מחירי הדירות לא יזנקו יותר ? [קונה דירה להשקעה, לא למגורים]

[m3x7r3m3]

בלי אישור להשכרת דירות מחיר למשתכן התוכנית לא הייתה ממריאה - בטח לא מחוץ לאיזורי הביקוש

מישהו הסתכל כמה יח"ד הוציאו להגרלה באשקלון, ירוחם, דימונה, קריות וכו'?

מקומות שאם היה אסור להשכיר היה יותר דירות בהגרלה מאשר נרשמים. (וזה גם ככה המצב בחלק מהם היום)

[yaniv572]

אני כמו כולכם, חושב שהיה צריך יותר רגולציה לגבי השכרה של דירות במחיר למשתכן.

גילוי נאות: רכשתי דירה ביבנה במחיר למשתכן.

אבל באותה הנשימה, אני חושב שמי שרוצה להשכיר את הדירה היה צריך לעבור וועדה מסויימת ורק אז לקבל אישור.

כלומר אם משפחה נכנסת לקשיים כתוצאה מרכישת הדירה, אני חושב שיהיה נכון שהם יוכלו להשכיר את הדירה באישור מסויים.

אבל המצב שאנשים קנו לצורך השקעה דיי מקומם. ..

אתמול היינו במשרדים של הקבלן, היינו 3 זוגות.

מתוך ה 3, רק אנחנו מתכננים לגור בדירה.

יוצא מזה שאנשים כמוני, שהיו יכולים לזכות בהגרלה באזור שהם ישמחו לגור בו, לא יזכו בהגרלה כי מאות אם לא אלפים נרשמו להגרלה מתוך נקודת מוצא שהם ישכירו את הדירה.

ובמקום צעירים שיוכלו לקנות דירה במחירים שפויים (בערך) קיבלנו משקיעים צעירים שחיפשו לעשות סיבוב.

[bagira]

בלי אישור להשכרת דירות מחיר למשתכן התוכנית לא הייתה ממריאה - בטח לא מחוץ לאיזורי הביקוש

מישהו הסתכל כמה יח"ד הוציאו להגרלה באשקלון, ירוחם, דימונה, קריות וכו'?

מקומות שאם היה אסור להשכיר היה יותר דירות בהגרלה מאשר נרשמים. (וזה גם ככה המצב בחלק מהם היום)

 

 

מי שמבין את מה שאתה אומר, צריך להיות אידיוט מושלם אם קונה שם דירה להשכרה.

[m3x7r3m3]

זה לא אפשרי מהסיבות שציינתי קודם.

 

אפילו לפני שנה, אנשים מסדרה ג' (לפני השינוי האחרון שסדרה א' וב' מוגרלות יחד) זכו בדירות באשקלון, דימונה, ירוחם, קריית מוצקין.

נכון להיום עדיין ניתן לקנות דירות באילת, דימונה וכו' ללא הגרלה (משמע ניצלו את יכולת השיווק דרך הגרלות).

 

זאת אומרת שאיסור השכרה היה אומר שבאותם יישובים היו עשרות אלפי יח"ד שאף אחד לא רוצה.

מצד שני האפשרות להשכיר אותן הוריד את אותם קונים מרשימת המוגרלים (כלומר יותר סיכוי לזכות ביישובים אחרים כולל במרכז) וגם מפוטנציאל הקונים בכלל בשוק הדיור.

 

אז נגיד שאולי עדיף רגולציה על השכרה באיזור המרכז, אבל זה ממש אפליה.

 

מי שמבין את מה שאתה אומר, צריך להיות אידיוט מושלם אם קונה שם דירה להשכרה.

 

עקרונית זה נכון, ביישובים האלה שאנשים לא רוצים לגור - אנשים גם פחות רוצים לשכור, מה שמשפיע על אפשרות ההשכרה.

מה שאומר שאלה מקומות לא מי יודע מה לדירות להשקעה.

 

מעשית יכול להיות הבדל קל בין הביקוש לקניה (בטח קנייה להשקעה) ובין הביקוש למגורים בשכירות.

 

אבל אנשים שזכו במחיר למשתכן הם מבוגרים (לפחות מעל גיל 24 נראה לי) שאמורים להיות אחראיים למעשיהם, ואם קנו בדימונה דירה להשקעה - זו ההשקעה שלהם לטוב ולרע.

אם עשו החלטה כלכלית רעה - היא שלהם ורק שלהם.

 

לדעתי לפחות חלקם מצפים לשיפור כלשהו כשיושלם מעבר צה"ל לנגב (כולל קריית התקשוב וקריית המודיעין), מתישהו, אם זה יקרה באמת בסוף.

הימור פרופר.

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2019 על ידי m3x7r3m3

[Benor]

אני כמו כולכם, חושב שהיה צריך יותר רגולציה לגבי השכרה של דירות במחיר למשתכן.

גילוי נאות: רכשתי דירה ביבנה במחיר למשתכן.

אבל באותה הנשימה, אני חושב שמי שרוצה להשכיר את הדירה היה צריך לעבור וועדה מסויימת ורק אז לקבל אישור.

כלומר אם משפחה נכנסת לקשיים כתוצאה מרכישת הדירה, אני חושב שיהיה נכון שהם יוכלו להשכיר את הדירה באישור מסויים.

אבל המצב שאנשים קנו לצורך השקעה דיי מקומם. ..

אתמול היינו במשרדים של הקבלן, היינו 3 זוגות.

מתוך ה 3, רק אנחנו מתכננים לגור בדירה.

יוצא מזה שאנשים כמוני, שהיו יכולים לזכות בהגרלה באזור שהם ישמחו לגור בו, לא יזכו בהגרלה כי מאות אם לא אלפים נרשמו להגרלה מתוך נקודת מוצא שהם ישכירו את הדירה.

ובמקום צעירים שיוכלו לקנות דירה במחירים שפויים (בערך) קיבלנו משקיעים צעירים שחיפשו לעשות סיבוב.

 

זה מגדיל את ההיצע של הדירות להשכרה.

משהו חשוב לא פחות. (מי שלא יכול לקנות/לא רוצה וכד').

לא זכור לי/ידוע לי שיש פרויקטים ציבוריים גדולים ורציניים של דירות להשכרה.

[bagira]

אבל המצב שאנשים קנו לצורך השקעה דיי מקומם. ...

 

מקומם שבעתיים כי מוישה זוכמיר מרמת הגולן זכה בדירת 3 חדרים ביבנה לו ולמשפחתו בת ה 11 ילדים בשביל שהוא יוכל להשכיר אותה ברווח בזמן שישראל ישראלי שגר ביבנה בשיכון עמידר עם אישתו וביתו הצעירה התמודד על הדירה ולא זכה...

[Fitch]

זה מגדיל את ההיצע של הדירות להשכרה.

נכון,

בדימונה, ירוחם, עפולה ופיזדלוך...

[m3x7r3m3]

לזה דווקא יש מענה חלקי בדמות ההגרלה לבני מקום.

אם ישראל ישראלי רשום בת.ז. כתושב יבנה הוא יוגרל כבן מקום, משמע נניח מקרה קיצוני יחסית (לפני השינוי האחרון):

ישראל ישראלי שייך לסדרה ג' בן מקום ביבנה.

מוישה זוכמיר שייך לסדרה א' אינו בן מקום ביבנה.

 

בהגרלה ביבנה יש 100 דירות, 25 לבני מקום, יש הגרלה לבני מקום סדרה א', אם נשארו דירות הגרלה לבני מקום סדרה ב', אם נשארו דירות הגרלה לבני מקום סדרה ג'.

לאחר מכל כל מי שלא זכה מבני המקום נכנס שוב לפול (Pool) של המוגרלים יחד עם סדרה א' שאינם בני מקום ומתמודדים על כל 75 הדירות שנותרו, לאחר מכן כל אלו שלא זכו בהגרלה הזו (שאריות בני מקום מכל הסדרות + סדרה א - אם נשארו דירות) מוגרלים שוב עם סדרה ב' ולאחר מכן עם סדרה ג'.

המצב הזה אפילו משופר בחלק מהערים שחתמו על הסכם גג, שם 50% מהדירות מוקצות לבני מקום.

המצב הזה גם הוא אפילו משופר לאחר השינוי האחרון, שכן סדרות א' וב' מוגרלות יחד, ככה שיש יותר סיכוי לבני סדרה ג'.

 

לישראל ישראלי במקרה כזה אין הרבה מזל אם לא זכה והוא אכן בן מקום.

[BarryG]

מקומם שבעתיים כי מוישה זוכמיר מרמת הגולן זכה בדירת 3 חדרים ביבנה לו ולמשפחתו בת ה 11 ילדים בשביל שהוא יוכל להשכיר אותה ברווח בזמן שישראל ישראלי שגר ביבנה בשיכון עמידר עם אישתו וביתו הצעירה התמודד על הדירה ולא זכה...

ומצד שני היה כנראה יותר מקומם שאבי ישראלי, אח של ישראל שגם גר ביבנה ועובד בהיי טק, זכה בדירת 5 חדרים ביבנה וקיבל מהמדינה מתנה בסך 400 א' ש"ח בעוד שמוישה זוכמיר יכול היה להשתתף רק בהגרלה באזור שלו שנותנת הנחה של 100 א' ש"ח בקושי.

 

p.s. מה זה "להשכיר ברווח"?

[yaniv572]

זה מגדיל את ההיצע של הדירות להשכרה.

משהו חשוב לא פחות. (מי שלא יכול לקנות/לא רוצה וכד').

לא זכור לי/ידוע לי שיש פרויקטים ציבוריים גדולים ורציניים של דירות להשכרה.

 

אני חושב שהיצע גדול של השכרה זה מבורך.

אבל בשביל לשנות את מה שקורה בתחום הדיור, צריך לעודד הרבה יותר השכרה לטווח ארוך (בין אם זה פרוייקטים יעודיים או אחוז מסויים מהדירות בפרוייקט מחיר למשתכן) ולא להציף את השוק עם עוד משקיעים.

ועל זה בדיוק הדיון - האם המדינה צריכה לעודד משקיעים בתחום הדיור? לדעתי התשובה היא לא (יש פתרונות אחרים).

[מרק10]

לזה דווקא יש מענה חלקי בדמות ההגרלה לבני מקום.

אם ישראל ישראלי רשום בת.ז. כתושב יבנה הוא יוגרל כבן מקום, משמע נניח מקרה קיצוני יחסית (לפני השינוי האחרון):

ישראלי ישראלי תחמן לבית התחמנים יכול להחליף כתובת במשרד הפנים לפעמים על סמך הצהרה כוזבת בלי שום בעיה מספר פעמים בשנה.

 

לעקוף את זה צריך להקים מנגנון נוסף לפיקוח.

[redroze]

פותי השרשור אז מה ההתלבטות שלך? אתה מה שנקרא רוצה את כל היד? נתנו לך אחלה אצבע.

בהנחה שאתה לא מביא כסף מהבית מעבר להון הראשוני ואתה לא מתכנן לקנות בית אחר בקרוב קנה את הבית. תקווה שהמחירים לא יפלו (כנראה שלא), תיכנס למשחק. בעוד 5 שנים תבחן מה לעשות, למכור ולקנות מה שאתה רוצה, לתת לבית להמשיך לעבוד.

 

אולי כי השקעה זה לא כזה פשוט כמו שאנשים חושבים, מחיר קניה פחות מחיר רכישה שווה רווח.

 

ב-5 שנים הקרובות השכירות לא תכסה את המשכנתא, זה אומר שכל חודש הוא יצטרך לשלם לבנק כדי שמשהו אחר יגור בדירה שלו.

 

בזמן הבניה, כל כסף שלא שולם לקבלן צובר מדד תשומות הבניה (כאילו הוא לקח הלוואת בלון על הסכום והריבית היא כערך עליית המדד).

 

כסף שהוא שילם לקבלן ננעל ל-5 שנים ולכן הוא מאבד עליו תשואה אלטרנטיבית שהיה יכול לקבל עליו אם היה משקיע באפיק אחר.

 

תשלום ריבית לבנק על המשכנתא שלקח.

 

תשלום ביטוחים (דירה, חיים) שלא היה משלם אם לא היה משקיע באפיק זה.

 

תשלום עורך דין, מתווך, זמן מבוזבז להראות את הדירה, לבחור אביזרים לדירה (ריצוף וכו').

 

עכשיו זה ברור לכולם פה שהדירה מושכרת 24/7 ושכל הדיירים נשמות טהורות. אין חודשים ללא שוכר, אין נזקים שהדייר יכול לגרום לדירה (שלא בטוח שתצליח לגבות ממנו).

 

מי אמר שבעתיד לא יהיה "אות קין" לדירות אלו בהשוואה לדירה רגילה בשוק שמי שרכש אותה יכל לשנות מה שהוא רוצה?

 

פתאום ה-400 אלף הופכים במציאות ל-200 אלף. 40 אלף ש"ח לשנה, פחות מ-3% תשואה בשנה. יש אג"ח שיכולים לתת לך תשואה כזו, בשביל לרכוש אותם לא תצטרך להשקיע 0.01% מהזמן והמאמץ שתצטרך להשקיע ב"מתנה" שקבלת.

 

 

ובכל זאת,

יש כאן מישהו שחושב שבמידה ואתה מקבל הנחה של 200-300-400 אלף שח על מחיר השוק,

הקניה הזו יכולה להיות לא טובה?

הרי הדבר היחיד שיכול לקרות זה שתצטרך קצת להוזיל את מחיר השכ"ד שתדרוש

ועדיין, במקום לשלם משכנתא על הדירה, השוכר "ישתתף איתך" ותשלם סכום זניח ביותר או לא תשלם בכלל.

מה רע?

 

 

 

אני לא חושב שזה רלוונטי בכלל ולא חושב שזה פוגע בי או בך.

יכול להיות שהיום אני לא רוצה לגור בדירה, אבל עוד 5 שנים אמכור אותה וארצה לקנות דירה ברשל"צ

אז התוכנית עזרה לי וכנראה שבלעדיה לא יכלתי לקנות בראשון.

 

כן, ראה תשובה הנ"ל.

 

 

 

אני מאלה שנהנים מהתוכנית, אבל מודה שהיא מטופשת, כי לי לא ׳מגיע׳ לקבל הנחה על דירה, על חשבון משלם המיסים. יכולתי לקנות דירה לבד גם קודם אבל בחרתי שלא, משיקולים אישיים.

כשיצאה התוכנית נרשמתי כי למה לא. בסוף זכיתי בפרוייקט החותרים בטירת הכרמל, דירת 5 חדרים 130 מטר, קומה 5 עם נוף פתוח לים, במחיר של 1.115 מיליון.

חבר שלי קנה באותו פרוייקט אחת מהדירות שנמכרו בשוק החופשי, זהה לחלוטין רק קומה 7, בניין צמוד, במחיר של 1.65 (יש הבדלים קלים במפרט, לא יותר משווי של 50k).

אני לא בטוח שאגור בדירה, אבל אם לא אני אאלץ להשכיר אותה במחיר שלא ייתן תשואה גבוהה, מניח שלא יותר מ-3500 בהתחשב בעודף היצע שיהיה שם. זה ישתלם במכירה אני מקווה.

 

בקיצור - התוכנית הזאת מפזרת כספים ציבוריים לפי הגרלה בשורה התחתונה, וזה בהגדרה לא חלוקה מיטבית של הכסף לפי הצורך האמיתי.

 

אם היו מציעים לך מחר לקנות פרארי במקום במחיר 1.65 מיליון ב-1.115 מיליון היית קונה כי זה בהנחה ממחיר השוק?

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2019 על ידי redroze

[m3x7r3m3]

לא תופס.

כשי להחשב בן מקום צריך להיות רשום במשרד הפנים בכתובת באותה עיר במשך 3 שנים רצוף או 4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות.

 

ככה אני גר בראש העין כבר שנה כמעט ולא נחשב בן מקום, גרתי שנתיים וחצי בפתח תקווה ולא נחשב בן מקום. נחשב בן מקום בבית שמש כי שם גרתי לפני כל זה

[ישה]

ישראלי ישראלי תחמן לבית התחמנים יכול להחליף כתובת במשרד הפנים לפעמים על סמך הצהרה כוזבת בלי שום בעיה מספר פעמים בשנה.

 

לעקוף את זה צריך להקים מנגנון נוסף לפיקוח.

 

כתבת בלי לדעת את הכללים.

 

התחמנים זה לא עם ישראל, זה אלה שקובעים את הכללים כדי שתחמן ישאר בתחמנותו בלבד

 

[h=3]הטבה לבני מקום[/h]​​אם אתם רוצים לרכוש דירה במקום שבו אתם מתגוררים בשנים האחרונות, תינתן לכם עדיפות ברכישת דירה באותם המקומות.

"בן מקום" הוא מי שמתגורר ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות, בתחום שיפוטה של הרשות שבה ייבנה הפרויקט.

משרד הבינוי והשיכון מקבל את נתוני כתובות המגורים מרשות האוכלוסין וההגירה עבור כל אחד מבני הזוג בנפרד, ולפיהם הוא מגדיר את מעמד בני המקום. אין אפשרות לערער על הנתונים האלה.

[ישה]

אולי כי השקעה זה לא כזה פשוט כמו שאנשים חושבים, מחיר קניה פחות מחיר רכישה שווה רווח.

 

ב-5 שנים הקרובות השכירות לא תכסה את המשכנתא, זה אומר שכל חודש הוא יצטרך לשלם לבנק כדי שמשהו אחר יגור בדירה שלו.

 

בזמן הבניה, כל כסף שלא שולם לקבלן צובר מדד תשומות הבניה (כאילו הוא לקח הלוואת בלון על הסכום והריבית היא כערך עליית המדד).

 

כסף שהוא שילם לקבלן ננעל ל-5 שנים ולכן הוא מאבד עליו תשואה אלטרנטיבית שהיה יכול לקבל עליו אם היה משקיע באפיק אחר.

 

תשלום ריבית לבנק על המשכנתא שלקח.

 

תשלום ביטוחים (דירה, חיים) שלא היה משלם אם לא היה משקיע באפיק זה.

 

תשלום עורך דין, מתווך, זמן מבוזבז להראות את הדירה, לבחור אביזרים לדירה (ריצוף וכו').

 

עכשיו זה ברור לכולם פה שהדירה מושכרת 24/7 ושכל הדיירים נשמות טהורות. אין חודשים ללא שוכר, אין נזקים שהדייר יכול לגרום לדירה (שלא בטוח שתצליח לגבות ממנו).

 

מי אמר שבעתיד לא יהיה "אות קין" לדירות אלו בהשוואה לדירה רגילה בשוק שמי שרכש אותה יכל לשנות מה שהוא רוצה?

 

פתאום ה-400 אלף הופכים במציאות ל-200 אלף. 40 אלף ש"ח לשנה, פחות מ-3% תשואה בשנה. יש אג"ח שיכולים לתת לך תשואה כזו, בשביל לרכוש אותם לא תצטרך להשקיע 0.01% מהזמן והמאמץ שתצטרך להשקיע ב"מתנה" שקבלת.

 

 

 

 

כן, ראה תשובה הנ"ל.

 

 

הרוב נכון

 

 

אם היו מציעים לך מחר לקנות פרארי במקום במחיר 1.65 מיליון ב-1.115 מיליון היית קונה כי זה בהנחה ממחיר השוק?

 

בטח ומיד מוכר אותה

 

האא אסור למכור ? בעיה.

 

גם דוגמה של רכב לא טובה כי רכב רק יצא מהיבואן כבר ירד ערכו.