מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[pooh-bear]

זה בדיוק העניין

שאנחנו רוצים להאמין שלא יעלו, כי חשוב לנו שהילדים שלנו לא יגורו ברחוב

אבל בתכלס יש ביקוש,

ובהמון פרוייקטים שהסתכלתי עליהם חיכיתי שבוע שבועיים והדירות נחטפו כמו לחמניות כאילו שלתושבים במדינה הזו אין בעיה של כסף.

 

אז נראה שגם אם יעלו ב 2-3% לא תהיה בעיה, יתרגלו לזה

ואז יעלו בעוד 2-3%

הייתי מציע לשקול את הנקודות הבאות:

 

א. למה המחירים עלו כל כך בעשור האחרון? רמז: חפש פרמטר כלכלי מהותי שהשתנה באופן משמעותי ב-2008. עוד רמז; מתחיל ב-ר, נגמר ב-ת, ואפילו טראמפ לא מרוצה ממנו. אחרי שמצאת, שאל את עצמך אם הוא עוד יכול להשתנות מהותית לטובת העלאת הביקוש, בהינתן הערך הנוכחי הנמוך (מאוד) שלו.

 

ב. מה יקרה אם המחירים ירדו? אם אתה קונה להשקעה לארבעים שנה קדימה זו כנראה שאלה פחות מעניינת. אבל אם אתה בונה על עליית מחירים בחמש השנים הבאות כדי שתוכל למכור ולקנות דירת מגורים - ירידת מחירים עלולה לשחוק את כל ההון העצמי שלך, או יותר.

 

ג. אם כבר יש לך דירה אחת, אתה הולך לשלם מס קניה מאוד גבוה מהשקל הראשון - תחשב כמה זמן צריך רק כדי להחזיר את הסכום הזה.

 

ד. אם אתה קונה דירה להשקעה, תבין מה קורה אם אתה לא מצליח להשכיר את הדירה ועדיין צריך לשלם משכנתא, ו/או מה קורה אם החזר המשכנתא עולה (ריבית, מדד) אבל שכ"ד שאתה מקבל לא עולה.

[BarryG]

ואני אוסיף למה ש-pooh-bear רשם: עליה/ירידת מחירים, בכל שוק, זה נגזרת של פרמטרים ראשיים כלשהם. זה מגוחך לנתח שינוי מחירים לפי המגמה ההיסטורית שלו, מה שרלוונטי זה מה צפוי להיות השינוי בפרמטרים.

 

אגב מבחינת ביקוש, המכירות של הקבלנים הגדולים ירדו לחצי ממה שהיה לפני מחיר למשתכן.

[ישה]

אתה כנראה לא משקיע אלא ספקולנט

 

משקיע בודק אם התשואה על הנכס טובה עבורו ואם הוא בדעה כי יקבל תשואה כזאת לאורך זמן. נמדד ב חמש שנים ומעלה

 

אם הוא קונה תוך מינוף האם שכר הדירה הצפוי יכסה את תשלומי המשכנתא קרן + ריבית.

 

ספקולנט בונה על עליית המחיר.

 

יש לי דירה בצנטרום של הצנטרום של תל אביב.

 

ב 1997 הייתה שווה 200 אלף דולר ב 2002 הייתה שווה 120 אלף דולר. היום +-מליון דולר.

 

 

 

הזוי

 

לכל אורך התקופה הייתה מושכרת ולא הייתי צריך להביא כסף מהבית. וזה מה שחשוב בעיני.

 

קרא בתשומת לב מה כתבו פו הדב ובארי.

 

 

פו הדוב בנקודה ג ' התבלבלת קצת אין מס קניה יש מס רכישה

 

ומס הרכישה על דירה שניה עד למחיר של5.2 מיליון הוא 8% נניח רכשת דירה במיליון ש"ח תשלם 80 אלף מס רכישה לעומת אם מדובר בדירה יחידה תשלם אפס ש"ח

[יבגניפ]

אתה מצפה בעצם שישכנעו אותך פה שאתה עושה החלטה נכונה? לא חושב שמישהו יודע.

בהקשר של מחיר למשתכן - מעניין באמת כמה בניינים ריקים או חצי ריקים יש עכשיו בכל המקומות שבנו בהם, כמו ראש העין לדוגמא

[farkash7]

אוסיף ואומר שהשאלה שלך היא אומנם מאוד ספציפית, אבל היא לא בהכרח תשובה לשאלה של ״האם אתה פועל נכון״.

 

בשביל לשמוע את דעתם של אנשים פה להאם אתה פועל נכון חסרים המון פרטים.

דוגמא:

1. זו דירה ראשונה?

2. היא יכולה לשמש אותך למגורים?

3. יהיה לך הון עצמי לדירה למגורים בהמשך אם התשובה ל1 היא כן ול2 היא לא.

4. היא נמצאת באזורי ביקוש/פריפריה?

 

*מהשאלה שלך אפשר להסיק כמו שישה רשם שאתה ספקולנט. לא יודע אם זה באמת המצב.

 

דרך אגב אותם אנשים שציינת שעשו תשואות יפות בשנים האחרונות גרים בבתים שאתה מדבר עליהם או לא?

בעיני זו שאלה מאוד חשובה שאתה גם צריך להתייחס אליה, וגם שמה את ה״תשואות״ שהם עשו בפרספקטיבה אחרת.

עריכה אחרונה ב-23 לנובמבר, 2019 על ידי farkash7

[or tesler]

אני לפני חתימת חוזה, והמון אנשים (אם לא כולם) סביבי אומרים שמה שהיה כבר לא יחזור.

מחירי הדירות לא יזנקו באחוזים שזינקו בעשור האחרון

ושנגמרו הימים שכל מי שמחזיק נכס יעשה תשואות מדהימות.

 

אני שואל את עצמי אם לא התבטאו ככה גם לפני 10-20 שנה?

תמיד נראה שאנחנו בשיא ואין לאן לעלות, לא? אבל העולם תמיד יצעד קדימה

 

בוא נגיד דבר כזה, על עליות מחירים לא הייתי בונה. המחירים ככל הנראה יעלו או ירדו בכמה אחוזים, לא יותר מזה.

באחזקה של דירה לשנים אין לזה משמעות.

מה שיצא לך מקניית הדירה זה הכנסה חודשית של שכירות, אתה צריך לבדוק כמה תשואה תקבל בשנה. אם זה מעל 3.5% בשוק של ימינו זה נחשב תשואה בסדר.

 

בכל מקרה גם אם מדובר בדירה שנייה, תשלם את מס הרכישה בגאווה !

אתה דואג לעתיד שלך וה 8 % שתשלם הם כלום, לעומת מה שהנכס ייתן לך לאורך שנים + תוספת ביטחון לילדים.

הכל כמובן אם תחזיק לטווח ארוך !

 

בהצלחה !

[קאררה]

העולם של היום לא מציע השקעות ״בטוחות״ יותר. פעם היית יכול לזרוק כסף ב Savings account ולקבל 11% (!) תשואה. נגמרו הימים האלה והם לא יחזרו בחיים יותר. בהנתן מצב שחוקי המשחק שונים היום וההמונים יכולים או לפתוח עסק פרטי, או להשקיע בבורסה או לקנות נדל״ן להשכרה - אופציית הנדל״ן בעיני היא הסולידית ביותר.

במיוחד לאור העובדה גם שלא יעזור כלום - אנשים צריכים מקום לגור בו, והם תמיד יצטרכו. וזה לא כאילו צומחות עוד קרקעות מ-שום מקום, לאט לאט גם הקרקע לבניה תגמר.

אם אתה קונה במקום נכון שאתה מאמין שתצליח להשכיר יחסית בקלות, הייתי הולך על הקניה בין כה וכה. לאט לאט תראה איך השכירות מחזירה את מה שהשקעת על הנכס בתשואה וגם סבירות גבוהה מאוד שהשווי יעלה.

[farkash7]

כשמישהו נותן ייעוץ כלכלי ובטח שנוגע להשקעות ורושם "לא יחזרו בחיים"/"לא יקרה בחיים"/"בטוח יקרה" אני לא מייחס למילים שלו יותר מדי חשיבות.

להגיד סביבת הריבית הנמוכה תישאר איתנו בעתיד הנראה לעין זה דבר אחד. להכריז שהיא איתנו לעד זה כבר סליחה על הביטוי שטויות במיץ.

[קאררה]

אני לא נותן ייעוץ כלכלי. כל הכתוב מעלה הוא הדעה שלי בלבד.

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[korola]

באירופה יש מדינות עם גידול אוכלוסיה שלילי,

בארץ יש כבר כמה עתידנים שחוזים שהחל מ 2050 האוכלוסיה תתייצב ואפילו תתחיל תעבור לגידול שלילי.

 

תנסו לחשוב מה מהמשמעות של עצירת גידול האוכלוסיה על מצב הדירות...

נניח שהקבלנים ממשיכים לבנות דירות חדשות בקצב כלשהו .. כי יש עדיין אנשים שמעדיפים לקנות דירה חדשה.

או שממשיכים פרוייקטים של התחדשות עירונית , ולכן מגדילים את כמות הדירות באיזורי הביקוש.

 

מה זה יעשה לדירות באיזורים פחות מבוקשים?? באירופה ובארה"ב יש כבר איזורים שלמים שמלאים בדירות רפאים.

 

העשור האחרון היה חריג ביחס ל2000 שנה האחרונות .. מי שחושב שמה שהיה בעשור האחרון זאת התחזית קדימה אז הוא חי באשליות.

 

 

https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%93%D7%9E%D7%95%D7%92%D7%A8%D7%A4%D7%99%D7%94_%D7%A9%D7%9C_%D7%94%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%9D

[Benor]

לא רק הריבוי הטבעי.

כ-30,000 עולים בשנה +/-.

הם צריכים לגור איפשהו, משמע צריך לבנות עוד דירות.

 

 

https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%A2%D7%9C%D7%99%D7%99%D7%94_%D7%9C%D7%90%D7%A8%D7%A5_%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

[korola]

נניח וישראל היא החריגה בעולם...

אצלנו ישאר קצב גידול אוכלוסיה ענק.. ועדיין יהיה קצב עלייה יפה..

 

אבל!! באירופה הנאורה, באוסטרליה ובארה"ב קצב גידול האוכלוסיה יהיה שלילי..

ויהיו להם בעיות שנובעות מגידול אוכלוסיה שלילי..

הם יחפשו "עולים חדשים" הם יציעו הרבה הצעות מפתות לכח אדם נאור ממדינות נאורות שעדיין סובלות מקצב ריבוי גבוה (ישראל).

הם יציעו - מילקי בשקל, דירות במחיר מציאה.. לימודים רפואה ועוד...

 

ואצלנו ? מחירי הדירות ימשיכו לעלות, נגיע למחיר דירת 4 חדרים באם המושבות ב 4 מיליון ש"ח.

לדעתי בקלות יהיו 30 או 40 אלף זוגות שיעברו לאיזורים אחרים ..

ככה שהתסריט של האוכלוסיה תמשיך לגדול ומחירי הדירות ימשיכו לעלות לא מחזיק מים ..

כי אנחנו תלויים גם במדינות מסביב.. אם אצלהם מחירי הדירות יהיו נמוכים וגידול האוכלוסיה יהיה שלישי ,

אז תהיה הגירה מתונה מאצלנו אליהם... והמצב יתאזן.

[Transporter]

אתה כנראה לא משקיע אלא ספקולנט

 

משקיע בודק אם התשואה על הנכס טובה עבורו ואם הוא בדעה כי יקבל תשואה כזאת לאורך זמן. נמדד ב חמש שנים ומעלה

 

אם הוא קונה תוך מינוף האם שכר הדירה הצפוי יכסה את תשלומי המשכנתא קרן + ריבית.

 

ספקולנט בונה על עליית המחיר.

 

יש לי דירה בצנטרום של הצנטרום של תל אביב.

 

ב 1997 הייתה שווה 200 אלף דולר ב 2002 הייתה שווה 120 אלף דולר. היום +-מליון דולר.

 

 

 

הזוי

 

לכל אורך התקופה הייתה מושכרת ולא הייתי צריך להביא כסף מהבית. וזה מה שחשוב בעיני.

 

קרא בתשומת לב מה כתבו פו הדב ובארי.

 

 

פו הדוב בנקודה ג ' התבלבלת קצת אין מס קניה יש מס רכישה

 

ומס הרכישה על דירה שניה עד למחיר של5.2 מיליון הוא 8% נניח רכשת דירה במיליון ש"ח תשלם 80 אלף מס רכישה לעומת אם מדובר בדירה יחידה תשלם אפס ש"ח

 

אני מקבל את הדירה בהנחה של 400,000 שח ממחיר השוק

זו הסיבה שאני קונה אותה.

[BarryG]

נשארת השאלה איפה זכית במחיר למשתכן?

[maxcher]

עוד ייכתבו בספרי ההסטוריה על מחיר למשתכן ומה שזה עשה לשוק הדיור בארץ.

בכל מקרה - ממליץ לצפות בזה: