק השקעה אחר לא רלוונטי כי אין לו באותו אפיק 90% משכנתא,

בנוסף ניפחת את המספרים לרעתו,

אין תיווך, אין עו''ד, ולא חישבת את התשואה משכירות אלא רק את עליית מחיר הנכס,

לדעתי אם מצאת דירה ב400 K פחות ממחיר שוק רוץ על זה,

לא מאמין שיש כזו הנחה בקריות, תבדוק טוב.

 

לצורך העניין גם 300 אלף שח הנחה זה מכובד ושומר עלייך במידה ומחיר הדירה ירד קצת, וגם מתקזז עם הריבית שתשלם.

אני יודע שהשמאיים מאוד קשים ומשתדלים להעריך את הדירות כמה שיותר נמוך, ולמרות זאת נותנים על דירות שם סביב 200-250-300 אלף שח יותר ממחיר החוזה.

 

אני התכוונתי תשואה על ההון שהוא מרתק לטובת הקבלן. בדוגמא שלך 10%

מההון ל-5 שנים.

 

בוא תסביר לי מה בדיוק ניפחתי?

ברכישה אין עו"ד ומתווך, אבל במכירה יש. צריך להסתכל על כל מכלול העיסקה.

בוא תספר לי איזה תשואת שכירות יש ב-90% משכנתא. אם כבר אז צריך להוון את הפסדי ההון שנגרמים לו כל חודש שהוא משלים כסף לבנק כדי לכסות את המשכנתא.

 

בוא נלך על חישוב פשוט ואמיתי שקראתי באחת הקבוצות וואטסאפ שאני חבר בהן (נראה לי של קונים בנהריה)

בנאדם שם 100 אלף על הדירה, לקח 900 אלף משכנתא

לצורך העניין מחזיר 4500 בחודש

ימצא דייר שיגור בדירה וישלם לו 3500 בחודש

 

יצא שהוא עצמו (בעל הנכס) משלם רק 1000 שח בחודש עבור הדירה.

מה רע בזה?

עבור 900 אלף משכנתא, שילמת בפועל 1000.

למה לא?

 

אתה הולך לגור באוהל?

אם כן, בן אדם, הבאת את המכה של חייך.

 

אם אתה הולך למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת, אם הדירה שלך עלתה ב X אחוז, אז בגדול, כל הדירות עלו בפחות או יותר אותו X אחוז.

 

כרגע יש לי איפה לגור ולא עולה לי כסף.

אז בוא נניח שקניתי כרגע דירה, גר בה דייר והוא סוגר לי את רוב ההחזר החודשי למשכנתא.

נכון שעוד 10 שנים כמו שהדירה שלי תעלה, ככה תעלה גם הדירה שאני ארצה לקנות ולגור בה,

אבל במשך 10 שנים במקום שאשלם בעצמי את המשכנתא - היה לי שותף ששילם אותה. אתה מבין?

ובמקום לקנות עוד 10 שנים דירה במחיר שוק, קניתי היום דירה עם הנחה על מחיר השוק.

 

אם ההנחה היא 200 אלף יש מצב שזאת עיסקה לא כל כך טובה. אם תיקח בחשבון שצריך להשקיע עוד איזה 100 אלף כדי להביא את הדירה לסטנדרט של דירה חדשה היום בשוק, מדובר בהנחה של 100 אלף בלבד לדירה שהתכנון שלה לא בהכרח אופטימאלי, באזור שאתה לא מכיר ושאפילו לא היית חושב לקנות בו דירה אילולא התוכנית ופוטנציאל לעודף היצע. ככלל, מחיר למשתכן בפריפריה לרוב לא באמת משתלם, בטח לא למשקיעים, ובמרכז הארץ מאוד משתלם.

 

אין שום סיבה להשקיע 100,000 שח בדירה.

המפרט סבבה לגמרי.

אוסיף מזגנים (אפילו לא בטוח שאצטרך מרכזיים)

זה לא אמור לעבור את ה 30,000 שח.

 

אני מדבר מניסיון של חברים שכבר קיבלו דירות במסגרת התוכנית ומשכירים אותם לאנשים.

 

בדבר אחד אני מסכים איתך -אם לא הייתה הנחה באמת לא הייתי קונה שם

אבל זה מה שהופך את ההצעה להזדמנות מעניינת עבורי.

הרי אם לא הייתה הנחה - זו הייתה עוד אחת מתוך אלפי דירות שמוצעות למכירה ולא היה בה שום דבר מעניין.

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2019 על ידי Transporter

[Igalz]

נשמע שאתה מאוד סגור על עצמיך ובטוח בהשקעה שלך, אפילו עם גידור מסויים, אז מה היא בעצם מטרת השירשור?

לספר לנו שיש מחיר למשתכן ואנשים מנצלים זאת להשקעה?! ידענו גם קודם...

למצוא נביאים בקהל?! הנבואה היא לשוטים ואתה ממילא לא מקשיב לאיש.

חשבת לקבל פירגון על הרכישה? החברים פה לא ידועים בתור להקת מעודדות, פירגון עדיף לקבל באינסטוש.

אז חוץ מלטחון את עמוס השרת, מה היה לך בראש כשפתחת את השירשור הזה?

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2019 על ידי igal_zeltser

[redroze]

אני עושה חישוב פשוט

אם אני קונה היום דירה במליון שח (לאחר הנחה) שהמחיר שוק שלה היום הוא 1.3

עוד 5 שנים כשכל השוק יעלה, היא תעלה עם כל השוק, וזה לא משנה את העובדה שקבלתי 200-300-400 אלף שח הנחה.

 

אם אני לא קונה היום דירה, עוד 5 שנים כל השוק יעלה, אני אוכל לקנות את דירה כלשהי במחיר שוק של אותה תקופה, ללא הנחה.

ככה שהפסדתי את ההנחה.

 

אני קונה היום את הדירה כי אני מקבל אותה במחיר טוב. הנכס הזה בינתיים יעלה \ ישאר באותו מחיר \ יירד (יחד עם כל השוק) אך לא לרמה שתגרום לי להפסד, כי קבלתי אותו בהנחה של 20-30%.

אם עוד 5 שנים אחליט למכור אותו, אז יש לי ביד נכס שקניתי בהנחה לא מבוטלת.

לא מבין איפה הבעיה ?

.

הבעיה שאם היית משקיע את הכסף במקום אחר תוכל לקבל גם עליית ערך בלי כל ההתעסקות מסביב. יכול להיות שהתשואה תהיה נמוכה יותר אבל בהכרח גם הסיכון והזמן שזה גוזל ממך.

 

מה רע בלקנות דירה באשקלון להשקעה?

יש שם ביקוש, אתה מקבל ב 850-900 אלף שח דירה ששווה 20-30-35% יותר

התשואה באשקלון בשכונה כמו עיר היין פעם אחרונה שבדקתי הייתה סביב 5%

למה לא לקנות שם לא הבנתי ?

 

נלך על המקרה הקיצוני

אתה קונה דירה, משלם 4500 שח משכנתא בחודש

והבזמן הזה הדייר שגר בה משלם לך 4000 שח שכד

 

מה רע?

.

שאתה לא לוקח בחשבון את כל הסיכונים בהשקעה שעכשיו תיארת.

התשואות והשכר דירה נשמעים לי קצת אופטימיים לאזור שבו יש עודף היצע (בונים בו כל הזמן דירות חדשות).

 

 

 

בוא נלך על חישוב פשוט ואמיתי שקראתי באחת הקבוצות וואטסאפ שאני חבר בהן (נראה לי של קונים בנהריה)

בנאדם שם 100 אלף על הדירה, לקח 900 אלף משכנתא

לצורך העניין מחזיר 4500 בחודש

ימצא דייר שיגור בדירה וישלם לו 3500 בחודש

 

יצא שהוא עצמו (בעל הנכס) משלם רק 1000 שח בחודש עבור הדירה.

מה רע בזה?

עבור 900 אלף משכנתא, שילמת בפועל 1000.

למה לא?

 

אני מדבר מניסיון של חברים שכבר קיבלו דירות במסגרת התוכנית ומשכירים אותם לאנשים.

 

 

צר לי אבל אתה והחברים שלך מדברים כמו "תיירים" ולא כמו משקיעים. החישוב שאתה עושה הוא בדיחה כי יש לך עוד מעל 100000 ש"ח הוצאות בעיסקה שאתה מתעלם מהם כוונה כדי לצבוע את ההשקעה בצבע ורוד.

תריץ את הדוגמא של נהריה עם מקרה כמו חריש שבו השכירות בפועל הייתה 30% פחות ממה שציפו (תסריט רלוונטי מאוד באזורים שאתה מדבר עליהם כי יש שם עודף היצע), תוסיף לזה חודשים שהגירה עומדת ריקה ותבין שלא כל הנוצץ הוא זהב.

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2019 על ידי redroze

[oryo]

בוא נלך על חישוב פשוט ואמיתי שקראתי באחת הקבוצות וואטסאפ שאני חבר בהן (נראה לי של קונים בנהריה)

בנאדם שם 100 אלף על הדירה, לקח 900 אלף משכנתא

לצורך העניין מחזיר 4500 בחודש

ימצא דייר שיגור בדירה וישלם לו 3500 בחודש

 

יצא שהוא עצמו (בעל הנכס) משלם רק 1000 שח בחודש עבור הדירה.

מה רע בזה?

עבור 900 אלף משכנתא, שילמת בפועל 1000.

למה לא?

אין לי כוח לצטט את ההודעה שלך כשפנית אלי ותהית איך אני מעיז להניח שאתה לא מבין בהשקעות נדל״ן - אבל זה היה ברור כבר אז וכמובן שזה ברור עכשיו, קיימים פערי ידע, ואתה גם מתעלם משיעורים שאחרים כותבים (לא אני, אני לא מבין כלום, היה פה איזה אחד שהסביר ממש טוב).

 

על קצה המזלג -

לא שקללת vacancy, לא שקללת maintenance, לא שקללת cap-x אבל אפשר להניח שאין כי זו דירה חדשה ויש אחריות(?)

בכ״א יש כאן איזה 10% באיזי שהזנחת, וזה בעדינות, כך שההכנסה האמיתית אינה 3500 אלא יותר קרובה ל3200, יענו אתה בתזרים שלילי של 1300 שח בחודש.

בנוסף, לקחת 900 אש״ח משכנתא, כמה ריבית אתה משלם עליה כשאתה מחזיר רק 4500 שח בחודש? אם הייתי צעיר יותר הייתי הולך למחשבון אבל אני עייף ובוא נודה בזה, אתה לא באמת מתייחס לכתוב, אז בוא נקרא לזה ״מלאנתלפים״. אבל הריבית אינה באמת העניין כאן, העניין הוא קצב צבירת האקוויטי שלך, והיות והריבית גבוהה אזי שהקצב נמוך.

את ה100,000 שתקעת בדירה אתה לא משקיע ולכן מאבד תשואה אלטרנטיבית.

 

אז יש לך מחד קצב צבירת אקוויטי (נמוך), ומאידך תזרים שלילי ואובדן תשואה אלטרנטיבית.

אז מה יצא לך מהדירה? או אני שמח ששאלת (חחח אני צוחק אין מצב שהגעת עד כאן, אבל למי שכן הגיע הנה הסבר

לקחת ״רק״ 100 אש״ח ומינפת לחבילה של מליון, אזי שאם תהיה עליית ערך של 10% אז במקום שתרוויח רק 10 אש״ח תרוויח בתכלס 100 אש״ח, נייס!

בעצם, כל ההשקעה הזו בנויה קונקרטית על דבר אחד בלבד - תשואת אקוויטי, הנחה שערך הדירה יעלה והמינוף ישתלם.

 

ואם השוק בסטגנציה?

ואם עליית הערך סטנדרטית בלבד?

ואם המדד עולה והמשכנתא-דרעק שלקחת (צמודה, ברור שצמודה עם יחס חוב/החזר כזה גרוע) מנפחת את הקרן?

 

אז זה ״למה לא״.

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2019 על ידי oryo

[AssafO]

אני עושה חישוב פשוט

אם אני קונה היום דירה במליון שח (לאחר הנחה) שהמחיר שוק שלה היום הוא 1.3

עוד 5 שנים כשכל השוק יעלה, היא תעלה עם כל השוק, וזה לא משנה את העובדה שקבלתי 200-300-400 אלף שח הנחה.

 

אם אני לא קונה היום דירה, עוד 5 שנים כל השוק יעלה, אני אוכל לקנות את דירה כלשהי במחיר שוק של אותה תקופה, ללא הנחה.

ככה שהפסדתי את ההנחה.

 

אני קונה היום את הדירה כי אני מקבל אותה במחיר טוב. הנכס הזה בינתיים יעלה \ ישאר באותו מחיר \ יירד (יחד עם כל השוק) אך לא לרמה שתגרום לי להפסד, כי קבלתי אותו בהנחה של 20-30%.

אם עוד 5 שנים אחליט למכור אותו, אז יש לי ביד נכס שקניתי בהנחה לא מבוטלת.

לא מבין איפה הבעיה ?

 

במחיר למשתכן אין שום אפקט ענבל אור. גם אם קבלן נופל, בורח, פושט רגל, נעלם, יביאו קבלן אחר (היה סיפור כזה)

הקבלן אגב לא מקבל את הכסף עד לאיכלוס. יש מדרגות והכל מפוקח

 

 

 

 

1. אני לא מבקש ממך כלום ומה שאתה משלם או לא משלם לא מעניין אותי

2. מעניין אותי מה אני משלם ואם קבלתי הנחה של 20-30% על נכס ויש לי את ההון העצמי כדי לרכוש אני רוכש אפילו אם לא נוח לך לשמוע שיש אנשים שקנו נכס בהנחה.

3. אני לא שר בממשלה ולא בכיוון להיות כזה, אם יש לך בעיה עם התוכנית תנסה לפנות לשר כחלון או לאופירה וברקו

 

 

 

מה רע בלקנות דירה באשקלון להשקעה?

יש שם ביקוש, אתה מקבל ב 850-900 אלף שח דירה ששווה 20-30-35% יותר

התשואה באשקלון בשכונה כמו עיר היין פעם אחרונה שבדקתי הייתה סביב 5%

למה לא לקנות שם לא הבנתי ?

 

נלך על המקרה הקיצוני

אתה קונה דירה, משלם 4500 שח משכנתא בחודש

והבזמן הזה הדייר שגר בה משלם לך 4000 שח שכד

 

מה רע?

 

 

 

לצורך העניין גם 300 אלף שח הנחה זה מכובד ושומר עלייך במידה ומחיר הדירה ירד קצת, וגם מתקזז עם הריבית שתשלם.

אני יודע שהשמאיים מאוד קשים ומשתדלים להעריך את הדירות כמה שיותר נמוך, ולמרות זאת נותנים על דירות שם סביב 200-250-300 אלף שח יותר ממחיר החוזה.

 

 

 

בוא נלך על חישוב פשוט ואמיתי שקראתי באחת הקבוצות וואטסאפ שאני חבר בהן (נראה לי של קונים בנהריה)

בנאדם שם 100 אלף על הדירה, לקח 900 אלף משכנתא

לצורך העניין מחזיר 4500 בחודש

ימצא דייר שיגור בדירה וישלם לו 3500 בחודש

 

יצא שהוא עצמו (בעל הנכס) משלם רק 1000 שח בחודש עבור הדירה.

מה רע בזה?

עבור 900 אלף משכנתא, שילמת בפועל 1000.

למה לא?

 

 

 

כרגע יש לי איפה לגור ולא עולה לי כסף.

אז בוא נניח שקניתי כרגע דירה, גר בה דייר והוא סוגר לי את רוב ההחזר החודשי למשכנתא.

נכון שעוד 10 שנים כמו שהדירה שלי תעלה, ככה תעלה גם הדירה שאני ארצה לקנות ולגור בה,

אבל במשך 10 שנים במקום שאשלם בעצמי את המשכנתא - היה לי שותף ששילם אותה. אתה מבין?

ובמקום לקנות עוד 10 שנים דירה במחיר שוק, קניתי היום דירה עם הנחה על מחיר השוק.

 

 

 

אין שום סיבה להשקיע 100,000 שח בדירה.

המפרט סבבה לגמרי.

אוסיף מזגנים (אפילו לא בטוח שאצטרך מרכזיים)

זה לא אמור לעבור את ה 30,000 שח.

 

אני מדבר מניסיון של חברים שכבר קיבלו דירות במסגרת התוכנית ומשכירים אותם לאנשים.

 

בדבר אחד אני מסכים איתך -אם לא הייתה הנחה באמת לא הייתי קונה שם

אבל זה מה שהופך את ההצעה להזדמנות מעניינת עבורי.

הרי אם לא הייתה הנחה - זו הייתה עוד אחת מתוך אלפי דירות שמוצעות למכירה ולא היה בה שום דבר מעניין.

אתה מודע לזה שבמשכנתא אתה מחזיר גם ריבית זה לא גמ"ח.

 

על הדוגמא שנתת על הבחור שלקח משכנתא של 900000 והחזיר כל חודש 4500 שח זה בעצם אומר שהוא מחזיר לבנק בסביבות (יכול להיות גם יותר או פחות) 1350000. יש עוד עלויות נלוות. כרגע הריביות נמוכות, יום אחד הן יעלו, ואז השכר דירה כבר לא יכסה ויהיה בור.

 

Sent from my MI 8 using Tapatalk

[Blaz00r]

נשמע שאתה מאוד סגור על עצמיך ובטוח בהשקעה שלך, אפילו עם גידור מסויים, אז מה היא בעצם מטרת השירשור?

לספר לנו שיש מחיר למשתכן ואנשים מנצלים זאת להשקעה?! ידענו גם קודם...

למצוא נביאים בקהל?! הנבואה היא לשוטים ואתה ממילא לא מקשיב לאיש.

חשבת לקבל פירגון על הרכישה? החברים פה לא ידועים בתור להקת מעודדות, פירגון עדיף לקבל באינסטוש.

אז חוץ מלטחון את עמוס השרת, מה היה לך בראש כשפתחת את השירשור הזה?

הבחור פתח מעל 5 שרשורים שקשורים לרכישת דירה בחודש וחצי האחרונים (כולל כמה שאלות מאוד נקודתיות ותמוהות כמו כמה היעדר דוד שמש משפיע על השכירות הפוטנציאלית?!), ככה שנראה לי שהדבר האחרון שהוא זה סגור על עצמו. אאל"ט הדירה שהוא רוצה לרכוש במחיר למשתכן היא בכלל לא זכיה בהגרלה אלא אחת מהדירות שנותרו לקבלן ופתוחות לכל מי שרוצה לקנות אותן (ובמקרה הזה ה"הנחה" שהוא מדבר עליה היא קצת תמוהה).

[Igalz]

הבחור פתח מעל 5 שרשורים שקשורים לרכישת דירה בחודש וחצי האחרונים (כולל כמה שאלות מאוד נקודתיות ותמוהות כמו כמה היעדר דוד שמש משפיע על השכירות הפוטנציאלית?!), ככה שנראה לי שהדבר האחרון שהוא זה סגור על עצמו. אאל"ט הדירה שהוא רוצה לרכוש במחיר למשתכן היא בכלל לא זכיה בהגרלה אלא אחת מהדירות שנותרו לקבלן ופתוחות לכל מי שרוצה לקנות אותן (ובמקרה הזה ה"הנחה" שהוא מדבר עליה היא קצת תמוהה).

לפי ההודעה האחרונה שלו, ניראה (לו) שהוא עושה את עיסקת חייו.. או שהבנת הנקרא שלי לוקה בחסר

[Blaz00r]

עניין שלו. לי קצת חורה לראות כל יומיים שרשור עם שאלה מאוד נקודתית אחרת (במה משפיע עליכם בתור שוכרים היעדר דוד שמש, האם שכונה x יותר טובה משכונה y, האם מחירי הדירות יעלו, כבר לא זוכר מה היה עוד), כשהוא לא אומר באף שרשור מה המטרה האמיתית שלו מההתחלה ומה ההקשר של השאלה (לקנות דירה להשקעה), ונותן לאנשים לענות לו ברצינות וללא קשר לשאלה המקורית האמיתית (דוד שמש?! בתור משקיע קיומו/אי קיומו של דוד שמש זה הדבר האחרון שהייתי בודק לפני עוד אלף דברים הרבה יותר משמעותיים שצריך לבדוק בהשקעה כזאת, שכמובן נראה שהוא לא בדק לפי השאלות האימפולסיביות. זה כ"כ שולי שרואים שלא נעשו ש"ב).