מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[Transporter]

מקווה שלא מדובר על נאות אפק בקרית ביאליק.

לא..

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

[Transporter]

נדהם כל פעם מחדש איך אנשים רוכשים נכס להשקעה מבלי להכנס בעובי הקורה מבחינת מידול השקעות וחישוב תזרימים, כמו אדם שרוכש מכונית ספורט מבלי לדעת איך לנהוג. יש מצב שהוא יעלה על ההגה וזה ילך סבבה והכל יזרום באינטואיציה, יש מצב שפחות.

 

אבל עזבו, שימו את זה בצד - הנה עוד שרשור על אדם שקונה נכס להשקעה דרך מחיר ״למשתכן״. אם יש עדיין אנשים שלא קלטו למה התכנית הזו מטומטמת להחריד - זה כנראה כבר לא יקרה X.X - אבל לכל השאר: משלם המסים הישראלי מממן משקיעים פרטיים ספציפיים עם הון של מאות אלפי שקלים בקניית דירה. זה סדר היום הציבורי, וזה ״חברתי״. לול, פשוט... לול.

 

(למען הסר ספק: אין כאן פרומיל של ביקורת על פות״ש או על כל אחד שקונה דירה להשקעה דרך מחיר למשתכן - הביקורת היא על הרגולטור ועליו בלבד)

אפשר שוב להבין מה לא בסדר בלקנות דירה להשקעה במחער למשתכן במחיר מוזל?

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

[oryo]

נו אבל באמא שלך איך אפשר לפספס משהו שכתוב במובלט ועם קו מתחת? מה הייתי אמור לעשות, גם לצבוע באדום ולהוסיף בחורות ערומות ליד בשביל הצומי?

 

אין שום דבר פסול במה שאתה עושה, הרגולטור נותן - אתה לוקח.

השאלה היא האם זה באמת ״חברתי״ להציע ״הנחה של 400,000 ש״ח״ (כדבריך) למשקיע נדל״ן במימון משלם המסים הישראלי, שוב, השאלה / ביקורת מופנית כלפי הרגולטור

[ישה]

נדהם כל פעם מחדש איך אנשים רוכשים נכס להשקעה מבלי להכנס בעובי הקורה מבחינת מידול השקעות וחישוב תזרימים, כמו אדם שרוכש מכונית ספורט מבלי לדעת איך לנהוג. יש מצב שהוא יעלה על ההגה וזה ילך סבבה והכל יזרום באינטואיציה, יש מצב שפחות.

 

אבל עזבו, שימו את זה בצד - הנה עוד שרשור על אדם שקונה נכס להשקעה דרך מחיר ״למשתכן״. אם יש עדיין אנשים שלא קלטו למה התכנית הזו מטומטמת להחריד - זה כנראה כבר לא יקרה X.X - אבל לכל השאר: משלם המסים הישראלי מממן משקיעים פרטיים ספציפיים עם הון של מאות אלפי שקלים בקניית דירה. זה סדר היום הציבורי, וזה ״חברתי״. לול, פשוט... לול.

 

(למען הסר ספק: אין כאן פרומיל של ביקורת על פות״ש או על כל אחד שקונה דירה להשקעה דרך מחיר למשתכן - הביקורת היא על הרגולטור ועליו בלבד)

 

נו אבל באמא שלך איך אפשר לפספס משהו שכתוב במובלט ועם קו מתחת? מה הייתי אמור לעשות, גם לצבוע באדום ולהוסיף בחורות ערומות ליד בשביל הצומי?

 

אין שום דבר פסול במה שאתה עושה, הרגולטור נותן - אתה לוקח.

השאלה היא האם זה באמת ״חברתי״ להציע ״הנחה של 400,000 ש״ח״ (כדבריך) למשקיע נדל״ן במימון משלם המסים הישראלי, שוב, השאלה / ביקורת מופנית כלפי הרגולטור[ATTACH=CONFIG]524949[/ATTACH]

 

ההסבר בהודעה השניה הרבה יותר ברורה ומוחשית

 

תקרא כאן לאט לאט ותראה שלתכנית יש השפעה על מחירי יד שניה וגם על מחירי השכירות.

 

זה שהיא לא מושלמת לא אומר שהיא לא עובדת.

 

בוא ניקח את פות"ש לדוגמה רוכש בקריות כאשר הוא מתגורר במרכז מחר ירצה לרכוש דירה למגוריו זו כבר דירה שניה עם מגבלה של מימון בנקאי + תשלום מס רכישה

 

כך שבעקיפין הוא ייצא משוק הביקוש לרכישה במרכז.

 

מ.ש.ל

[Transporter]

נו אבל באמא שלך איך אפשר לפספס משהו שכתוב במובלט ועם קו מתחת? מה הייתי אמור לעשות, גם לצבוע באדום ולהוסיף בחורות ערומות ליד בשביל הצומי?

 

אין שום דבר פסול במה שאתה עושה, הרגולטור נותן - אתה לוקח.

השאלה היא האם זה באמת ״חברתי״ להציע ״הנחה של 400,000 ש״ח״ (כדבריך) למשקיע נדל״ן במימון משלם המסים הישראלי, שוב, השאלה / ביקורת מופנית כלפי הרגולטור[ATTACH=CONFIG]524949[/ATTACH]

אז הבעיה שלך היא עם ההצעה, לא עם הקניה שלי?

תרשה לי להתעלם מהסוציומטיות הזאת.

זה על חשבון קרקעות של המדינה

ושילמתי ועדיין משלם כלכך הרבה מיסים בשמחה ובאהבה ככה שחושב שמגיע לי שהמדינה תתן לי את המינימום הזה.

 

Sent from my SM-G975F using Tapatalk

[korola]

למה דווקא לך ?

למה דווקא בהגרלה?

למה לא לכולם?

 

כל תוכנית לאומית שלוקחת מיליארדים מהקופה הציבורית, ומחלקת אותם ל 20,000 אנשים בשנה (400,000 ש"ח לאחד).

והחלוקה על בסיס של הגרלה, או סתם על בסיס גיל...

 

למה להציע רק למעט אנשים להשקיע 1.4 מיליון בדירה ששווה 1.8?

תרים תוכנית לאומית, תתקצב אותה במילארדים מתנה..

 

תקים חברות ציבוריות שיקבלו את ההטבה.. ושכל אחד יוכל להשקיע כמה שהוא רוצה או יכול.

במקום שתהמר על דירה אחת בקריות .. תוכל לקנות מניות בחברה שבנתה מתחם שלם בקריות, וגם מניות בחברה שבנתה מתחם שלם בראש העין.

ומניות בחברה שבנתה מתחם שלם ביבנה..

 

תוכל להשיג את אותה מטרה כמו מחיר למשתכן.. לבנות מלא דירות ולהפנות אותם לשכירות..

תיתן הזדמנות שווה לכולם להשקיע ולא על בסיס הגרלה...

 

תקבל מלא דירות זמינות להשכרה ....

הבעיה היחידה שזה לא מוציא עשרות אלפי זוגות צעירים משוק הביקוש לדירות....

[ts1]

כמו שכתבו כאן אף אחד לא נביא , הסנט שלי לנושא הוא שמחירי הדירות בישראל החלו לעלות דרסטית לאחר "עוקץ המאה" וקבלנים חגגו מהכסף שנשפך לארץ והולבן כאן. האם דבר דומה יכול להתקיים בעתיד ? כמובן שכן.

לדעתי , אם מחירי הדירות לא ירדו משמעותית אנשים בלי בסיס כלכלי מהבית לא יוכלו להתקיים בארץ , וזה אבסורד.

[oryo]

תרשה לי להתעלם מהסוציומטיות הזאת.

...

ושילמתי ועדיין משלם כלכך הרבה מיסים בשמחה ובאהבה ככה שחושב שמגיע לי שהמדינה תתן לי את המינימום הזה.

 

אני חוזר ומזכיר לך שאין לי שום בעיה איתך, אתה ממקסם את הפוטנציאל ואני לא שופט אותך על המעשה כלל וכלל.

 

אבל אי אפשר שלא להתעלם מהאירוניה בהודעה שלך, שכן ההגדרה של סוציומט היא:

סוֹצְיוֹמָט - זכר

אדם אנטי חברתי, המעדיף את טובתו האישית על טובת הזולת

 

 

והרי שאתה מעדיף ש400,000 ש״ח יושקעו בך כי ״מגיע לך״ ולא בכל מיני סיפורים חברתיים (תשתיות / בתי״ח / דיור מוגן / קשישים / כל מיני דברים חברתיים אחרים), בזמן שההודעה שלי היא ״סוציומטית״ כי ... לא יודע, לא הבנתי איך להתנגד לתכנית מחיר למשתכן עוזר ״לטובתי האישית״ >_

 

עכשיו שוב, כי ניכר שפעמיים לא לגמרי ירדת לסוף דעתי, אם אני בנעליים שלך גם אני שם את טובתי האישית בראש וממש לא הייתי מדלג על הטבה ממשלתית רק כי היא חסרת שחר. אבל בטח שלא הייתי קורא לאחרים ״סוציומטים״ בגלל שהם מציינים שהתכנית הזו מטופשת, מה הקשר..? own your decision

[Transporter]

למה דווקא לך ?

למה דווקא בהגרלה?

למה לא לכולם?

 

כל תוכנית לאומית שלוקחת מיליארדים מהקופה הציבורית, ומחלקת אותם ל 20,000 אנשים בשנה (400,000 ש"ח לאחד).

והחלוקה על בסיס של הגרלה, או סתם על בסיס גיל...

 

למה להציע רק למעט אנשים להשקיע 1.4 מיליון בדירה ששווה 1.8?

תרים תוכנית לאומית, תתקצב אותה במילארדים מתנה..

 

תקים חברות ציבוריות שיקבלו את ההטבה.. ושכל אחד יוכל להשקיע כמה שהוא רוצה או יכול.

במקום שתהמר על דירה אחת בקריות .. תוכל לקנות מניות בחברה שבנתה מתחם שלם בקריות, וגם מניות בחברה שבנתה מתחם שלם בראש העין.

ומניות בחברה שבנתה מתחם שלם ביבנה..

 

תוכל להשיג את אותה מטרה כמו מחיר למשתכן.. לבנות מלא דירות ולהפנות אותם לשכירות..

תיתן הזדמנות שווה לכולם להשקיע ולא על בסיס הגרלה...

 

תקבל מלא דירות זמינות להשכרה ....

הבעיה היחידה שזה לא מוציא עשרות אלפי זוגות צעירים משוק הביקוש לדירות....

 

בתוכנית הזאת לקחו מאפיינים של אנשים שכביכול אין ביכולתם לקנות דירה. תקרא את הקריטריונים.

התוכנית הזאת לא פונה לטייקונים,

לא לכרישי נדלן

וגם לא לאנשים פשוטים שיש להם 2 דירות.

 

לא הבנתי מה הבעיה כאן ?

 

חוץ מזה אדון oryo כתב בפירוש: "

נדהם כל פעם מחדש איך אנשים רוכשים נכס להשקעה מבלי להכנס בעובי הקורה מבחינת מידול השקעות וחישוב תזרימים, כמו אדם שרוכש מכונית ספורט מבלי לדעת איך לנהוג. יש מצב שהוא יעלה על ההגה וזה ילך סבבה והכל יזרום באינטואיציה, יש מצב שפחות.

 

מסקרן אותי על מה הוא מסתמך כשהוא כותב את זה

 

אני חוזר ומזכיר לך שאין לי שום בעיה איתך, אתה ממקסם את הפוטנציאל ואני לא שופט אותך על המעשה כלל וכלל.

 

אבל אי אפשר שלא להתעלם מהאירוניה בהודעה שלך, שכן ההגדרה של סוציומט היא:

סוֹצְיוֹמָט - זכר

אדם אנטי חברתי, המעדיף את טובתו האישית על טובת הזולת

 

 

והרי שאתה מעדיף ש400,000 ש״ח יושקעו בך כי ״מגיע לך״ ולא בכל מיני סיפורים חברתיים (תשתיות / בתי״ח / דיור מוגן / קשישים / כל מיני דברים חברתיים אחרים), בזמן שההודעה שלי היא ״סוציומטית״ כי ... לא יודע, לא הבנתי איך להתנגד לתכנית מחיר למשתכן עוזר ״לטובתי האישית״ >_

 

עכשיו שוב, כי ניכר שפעמיים לא לגמרי ירדת לסוף דעתי, אם אני בנעליים שלך גם אני שם את טובתי האישית בראש וממש לא הייתי מדלג על הטבה ממשלתית רק כי היא חסרת שחר. אבל בטח שלא הייתי קורא לאחרים ״סוציומטים״ בגלל שהם מציינים שהתכנית הזו מטופשת, מה הקשר..? own your decision

 

כל פעם מחדש מצחיק אותי לקרוא תגובות ***פה היו תיאורים לא מחמיאים שלא מקובלים בקארס פורום! שימרו על דיון מכובד או שתורחקו ממנו!!!***

לא אני ולא אבא שלי קבענו את החוק והרצנו את התוכנית הזאת.

המחוקק קבע אותה לפי קריטריונים מסויימים שאני עומד באחד מהם

אתה קודם כל בא וקובע שאין לי מושג מה אני קונה ובאיזה נכס אני נוגע,

אחר כך אתה בא ומתלונן כאן שאני "משתמש בזכות שלי לקנות דירה" בזמן שלאחרים (אולי לך) אין זכאות לקנות.

זו בדיוק ההגדרה לסוציומט - "אם אני לא זכאי, אף אחד לא יהיה זכאי"

אז בוא תשמע,

כשמכרו עשרות אלפי דירות ב 3 שנים האחרונות זה לא עניין אותי. מה ששלי שלי ומה שזכה השכן שלי שיהיה לו לבריאות, והיו הזדמנויות הרבה יותר טובות לאנשים שנרשמו בהתחלה.

וסתם טיפ שלא קשור לדיון

"אם תשמח בהצלחה של חבר שלך , בורא עולם יתן גם לך להצליח."

אף אחד כמובן לא חייב לקבל או להסכים עם הכתוב כאן.

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2019 על ידי Transporter

[timur2008]

הכל עניין של ביקוש והיצע.

גר בעפולה.

לפני 10 שנים קנינו דירה ב450k

לאחר 6 שנים נמכרה ב 700k

 

ואז רכשנו ב 950k

בשנים הללו היה בעיר בניה מטורפת, פרויקט מחיר למשתכן, ועוד שכונה.

מעבר לזה בונים בכל מקום שאפשר.

הדירה שלנו לא עלתה במחיר בכלל,כרגע, כי יש היצע לא קטן.

לא שזה מעניין אותי, כי אני גר בדירה.

 

לא חושב שהמחירים יקפצו עוד בשנים הבאות, הם יעלו בגידול טבעי עם עליה במשכורות ועליה במחירי הבניה.

 

ואם התנאים ישתנו לרעה ללקיחת משכנתא או בריביות, לדעתי המחירים דווקא קצת ירדו.

 

עוד הפעם תלוי מאוד בביקושים והיצע באותו מקום.

[יבגניפ]

בתוכנית הזאת לקחו מאפיינים של אנשים שכביכול אין ביכולתם לקנות דירה. תקרא את הקריטריונים.

אולי לא חיפשתי מספיק, אבל לא מצאתי שום דבר שמתייחס למצב כלכלי.

מכיר זוגות הייטקיסטים שקנו ככה את הדירה שלהם.

יותר מזה, קראתי עכשיו שאפשר לקחת משכנתא לפי שווקי השוק של הדירה, ולא לפי המחיר שלה. כלומר אפשר לבוא עם 100,000 ולקנות, שזה נשמע כמו חתיכת הימור לקונה, אבל אולי אני טועה.

 

זו לא צרות עין, בכל מקרה. הייתי, ואני עדיין, יכול להרשם לתכנית הזו. אני עדיין חושב שאין לה זכות קיום. זה לא "עמידר" של פעם ולא projects בניו יורק. והטבות מהמדינה לא אמורות להיות רנדומליות על סמך אזרחים אחרים. כמו שלא היית רוצה, כנראה, להגיע למיון ולגלות שלא מקבלים אותך כי הוגרל לך שאתה צריך ללכת הביתה.

[avargel]

אור, עזוב

אתה נכנס לדיון מעגלי. מי שלא הבין מההודעה הראשונה שלך, לא יבין גם מהרביעית.

 

 

לגופו של עניין:

 

דירה בהנחה של 400 אש"ח ממחיר השוק - לחטוף!

 

בלי כל קשר למה יקרה למחירים בעתיד. אתה כבר ברווח.

 

 

העניין היחיד הוא שזה נשמע לי לא הגיוני. אני מכיר לא מעט פרוייקטים של מחיר למשתכן. בדרך כלל ההנחה היא 120-240 אש"ח.

[yuvalganim]

מה שתדלק את העליות בעשור האחרון היה בעיקר ירידת הריבית הדרסטית מבערך 9% לפני עשור לכמעט 0% היום.

זה גרם להיעדר אפיקי השקעה סבירים ונהירה לדירות כי המשכנתאות הפכו מאוד זולות.

היום הריבית אפס, מחירי הדירות במונחי שכר גבוהים מאוד וקשה מאוד לקנות דירות.

מה זה אומר? שהסיכוי האובייקטיבי שהמחירים ימשיכו לעלות הוא נמוך (סיכוי גבוה יותר שהם דווקא ירדו).

אז מה לגבי השקעה? אם יש לך הון עצמי גבוה ואין לך מה לעשות איתו - אולי שווה לקנות (תבדוק מה התשואה נטו)

אם תחשב שהתשואה נטו נמוכה מ-3% - לדעתי אל תתקרב.

היום ברוב המקומות, מי שמביא שלוקח הלוואה (משכנתא) כדי לקנות דירה להשקעה - לא מרוויח, אלא מממן את השוכר. אז נכון שהדירה תהיה שלו בעוד20/30 שנה, אבל מה זה עוזר למשקיע? לא ממש.

קצת בניית הדירות היום הוא היסטרי כי הדירות שבונים היום תוכננו בשיא עליות המחירים לפני 5-6 שנים ולכן בונים פה בערך 50-60 אלף יחידות דיור בשנה(!), המספר הזה הוא כמעט כפול (!) מהריבוי הטבעי בישראל ומהצורך שעומד על בערך 30 אלף דירות בשנה.

אני גורס שאנחנו לפני תיקון לא קטן בשוק הדיור והמחירים יתחילו לרדת לכיוון ה-80 משכורות בשנים הקרובות, האם זה יקרה בעוד שנה או חמש? לך תדע.

מי שיגיד לך לקנות הוא יועץ אחיתופל.

מי שיגיד לך לא לקנות הוא מיני יועץ אחיתופל.

וזה כל הסיפור - חוסר ודאות מוחלט בשוק ולא רק בנדלן.

[korola]

בתוכנית הזאת לקחו מאפיינים של אנשים שכביכול אין ביכולתם לקנות דירה. תקרא את הקריטריונים.

התוכנית הזאת לא פונה לטייקונים,

לא לכרישי נדלן

וגם לא לאנשים פשוטים שיש להם 2 דירות.

 

 

יש לך טעות בסיסית... התוכנית לא פונה לאנשים שאין ביכולתם לקנות דירה..

אם היו רוצים תוכנית לאנשים שאין ביכולתם לקנות דירה אז היו מציעים תוכנית של "דירה להשכיר" עם הטבות ממשלתיות.

 

תקרא טוב טוב את התוכנית... בהתחלה רצו לרשום שאסור למכור מיד ואסור להשכיר ..

ואז הבינו שלא יהיו הרבה קונים .. אז איפשרו להשכיר את הדירה מיד שמקבלים אותה..

זה אומר שבהגדרות הבסיסיות מכוונים את הדירות למשקיעים .. אבל כדי שיראה טוב הוסיפו כל מיני קריטריונים,

כמו גיל, מצב משפחתי ובסוף הגרלה..

 

בפועל התוכנית פונה למשקיעים שיש במשפחתם "איש קש" שעונה לקריטריונים ואז קונים את הדירה על שמו.

 

לגבי הנחה של 400 אלף ... זה קצת פיקציה.. ואנסה להסביר קצת תאוריות בכלכלה ... אז למי שאין כח שידלג.

 

לחברת תעופה יש מטוס עם 100 מקומות ישיבה..

בהתחלה היו מוכרים את כל הכרטיסים במחיר אחיד .. מחיר ההיצע והביקוש נסגר על 100 ש"ח לכרטיס.

אבל נמכרו רק 80 כרטיסים

סה"כ בטיסה קיבלו הכנסות של 8,000 ש"ח .

על מנת למכור את כל ה 100 כרטיסים הם היו צריכים להוריד את המחיר ל-70 ש"ח .. אבל אז הם היו מקבלים רק 7,000 ש"ח.

ועדיף היה להם למכור רק 80 כרטיסים ב 100 ש"ח.

 

אז הגיע איש חכם.. ובדק את עקומת הביקוש... הוא גילה שיש:

40 איש שהיו מוכנים לשלם 200 ש"ח לכרטיס שהם 8000 ש"ח

20 שהיו מוכנים לשלם 150 שהם 3000 ש"ח

20 איש שהיו מוכנים לשלם 100 שהם 2000 ש"ח

ו20 אחרונים שהיו מוכנים לשלם 70 שהם 1400 ש"ח

 

סה"כ 100 כרטיסים ב 14,400 ש"ח .. כמעט כפול מה 8000 ש"ח המקוריים.

 

אז איך עושים את זה?

בנוסף הוא מצא רוב ה 20 האחרונים הם סטודנטים,

ה 20 של ה-100 גרים במושבים ויש להם כרטיס אשראי כחול של בני המושבים..

ועוד משהו דומה כמו הטבה של אקראית של רכב צמוד, שווי מס וכדומה.

 

אז נולד הרעיון של מחיר מחירון + הנחות לאוכלוסיה מיוחדת.

מחיר המחירון לטיסה נקבע על 200.

לסטודנטים נתנו הנחה ענקית של 130 ש"ח ומכרו כרטיס ב 70 ש"ח.

למי שיש כרטיס אשראי כחול - מכרו ב 150 ש"ח

למי שטס עם ילדים מכרו ב 100 ש"ח.

 

פתאום מצאו שעכשיו מצליחים למכור יותר מושבים בטיסה ומקבלים הרבה יותר מ 8,000 ש"ח..

 

מאז הרעיון תפס תאוצה..

בארה"ב של שנות ה-60 חוברות הקופונים היצעו שלל הנחות לכל מי שהיה לו זמן לעבור על הקופונים להציג אותם בקופה.

סופרים הציעו מועדונים עם הנחות .. ככה איפשרו להם להגדיל את הכמויות מבלי להוריד את מחיר הממוצע למכירה.

 

מחיר למשתכן אימצו את אותו רעיון בדיוק.

חלוקת השוק באופן שרירותי..

סתם לפי קריטריונים שאין שום קשר בינהם לבין באמת מי שצריך את ה400,000 ש"ח האלה לצורך רכישת הדירה.

 

הדבר היחיד שהתוכנית עושה טוב.. היא מגדילה משמעותית את כמויות הדירות שנבנות ונמכרות.

וזה שלעצמו יתרום רבות לקריסת מחירי הדיור שתהיה בעשור הקרוב.

 

שהתוכנית תיגמר (והיא תיגמר בקרוב) , רק אז נראה מה באמת הייתה ההנחה, מה יקרה למחירים שנחזור למצב שמוכרים דירות חדשות בלי פילוח שוק מלאכותי.

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2019 על ידי korola

[avargel]

קצת בניית הדירות היום הוא היסטרי כי הדירות שבונים היום תוכננו בשיא עליות המחירים לפני 5-6 שנים ולכן בונים פה בערך 50-60 אלף יחידות דיור בשנה(!), המספר הזה הוא כמעט כפול (!) מהריבוי הטבעי בישראל ומהצורך שעומד על בערך 30 אלף דירות בשנה.

 

מאיפה אתה מביא את זה שהצורך הוא 30k בשנה?

 

כמה זוגות מתחתנים?

כמה זוגות מתגרשים?

כמה רווקים מתפצלים מההורים?

כמה עולים חדשים?

 

וכנגד,

כמה נפטרים?

כמה מאחדים משקי בית ועוברים לגור יחד (מפנים דירה אחת)?

כמה יורדים מהארץ?

 

 

 

אשמח למספרים